Relatório Gerencial KFOF11 de dezembro de 2025
Relatório Gerencial do Fundo de Fundos Kinea (KFOF11), fundo imobiliário de fundos (FoF), referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 06/01/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do KFOF11 fechou a R$ 74,09, com P/VP de 0,85 (valor patrimonial de R$ 86,91 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,80 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 12,96% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 609,7 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 30.091.444/0001-40
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 06/01/2026 18:23
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
OBJETIVO DO FUNDO
Gerar renda mensal através de alocações em uma carteira diversificada de fundos imobiliários, bem como gerar ganhos de capital.
Prospecto do Fundo
PATRIMÔNIO LÍQUIDO1 R$ 654.582.946,14
TAXA DE ADM. E GESTÃO2 0,92% a.a.
TAXA DE PERFORMANCE3
20% do que exceder a variação do IFIX4
COTA PATRIMONIAL EM 31/12/2025 R$ 93,32
COTA MERCADO EM 30/12/2025 R$ 87,10
RENDA MENSAL EM 15/01/2026 R$ 0,80/cota
VOLUME NEGOCIADO R$ 20.080.431 / mês
INÍCIO DO FUNDO 03/09/2018
GESTOR
Kinea Investimentos
ADMINISTRADOR
Intrag DTVM Ltda.
PREZADO INVESTIDOR
Em dezembro a cota patrimonial do KFOF teve alta de 3,14%, resultado igual à alta de 3,14% do IFIX. A cota patrimonial do KFOF variou de R$ 91,25 ao final de novembro para R$ 93,32 ao final de dezembro. A cota de mercado do KFOF teve alta de 5,66% no mês resultando em um desconto de 6,66% da cota de mercado em relação ao valor patrimonial. Em 2025 o portfólio do KFOF teve um retorno excedente de 5,4% em relação ao IFIX, que pode ser explicado pela performance dos ativos dos setores de CRI e de Shoppings, que contribuíram para um alpha de 1,67% e 1,53% no ano. Realizamos movimentações no portfólio em dezembro para capturar a valorização de ativos - apesar de termos gerado certo prejuízo em relação ao valor de compra - e assim elevamos a parcela de caixa do fundo, que se encontra atualmente em 9%. Em nossa visão a alta do mercado em dezembro pode estar mais relacionada a fluxo do que a fundamento macro, apesar de termos observado uma divergência entre a performance da bolsa e a dos FIIs entre outubro e novembro, pela qual o Ibovespa apreciou 8,78% versus uma alta de 1,98% do IFIX, de maneira que a performance dos FIIs de dezembro pode ser apenas um “catch up”. Estamos avaliando as oportunidades de alocação deste valor em caixa, analisando ativos que apresentem uma boa TIR no cenário macro atual.
Durante 2025 alteramos a composição setorial do portfólio. Reduzimos posições em CRI (-6,53% do patrimônio), Renda Urbana (-1,55%), Logística (-1,30%) e aumentamos posições em Residencial (+4,01%) e Shoppings (+1,46%). As movimentações foram importantes para o retorno total do patrimônio do KFOF em 2025, que foi de 26,55%.
Este foi um ano de recuperação após um período difícil no segundo semestre de 2024, o qual foi marcado por uma forte abertura da curva de juros, uma alta relevante do dólar e da inflação implícita. Em 2025 as taxas de juros futuras e a inflação implícita cederam bastante, assim como o real apreciou em relação ao dólar, caracterizando um ambiente de maior estabilidade, o qua permitiu uma valorização dos ativos de risco. O cenário externo foi positivo para o Brasil neste ano pelo do enfraquecimento global do dólar, pelo ciclo de cortes de juros e a alta da bolsa nos Estados Unidos, sustentada pela valorização das empresas de tecnologia/AI, e pela estabilidade nos preços de commodities, que aliviou a inflação de alimentos e de bens industriais.
GRÁFICO 1– MOVIMENTAÇÕES POR SEGMENTO 2025
GRÁFICO 2 – TAXA PREFIXADA, REAL E INFLAÇÃO IMPLÍCITA
Kinea Investimentos - Relatório Mensal – Dezembro 2025
A política de juros no Brasil permaneceu muito restritiva em 2025, pela necessidade de arrefecer a atividade e ancorar as expectativas de inflação em um cenário de descontrole fiscal. Está precificada na curva de juros uma redução de 2,50% na SELIC em 2026, o que deve contribuir positivamente para os preços dos fundos imobiliários, uma vez que o retorno ‘livre de risco’ cede e a atratividade relativa de curto prazo dos FIIs melhora. O tema de maior relevância para as variáveis macro no Brasil no próximo ano será o resultado da eleição e a conduta fiscal do próximo governo. Por se tratar de um evento de difícil previsão - apesar de acompanharmos detalhadamente pesquisas de popularidade e de intenção de voto e os movimentos de potenciais candidatos - preferimos manter maior cautela no portfólio e iniciar o ano com mais caixa. Esperamos que essa incerteza eleitoral seja refletida em volatilidade e estaremos preparados para atuar se ou quando oportunidades se apresentem.
A performance por segmento dos fundos imobiliários em dezembro mostra um desempenho positivo em todas as categorias. Os fundos imobiliários do setor Residencial, Híbrido, Hotéis, Multiestratégia e Escritórios tiveram as maiores altas, enquanto os de Logística, Renda Urbana e Energia tiveram os desempenhos mais fracos em dezembro. Para o fechamento de 2025 os segmentos que tiveram as melhores altas foram Agro, Híbrido, Shoppings, Multiestratégia e Escritórios.
GRÁFICO 3 - VARIAÇÃO IFIX NO MÊS
GRÁFICO 4 - VARIAÇÃO IFIX NO ANO
Kinea Investimentos - Relatório Mensal – Dezembro 2025
COMPOSIÇÃO DO RENDIMENTO6
No mês, o rendimento foi de R$ 0,80/cota, a ser distribuído em 15/01/26.
O rendimento é composto por dividendos de FIIs da carteira, receita financeira, receitas com CRI e resultado da alienação de cotas, deduzidos das despesas do Fundo
RESERVA ACUMULADA NÃO DISTRIBUÍDA R$ 0,76/COTA
INFORMAÇÕES CONTÁBEIS7
Para apuração dos recursos disponíveis para distribuição no mês, são considerados os rendimentos de FIIs, as receitas financeiras e o resultado líquido da alienação de cotas de FIIs, deduzidos de taxas de administração, custódia e demais taxas legais e custos de manutenção do Fundo.
RECURSOS DISPONÍVEIS PARA DISTRIBUIÇÃO
| DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADO (EM R$) | 3T25 | out/25 | nov/25 | dez/25 | Acum. 2S25 |
|---|---|---|---|---|---|
| (+) Receitas de FIIs | 17.064.048,44 | 5.199.547,69 | 5.944.241,48 | 5.643.086,21 | 33.850.923,82 |
| (+) Receita Financeira | 488.670,43 | 187.265,33 | 133.172,95 | 292.677,29 | 1.101.786,00 |
| (+) Receita com CRI | 1.298.428,11 | 452.356,55 | 373.650,91 | 432.805,05 | 2.557.240,62 |
| (+/-) Resultado Líquido na alienação de cotas | 489.009,10 | 100.232,02 | 593,13 | -423.010,31 | 166.823,94 |
| (-) Despesas Totais | -1.435.403,09 | -531.032,94 | -518.163,72 | -452.543,20 | -2.937.142,95 |
| (=) Resultado Mensal | 17.904.752,99 | 5.408.368,65 | 5.933.494,75 | 5.493.015,04 | 34.739.631,43 |
| (+/-) Reserva | -1.420.525,24 | 203.283,35 | -321.842,75 | 118.636,96 | -1.420.447,68 |
| Distribuição | 16.484.227,75 | 5.611.652,00 | 5.611.652,00 | 5.611.652,00 | 33.319.183,75 |
| (%) Distribuição | 92,1% | 103,8% | 94,6% | 102,2% | 95,9% |
Kinea Investimentos - Relatório Mensal – Dezembro 2025
RETORNO TOTAL
Retorno total do Fundo considerando a valorização da cota ajustada pela distribuição de rendimentos do período.
| Data base | dez-25 | 2025 | 12 Meses | 1ª Emissão 25 (R/$1100/02,08198)8 | 2ª Emissão 04 (R/$1111/42,07119)8 | 3ª Emissão 17 (R/$0180/92,02210)8 | 4ª Emissão 25 (/R0$39/72,6002)48 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cota Patrimonial9 | 3,14% | 26,55% | 26,55% | 48,23% | 23,44% | 24,02% | 8,59% |
| Cota Mercado11 | 4,64% | 37,90% | 37,90% | 62,84% | 34,88% | 35,85% | 9,53% |
| CDI Líquido7 | 1,04% | 12,17% | 12,17% | 72,28% | 62,88% | 58,88% | 20,10% |
| IFIX4 | 3,14% | 21,15% | 21,15% | 70,53% | 34,60% | 37,35% | 11,36% |
| Cota Patrimonial x CDI Líquido | 302,58% | 218,20% | 218,20% | 66,72% | 37,28% | 40,80% | 42,71% |
| Cota Mercado x CDI Líquido11 | 447,75% | 311,50% | 311,50% | 86,93% | 55,47% | 60,88% | 47,41% |
| Cota Patrimonial x IFIX | 99,95% | 125,53% | 125,53% | 68,38% | 67,75% | 64,31% | 75,55% |
| Cota Mercado x IFIX11 | 147,91% | 179,20% | 179,20% | 89,09% | 100,83% | 95,97% | 83,87% |
RENTABILIDADE
Rentabilidade mensal do Fundo considerando a distribuição de rendimento com base em investidores hipotéticos que tenham participado em uma das quatro emissões pelas respectivas cotas médias.
| Valores de Referência no Mês | 1ª Emissão R$ 100,89 | 2ª Emissão R$ 114,71 | 3ª Emissão R$ 109,21 | 4ª Emissão R$ 97,60 | ||||||
| Competência | Dividendos (R$) | Taxa DI | Renda Distribuída | % Taxa DI | Renda Distribuída | % Taxa DI | Renda Distribuída | % Taxa DI | Renda % Taxa DI Distribuída | |
| dez/25 | 0,80 | 0,99% | 0,79% | 80,1% | 0,70% | 70,5% | 0,73% | 74,0% | 0,82% 82,8% | |
| nov/25 | 0,80 | 0,89% | 0,79% | 88,6% | 0,70% | 77,9% | 0,73% 81,9% | 0,82% | 91,6% | |
| out/25 | 0,80 | 1,08% | 0,79% | 73,1% | 0,70% | 64,3% | 0,73% 67,6% | 0,82% | 75,6% | |
| set/25 | 0,80 | 1,04% | 0,79% | 76,5% | 0,70% | 67,3% | 0,73% | 70,6% 0,82% | 79,0% | |
| ago/25 | 0,80 | 0,99% | 0,79% | 80,1% | 0,70% | 70,5% | 0,73% | 74,0% 0,82% | 82,8% | |
| jul/25 | 0,75 | 1,08% | 0,74% | 68,6% | 0,65% | 60,3% | 0,69% | 63,3% 0,77% | 70,9% | |
| jun/25 | 0,75 | 0,93% | 0,74% | 79,8% | 0,65% | 70,2% | 0,69% | 73,7% 0,77% | 82,5% | |
| mai/25 | 0,75 | 0,97% | 0,74% | 76,9% | 0,65% | 67,6% | 0,69% | 71,1% 0,77% | 79,5% | |
| abr/25 | 0,75 | 0,90% | 0,74% | 82,8% | 0,65% | 72,8% | 0,69% | 76,5% 0,77% | 85,6% | |
| mar/25 | 0,75 | 0,82% | 0,74% | 91,1% | 0,65% | 80,1% | 0,69% | 84,1% 0,77% | 94,1% | |
| fev/25 | 0,75 | 0,84% | 0,74% | 88,8% | 0,65% | 78,1% | 0,69% | 82,0% 0,77% | 91,7% | |
| jan/25 | 0,75 | 0,86% | 0,74% | 86,6% | 0,65% | 76,2% | 0,69% | 80,0% 0,77% | 89,5% | |
| dez/24 | 0,75 | 0,79% | 0,74% | 94,3% | 0,65% | 82,9% | 0,69% | 87,1% 0,77% | 97,4% | |
VALOR PATRIMONIAL12
Histórico da variação patrimonial do Fundo (já deduzida da distribuição de rendimentos de cada mês) e do valor de mercado das cotas.
| Data | Patrimônio Líquido | Cota Patrimonial | Variação Mensal | Cota Mercado13 | Ágio/Deságio14 |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.25 | R$ 654.582.946 | R$ 93,32 | 2,26% | R$ 87,10 | -6,66% |
| 28.11.25 | R$ 640.110.985 | R$ 91,25 | 1,61% | R$ 84,00 | -7,95% |
| 31.10.25 | R$ 629.944.390 | R$ 89,81 | -0,48% | R$ 81,05 | -9,75% |
| 30.09.25 | R$ 632.959.651 | R$ 90,24 | 2,54% | R$ 79,75 | -11,62% |
| 29.08.25 | R$ 617.251.205 | R$ 88,00 | 0,97% | R$ 79,34 | -9,84% |
| 31.07.25 | R$ 611.301.701 | R$ 87,15 | -1,69% | R$ 78,24 | -10,22% |
| 30.06.25 | R$ 621.816.543 | R$ 88,65 | 0,71% | R$ 81,19 | -8,41% |
| 30.05.25 | R$ 617.451.624 | R$ 88,02 | 0,68% | R$ 83,40 | -5,25% |
| 30.04.25 | R$ 613.270.792 | R$ 87,43 | 1,35% | R$ 82,15 | -6,04% |
| 31.03.25 | R$ 605.090.574 | R$ 86,26 | 5,37% | R$ 75,75 | -12,19% |
| 28.02.25 | R$ 574.247.040 | R$ 81,86 | 3,90% | R$ 71,79 | -12,31% |
| 31.01.25 | R$ 552.668.899 | R$ 78,79 | -3,83% | R$ 68,30 | -13,31% |
Kinea Investimentos - Relatório Mensal – Dezembro 2025
DESEMPENHO VS. IFIX
Os gráficos abaixo apresentam, nos recortes mensal e anual, o resultado do Fundo por segmento em relação ao IFIX (segmentos com valores positivos indicam que o mesmo contribuiu de forma positiva na performance do KFOF11 em relação ao IFIX).
NEGOCIAÇÃO E LIQUIDEZ
Os volumes transacionados representaram um total de 237.633 cotas negociadas, equivalentes a aproximadamente 3,39% do total de cotas do Fundo com um volume médio diário de R$ 1.004.022 e um volume médio por negócio de R$ 367.
No mês, as cotas foram negociadas em 100% dos pregões da B3, com volume total negociado de R$ 20,08 milhões.
R$ 1,00 mi VOLUME MÉDIO DIÁRIO
Kinea Investimentos - Relatório Mensal – Dezembro 2025
ALOCAÇÃO DO FUNDO15
Ao término do mês de dezembro o Fundo encontrava-se com 86,4% dos ativos alocados em cotas de FIIs segmentados de acordo com as seguintes estratégias:
ALOCAÇÃO TÁTICA:
Estratégia de alocação em ativos com potencial de retorno de curto e médio prazo
POR TIPO DE ATIVO16
POR ESTRATÉGIA17
ALOCAÇÃO IMOBILIÁRIA:
Estratégia de alocação em ativos com qualidade imobiliária e viés de longo prazo.
POR CATEGORIA18
MOVIMENTAÇÕES DO MÊS
O gráfico abaixo detalha o volume movimentado nas operações realizadas durante o mês. Os valores positivos indicam as compras do mês e os negativos as vendas, com os valores sendo a porcentagem do patrimônio líquido.
COMPOSIÇÃO DO PORTFÓLIO DE FIIS19
Composição do portfólio de fundos imobiliários investidos pelo Fundo, em relação ao total investido em cotas de FIIs, vigente em 31/10/2025.
ANÁLISE DE UPSIDE
Com o patamar atual do mercado secundário, há uma oportunidade potencial de upside nos segmentos que estão na carteira do fundo e apresentam expressivo deságio em relação ao valor patrimonial.
| Segmento | % Ativo | Ágio/Deságio | Ágio/Deságio KFOF | Ágio/Deságio Total | Upside Potencial |
|---|---|---|---|---|---|
| CRI | 23,44% | -4,37% | -6,66% | -10,74% | +12,03% |
| Shoppings/Varejo | 17,75% | -17,12% | -6,66% | -22,64% | +29,26% |
| Outros | 27,44% | -4,04% | -6,66% | -10,44% | +11,65% |
| Logística | 15,98% | -3,81% | -6,66% | -10,22% | +11,38% |
| Escritórios | 9,87% | -38,58% | -6,66% | -42,67% | +74,42% |
| Renda Urbana | 5,53% | -1,83% | -6,66% | -8,37% | +9,13% |
| Total | 100,00% | -11,37% | -6,66% | -17,27% | +20,88% |
RESUMO DOS CRIS
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O CRI é baseado em estoque de unidades residenciais da incorporadora Even S.A. em São Paulo. A operação conta com as garantias de Alienação Fiduciária do estoque de unidades residenciais e Alienação Fiduciária de cotas das SPEs dos projetos. Além disso, a estrutura do CRI conta com covenants financeiros e Índice de LTV (loan to value) máximo de 70%.
Kinea
uma empresa
Este material foi elaborado pela Kinea (Kinea Investimentos Ltda e Kinea Private Equity Investimentos S.A.), empresa do Grupo Itaú Unibanco. A Kinea não comercializa e nem distribui cotas de fundos de investimentos. Leia o regulamento e demais documentos legais do fundo antes de investir. Os fundos são supervisionados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM. Os fundos de condomínio aberto e não destinados a investidores qualificados possuem lâminas de informações essenciais. A descrição do tipo ANBIMA consta no formulário de informações complementares. Estes documentos podem ser consultados no site da CVM http://www.cvm.gov.br/ ou no site dos respectivos Administradores dos fundos. Não há garantia de tratamento tributário de longo prazo para os fundos que informam buscar este tratamento no regulamento. Os fundos da Kinea não são registrados nos Estados Unidos da América sob o Investment Company Act de 1940 ou sob o Securities Act de 1933. Não podem ser oferecidos ou vendidos nos Estados Unidos da América ou em qualquer um de seus territórios, possessões ou áreas sujeitas a sua jurisdição, ou a pessoas que sejam consideradas como U.S. Persons para fins da regulamentação de mercado de capitais norte-americana. Os Fundos de Investimento da Kinea podem apresentar um alto grau de volatilidade e risco. Alguns fundos informam no regulamento que utilizam estratégias com derivativos como parte de sua política de investimento, que da forma que são adotadas, podem resultar em perdas de patrimônio financeiro para seus cotistas superiores ao capital aplicado, obrigando o cotista a aportar recursos adicionais para cobertura do fundo. É recomendada uma avaliação de performance de fundos de investimento em análise de no mínimo 12 meses. A rentabilidade passada não garante a rentabilidade futura e fundos de investimento não são garantidos pela Instituição Administradora, ou por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda pelo Fundo Garantidor de Créditos – FGC. Os Fundos de Investimento em Participações seguem a ICVM 578, portanto são condomínios fechados em que as cotas somente são resgatadas ao término do prazo de duração do fundo. Esta modalidade concentra a carteira em poucos ativos de baixa liquidez, o que pode resultar em perdas de patrimônio financeiro para seus cotistas que podem superar o capital aplicado, acarretando na obrigatoriedade do cotista aportar recursos adicionais para cobertura do fundo no caso de resultado negativo. Os Fundos de Investimento Imobiliário seguem a ICVM571, portanto são condomínios fechados em que as cotas não são resgatáveis onde os cotistas podem ter dificuldade em alienar suas cotas no mercado secundário. As opiniões, estimativas e projeções refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Este conteúdo é informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição. Algumas das informações aqui contidas foram obtidas com base em dados de mercado e de fontes públicas consideradas confiáveis. O Grupo Itaú Unibanco e a Kinea não declaram ou garantem, de forma expressa ou implícita, a integridade, confiabilidade ou exatidão de tais informações e se eximem de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização desse material e de seu conteúdo. Esse material não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Kinea. Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com o Administrador e o Gestor, através do e-mail: [email protected].
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