Fato Relevante JSRE11 de 13/07/2026

Safra

JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

CNPJ nº 13.371.132/0001-71

REF.: FATO RELEVANTE

O BANCO J. SAFRA S.A., com sede na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, na Av. Paulista, 2.150, CEP 01310-930, inscrito no CNPJ sob o n° 03.017.677/0001-20, na qualidade de administrador fiduciário do JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, fundo de investimento imobiliário, constituído sob a forma de condomínio fechado, inscrito no CNPJ sob o nº 13.371.132/0001-71 (“Fundo”), vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto no artigo 64 da Resolução CVM nº 175, de 23 de dezembro de 2022, conforme alterada, COMUNICAR que, na presente data, o JS Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada, inscrita no CNPJ sob o nº 62.950.991/0001-20, cujas cotas da subclasse “B” da classe única são detidas pelo Fundo, consolidou o investimento no empreendimento imobiliário denominado Edifício WTorre Nações Unidas, composto por duas Torres (A e B) e 966 vagas, localizadas à Av. Dra. Ruth Cardoso, nº 7815 (antiga Av. das Nações Unidas), Pinheiros - São Paulo – SP, mediante pagamento de parte do preço à vista e parte com vencimento em 6 (seis) meses contados desta data.

O investimento está aderente à política e à estratégia de investimento do Fundo e reforça sua estratégia de diversificação de portfólio, com foco em ativos imobiliários de primeira linha.

Os detalhes da transação e a descrição da tese de investimento que norteia o investimento no Fundo podem ser encontrados como Anexo deste Fato Relevante.

O Administrador permanece à disposição para esclarecimentos adicionais.

Atenciosamente,

São Paulo, 13 de julho de 2026.

BANCO J. SAFRA S.A. Administrador

Tese de Investimento

(8) Safra

WT Nações Unidas I e II

Visão Geral do Ativo

($) Safra

Visão Geral dos Ativos

Com a aquisição de 100% das Torres I e II, consolidamos a participação no Complexo Wtorre Nações Unidas, um dos ativos corporativos mais relevantes da Marginal Pinheiros, uma das regiões mais líquidas e valorizadas de São Paulo.

• ❑ Empreendimento corporativo premiado na Marginal Pinheiros, vencedor do Prêmio Master Imobiliário na categoria Soluções Arquitetônicas;

• ❑ Presença prévia do fundo no complexo via Torre III garante conhecimento operacional e reduz riscos de transição na incorporação das Torres I e II;

• ❑ Localização estratégica na Av. das Nações Unidas, com acesso direto às Avenidas Faria Lima, Berrini e Rebouças, e infraestrutura completa de transporte público (Metrô Linha 4, CPTM Linha 9 e Terminal de Ônibus Pinheiros).

• ❑ Certificação LEED Platinum e LEED Zero Energy nas duas torres, atendendo às exigências ESG dos principais inquilinos corporativos do mercado;

• ❑ Complexo ocupado com inquilinos de alta qualidade nos setores de Saúde, Financeiro e Tecnologia.

Torre III
Torre I Torre II
Terminal de Ônibus
Pinheiros
Metrô Linha 4
CPTM Linha 9

Estrutura e Tese de Investimento

($) Safra

Estrutura e Tese de Investimento

• O JSRE11, através de uma estrutura de cotas sêniores e subordinadas (FII JSRI), adquiriu indiretamente os imóveis WT Nações Unidas I e II, por meio da posição do JSRE em 100% das cotas subordinadas do JSRI.

A

Estrutura JSRE

Tese de Investimento

JS Real Estate FII (JSRE)

Momento favorável do mercado imobiliário corporativo para aquisição de ativos A+ em regiões consolidadas (slide 9);

❑ 1

• ❑ Valor de compra atrativo, abaixo de seus

• 2 comparáveis e Cap Rate estabilizado elevado (slide 10);

• ❑ Potencial de aumento na distribuição de

• 4 dividendos e valorização do JSRE, através dos dividendos das cotas subordinadas do JSRI (slide 14).

A expectativa de rentabilidade projetada, conforme premissas adotadas no estudo de viabilidade elaborado pelo gestor, não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento ou sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura ou de isenção de riscos aos cotistas. As informações presentes neste material de divulgação são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.

A Estrutura da Transação

(1) Cap Rate Potencial é calculado com base no preço de aquisição do ativo, considerando o valor de aluguel médio no mercado da mesma região do ativo; (2) Cap Rate levando em consideração o aluguel inicial no momento da transação; (3) O fundo JSRA é um fundo imobiliário com mandato de aquisição de cotas seniores de outros FIIs. Ele possui uma rentabilidade alvo de IPCA+ 8,75% e prazo de 5 a 7 anos. Clique aqui para acessar o prospecto do fundo.

A Portfólio JSRE11 após Investimento

Destaques do Portfólio

• 99% dos ativos do portfólio estão na cidade de São Paulo, em regiões consolidadas e com alta liquidez de mercado.

• O portfólio totaliza 200.063 m² de ABL, combinando ativos detidos diretamente pelo JSRE e indiretamente via cotas subordinadas do JSRI.

(B Safra | 1

(1) JSRE11 possui 100% das cotas subordinadas do JSRI

1 Tese de Investimento | Mercado de Lajes em São Paulo

Vacância em declínio desde o início de 2023
Vacância se aproxima dos valores observados no período pré-pandemia
23,7%
25%
23% 21,0% 21,0%
19,9% 19,9%
21% 19,3%
19% 17,2%
27% de
17% 15,5% Redução
14,1%
15%
12,3%
13%
10,3%
10,3%
11%
9%
7%
5%
2T2015 2T2016 2T2017 2T2018 2T2019 2T2020 2T2021 2T2022 2T2023 2T2024 2T2025 2T2026
Vacância
Absorção líquida vem demonstrando a recuperação do setor após a
pandemia
515 448 458 510 506
424
415 364 356 346 390
315 272 244 280 258 280
228 237 222
209
215 142 137 158
105
115
21
15
-85
-67
-185
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Absorção Bruta ('000 m²) Absorção Líquida ('000 m²)

Preço médio pedido atingiu seu maior valor dos últimos 10 anos

Observou-se um ganho real de 9,2% no preço médio pedido entre 2T25 e 2T26

A atividade construtiva vem demonstrando perda de força desde 2019

A atividade construtiva passou de 665 mil m² ao final de 2019 e atualmente está em 352 mil m²

665
643
581
549 554 54,1% pré
500 506 locado¹
471 468
413
390
352
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Fonte: Buildings. Considera imóveis AAA, AA e A do perfil “Corporate”. Regiões consideradas: Berrini, Chucri Zaidan, Faria Lima e Nova Faria Lima, Paulista, Pinheiros Vila Olimpia, Leopoldina/Barra Funda, Alto de Pinheiros/Perdizes | (1) Ativos em construção que já estão com suas lajes pré-locadas ou em fase avançada de negociação.

1 Tese de Investimento | Mercado de Lajes em Pinheiros N

Vacância em declínio desde o início de 2023
Vacância se aproximando dos valores observados no período pré-pandemia
25%
21,8%
20% 17,9% 17,0% 18,4% 61% de
Redução
15% 13,6% 14,0% 13,5%
8,5% 8,7%
10%
7,2% 6,5% 7,1%
DUDA a S
5%
0%
2T2015 2T2016 2T2017 2T2018 2T2019 2T2020 2T2021 2T2022 2T2023 2T2024 2T2025 2T2026
Vacância
Absorção líquida positiva em Pinheiros pelo 5º ano consecutivo
Em apenas dois trimestres, em 2026, a absorção líquida já se aproxima do valor total de 2025
150
100 86
64 72 71
47 48 51 65 59
50 32 32 30 33 25 34 37 41
17 20 13 23 10
0
-1
l
-50 -31
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Absorção Bruta ('000 m²) Absorção Líquida ('000 m²)

Preço médio pedido em Pinheiros atinge sua máxima histórica

Observou-se um ganho real de 6,2% no preço médio pedido entre 2T25 e 2T26

A atividade construtiva em Pinheiros caiu quase pela metade desde 2023

A entrega de novas lajes em Pinheiros caiu de 195 mil m² para 108 mil m² em 2026, reduzindo a pressão de oferta na região

Safra | ss:

Fonte: Buildings. Considera imóveis AAA, AA e A do perfil “Corporate”. Regiões consideradas: Pinheiros, Alto de Pinheiros/Perdizes | (1) Ativos em construção que já estão com suas lajes pré-locadas ou em fase avançada de negociação

2 Tese de Investimento | Transações Comparáveis

A aquisição realizada pelo fundo JSRI está abaixo do valor de mercado de ativos similares em suas regiões e transacionam a Cap Rate elevados. Esse nível de preço das aquisições aumenta a possibilidade de ganho em valor patrimonial.

13,34% Cap Rate
Estabilizado 3
71.501
64.023
8,40%
8,10%
7,90%
7,23% 7,40%
52.516
6,73%
46.964 48.057 6,40%
43.961
32.591
30.063
23.022 23.022
21.216
17.102
15.140
WTNU I e II Mario Garnero - Norte Dynamic Faria Lima Faria Lima Plaza Birmann 32 Cidade Jardim Faria Lima 3500
Valor (R$/m²) Valor Corrigido (R$/m²) ¹ Cap Rate ²

Fonte: Buildings | (1) Os valores corrigidos são referentes aos valores aos quais as transações ocorreram em suas respectivas datas, corrigidos pelo IPCA do período entre a data da transação e 1T26; (2) Os valores de Cap Rate são referentes apenas aos períodos em que as transações ocorreram; (3) Cap Rate Potencial é calculado com base no preço de aquisição do ativo, considerando o valor de aluguel médio no mercado da mesma região do ativo.

2 Tese de Investimento | Cap Rate: Potencial de Reversão a Mercado

Aluguel Inicial do Ativo vs Médio de Mercado
Cap Rate 1 6,7% ~13% 6,7% ~11%
168
146
50% abaixo 42% abaixo
do mercado da média de
para a região São Paulo
84 84
Pinheiros São Paulo
WTNU I e II (R$/m²) Região (R$/m²)

• Mantendo o mesmo preço de aquisição, a simples convergência do aluguel à média de mercado da região e cidade elevaria o Cap Rate de 6,7% para uma faixa de 11% - 13%.

• Esse potencial não é apenas teórico: a Torre III, já opera com aluguéis de 140-170 R$/m² , valores consideravelmente superiores aos praticados nas Torres I e II e mais alinhados com os valores de mercado da região.

/>

• 38.356 m²

• • Até a aquisição, o imóvel utilizava a área Área BOMA privativa como referência de locação

• A adequação ao padrão BOMA ampliou a área de referência do ativo

• O reposicionamento aumenta o potencial de receita e fortalece a competitividade frente aos edifícios AAA 31.964 m²

• da região. Área privativa

Fonte: Buildings. | (1) Cap Rate Estabilizado é calculado com base no preço de aquisição do ativo, considerando o valor de aluguel médio no mercado da mesma região do ativo; Os valores de aluguel (R$/m²) usam como base a área BOMA do ativo.

Tese de Investimento | Diversificação da Carteira por Setor de Atuação (% ABL)
ANTES (Nov/25) DEPOIS
3 Tecnologia E 25,5% Tecnologia O 23,5%
Seguros E 21,7% Saúde TT 19,6%
Saúde 20,1% Seguros 16,8%
Financeiro 7,9%
Transportes E 6,7%
Financeiro 5,3% Energia 3,5%
Imobiliário EE 3,2%
Energia 3,0%
79 inquilinos 114 inquilinos
Ambiente E 2,7% Transportes mm 3,1% + 35 inquilinos
Imobiliário E 1,8% Publicidade 2,8%
Outros 13,0% Outros 8,5%
Fonte: Safra Asset 12
Safra | Asset

3 Tese de Investimento | Composição da Carteira por Ativo (% ABL)

ANTES (Nov/25) DEPOIS
2% 0%
1% 5%
18%
13%
6%
7%
a
8%
46% 17%
22%
11%
13%
12%
9%
qo 9% (+ WT Morumbi (JSRI) Tower Bridge (JSRI)
Ed. Paulista WTNU I (JSRI)
Tower Bridge [TEXTO AQUI] Rochaverá Ebony Tower Bridge WTNU III
WTNU II (JSRI) Rochaverá Marble
Rochaverá Marble Ed. Paulista
Rochaverá Ebony Work Bela Cintra (JSRI)
Ed. NU IIIWTNU III Ed. Praia de Botafogo
Ed. Praia de Botafogo
13

Fonte: Safra Asset | As informações referem-se ABL total de cada ativo.

4 Tese de Investimento | Rendimento por Cota: Realizado e Cenários Futuros

A aquisição do WTNU I e II em jul/26 marca o ponto de inflexão na distribuição por cota. No cenário base, o fundo projeta R$ 0,63/cota em dez/29, crescimento de 31% sobre o nível atual realizado de R$ 0,48.

0,7
Momento de
0,65 aquisição do 0,63 0,63
WTNU I e II
0,58
0,6
0,57
0,55 0,52 0,52 0,53
0,48
0,5
0,45
0,4
dez/24 jun/25 dez/25 jun/26 dez/26 jun/27 dez/27 jun/28 dez/28 jun/29 dez/29
Realizado Projeção

• ❑ Considera inflação de 4,5% a.a. e ganho real; Considera novos locatários que estão atualmente em fase avançada de negociação.

• ❑ Vacância: Redução gradual da vacância física do portfólio, com estabilização próxima a 3% (slide 15).

• ❑ JSRI: Distribui ~95% do resultado ao fundo, contribuindo com receita recorrente adicional ao FFO consolidado do JSRE, além de manter uma reserva crescente.

Tabela de Resultados Projetados

/>

• Em uma perspectiva de longo prazo, o momento atual do mercado corporativo de Pinheiros reforça o potencial do ativo: com atividade construtiva disponível baixa e o preço médio pedido de aluguel cada vez maior na região.

• Esse desequilíbrio entre oferta e demanda deve sustentar um mercado em alta já no ciclo revisional em curso, e potencializar ganhos reais nos aluguéis no segundo ciclo de revisionais, previsto para 2029/30, gerando um upside adicional de resultado para o fundo.

Fonte: Safra Asset | A expectativa de rentabilidade projetada, conforme premissas adotadas no estudo de viabilidade elaborado pelo gestor, não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento ou sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura ou de isenção de riscos aos cotistas. As informações presentes neste material de divulgação são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.

4 Tese de Investimento | Pipeline de Locação e Vacância

6 novos
Ocupação
contratos em
Estabilizada
Vacância Física negociação Vacância Física¹ Vacância Física Vacância Física¹
13,3% ~0,0% 0,0% ~0,0%
Ed. Tower Bridge Work Bela Cintra
Elevado número Elevado número
de visitas de visitas
acontecendo acontecendo
Vacância Física
Vacância Física Vacância Física¹ Vacância Física¹
3,4%
4,7%² ~0,0% ~0,0% - 2,5%
Rochaverá
Ed. Paulista
2 novos Elevado número
contratos em de visitas
negociação acontecendo
Vacância Física
Vacância Física Vacância Física¹ Vacância Física¹
3,1%²
19,8% ~5,0% ~0,0% - 2,5%
WT Morumbi – Ala B WTNU I
Elevado número
Ocupação
de visitas
Estabilizada
acontecendo
Vacância Física Vacância Física¹ Vacância Física Vacância Física¹
4,7%² ~0,0% 0,0% ~0,0%
WTNU III WTNU II

• O portfólio consolidado de 200.063 m² de ABL apresenta vacância física atual de 8,9%, com 8 contratos em negociação nos ativos Tower Bridge e WT Morumbi - Ala B.

• A conclusão dessas tratativas projeta a vacância para ~2,7%, redução de 7,2 p.p., levando a ocupação do portfólio a 97,3%.

• Cinco dos oito ativos já operam com vacância abaixo de 5%, destacando-se Work Bela Cintra e WTNU II, com ocupação plena.

(1) Vacância Física aproximada, considerando a conclusão nos próximos meses das negociações e interesses em andamento; (2) Vacância considera saída comunicada formalmente por inquilinos via aviso prévio contratual.

Anexo | Integralização

($) Safra

Timeline Investimentos

Tower Bridge Rochaverá Tower Bridge
JS Real Estate
17/12/25 19/01/26 19/02/26 04/03/26
1ª Integralização Amortização Pré-Pagamento 2ª Integralização
Tower Bridge¹ Parcial Cotas Jrs. CRI Rochaverá Tower Bridge¹
JSRI
2a integralização Tower
Bridge¹, com isso, a ABL
total integralizada pelo
JSRE no JSRI foi de 62% .
Work Bela WT Morumbi
Cintra – Ala B
JS Renda Imobiliária
17/12/25 18/12/25 19/01/26 04/03/26
Aportes Compra WBC e Amortização Aportes
JSRA e JSRE Cotas FII TM Parcial Cotas Jrs JSRA e JSRE
~R$ 200 milhões.

(1) Para maior detalhamento da operação, consultar slide 18 e pág. 17 do Relatório Gerencial do JSRE de maio/26.

Integralizações Tower Bridge

• ❑ Para melhor esclarecer as duas integralizações do Edifício Tower Bridge que ocorreram em dez/25 e mar/26;

• ❑ Na primeira integralização, foi cedida a parcela de 46% de certas matrículas ao JS Renda Imobiliária; A ABL dessas matrículas cedidas representava 39% da Área Bruta Locável total do ativo;

• ❑ Na segunda integralização, foi cedida uma parcela adicional de 27,5% das mesmas matrículas envolvidas na 1^a integralização, totalizando 73,5% somando as 2 integralizações; A ABL dessas matrículas cedidas representa 62% da Área Bruta Locável total do ativo;

• ❑ Com isso, a ABL integralizada pelo JS Real Estate foi de 62% da Área Bruta Locável total do ativo; Sendo assim, o JS Real Estate detém, de forma direta, 38% da ABL total, ainda detendo 100% de algumas matrículas, conforme ilustração à direita.

% da ABL Tower Bridge JSRE JSRI
Pré Integralizações 100% 0%
Após 1ª Integralização 61% 39%
Após 2ª Integralização 38% 62%

B Safra| ss:

Anexo | Imóveis

($) Safra

WT Nações Unidas I

•
O edifício foi entregue em
Janeiro de 2009 ;
•
Localizado próximo ao
Shopping Eldorado e à
Estação Pinheiros do metrô;
•
A equipe de gestão Safra já é
familiar ao complexo ,
detendo 64,3% do WTNU III.
[TEXTO AQUI]

(B Safra| se

WT Nações Unidas I

Ficha Técnica Mapeamento de Inquilinos por Setor
ed
Região Pinheiros 13 Financeiro
ABL (m²)¹ 23.413
12 Financeiro
Vacância 3,1%
11 Financeiro
Classificação AA
Principais Inquilinos DASA e Itaú 10 Hotelaria
Pé direito (m) 2,70 9 Hotelaria Equipamentos
Andares 13
8 Publicidade
Incorporadora WTorre
7 Editorial
Certificação Leed Platinum
6 Publicidade
Dados da Transação
5 Tecnologia
% Aquisição 100%
4 Tecnologia
ABL Aquisição (m²)¹ 23.413
3 Saúde
Valor da Aquisição (R$/m²) 15.140
2 Saúde
Cap Rate 6,2%
1 Saúde
Fonte: Safra Asset
(8 Safra | 1sse

Mapeamento de Inquilinos por Setor

7/4
7/4
AG
AS 4
9]

WT Nações Unidas II

• O edifício foi entregue em Janeiro de 2009;

• • Localizado próximo ao Shopping Eldorado e à Estação Pinheiros do metrô;

• • A equipe de gestão Safra já é familiar ao complexo, detendo 64,3% do WTNU III.

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omitida [ j

(8 Safra | 1sse

WT Nações Unidas II

Ficha Técnica Mapeamento de Inquilinos por Setor
Região Pinheiros ETR
11 Benefícios
TR
ABL (m²)¹ 14.942 5
10 Hotelaria
Vacância 0%
Classificação AA 9 Hotelaria
Principais Inquilinos Accor e Ticket
8 Logística
Pé direito (m) 2,70 aaa esCEA TSN
LS
Egeeanasa,
Andares 11
7 Hotelaria Benefícios
| EEA
Incorporadora WTorre ES
6 Benefícios
Certificação Leed Platinum Es
Ea
—EP -—
5 Equipamentos
Dados da Transação Eagsse an
4 Benefícios
% Aquisição 100% E ade
ABL Aquisição (m²)¹ 14.942 3 Benefícios
RT e
Valor da Aquisição (R$/m²) 15.140 2 Alimentos É PT ad
Cap Rate 6,8%
1 Alimentos
8afra | 1 Fonte: Safra Asset |

Safra