Relatório Gerencial LMAI11 de fevereiro de 2026

LMAI11 - Informações

Objetivo

Investimentos imobiliários diversos, prontos ou em construção, que potencialmente gerem renda, através da aquisição de parcelas e/ou da totalidade de empreendimentos imobiliários, para posterior alienação, locação ou arrendamento, inclusive direitos a eles relacionados, bem como valores mobiliários de geração de renda, podendo investir, também, em direitos reais sobre imóveis, ações, cotas de sociedade, cotas de FII, Letras Hipotecárias, CRI, LCI e LIG.

Parecer do Gestor

Assim como em janeiro, fevereiro foi mais um mês positivo para os ativos de risco no Brasil. O Ibovespa, principal índice de ações da B3, avançou 4,09% no período, renovando o movimento de valorização observado desde o início do ano. No mercado de Fundos Imobiliários, o IFIX também encerrou o mês em alta, com valorização de 1,32%, tendo como destaques positivos os segmentos de shoppings e de galpões logísticos, que registraram altas de 2,20% e 2,16%, respectivamente.

No campo macroeconômico, o ambiente doméstico permaneceu relativamente construtivo para os FIIs. O IPCA de fevereiro foi de 0,70%, levando a inflação acumulada em 12 meses para 3,81%, abaixo do patamar observado em janeiro. Além disso, ao fim do mês, as comunicações do Banco Central já indicavam a possibilidade de início do ciclo de flexibilização monetária na reunião de março, ainda sob postura cautelosa e com manutenção dos juros em nível restritivo. Esse pano de fundo tende a favorecer os Fundos Imobiliários, na medida em que reduz o custo de oportunidade do capital e amplia a atratividade relativa da renda imobiliária. Por outro lado, o cenário fiscal segue como ponto de atenção em ano eleitoral, diante do potencial de maior volatilidade nas curvas de juros. No ambiente externo, o agravamento das tensões geopolíticas no Oriente Médio ao final do mês adicionou um vetor adicional de cautela, sobretudo pelos potenciais impactos sobre petróleo, câmbio e inflação.

Conforme mencionado no Relatório Gerencial de janeiro, a empresa FKS já desocupou os conjuntos 103 e 104. Para buscar a recomposição dos valores em aberto, o LMAI acionou os seguros contratados por ocasião da celebração dos respectivos contratos de locação, os quais contemplam valores de aluguel, condomínio, IPTU e multas contratuais. Seguiremos trazendo atualizações sobre esse caso nos próximos relatórios. Com a efetiva saída da FKS, o Domo Corporate encerrou o mês de fevereiro com taxa de ocupação de 87,3%. Atualmente, cinco conjuntos permanecem em período de carência: L.spot (um conjunto, até abril), Idiada (dois conjuntos, até março) e Regus (dois conjuntos, até dezembro). No âmbito comercial, a equipe tem registrado bom volume de contatos, solicitações de informações e visitas ao ativo.

Em relação aos demais ativos, a gestão tem atuado de forma intensa para reduzir os atuais níveis de vacância da carteira, especialmente no galpão localizado em Campinas/SP, em razão de sua relevância no portfólio do fundo e de sua capacidade de contribuir de forma relevante para o aumento da geração de rendimentos futuros aos cotistas. Outro foco de atuação tem sido o Shopping Várzea Paulista, no qual a gestão vem trabalhando de maneira incisiva na melhoria operacional e comercial do ativo, buscando capturar os efeitos positivos de sua recente repaginação.

Por fim, no mês de fevereiro, houve distribuição de R$ 0,27 por cota, o que representa dividend yield de 0,72% no mês, equivalente a 8,66% ao ano, considerando a cota de fechamento do período em R$ 37,40.

Relatório Mensal | Fevereiro 2026

ABL - Tipo de Ativo

Domo Corporate

Localizado no município de São Bernardo do Campo, na Região Metropolitana de São Paulo, o ativo está inserido no ABC Paulista, região que se destaca como polo atrativo para empresas em razão de sua infraestrutura consolidada, favorecendo a instalação de operações corporativas e comerciais.

O empreendimento possui localização privilegiada, em frente ao Shopping Metrópole, com fácil acesso ao transporte público e proximidade à Rodovia Anchieta, um dos principais eixos viários da região.

O edifício Domo Corporate (à esquerda na imagem), integrante do Complexo Domo Business, é composto por 27 pavimentos e 94 unidades autônomas (conjuntos comerciais), totalizando 30.600 m² de área privativa.

Atualmente, o empreendimento apresenta taxa de ocupação de aproximadamente 90%.

Edifício Domo Corporate (torre à esquerda), integrante do Complexo Domo Business, localizado em São Bernardo do Campo (SP).

* Calculado considerando um valor de R$/m² privativo equivalente a 95% do valor médio de m² locado

Atlântica Mall

O empreendimento Atlântica Mall, localizado na Avenida Atlântica, nº 5.111, no bairro Chácara Meyer, município de São Paulo (SP), corresponde a um ativo no qual o fundo detém direito de exploração de superfície.

Situado em avenida de elevado fluxo, com duas pistas e três faixas de rolamento por sentido, o imóvel está inserido em região com perfil socioeconômico de médio a alto poder aquisitivo, o que favorece a atratividade comercial do empreendimento.

Classificado como Strip Mall, o ativo possui 4.477 m² de Área Bruta Locável (ABL), distribuídos em 11 lojas. Tem como principais locatárias a Cobasi e o Burger King, além de contar com estacionamento de 117 vagas, sendo 35 cobertas.

Atualmente, o empreendimento apresenta taxa de ocupação de 75,2%.

Vista da loja Burger King, âncora localizada na extremidade do empreendimento Atlântica Mall

Distribuição da Área Locada (%)

* Calculado considerando valores projetados de R$/m² para unidades vagas

Várzea Paulista Shopping

Antigo Shopping Alegria, localizado no município de Várzea Paulista/SP, na Região Metropolitana de Jundiaí, mas próximo tanto a São Paulo quanto a Campinas.

O empreendimento é composto por 98 lojas, incluindo cinco lojas âncoras e duas megalojas, totalizando 9.164 m² de Área Bruta Locável (ABL).

Atualmente, o imóvel encontra-se em processo de reforma, com foco em sua modernização e reposicionamento, visando adequá-lo às tendências atuais do mercado de shopping centers, o que deve contribuir para a atração de novos locatários, qualificação do mix e incremento da receita futura.

No momento, o empreendimento apresenta taxa de ocupação de 45%, que é o breakeven da operação.

Imagem de projeto do Shopping, localizado em Várzea Paulista (SP), atualmente em processo de reforma e reposicionamento.

Galpão Logístico/Industrial (Campinas/SP)

Localizado no distrito industrial de Campinas/SP, o imóvel encontra-se em posição estratégica, nas proximidades do Aeroporto Internacional de Viracopos, o maior terminal de cargas da América Latina.

O ativo possui área total de terreno de 130.462 m², com Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 52.908 m², distribuída entre galpões industriais, área de recepção e áreas administrativas/escritórios.

Atualmente, o imóvel encontrase vago, sem contratos de locação vigentes.

Localização do ativo (em amarelo) nas proximidades do Aeroporto de Viracopos e vista aérea do imóvel.

Localizado em distrito industrial consolidado no município de Queimados (RJ), conta com acesso direto à Rodovia Presidente Dutra, um dos principais corredores logísticos do país, que conecta os mercados do Rio de Janeiro e São Paulo. O ativo integra uma operação de retrofit de empreendimento onde anteriormente funcionava a antiga fábrica da Heineken.

O imóvel possui composição mista, permitindo a instalação de empresas logísticas ou industriais. O galpão é composto por três módulos (A, B e C), totalizando 8.398 m² de Área Bruta Locável (ABL).

Atualmente, o ativo encontra-se integralmente locado à empresa Globalpack.

Vista interna do galpão industrial, com ocupação integral pela empresa Globalpack.

Receita Contratada - Módulos A, B e C

Imóvel logístico-industrial localizado em Jarinu, na Região Metropolitana de Jundiaí, às margens da Rodovia Edgard Máximo Zambotto, com fácil acesso à Rodovia Anhanguera, um dos principais eixos logísticos do país.

O ativo possui 41.926 m² de área de terreno e 8.202 m² de Área Bruta Locável (ABL). Suas principais instalações compreendem dois galpões, portaria, prédio administrativo, refeitório e vestiários.

Atualmente, aproximadamente 100% da ABL encontra-se locada para a empresa Unistamp até 31 de março de 2030.

A carência se encerra em setembro de 2026.

Vista aérea do imóvel localizado em Jarinu/SP, às margens da Rodovia Edgard Máximo Zambotto.

Receita Contratada Receita em Carência

Ativos cujas receitas locatícias são integralmente destinadas ao pagamento de seus respetivos CRIs.

BTS Assaí (Juiz de Fora/MG)

Loja Assaí localizada em Juiz de Fora/MG.

A transação foi realizada a um cap rate de 8,4% ao ano, tendo uma operação de securitização (CRI) vinculada a ele.

O imóvel possui Área Bruta Locável (ABL) de 18.173 m² e está locado à varejista desde agosto de 2024, na modalidade Built to Suit (BTS), sob contrato atípico até agosto de 2044 (20 anos) e tem correção anual pelo IPCA, garantindo previsibilidade e estabilidade ao fluxo de receitas do fundo.

Vista da unidade Assaí Atacadista localizada em Juiz de Fora, Minas Gerais.

Imóvel locado à ArcelorMittal, localizado em Rio das Pedras/SP.

A transação foi realizada a um cap rate de 11,3% ao ano, tendo um CRI vinculado a ele.

O imóvel possui Área Bruta Locável (ABL) de 80.848 m² e está locado à metalúrgica desde julho de 2024, na modalidade Sale and Leaseback (SL&B), sob contrato atípico até junho de 2034 (10 anos) e tem correção anual pelo IPCA, garantindo estabilidade e previsibilidade ao fluxo de receitas do fundo.

Sale & Leaseback ArcelorMittal (Rio das Pedras/SP)

Vista aérea dos galpões locados à ArcelorMittal, localizados no município de Rio das Pedras (SP).

À direita, gráfico contendo os valores de aluguel mensal dos imóveis locados à ArcelorMittal e ao Assaí, respectivamente, além do somatório de ambos.

Cabe destacar que as operações de securitização associadas a esses ativos (CRIs) apresentam fluxo de pagamentos casado com o fluxo de recebimento das locações, de modo que o Fundo não incorre em custos financeiros adicionais relacionados a tais instrumentos. Além disso, o casamento implica também que não há efeito caixa relacionado a esses aluguéis.

LMAI11 - Estrutura Financeira

O LMAI possui em sua estrutura dois imóveis atualmente securitizados: o imóvel locado ao Assaí, na modalidade Built to Suit (BTS), e o imóvel locado à ArcelorMittal, na modalidade Sale & Leaseback, ambos firmados sob contratos atípicos.

Para informações adicionais acerca das operações de CRI, apresentam-se abaixo as respectivas securitizadoras e os códigos de identificação (IF) de cada emissão:

ArcelorMittal: Virgo 1ª Série 184ª Emissão (24G1557250)

Assaí: Opea CRI.113.TRU.1 (23I0015801)

¹ Cálculo ponderado pelo Saldo Devedor

Amortização e Grau de Endividamento

Saldo Devedor em Relação ao Ativo Total [%] Pagamento Acumulado das Amortizações [R$ mi]

O objetivo do Fundo Labina Multi Ativos Imobiliários é proporcionar aos seus cotistas uma rentabilidade através da valorização de suas cotas em investimentos imobiliários diversificados, preponderantemente entre os segmentos: Comercial/Lajes Corporativas, Logistica, Plantas Industriais, Varejo e Recebíveis Imobiliários.

O Fundo busca, através da diversificação da carteira, atingir uma rentabilidade consistente que seja a mais uniforme possível. O mês de fevereiro registrou uma variação da cota a mercado de - 3,1%.

Rentabilidade Acumulada

LMAI11 - Liquidez

O LMAI11 apresentou no mercado secundário, em fevereiro, uma média diária de negociação de R$ 33,7 mil, gerando um volume financeiro total de R$ 607 mil.

No período, a quantidade de cotas negociadas foi de cerca de 16,4 mil, o que representa um giro na casa de 0,3%.

LMAI11 - Resultados

Distribuição de Resultados

Com a regularização do fluxo de pagamento da Pirelli, houve retomada da receita imobiliáriuo ao patamar de dezembro de 2025.

O aumento das despesas com as taxas é consequência do aumento do Patrimônio Líquido do LMAI.

Em relação ao Domo Corporate, há, no momento, três contratos em período de carência, correspondentes a cinco conjuntos, a saber: Regus (conjuntos 251 e 252), Idiada (conjuntos 243 e 244) e L-Spot (conjunto 242). Além disso, houve a saída da FKS, que ocupava os conjuntos 103 e 104, reduzindo a taxa de ocupação do empreendimento para 87,3%

O Fundo distribuiu, no mês de Fevereiro, o montante de R$ 0,27 por cota, o que corresponde a um dividend yield de 0,72% ao mês, considerando a cota de fechamento de Fevereiro/26 de R$ 37,40, equivalente a aproximadamente 8,7% ao ano.

A gestão destaca que a redução no valor distribuído por cota decorreu do processo de incorporação dos novos ativos que passaram a compor a carteira do FII, conforme detalhado na Carta do Gestor do Relatório Gerencial de dez/25.

Relatório Mensal | Fevereiro 2026

* Correspondem aos pagamentos mensais dos CRIs vinculados aos ativos locados ao Assaí Atacadista e à ArcelorMittal.

Composição do Resultado

Representação, por cota, da composição do resultado obtido pelo fundo, nos últimos 12 meses.

Resultado do Fundo por Cota

Resultado obtido e distribuição por cota, mês a mês, nos últimos 12 meses.

Domo Corporate

Classificação do Imóvel Laje Corporativa

Localização São Bernardo do Campo, SP

ABL (Área Bruta Locável) 30.601 m²

Data de Aquisição Desde início do fundo

Participação do LMAI no Imóvel 100%

Valor de Avaliação do Imóvel R$ 227.600.000

Percentual de Ocupação Física 87,3%

Principais Locatários Rede D'Or AWP (Grupo Allianz) Regus DXC (HP) Pirelli Hapvida/Notre Dame Intermédica

Classificação do Imóvel Logístico/Industrial

Localização Queimados, RJ

ABL (Área Bruta Locável) 8.398 m² (3 módulos)

Data de Aquisição dez/20

Participação do LMAI no Imóvel 100%

Valor de Avaliação do Imóvel R$ 12.750.000

Percentual de Ocupação Física 100%

Empresa Locatária Globalpack

Galpão Logístico/Industrial (Globalpack)

Loja Big Box (Assai Atacadista)

Classificação do Imóvel Varejo

Localização Juiz de Fora, MG

ABL (Área Bruta Locável) 18.173 m²

Data de Aquisição set/25

Duração do Contrato 08/2024 - 08/2044 (20 anos)

Valor de Aquisição R$ 90.000.000

Cap Rate Aquisição 8,4%

Modalidade de Contrato BTS Atípico

Participação no imóvel 100%

Galpão Logístico/Industrial (Arcelor Mittal)

Classificação do Imóvel Logístico/Industrial

Localização Rio das Pedras, SP

ABL (Área Bruta Locável) 80.848 m²

Data de Aquisição set/25

Duração do Contrato 07/2024 - 06/2034 (10 anos)

Valor de Aquisição R$ 200.000.000

Cap Rate Aquisição 11,3%

Modalidade de Contrato S&LB Atípico

Participação no imóvel 100%

Galpão Logístico/Industrial (Unistamp)

Classificação do Imóvel Logístico-Industrial

Localização Jarinu, SP

ABL (Área Bruta Locável) 8.202 m²

Data de Aquisição dez/25

Participação do LMAI no Imóvel 100%

Valor de Aquisição R$ 23.623.000

Percentual de Ocupação Física 100,0%

Locatários Unistamp

Galpão Logístico/Industrial

Classificação do Imóvel Logístico-Industrial

Localização Campinas, SP

ABL (Área Bruta Locável) 52.908 m²

Data de Aquisição dez/25

Participação do LMAI no Imóvel 100%

Valor de Aquisição R$ 180.000.000

Percentual de Ocupação Física 0%

Locatários N/A

Atlântica Mall

Classificação do Imóvel Shopping/Varejo

Localização São Paulo, SP

ABL (Área Bruta Locável) 4.477 m²

Data de Aquisição dez/20

Participação do LMAI no Imóvel 100%

Valor de Avaliação (Direito de Superfície) R$ 450.000

Percentual de Ocupação Física 75,2%

Principais Locatários Cobasi, Burger King

Várzea Paulista Shopping

Classificação do Imóvel Shopping/Varejo

Localização Várzea Paulista, SP

ABL (Área Bruta Locável) 9.164 m²

Data de Aquisição dez/25

Participação do LMAI no Imóvel 76%

Valor de Aquisição R$ 14.124.335

Percentual de Ocupação Física 45%

Principais Locatários Americanas, Bombocine, WA Academia, Poupatempo

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