Relatório Gerencial ICRI11 de dezembro de 2025
Relatório Gerencial do Itaú Crédito Imobiliário IPCA (ICRI11), fundo imobiliário de papel, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 21/01/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do ICRI11 fechou a R$ 83,54, com P/VP de 0,83 (valor patrimonial de R$ 100,97 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 1,05 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 14,66% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 389,5 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 51.294.441/0001-84
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 21/01/2026 19:27
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Dezembro 2025
Carta do Gestor ICRI11
Itaú Crédito Imobiliário IPCA FII
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Sumário
Características do Fundo
Comentários do Gestor
Rendimentos e Retorno
Cota Patrimonial
Portfólio de Investimentos
Caraterísticas Operacionais
Características do fundo
Sobre o fundo
Fundo listado com estratégia de investimento em títulos e valores mobiliários que possuem lastro em recebíveis imobiliários.
Objetivo de retorno
O fundo busca retorno de longo prazo de 1,50% a 2,50% a.a. acima do retorno dos títulos públicos federais atrelados à inflação com prazo médio (duration) equivalente.
Como?
Através do investimento em títulos de crédito privado majoritariamente ligados ao segmento imobiliário, via certificado de recebíveis imobiliários (CRIs) e demais títulos e valoresmobiliários aderentes a estratégia.
Informações Gerais
Cota Patrimonial R$ 101,19
Cota de Mercado R$ 90,90
Patrimônio Líquido R$ 390,34 milhões
Quantidade de Cotas 3.857.359
31 de Dezembro
Quantidade de Cotistas 9.466
Dividendos a Pagar R$ 0,95/cota
Dividend Yield (Cota Patrimonial) 11,88% a.a.
Dividend Yield (Cota de Mercado) 13,29% a.a.
No exterior, o Federal Reserve decidiu por mais um corte de 0,25 p.p., levando a taxa básica de juros para o intervalo entre 3,50% e 3,75%. Paralelamente, os dados divulgados do PIB do terceiro trimestre reforçaram a resiliência da economia americana: o crescimento do PIB real avançou 4,3% anualizado, acima das expectativas (3,3%), e o consumo das famílias registrou alta de 3,5% no período.
Esse conjunto de números sugere que a atividade segue robusta, o que, em nossa visão, pode levar o Fed a avaliar uma pausa temporária no ciclo de cortes, observando com cautela os próximos indicadores.
No Brasil, o Banco Central manteve a taxa Selic em 15,0% a.a., reiterando a estratégia de manter a política monetária em terreno contracionista por um período prolongado. Apesar disso, a comunicação trouxe nuances importantes: houve reconhecimento de avanço no processo de desinflação e maior confiança de que a política adotada vem surtindo efeito.
A autoridade monetária também destacou sinais de moderação da atividade — em linha com o esperado — enquanto a inflação continua arrefecendo, embora ainda acima da meta. A projeção do BC para o horizonte relevante (2º tri/2027) recuou de 3,3% para 3,2%. Assim, não enxergamos sinalização de início do ciclo de cortes já em janeiro; o plano base segue sendo um possível início em março, com margem para antecipação caso o cenário melhore.
Entre os dados de preços, o IPCA de novembro avançou 0,18%, levemente abaixo do esperado (0,19%), e acumulou 4,46% em 12 meses, versus 4,68% anteriormente. A composição foi positiva, com serviços e bens industriais rodando abaixo do projetado. Ao longo do mês, o IPCA-15 mostrou alta de 0,25%, em linha com o consenso, acumulando 4,4% em 12 meses. No geral, seguimos com um quadro de inflação que melhora, puxada por alimentos e bens industrializados — beneficiados pelo câmbio — enquanto serviços mostram resiliência, mas com algum alívio na margem.
Por fim, as notícias de candidatura à presidência de Flavio Bolsonaro para 2026 trouxeram mais incerteza ao cenário político, levando à apreciação do dólar, que chegou a bater R$5,59 ao longo do mês e fechou o ano de 2025 em R$5,47.
Comentários do gestor
Entramos o ano com uma taxa Selic ainda elevada, reflexo do ciclo de aperto monetário adotado para conter a inflação em 2024. Ao longo dos meses, mesmo com alguns episódios de volatilidade nos mercados e movimentos nas curvas de juros, o comportamento da inflação mostrou-se mais benigno e convergiu para níveis compatíveis com a meta. Com a atividade dando sinais de desaceleração, o mercado passou a precificar cortes na Selic para 2026 — um ambiente que tende a favorecer gradualmente os ativos de risco, ainda que o calendário eleitoral traga algum ruído adicional no curto prazo.
Diante desse contexto, somado ao da queda de juros nos EUA, o Ibovespa teve uma forte performance ao longo do ano, com alta de 34,3%. Já o IFIX fechou dezembro com valorização de 3,26%, acumulando 21,1% em 2025. Esse desempenho reflete, sobretudo, a antecipação do mercado a um cenário de juros em queda a partir de 2026, combinada à percepção de fundamentos mais sólidos nos microindicadores de cada segmento do setor imobiliário listado.
O ICRI irá distribuir R$ 0,95 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 13,3% em relação à cota de fechamento de mercado e de 11.9% em relação à cota patrimonial. No mês de dezembro, realizamos novas alocações na carteira, diversificando os segmentos dos nossos ativos. A primeira delas foi a alocação em uma operação da JMD Urbanismo, uma loteadora do centro-oeste, no montante de R$ 10M, equivalente a 2,5% do PL do fundo, remunerando a uma taxa de IPCA + 10,22% a.a. A operação conta com aval dos sócios, cessão fiduciária de recebíveis e alienação fiduciária de imóveis em sua estrutura de garantia.
Fizemos também o aporte em uma operação de aquisição alavancada do edifício Vista Faria Lima, prédio triplo A localizado a uma quadra da Faria Lima, no montante de R$ 12M, equivalente a 3% do PL do ICRI, remunerando a IPCA + 8,75% a.a. e contando com alienação fiduciária do ativo, a um LTV de 62%, e a cessão fiduciária dos recebíveis de locação.
Por fim, investimos R$ 12M em um CRI da Almeida Júnior, uma importante rede de shoppings da região sul do Brasil, equivalente a 3% do fundo, a uma taxa de IPCA + 8,58% a.a.. Em sua estrutura de garantias, contamos com fiança das empresas do grupo, alienação fiduciária do ativo com LTV máximo de 65% e cessão fiduciária dos recebíveis, com ICSD de 1,10x.
Neste mês, estamos agregando mais garantias à estrutura do CRI presente no FII MAG através da alienação fiduciária de novos ativos e aprovamos a repactuação dos juros por seis meses. Seguimos acompanhando semanalmente a evolução física e financeira dos projetos, com os agentes de monitoramento presentes nos canteiros de obra para promover o ritmo de obras desejado pelos credores.
Ao longo de 2025, o fundo distribuiu R$ 12,11 em dividendos, equivalente a um dividendo mensal médio de R$ 1,01 por cota. Em relação à cota de fechamento de dezembro de 2024, a distribuição de 2025 representa um dividend yield anualizado de 13,9%, equivalente a IPCA + 9,26%. Em relação à cota do IPO, de 102,10, o dividend yield anualizado é de 11,9%, equivalente a IPCA + 7,30%. Encerramos o mês de dezembro com 3,7% do PL em caixa, com o portfólio alocado em 34 operações, e devemos ter novas liquidações nos próximos meses.
Rendimentos e Retorno
| Cota P | atrimonial | Cota d | eMercado | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MêsdeReferência | Cota Patrimonial | Cota deMercado | Rendimento(R$/Cota) | Rendimento* (a.m.) | Rendimento* (a.a.) | Rendimento (a.m.) | Rendimento (a.a.) |
| Jan- 25 | 99,25 | 81,79 | 1,01 | 1,03% | 13,06% | 1,23% | 15,87% |
| Fev- 25 | 98,98 | 88,72 | 1,00 | 1,01% | 12,78% | 1,13% | 14,40% |
| Mar- 25 | 98,82 | 94,00 | 1,15 | 1,16% | 14,87% | 1,22% | 15,71% |
| Abr- 25 | 99,91 | 95,65 | 1,10 | 1,11% | 14,21% | 1,15% | 14,71% |
| Mai- 25 | 100,11 | 99,37 | 1,05 | 1,05% | 13,37% | 1,06% | 13,44% |
| Jun- 25 | 100,00 | 96,86 | 1,10 | 1,10% | 14,01% | 1,14% | 14,51% |
| Jul- 25 | 99,59 | 93,91 | 1,10 | 1,10% | 14,03% | 1,17% | 15,00% |
| Ago- 25 | 100,05 | 92,27 | 0,95 | 0,95% | 12,07% | 1,03% | 13,08% |
| Set- 25 | 100,10 | 92,00 | 0,85 | 0,85% | 10,68% | 0,92% | 11,67% |
| Out- 25 | 100,70 | 88,50 | 1,00 | 1,00% | 12,67% | 1,13% | 14,43% |
| Nov- 25 | 101,04 | 87,87 | 0,85 | 0,84% | 10,61% | 0,97% | 12,25% |
| Dez- 25 | 101,14 | 90,90 | 0,95 | 0,94% | 11,88% | 1,05% | 13,29% |
*O rendimento é calculado com base na cota patrimonial de fechamento do mês anterior.
Cota Patrimonial
| Patrimônio Líquido | Cota Patrimonial | Dividendo do Mês | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Data* | (R$) | (R$) | Variação Mensal | (R$) | Cota a Mercado (R$) | Ágio/Deságio |
| Jan- 25 | 382.856.674,80 | 99,25 | 1,06% | 1,01 | 81,79 | -17,59% |
| Fev- 25 | 381.798.449,22 | 98,98 | -0,28% | 1,00 | 88,72 | -10,37% |
| Mar- 25 | 381.197.588,91 | 98,82 | -0,16% | 1,15 | 94,00 | -4,88% |
| Abr- 25 | 385.398.351,69 | 99,91 | 1,10% | 1,10 | 95,65 | -4,27% |
| Mai- 25 | 386.154.787,41 | 100,11 | 0,20% | 1,05 | 99,37 | -0,74% |
| Jun- 25 | 385.727.410,73 | 100,00 | -0,11% | 1,10 | 96,86 | -3,14% |
| Jul- 25 | 384.164.266,80 | 99,59 | -0,41% | 1,10 | 93,91 | -5,71% |
| Ago- 25 | 385.945.294,18 | 100,05 | 0,46% | 0,95 | 92,27 | -7,78% |
| Set- 25 | 386.128.135,58 | 100,10 | 0,05% | 0,85 | 92,00 | -8,09% |
| Out- 25 | 388.420.489,30 | 100,70 | 0,59% | 1,00 | 88,50 | -12,11% |
| Nov- 25 | 389.759.180,48 | 101,04 | 0,34% | 0,85 | 87,87 | -13,04% |
| Dez- 25 | 390.124.979,84 | 101,14 | 0,09% | 0,95 | 90,90 | -10,12% |
*Histórico de cota patrimonial dos últimos 12 meses.
Demonstração de Resultados
| Resultados (R$ MM) | jan/25 | fev/25 mar/25 | abr/25 | mai/25 | jun/25 | jul/25 | ago/25 | set/25 | out/25 | nov/25 | dez/25 | Total* | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Receitas | 4,81 | 4,45 | 5,2 | 5,5 | 5,04 | 4,48 | 5,00 | 4,46 | 4,02 | 4,92 | 3,68 | 4,61 117,19 | |
| Receitas CRI | 4,66 | 4,28 | 5,00 | 5,32 | 4,83 | 4,29 | 4,77 | 4,21 | 3,77 | 4,53 | 3,33 | 4,33 | 94,12 |
| Receita Caixa | 0,15 | 0,17 | 0,2 | 0,18 | 0,21 | 0,19 | 0,23 | 0,22 | 0,39 | 0,4 | 0,35 | 0,27 | 22,86 |
| Outras Receitas | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,21 |
| Despesas | -0,39 | -0,31 | -0,32 | -0,34 | -0,37 | -0,35 | -0,4 | -0,37 | -0,37 | -0,45 | -0,25 | -0,34 | -8,87 |
| Resultado | 4,42 | 4,14 | 4,88 | 5,16 | 4,67 | 4,13 | 4,61 | 4,09 | 3,64 | 4,48 | 3,4 | 4,26 108,32 | |
| Distribuído | 3,9 | 3,86 | 4,44 | 4,24 | 4,05 | 4,24 | 4,24 | 3,66 | 3,28 | 3,86 | 3,28 | 3,66 100,86 | |
| Resultado/Cota | 1,15 | 1,07 | 1,26 | 1,34 | 1,21 | 1,07 | 1,19 | 1,06 | 0,94 | 1,16 | 0,89 | 1,11 28,46 | |
| Rendimento Distribuído/Cota | 1,01 | 1,00 | 1,15 | 1,1 | 1,05 | 1,1 | 1,1 | 0,95 | 0,85 | 1,00 | 0,85 | 0,95 | 26,52 |
*Total é calculado desde o início do fundo
Rendimentos e Retorno
31 de Dezembro
Cota Patrimonial 101,19
Cota de Mercado 90,90
Rentabilidade nominal*
dos últimos 12 meses
16,17%
3,14% acima do índice
Retorno acumulado
Performance mensal
| Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | Ano | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | Cota Patrimonial* Cota Mercado** Índice | 2,03%-4,27%2,58% | 0,73%9,83%0,59% | 1,00%7,16%0,74% | 2,22%3,02%2,56% | 1,25%5,10%0,43% | 0,99%-1,48%0,47% | 0,70%-1,93%-0,05% | 1,42%-0,58%1,45% | 0,90%0,74%0,46% | 1,59%-2,91%1,06% | 1,19%0,42%0,98% | 1,09%4,46%1,07% | 16,17%20,22%13,03% |
| 2024 | Cota Patrimonial* Cota Mercado** Índice | 0,67%0,67%0,09% | 0,71%-2,71%0,66% | 1,93%1,14%0,32% | 0,06%2,62%-1,27% | 0,98%0,62%1,16% | 0,80%0,32%-0,29% | 1,41%0,47%1,09% | 0,83%2,24%0,70% | 0,48%-0,94%-0,11% | 1,95%0,93%0,36% | 0,42%0,16%-0,06% | 0,02%-7,27%-1,34% | 10,73%-2,14%1,28% |
| 2023 | Cota Patrimonial* Cota Mercado** Índice | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | 0,59%0,59%0,31% | 0,95%0,95%2,53% | 0,87%0,87%2,00% | 2,43%2,43%4,90% |
*Retorno considerando os rendimentos distribuídos. **De 03/10/2023 a 16/02/2024 o fundo ainda não era negociado em bolsa e consideramos o valor da cota patrimonial no período para compor o retorno. O fundo passou a ter negociação em bolsa em 19/02/2024
Portfólio de investimentos
Portfólio do fundo
Portfólio de CRI - Segmentos
Portfólio de investimentos
Portfólio de CRI
| Código do | Taxa de | Taxa Mtm | Saldo MtM | Duration | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ativo | Ativo | Segmento | Indexador | Aquisição (a.a.) | (a.a.) | (R$ MM) | % PL | (anos) |
| 24A2398750 | HSI | Incorporacao | IPCA+ | 9,81% | 12,34% | 25,73 | 6,59% | 2,53 |
| 23H1317741 | Origo | Geracao Distribuida | IPCA+ | 10,61% | 9,20% | 22,54 | 5,78% | 4,06 |
| 24L2283691 | Salas | Incorporacao | IPCA+ | 13,29% | 13,49% | 20,85 | 5,34% | 1,77 |
| 24L1596266 | Lotisa | Incorporacao | CDI+ | 2,56% | 2,50% | 20,07 | 5,14% | 1,69 |
| 24Ε1394847 | Econ | Incorporacao | CDI+ | 3,80% | 3,75% | 20,03 | 5,13% | 1,35 |
| 24Ε1462380 | Delta Energia | Geracao Distribuida | IPCA+ | 8,73% | 10,73% | 16,73 | 4,29% | 2,62 |
| 24K0003802 | Hospital Blanc | Hospital e Laboratorio | CDI+ | 2,03% | 2,07% | 15,07 | 3,86% | 2,63 |
| 23F0046476 | AXS | Geracao Distribuida | IPCA+ | 11,77% | 12,49% | 14,76 | 3,78% | 4,30 |
| 24I1521991 | Direcional 1 | Pulverizado Imobiliario | CDI+ | 2,14% | 2,00% | 14,31 | 3,66% | 1,30 |
| 22Ε1056953 | GAPS | Produtor Rural | IPCA+ | 8,60% | 10,43% | 13,29 | 3,40% | 2,36 |
| 23H1700896 | Bravo Logistica | Galpoes Logisticos | CDI+ | 2,05% | 1,45% | 13,15 | 3,37% | 1,15 |
| 25K3796700 | Vista Faria Lima | Lajes Corporativas | IPCA+ | 8,79% | 8,59% | 12,05 | 3,09% | 5,22 |
| 25L0159688 | Almeida Junior | Shoppings | IPCA+ | 8,58% | 8,64% | 12,02 | 3,08% | 5,61 |
| 23L1199584 | Urba II Sr | Pulverizado Imobiliario | IPCA+ | 8,82% | 11,24% | 11,69 | 2,99% | 2,32 |
| 24K2342769 | Exto | Incorporacao | CDI+ | 2,66% | 2,50% | 10,6 | 2,72% | 2,00 |
| 25Ε4058794 | Direcional 2 | Pulverizado Imobiliario | IPCA+ | 8,73% | 8,26% | 10,25 | 2,63% | 2,81 |
| 25K1934018 | JMD Urbanismo | Loteamento | IPCA+ | 10,33% | 10,23% | 9,85 | 2,52% | 2,76 |
| 25C3470318 | ABMais | Loteamento | IPCA+ | 10,96% | 11,30% | 9,78 | 2,51% | 3,40 |
| 25J3005313 | Frizzo III | Pulverizado Imobiliario | IPCA+ | 11,41% | 11,21% | 9,68 | 2,48% | 2,34 |
| 22H1666875 | CashMe I Sr | Pulverizado Imobiliario | IPCA+ | 8,21% | 9,48% | 9,23 | 2,36% | 1,82 |
| 25I0014209 | Multiplan | Shoppings | CDI% | 0,07% | 97,99% | 8,38 | 2,15% | 5,55 |
| 24A2984293 | Solfacil Super Sr | Geracao Distribuida | PRE | 12,42% | 13,25% | 7,83 | 2,00% | 3,81 |
| 24I2429067 | Idea Zarvos | Incorporacao | CDI+ | 3,00% | 3,00% | 7,53 | 1,93% | 2,82 |
| 23F1354284 | CashMe II Sr | Pulverizado Imobiliario | CDI+ | 2,02% | 0,76% | 6,84 | 1,75% | 0,53 |
| 20K0777893 | Tiberio | Incorporacao | CDI+ | 2,78% | 2,70% | 5,4 | 1,38% | 1,29 |
| 23L1199759 | Urba II Mez A | Pulverizado Imobiliario | IPCA+ | 9,88% | 12,18% | 4,96 | 1,27% | 2,55 |
| 25I2423667 | Proj. Bronze Ipanema | Incorporacao | CDI+ | 2,61% | 2,50% | 4,16 | 1,07% | 2,13 |
| 23I1931202 | Urba I Sr | Pulverizado Imobiliario | IPCA+ | 8,54% | 11,04% | 4,09 | 1,05% | 2,38 |
| 22L1125977 | Casa Shopping | Shoppings | CDI+ | 2,75% | 2,75% | 3,83 | 0,98% | 2,51 |
| 23F1241290 | MRV | Pulverizado Imobiliario | IPCA+ | 10,18% | 9,43% | 3,79 | 0,97% | 0,95 |
| 22J0020689 | Evolua | Geracao Distribuida | IPCA+ | 8,94% | 11,09% | 2,28 | 0,59% | 2,67 |
| 23I1932138 | Urba I Mez A | Pulverizado Imobiliario | IPCA+ | 8,66% | 11,05% | 2,01 | 0,52% | 2,75 |
| 17H0164854 | Rede Dor | Hospital e Laboratorio | IPCA+ | 10,33% | 10,58% | 1,27 | 0,32% | 0,89 |
| 24A2984302 | Solfacil Mez A | Geracao Distribuida | PRE | 19,53% | 18,41% | 1,22 | 0,31% | 4,48 |
| Total | 355,27 | 91,02% | 2,66 |
Portfólio de investimentos
| Saldo MtM | % do Portfolio de | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Indexador | Taxa de Aquisição (a.a.) | Taxa Mtm (a.a.) | (R$ MM) | % PL | Crédito | Duration (anos) |
| IPCA+ | 10,02% | 10,80% | 216,87 | 55,56% | 61,04% | 3,03 |
| CDI+ | 2,62% | 2,43% | 120,98 | 30,99% | 34,05% | 1,70 |
| PRE | 13,38% | 13,94% | 9,04 | 2,32% | 2,55% | 3,90 |
| CDI% | 0,07% | 97,99% | 8,38 | 2,15% | 2,36% | 5,55 |
| Segmento | % do Portfólio de Crédito |
|---|---|
| Incorporacao | 32,19% |
| Pulverizado Imobiliario | 21,63% |
| Geracao Distribuida | 18,40% |
| Shoppings | 6,82% |
| Loteamento | 5,53% |
| Hospital e Laboratorio | 4,60% |
| Produtor Rural | 3,74% |
| Galpoes Logisticos | 3,70% |
| Lajes Corporativas | 3,39% |
Portfolio de Investimentos
Alocação da carteira por risco
| Ativo | Características | Descrição |
|---|---|---|
| Econ | Taxa: CDI + 3.8% Vencimento: 05/2028 | A Econ é uma incorporadora tradicional de São Paulo, com mais de 66 empreendimentos entregues que acumulam VGV acima de R$ 4 bilhões. A operação envolve quatro projetos da companhia, todos localizados em SP e financiados por bancos de primeira linha, onde três deles estão com mais de 95% de vendas com previsões de entrega e 2025. A operação conta com a garantia de CF dos dividendos das SPEs, AF de cotas das SPEs e fiança da holding, com LTV máximo de 50% frente aos dividendos futuros dos projetos. |
| Exto | Taxa: CDI + 2.66% Vencimento: 11/2029 | A Exto é uma tradicional incorporadora de São Paulo, com forte atuação nos bairros de Perdizes, Morumbi e Moema. A operação consiste em um CRI de Estoque Pronto de 05 empreendimentos com valor total equivalente a 130% da emissão (LTV de 76%), foi emitido com o intuito de reforço de caixa e suporte para o lançamento de novos projetos. O CRI possui em sua estrutura de garantias a alienação fiduciária do estoque e aval do sócio controlador. |
| FII - MAGOPP | Taxa: IPCA + 11% a.a. Vencimento: 07/2027 | CRI da Porto5 detido através de um Fll - A operação envolve três projetos residenciais, financiados por bancos de primeira linha, com dois deles localizados em Pelotas-RS e um em Itajaí-SC, apresentando bom nível de venda nos três projetos. A estrutura de garantia consiste na alienação fiduciária superveniente de um dos projetos, alienação fiduciária das unidades após a quitação do plano empresário, alienação fiduciária de cotas, cessão fiduciária dos recebíveis em condição suspensiva, cessão fiduciária dos dividendos dos projetos e aval dos sócios e da incorporadora. |
| HSI | Taxa: IPCA + 9.81% Vencimento: 01/2030 | A HSI é uma gestora de referência atuando há 17 anos em investimentos alternativos, com mais e R$ 13 bilhões em ativos sob gestão, desenvolvendo importantes ativos imobiliários. A operação consiste em um financiamento para retrofit de um ativo localizado no bairro Leblon- RJ, com LTV pós-obra de 50%, fundo de juros e carta compromisso da HSI honrando com as obrigações. |
Portfolio de Investimentos
Incorporacao
| Ativo | Características | Descrição |
|---|---|---|
| Idea Zarvos | Taxa: CDI + 3% Vencimento: 12/2030 | A Idea Zarvos é uma incorporadora com longo histórico de atuação em São Paulo através de mais de 42 obra entregues. O CRI tem como destinação dos recursos o financiamento de obras de um projeto comercial no bairro Jardins. A estrutura de garantias do CRI, além do aval da incorporadora e dos sócios controladores, envolve dois projetos. O primeiro deles é o comercial do Jardins, objeto da operação, que possui cessão fiduciária dos dividendos e o negative pledge do imóvel. O segundo projeto em garantia trata-se do Damata, localizado no bairro Itaim Bibi e está sendo financiado pelo Itaú BBA, de forma que o CRI possui alienação fiduciária de suas cotas, cessão fiduciária dos recebíveis de vendas de 5 unidades, com LTV de 70%, cessão fiduciária dos dividendos do projeto após a quitação do Plano Empresário e covenants. |
| Lotisa | Taxa: CDI + 2.56% Vencimento: 12/2030 | Fundada em 2005 e com forte atuação na região de Santa Catarina, em especial Itajaí, a Lotisa já entregou mais de 23 obras e 1.640 unidades, sendo uma relevante incorporadora da região. O CRI tem como objetivo suportar o ciclo de crescimento da incorporadora e reforçar seu caixa, consistindo em uma operação subordinada ao plano empresário de dois projetos localizados em Itajaí, financiados pelo Itaú BBA e pela Caixa Econômica Federal, ambos projetos com mais de 70% de vendas. Em sua estrutura de garantias o CRI conta com a alienação fiduciária das cotas e cessão fiduciária dos dividendos dos dois projetos, fiança dos sócios controladores e de empresa patrimonial, além de covenants de conclusão de obras e LTV de 50% dos dividendos futuros dos projetos. |
| Safira - Bronze Ipanema Sr | Taxa: CDI + 2.61% Vencimento:02/2028 | A Safira é uma incorporadora com longo histórico de atuação na cidade do Rio de Janeiro, com mais de 40 obras entregues. O projeto objeto da operação está localizado em Ipanema e 100% vendido e a estrutura de garantias do CRI conta com hipoteca do imóvel, alienação fiduciária das cotas da SPE, cessão fiduciária dos recebíveis e aval da incorporadora. |
| Salas | Taxa: IPCA + 13.29% Vencimento: 12/2028 | A Salas é importante incorporadora localizada em Rondonópolis-MT e com atuação desde 1984, tendo entregue mais de 26 empreendimentos e 1.100 unidades. O CRI foi emitido com o objetivo de suportar o crescimento da incorporadora no lançamento de novos projetos e consiste em uma operação subordinada ao plano empresário de dois projetos localizados em Rondonópolis e financiados pelo Santander, com mais de 70% de vendas e boa evolução de obras. Em sua estrutura de garantia, o CRI possui o aval da incorporadora, dos seus sócios, cessão fiduciária dos recebíveis após quitação do plano empresário e covenants de conclusão de obras e de dividendos futuros. |
Portfolio de Investimentos
Incorporacao
| Ativo Características | Descrição | |
|---|---|---|
| Tiberio | Taxa: CDI + 2.78% Vencimento:11/2028 | A Tibério é uma tradicional incorporadora de São Paulo com mais de R$ 2,5 bilhões de VGV entregue e 25 obras concluídas. A operação consiste em um CRI com alienação fiduciária de estoque pronto como garantia, com um LTV de 50%, além de fiança das demais empresas do grupo e dos sócios. |
Pulverizado Imobiliario
| Ativo Características | Descrição | |
|---|---|---|
| CashMe I Sr | Taxa: IPCA + 8.21% Vencimento: 11/2029 | A CashMe é uma subsidiária integral do grupo Cyrela, atuando no segmento de empréstimo com garantia em imóvel. A operação consiste em uma cessão de carteira pulverizada destes créditos, onda a cota sênior objeto da operação possui subordinação de 40% além de LTV médio de 48%. |
| CashMe II Sr | Taxa: CDI + 2.02% Vencimento: 02/2027 | A carteira desta operação é composta por recebíveis envolvendo empréstimos para condomínio, contando com uma subordinação para a cota sênior objeto da operação de 20%. |
| Direcional 1 | Taxa: CDI + 2.14% Vencimento: 10/2029 | A Direcional é uma das maiores incorporadoras e construtoras do Brasil, com foco no desenvolvimento de empreendimentos populares e de médio padrão e com atuação em diversas regiões do território nacional. A operação consiste em uma cessão de carteira de recebíveis Pró-Soluto, em uma estrutura que conta com proteção de aproximadamente 4 vezes a inadimplência histórica. |
| Direcional 2 | Taxa: IPCA + 8.73% Vencimento: 03/2032 | Cessão de uma carteira pulverizada de financiamento direto da Direcional, uma das maiores incorporadoras e construtoras do Brasil, com LTV máximo de cada crédito após a entrega das chaves de 65% e uma concentração máxima de 0,8% por crédito. Esta operação conta ainda com uma subordinação de 18%, suportando mais de 4x a perda histórica, e a alienação fiduciária das unidades dos créditos pós-chaves. |
Portfolio de Investimentos
Pulverizado Imobiliario
| Ativo | Características | Descrição |
|---|---|---|
| Frizzo III | Taxa: IPCA + 11.41% Vencimento: 09/2031 | A operação consiste na cessão de carteira de recebíveis de quatro empreendimentos ja concluídos e bem vendidos da Loteadora e Incorporadora Frizzo, com mais de 38 anos de atuação. Localizados na região de Viamão-RS, os empreendimentos da operação consistem em três condomínios fechados e um loteamento aberto. Em sua estrutura de garantia, a operação conta com a alienação fiduciária das cotas das quatro SPEs, aval dos sócios pessoa física e da holding, cessão fiduciária de recebíveis e alienação fiduciária dos lotes. A operação apresenta um LTV máximo contratual de 57,50%. |
| MRV | Taxa: IPCA + 10.18% Vencimento: 06/2029 | A MRV é uma das maiores incorporadoras do país, com forte atuação no segmento de baixa renda. Está operação consiste em na cessão de uma carteira de recebíveis pró-soluto (parcela do imóvel financiada diretamente com a incorporadora), com 1,5x de cobertura em relação a perda histórica além de coobrigação da MRV. |
| Urba I Mez A | Taxa: IPCA + 8.66% Vencimento: 05/2034 | A Urba faz parte do grupo MRV, atuando no segmento de loteamentos com presença em diversos estados do Brasil. A operação consiste em uma cessão de carteira de recebíveis de 6 empreendimentos em 4 estados diferentes. A cota mezanino A conta com 50% de subordinação alémde 8% de fundo de reserva. A Urba está na cota subordinada. |
| UrbaISr | Taxa: IPCA + 8.54% Vencimento: 04/2033 | A Urba faz parte do grupo MRV, atuando no segmento de loteamentos com presença em diversos estados do Brasil. A operação consiste em uma cessão de carteira de recebíveis de 6 empreendimentos em 4 estados diferentes. A cota sênior conta com 75% de subordinação além de 8% de fundo de reserva. A Urba está na cota subordinada. |
| Urba Il Mez A | Taxa: IPCA + 9.88% Vencimento: 04/2033 | A Urba faz parte do grupo MRV, atuando no segmento de loteamentos com presença em diversos estados do Brasil. A operação consiste em uma cessão de carteira de recebíveis de 17 empreendimentos em 6 estados diferentes. A cota mezanino A conta com 50% de subordinação alémde 8% de fundo de reserva. A Urba está na cota subordinada. |
Portfolio de Investimentos
Pulverizado Imobiliario
| Ativo | Características | Descrição |
|---|---|---|
| Urba II Sr | Taxa: IPCA + 8.82% Vencimento: 09/2032 | A Urba faz parte do grupo MRV, atuando no segmento de loteamentos com presença em diversos estados do Brasil. A operação consiste em uma cessão de carteira de recebíveis de 17 empreendimentos em 6 estados diferentes. A cota sênior conta com 75% de subordinação além de 8% de fundo de reserva. A Urba está na cota subordinada |
Geracao Distribuida
| Ativo | Características | Descrição |
|---|---|---|
| AXS | Taxa: IPCA + 11.77% Vencimento: 06/2037 | A AXS atua no desenvolvimento, construção e operação de projetos de geração e transmissão de energia, tendo entregue mais de 65MWp e um pipeline de 97 pareceres de acesso, totalizando mais de 320 MWp. A operação consiste no financiamento 11 usinas fotovoltaica, com índice de cobertura sobre o serviço da dívida de 1,4x e fiança da Araxá e Roca, controladoras da companhia. |
| Delta Energia | Taxa: IPCA + 8.73% Vencimento: 05/2032 | A Delta Energia é uma relevante comercializadora de energia com atuação também em geração distribuída que utilizou os recursos da captação para financiar a construção de usinas solares de energia presentes nos estados do DF, MS, RJ e SP. A operação conta em sua estrutura de garantias com fiança da Delta, AF de ações, imóveis e equipamentos da SPE, CF dos recebíveis e covenants de cobertura do serviço da dívida. |
| Evolua | Taxa: IPCA + 8.94% Vencimento: 10/2032 | A Evolua é uma empresa fundada em 2019 que atua no segmento de geração distribuída, com foco principalmente em Minas Gerais. Já finalizou 2 ciclos de investimento num total de aproximadamente 58 MWp, com capex de cerca de R$ 275 MM. A operação consiste no financiamento de 5 usinas fotovoltaica, com índice de cobertura mínimo sobre o serviço da dívida estimado em 1,2x, conta reserva com 3 meses do serviço da dívida e garantia de projetos por todo prazo da operação. |
Portfolio de Investimentos
Geracao Distribuida
| Ativo Características | Descrição | |
|---|---|---|
| Origo | Taxa: IPCA + 10.61% Vencimento: 08/2035 | A Órigo é uma das empresas referência no segmento de geração distribuída, atuando desde 2016 nesta modalidade, com 170 Mwp e mais de 64mil clientes, com capitalização relevante para seguir sua expansão. A operação consiste no financiamento de 07 projetos totalizando 23,8 MWp nos estados de MG e MS, possuindo ICSD de 1,25x, AF das cotas da SPE, equipamentos e fiança do grupo. |
| Solfacil Mez A | Taxa: 19.53% Vencimento: 01/2034 | A Solfácil é uma fintech especializada no financiamento de projetos de micro e mini geração distribuída local para PFs, PMEs e Produtores Rurais, dimensionando o valor das parcelas para substituir o custo mensal do devedor com a conta de luz. A operação consiste no investimento na cota mezanino do CRl, que conta como uma proteção inicial de 8%e alvo de 13%. |
| Solfacil Super Sr | Taxa: 12.42% Vencimento: 01/2031 | A Solfácil é uma fintech especializada no financiamento de projetos de micro e mini geração distribuída local para PFs, PMEs e Produtores Rurais, dimensionando o valor das parcelas para substituir o custo mensal do devedor com a conta de luz. A operação consiste no investimento na cota super sênior do CRI, que conta como uma proteção inicial de 40% e alvo de 46%. |
Hospital e Laboratorio
| Ativo Características | Descrição | |
|---|---|---|
| Hospital Blanc | Taxa: CDI + 2.03% Vencimento: 12/2031 | O Hospital Blanc é uma uma rede hospitalar cirúrgica presente em Porto Alegre e São Paulo que utilizará a captação de recursos do CRI para financiar sua expansão para o desenvolvimento de um novo hospital. A operação conta com covenants de alavancagem e fiança dos sócios em sua estrutura de garantias. |
| Rede Dor | Taxa: IPCA + 10.33% Vencimento: 11/2027 | A operação consiste em um CRI com risco no contrato de locação atípico envolvendo a Rede D'or e o Hospital Santa Helena, localizado em Brasília. Em sua estrutura de garantia, a operação conta com a alienação fiduciária do imóvel. |
Portfolio de Investimentos
Produtor Rural
| Ativo Características | Descrição | |
|---|---|---|
| GAPS | Taxa: IPCA + 8.6% Vencimento: 05/2032 | A GAPS é o braço do agronegócio do grupo Maqcampo (concessionária John Deere) e atua no cultivo de grãos nas regiões de Goiás, Maranhão e Tocantins. A operação foi feita para financiar a aquisição de uma fazenda, com aval do grupo, seus acionistas e AF da fazenda com LTV máximo de 62,5%. |
Galpoes Logisticos
| Ativo | Características | Descrição |
|---|---|---|
| Bravo Logistica | Taxa: CDI + 2.05% Vencimento: 08/2028 | A Bravo Logística atua no segmento de transportes e de armazéns, sendo uma das principais empresas do setor. A estrutura de garantias da operação envolve fiança dos sócios e demais empresas do grupo, covenants de alavancagem, alémde um armazémlocalizado em Paulínia com aproximadamente 100 mil m² de área e valor de R$ 243 milhões, apresentando LTV de 59%. |
Shoppings
| Ativo | Características | Descrição |
|---|---|---|
| Almeida Junior | Taxa: IPCA + 8.58% Vencimento: 12/2035 | A Almeida Júnior é uma importante rede de shoppings da Região Sul. A operação consiste em um CRI com estrutura de garantias abrangendo fiança das empresas do grupo, alienação fiduciária do Norte Shopping em Blumenau-SC com LTV máximo de 65% e cessão fiduciária dos recebíveis de locação do Norte Shopping e Nações Shopping, com ICSD de 1,10x. |
| Casa Shopping | Taxa: CDI + 2.75% Vencimento: 12/2032 | O shopping foi inaugurado em 1984 na Barra da Tijuca – RJ, sendo o maior shopping de decoração da América Latina, com 70 mil m² de ABL. A operação financiou a venda da participação da IRB do ativo e conta com a AF dos imóveis com LTV de 50%, CF dos recebíveis com ICSD de 1,25x e aval da Vamarco e Lepeme, controladoras da empresa. |
| Multiplan | Taxa: CDI + 0.07% Vencimento: 09/2035 | A Multiplan é uma companhia relevante no segmento de shoppings, possuindo um portfólio de 20 ativos e 941 mil metros de ABL total. A operação não conta com garantias reais. |
Portfolio de Investimentos
Loteamento
| Ativo Características Descrição | ||
| ABMais | Taxa: IPCA + 10.96% Vencimento: 03/2037 | A ABMais é uma loteadora com 10 anos de atuação e a operação consiste no financiamento de obras de um loteamento na cidade de Franca-SP. A estrutura de garantias da operação consiste no aval do sócio, cessão fiduciária de recebíveis atuais e futuros, fundo de reservas e fundo de obras, além de possuir covenants de endividamento e cobertura de recebíveis a valor presente de 120%. |
| JMD Urbanismo | Taxa: IPCA + 10.33% Vencimento: 11/2033 | A JMD é uma loteadora da Região Centro-Oeste, atuando desde 2002 e com mais de 15 empreendimentos entregues. A operação consiste em um CRI corporativo com cessão fiduciária de recebíveis, alienação fiduciária de lotes, aval dos sócios e covenants de cobertura e endividamento em sua estrutura de garantias. |
Lajes Corporativas
| Ativo Características | Descrição | |
|---|---|---|
| Vista Faria Lima | Taxa: IPCA + 8.79% Vencimento: 11/2032 | A operação consiste na aquisição alavancada do edifício Vista Faria Lima, prédio triplo A localizado a uma quadra da Faria Lima. A operação conta com alienação fiduciária do ativo, a um LTV de 62%, e cessão fiduciária dos recebíveis de locação. |
Características Operacionais
| ISIN: | BRICRICTF004 |
|---|---|
| Nome: | Itaú Crédito Imobiliário IPCA FII |
| CNPJ: | 51.294.441/0001-84 |
| Taxa de Adm.: | 1,00% a.a. |
| Taxa de Performance: | Não há |
| Público Alvo: | PÚBLICO EM GERAL |
| Início do fundo Alvo: | 03/10/2023 |
| Patrimônio Líquido: | R$ MM 390,34 |
| Número de Investidores: | 9.466 |
| Valor da Primeira Cota: | R$ 100,00 |
| Formador de mercado: | XP Investimentos Corretora |
| Volume Negociado no mês (média diária): | R$ 1.076.579 |
| Classificação Anbima: | FII PAPEL HÍBRIDO GESTÃO ATIVA |
| Pagamento de Rendimentos: | 8º dia útil |
O fundo poderá, eventualmente, apresentar indisponibilidade, permanente ou temporária, de acesso por parte de investidores. Em caso de dúvidas, consulte seu gerente de relacionamento Acesse outros documentos relevantes deste fundo: www.itau.com.br/investimentos-
previdencia/fundos/informacoes-cotistas Glossário: LF - Letra Financeira. CDB - Certificado de Depósito Bancário. LSF - Letra Financeira Subordinada. LFSN - Letra Financeira Elegível - Nível II. DEB – Debentures. NP - Notas Promissórias. CCB - Cédula de Crédito Bancário. FIDC - Fundo de Investimento em Direitos Creditórios. DPGE - Depósito a Prazo com Garantia Especial. Debentures Conversível. Certificado de Recebíveis Imobiliários. LC – Letra de Câmbio. LCA – Letra de Crédito Agrícola. LCI – Letra de Crédito Imobiliário. DEB COMP – Debênture Compromissada. CDB Vinc – Certificado de Depósito Interbancário Vinculado. CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliário. CDCA – Certificado de Direitos Creditórios do Agronegócio. CPR – Contas a Pagar e Receber. DPGE - Depósito a Prazo com Garantia Especial. COMPR – Operação Compromissada. LH –Letra Hipotecária. TERMO – Contrato a Termo
Informações relevantes
ITAÚ CRÉDITO IMOBILIÁRIO IPCA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA CNPJ 51.294.441/0001-84 - 31/12/2025