Relatório Gerencial IBBP11 de dezembro de 2025

in√ista

inVista Brazilian Business Park Fll

DADOS DO FUNDO

IBBP11

533,1M Patrimônio Líquido Total (R$)

CLASSE ORDINÁRIA

364,9M Market Cap (R$)

8,96 Cota de Mercado (R$)

0,080 Distribuição por Cota (R$)

CLASSE SÊNIOR

128M Patrimônio Líquido (R$)

0,080 Distribuição por Cota (R$)

11,15% Dividend Yield 12 Meses¹

405,1M Patrimônio Líquido (R$)

9,94 Cota Patrimonial (R$)

12,25% Dividend Yield dez/25¹

10,36 Cota Patrimonial (R$)

10,44% Dividend Yield nov/25¹

782 Número de Cotistas Total

778 Número de Cotistas

0,90x P/VP

40.720.581 Número de Cotas

4 Número de Cotistas

12.357.188

Número de Cotas

RELATÓRIO DE GESTÃO inVista Brazilian Business Park FII Dezembro | 2025

PANORAMA

SEGMENTO DE FIIS E FUNDOS INDUSTRIAIS/LOGÍSTICOS

Em 2025, o mercado de FIIs apresentou uma recuperação expressiva, com o IFIX acumulando valorização próxima de +21% no ano, marcando o melhor desempenho da classe desde 2019. Esse movimento refletiu a melhora do cenário macroeconômico, especialmente a expectativa de redução da taxa de juros, que favoreceu a reprecificação dos ativos imobiliários ao longo do período. Dentro desse contexto, o segmento de galpões logísticos e industriais destacou-se como um dos principais vetores de retorno, sustentado por fundamentos operacionais sólidos, com demanda consistente por ativos logísticos modernos, baixa taxa de vacância e maior previsibilidade de receitas, características estruturais do setor.

A forte performance também se refletiu na elevada liquidez e no aumento do interesse dos investidores, com os fundos ligados à logística figurando entre os mais negociados ao longo do ano. A expansão da base de cotistas de FIIs reforçou o papel do segmento como uma alternativa relevante para geração de renda e diversificação de portfólio.

Para 2026, a perspectiva permanece construtiva para o setor de galpões logísticos e industriais. A combinação de fundamentos robustos, contratos de longo prazo e expectativa de continuidade do ciclo de flexibilização monetária tende a sustentar a atratividade do segmento. Mesmo após a forte valorização observada em 2025, o setor segue bem posicionado para manter desempenho consistente no médio prazo, com menor exposição à volatilidade típica de outros segmentos imobiliários.

ATUALIZAÇÕES – DEZEMBRO DE 2025

Em dezembro de 2025, o IBBP11 – Brazilian Business Park FII anunciou R$ 0,08/cota de rendimentos para a Cota Sênior e R$ 0,08 para a Ordinária, com pagamentos previstos para 15/01/26 e 16/01/26 respectivamente, para os detentores de cotas do Fundo em 07/01/26. O Fundo manteve a distribuição em linha com o planejamento financeiro, de acordo com a receita recorrente e posição de caixa confortável para os próximos meses.

No mês, foram iniciadas as obras dos edifícios Jacarandá e Jequitibá, integrantes do condomínio Gaia Terra, que receberão o Grupo MCassab, companhia brasileira de atuação multinacional, reconhecida por sua diversificação nos segmentos de distribuição, consumo, nutrição e investimentos. O projeto contará com 17 mil m² de ABL, com possibilidade de expansões destinadas a áreas de utilidades, conforme a evolução das necessidades do inquilino, e tem entrega estimada para o 4º trimestre de 2026.

Ainda em dezembro, a reavaliação dos ativos resultou em uma valorização de 10,9% no valor da cota patrimonial anterior (dez/24 = R$ 8,96/ cota x dez/25 = R$ 9,94/cota) dentre outros fatores, devido ao término das construções dos ativos: Messer e Antares recém-construídos "a custo" e já locados para Petfive e Solventum respectivamente. Desde o início do Fundo (mai/24), a valorização acumulada atingiu +44,7% (valorização da cota patrimonial + dividendos distribuídos), refletindo a qualidade dos ativos, o padrão construtivo e a solidez dos contratos com inquilinos de primeira linha.

O portfólio permanece integralmente locado, com 100% de ocupação física e 99% de adimplência, reforçando a solidez dos contratos. Para 2026, a gestão segue comprometida com a expansão disciplinada do portfólio, por meio de aquisições estratégicas e do desenvolvimento dos 149 mil m² de platôs remanescentes, de forma a potencializar a geração de valor e entregar retornos consistentes e sustentáveis aos cotistas.

RELATÓRIO DE GESTÃO inVista Brazilian Business Park FII Dezembro | 2025

O BRAZILIAN BUSINESS PARK

VISÃO GERAL

BBP

O BBP (Brazilian Business Park) é um dos maiores complexos industriais da América Latina, e todos os seus condomínios estão em localizações privilegiadas ao longo das principais estradas de São Paulo, como Bandeirantes, Dom Pedro I, Anhanguera e Fernão Dias. A empresa incorpora e constrói cidades industriais há mais de 30 anos, garantindo a seus inquilinos acesso diferenciado a infraestrutura de energia, telecomunicações, gestão ambiental, rede de água e esgoto, entre outros serviços agregados. Essa estrutura permite o formato plug & play, que permite as indústrias se instalarem rapidamente e manterem o foco em suas operações principais, enquanto o BBP se encarrega de todo o resto.

Para proporcionar uma visão mais próxima da infraestrutura dos condomínios do BBP, convidamos os cotistas a assistirem ao vídeo institucional a seguir, em que é possível, por meio de um Tour aéreo, conhecer em detalhes a robustez construtiva, o alto padrão logístico e a qualidade das áreas que recebem grandes operações nacionais e multinacionais. Acesse pelo link e acompanhe de perto a qualidade dos ativos e o padrão construtivo que sustentam nossa tese de investimento:

RELATÓRIO DE GESTÃO inVista Brazilian Business Park FII Dezembro | 2025

POSICIONAMENTO ATUAL

O inVista Brazilian Business Park FII é um Fundo Imobiliário que tem por objetivo obter renda e ganho de capital mediante a construção de galpões industriais e logísticos desenvolvidos pelo BBP para posterior locação e/ou venda.

O Fundo detém participação nos condomínios Barão de Mauá, Centro Empresarial Atibaia, Complexo Gaia e Jundiaí I/II, dotados de infraestrutura condominial propícia à melhor performance operacional das empresas instaladas. Os condomínios estão localizados a um raio de 500 km, ou um dia de escoamento de carga, da Região Metropolitana de São Paulo, Campinas, Rio de Janeiro, Curitiba, Minas Gerais e Paraná, que compõem juntos aproximadamente 60% do PIB nacional.

Com uma ABL total de 69 mil m² construídos e 38 mil m² em construção, com previsão de entrega no 4º trimestre de 2025, o portfólio possui como inquilinos empresas multinacionais de altíssima qualidade de crédito, originários de países como Estados Unidos, Canadá, Alemanha, Itália e Japão. O Fundo possui, ainda, 163 mil m² de área de platôs para o desenvolvimento de projetos futuros. Os principais destaques do portfólio são:

‣ 100% de ocupação física dos imóveis;

‣ Vencimento médio dos contratos de locação de 9 anos;

‣ Receita pulverizada em 23 inquilinos.

RELATÓRIO DE GESTÃO inVista Brazilian Business Park FII Dezembro | 2025

COMPOSIÇÃO FÍSICA ³ % ABL

SETORES DOS INQUILINOS ³ % ABL

3 Considera a ABL dos imóveis construídos e em construção com contratos já fechados.

STATUS ABL (m²)

VACÂNCIA FÍSICA 12M % ABL

OBRAS % Evolução Física

Dezembro | 2025

DRE – DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO EXERCÍCIO R$ Mil

4 Corresponde às vendas dos ativos Topázio 17 e Topázio 19, concluídas em ago/25; O resultado será reconhecido proporcionalmente conforme o recebimento das parcelas (ago/25 e fev/26).

HISTÓRICO DE DISTRIBUIÇÃO

RELATÓRIO DE GESTÃO inVista Brazilian Business Park FII Dezembro | 2025

NOI – NET OPERATING INCOME R$ Mil

PERFORMANCE ⁶

6 Rentabilidade da cota patrimonial ordinária ajustada por distribuições.

DETALHAMENTO DAS LOCAÇÕES

RELATÓRIO DE GESTÃO inVista Brazilian Business Park FII Dezembro | 2025

ATIVOS

COMPLEXO GAIA

O BBP - Complexo Gaia está localizado no km 90 da Rodovia Dom Pedro I, em Jarinu-SP, e ocupa uma área total de 5.114.281 m², com 904.385 m² de área locável. O complexo oferece uma variedade de espaços adaptáveis para atender às necessidades específicas das empresas.

O projeto segue o padrão BBP de sustentabilidade e inovação, integrando soluções ecológicas e tecnológicas avançadas. Além disso, a localização estratégica garante fácil acesso às principais vias de escoamento rodoviário, aéreo e naval do país. O complexo também oferece serviços complementares, como áreas de relaxamento e soluções tecnológicas, visando aprimorar a experiência empresarial e fomentar a colaboração.

73.941 m²

ABL construída/ em construção

Inquilinos

Petfive, Magna, Solventum, Johnson, MCassab

148.937 m²

ABL de platô

Setores de Atuação

Saúde, Automotivo

100 %

Ocupação dos imóveis construídos

Nacionalidades

EUA, Canadá, Taiwan, Brasil

RELATÓRIO DE GESTÃO inVista Brazilian Business Park FII Dezembro | 2025

ATIVOS

CONDOMÍNIO BARÃO DE MAUÁ

O BBP - Condomínio Barão de Mauá está localizado no km 87 da Rodovia Dom Pedro I, em Atibaia-SP, com fácil acesso a importantes centros comerciais e industriais. O condomínio possui uma área total de 448.430 m², sendo 122.948 m² de área locável, oferecendo espaços amplos e adaptáveis para atender às necessidades operacionais das empresas.

A infraestrutura do empreendimento é completa e adaptável, permitindo a personalização de ambientes conforme as demandas de cada negócio. O condomínio também incorpora tecnologias de última geração, visando otimizar a produtividade. Há espaços de convivência, como áreas de café e networking, para fomentar a interação entre os ocupantes.

30.508 $\mathrm { m } ^ { 2 }$

ABL construída/ em construção

100 %

ABL de platô

Ocupação dos imóveis construídos

Inquilinos

Setores de Atuação

Garopaba, Alle, APS, Hanon, Litens, Norma, Fricke, Ismafer

Armazéns Gerais, Metalurgia, Aeronáutica, Automotivo, Eletroindustrial

Nacionalidades

Brasil, EUA, Coreia do Sul, Canadá, Alemanha

RELATÓRIO DE GESTÃO inVista Brazilian Business Park FII Dezembro | 2025

ATIVOS

CENTRO EMPRESARIAL ATIBAIA

O BBP - Centro Empresarial Atibaia está localizado na Av. Tegula, 888, em Atibaia/SP, próximo ao km 87,5 da Rodovia Dom Pedro I. O condomínio ocupa uma área total de 91.355 m², sendo 48.690 m² de área locável, e oferece espaços adaptáveis para atender às necessidades específicas das empresas.

A infraestrutura do centro empresarial é moderna e flexível, com foco na praticidade e conforto. As instalações são equipadas com tecnologia avançada, visando promover inovação e produtividade. O condomínio também conta com uma localização que oferece fácil acesso às principais vias da região, além de estar próxima a serviços, comércios e restaurantes.

8.852 m²

ABL construída/ em construção

Inquilinos

ABL de platô

Terumo, Splack, Smart

100 %

Setores de Atuação

Ocupação dos imóveis construídos

Saúde, Automotivo, Embalagens, Tecnologia

Nacionalidades

Japão, EUA

RELATÓRIO DE GESTÃO inVista Brazilian Business Park FII Dezembro | 2025

ATIVOS

JUNDIAÍ I

O BBP - Condomínio Jundiaí está localizado na Rua Kanebo, 175, no Bairro Industrial, Jundiaí-SP. Com uma área total de 114.380 m², sendo 55.190 m² de área locável, o condomínio oferece espaços flexíveis e personalizáveis para atender às necessidades empresariais. O local é projetado para estimular inovação e crescimento, contando com infraestrutura moderna e soluções tecnológicas. Com uma área total de 114.380 m², sendo 55.190 m² de área locável, o condomínio oferece espaços flexíveis e personalizáveis para atender às necessidades empresariais. O local é projetado para estimular inovação e crescimento, contando com infraestrutura moderna e soluções tecnológicas.

8.576 m²

ABL construída/ em construção

Inquilinos

Fala, Moviflex, Quinta Semente, Comem, VB Alimentos

ABL de platô

Setores de Atuação

Eletroindustrial, Transporte Rodoviário, Alimentícios

100 %

Ocupação dos imóveis construídos

Nacionalidades

Brasil, Itália

RELATÓRIO DE GESTÃO inVista Brazilian Business Park FII Dezembro | 2025

ATIVOS

JUNDIAÍ II

O BBP - Jundiaí II está localizado no km 51 da Rodovia Anhanguera (Pista Norte), em Terra Nova, Jundiaí-SP. Com uma área total de 173.563 m², sendo 45.250 m² de área locável, o condomínio oferece espaços flexíveis adaptáveis às necessidades das empresas, proporcionando um ambiente favorável ao crescimento e à produtividade. O empreendimento também conta com tecnologia avançada, soluções sustentáveis e serviços complementares que favorecem a eficiência empresarial.

2.204 m²

ABL construída/ em construção

Inquilinos Brasilata

ABL de platô

Setores de Atuação Metalurgia

100 %

Ocupação dos imóveis construídos

Nacionalidades Brasil

Este material é destinado exclusivamente ao cliente e não leva em consideração sua situação financeira, necessidades individuais ou específicas. Além disso, não abrange todas as informações que um potencial investidor deve avaliar antes de tomar qualquer decisão de investimento. Ele foi preparado pela equipe de Gestão de Fundos de investimento da inVista Real Estate, com base em fontes públicas, dados internos e outras informações externas. Este material não deve ser interpretado como análise de valores mobiliários, material promocional, oferta pública, consultoria, solicitação de compra ou venda, nem como recomendação de investimentos.

As decisões de alocação são de responsabilidade exclusiva do gestor discricionário do veículo de investimento. Recomendamos que o cliente consulte profissionais qualificados antes de realizar qualquer investimento em ativos mobiliários. Este material não constitui, nem deve ser entendido como, compromisso ou promessa da inVista de prestar serviços ou estruturar os veículos de investimento mencionados. Também não deve ser interpretado como consultoria jurídica, contábil, regulatória ou tributária. O cliente deve basear suas decisões exclusivamente em sua própria análise e no suporte de especialistas contratados para essa finalidade. A reprodução parcial ou total deste material é proibida, salvo mediante autorização expressa da inVista ou quando a fonte completa for devidamente citada (incluindo os autores, a publicação e a inVista).

SÃO PAULO - BRAZIL 55 11 3045 3773 Rua Gomes de Carvalho, 1.507 Bloco A – Conjunto 101

RIO DE JANEIRO - BRAZIL 55 11 3845 5110 (Ramal 3783) Rua Helios Seelinger, 155 3º andar, Barra da Tijuca

Somos gratos pela sua confiança

Para mais informações sobre nossos Fundos, escreva para [email protected] ou acesse o nosso site: https://invista.me

M Autorregulação ANBIMA

Gestão de Recursos