KFOF11 Fundo de Fundos Kinea

Resultado do fundo no exercício findo

Os Ativos Alvo adquiridos até então pelo Fundo permanecem em linha com a estratégia do KFOF. Ao final do mês de agosto de 2026, o Fundo apresentava 79,0% do seu patrimônio líquido alocado em cotas de FII (Fundos de Investimento Imobiliário), 4,3% em CRI (Certificado de Recebível Imobiliário), 3,5% em LCI e 13,1% em caixa. No que diz respeito ao perfil da carteira, 48,7% do PL estava investido em posições Imobiliárias (estratégia de alocação em ativos com qualidade imobiliária e viés de longo prazo) e 34,6% do PL em posições Táticas (estratégia de alocação em ativos com potencial de retorno de curto e médio prazo), com os 16,7% restantes em caixa e LCI. Por categoria, as maiores exposições eram FII de CRI (24,1%), Shoppings/Varejo (16,3%), Escritórios (11,0%), Logística (10,5%) e Renda Urbana (5,1%). Ao longo do exercício, a estratégia foi de elevação da liquidez e de seletividade na alocação: a parcela de caixa e LCI saiu de 9,0% em dezembro de 2025 para 16,7% em agosto de 2026, com desinvestimentos concentrados em fundos de Logística, Multiestratégia e CRI - os maiores foram BRCO11, VGIR11, RBRY11 e KNHF11. A decisão de aumentar a posição em instrumentos de caixa, apostando em CDI contra IFIX diante do calendário eleitoral e da retomada do conflito entre Irã e Estados Unidos, mostrou-se acertada: as maiores contribuições positivas do retorno patrimonial em relação ao IFIX vieram justamente das Compromissadas de CRI (+0,58%), do CRI EVEN (+0,21%), do RIZA VISEU (+0,18%), da LCI (+0,14%) e das LFTs (+0,10%). Do lado negativo, destacaram-se HSML11 (-0,48%), FVPQ11 (-0,19%), BRCR11 (-0,18%), RBVA11 (-0,12%), PCIP11 (-0,10%) e TGAR11 (-0,09%). Em termos de resultado, o Fundo manteve a distribuição mensal de R$ 0,80 por cota ao longo de todo o período, com payout de 98,6% no 1T26, 102,5% no 2T26 e 95,8% no acumulado do 2S26 até agosto. No exercício, a rentabilidade da cota patrimonial foi de 0,07% em 2026 e de 9,90% em 12 meses, enquanto a cota de mercado recuou 3,81% em 2026 e subiu 9,74% em 12 meses; no mesmo período o IFIX apresentou queda de 0,33% no ano e alta de 8,24% em 12 meses. Ao final de agosto de 2026 o patrimônio líquido era de R$ 610,9 milhões, com cota patrimonial de R$ 87,10 e cota de mercado de R$ 77,53, o que representa um deságio de 10,98% em relação ao valor patrimonial. Considerando também o deságio médio dos fundos investidos, o upside potencial total da carteira era de 34,72%.

Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo

Juros elevados, incerteza fiscal e o calendário eleitoral mantiveram pressionado o retorno exigido para investimentos em fundos imobiliários. No ano, o IFIX recuou 0,33%, com desempenho positivo de Híbrido (+6,11%), CRI (+4,39%) e Multiestratégia (+0,70%) e queda de Renda Urbana (-5,77%), Escritórios (-4,04%), FoF (-1,97%), Shoppings/Varejo (-1,47%) e Logística (-1,36%). No exterior, o choque de energia associado ao conflito no Oriente Médio e a perspectiva de juros americanos mais altos pressionaram as curvas globais. A normalização incompleta dos fluxos pelo Estreito de Ormuz manteve elevados os custos de derivados, fretes e seguros. Nos Estados Unidos, o mercado passou a atribuir aproximadamente 60% de probabilidade a uma alta de juros em setembro. Para o Brasil, o petróleo mais caro favorece exportações e arrecadação, mas também eleva custos de combustíveis, fertilizantes e fretes. No curto prazo, esses efeitos, somados a condições financeiras externas mais restritivas, tendem a produzir um resultado negativo a neutro. Em agosto, a taxa real de três anos encerrou em 8,12%, ante 8,32% em julho. A taxa nominal passou de 14,28% para 14,41%, e a inflação implícita, de 5,50% para 5,82%. Esses patamares reforçam a necessidade de exigir retornos maiores nos investimentos do Fundo. Os fundamentos operacionais dos imóveis permaneceram mais sólidos que o desempenho das cotas. Em São Paulo, a absorção de lajes corporativas superou as expectativas, enquanto a postergação de entregas contribuiu para a redução da vacância. Nos shoppings, vendas e ocupação seguiram sustentadas. No segmento logístico, a vacância permaneceu baixa nos principais mercados, e os fundos investidos mantiveram ocupação próxima de 100%, com alta dos aluguéis. A diferença entre esses fundamentos e os preços das cotas sustenta o potencial de valorização identificado na carteira.

Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira

Mantemos cautela nas alocações, priorizando fundos com bons fluxos de caixa, baixa alavancagem e liquidez. Caixa e LCI somavam 16,7% do patrimônio em agosto de 2026 e serão investidos seletivamente. Vemos oportunidades em CRI e fundos híbridos. Monitoramos os efeitos da eleição sobre a política fiscal e os juros, bem como o impacto do conflito entre Irã e Estados Unidos sobre a inflação. Embora a desaceleração da atividade possa favorecer cortes da Selic, os riscos fiscais e inflacionários limitam a queda estrutural dos juros. Nossa visão é positiva para CRI, lajes corporativas e residencial, e neutra para shoppings, logística, multiestratégia, agências bancárias e renda urbana. Com o juro real acima de 7,5%, o KFOF pode seguir negociado com desconto patrimonial. Esperamos dividendos próximos de R$ 0,80 por cota. Considerando os descontos da cota e dos fundos investidos, estimamos potencial de valorização de 34,72%, condicionado à melhora do cenário macroeconômico.