Relatório Gerencial LMAI11 de janeiro de 2026
Relatório Gerencial do Labina Multi Ativos Imobiliários (LMAI11), fundo imobiliário de fundos (FoF), referente a janeiro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 27/02/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do LMAI11 fechou a R$ 31,00, com P/VP de 0,29 (valor patrimonial de R$ 106,89 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,23 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 7,68% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 564,4 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 17.374.696/0001-19
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 30/01/2026
- Data de entrega
- 27/02/2026 11:01
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
LMAI11 - Informações
Objetivo
Investimentos imobiliários diversos, prontos ou em construção, que potencialmente gerem renda, através da aquisição de parcelas e/ou da totalidade de empreendimentos imobiliários, para posterior alienação, locação ou arrendamento, inclusive direitos a eles relacionados, bem como valores mobiliários de geração de renda, podendo investir, também, em direitos reais sobre imóveis, ações, cotas de sociedade, cotas de FII, Letras Hipotecárias, CRI, LCI e LIG.
Parecer do Gestor
O mês de janeiro iniciou 2026 com desempenho positivo para a renda variável no Brasil. O principal índice da B3, o Ibovespa, apresentou nova valorização no período (+12,6%). No mercado de Fundos Imobiliários, o IFIX, principal índice do setor, também encerrou o mês em alta, com crescimento de 2,3% em janeiro, tendo como destaque positivo o segmento de fundos híbridos, que apresentou valorização de 5,6% no período.
No campo macroeconômico, apesar de o COPOM ter optado, na reunião de janeiro, pela manutenção da taxa SELIC em 15% a.a., houve sinalização de tendência de redução na reunião subsequente, prevista para meados de março, indicando o início do ciclo de cortes. A perspectiva de juros mais baixos tende a favorecer os ativos de renda variável e, em especial, os Fundos Imobiliários, por meio da maior atratividade relativa dos rendimentos e da valorização dos ativos imobiliários, à medida que o custo de oportunidade do capital diminui. Por outro lado, o ambiente fiscal segue como ponto de atenção em um ano eleitoral, com potenciais pressões sobre gastos públicos podendo gerar maior volatilidade.
O Domo Corporate encerrou janeiro com sua taxa de ocupação estável em 89,4%. Conforme informado no relatório de dezembro de 2025, a gestão concluiu a locação de cinco novos conjuntos no empreendimento. O contrato firmado com a empresa L.spot estipula quatro meses de carência nos valores de locação; o com a Idiada, dois; e o com a Regus, doze, as duas últimas, grandes multinacionais. No caso desta, a concessão de um período maior de carência se deve à necessidade de realização de obras e adequações nos conjuntos locados, cujos custos ficarão a cargo da própria locatária.
O impacto financeiro dessas locações ocorrerá após o encerramento dos respectivos períodos de carência. Nesse primeiro momento, o efeito positivo para o LMAI é a eliminação dos custos de condomínio e IPTU dos conjuntos já locados.
A empresa FKS possui data prevista de entrega dos conjuntos 103 e 104 em 26/02/2026. Os valores referentes à multa rescisória serão apurados e cobrados da locatária, e a evolução desse caso será informada nos próximos relatórios. Com a devolução dos conjuntos, o Domo Corporate passará a apresentar taxa de ocupação de 87,31%. Do ponto de vista comercial, o empreendimento segue com boa procura, registrando visitas e sondagens recorrentes, e os conjuntos 103 e 104 já foram incluídos nas tratativas comerciais em andamento.
A gestão tem atuado de forma contínua para reduzir, no menor prazo possível, os níveis de vacância dos ativos da carteira do LMAI, entendendo que esse é um fator prioritário para a manutenção e expansão da geração de rendimentos aos cotistas. Por fim, no mês de dezembro, houve distribuição de R$ 0,27 por cota, o que representa um dividend yield de 0,7% a.m. (equivalente a 8,7% a.a.), considerando a cota de fechamento do mês de R$ 38,60.
Relatório Mensal | Janeiro 2026
| Informações do Fundo | |
| Denominação | Labina Multi Ativos Imobiliários - Fundo de Investimento Imobiliário - FII |
| CNPJ | 17.374.696/0001-19 |
| Código de Negociação | LMAI11 |
| Código ISIN | BRDOMCCTF000 |
| Início do Fundo | 13/12/2013 |
| Prazo de Duração | O Fundo tem prazo de duração Indeterminado |
| Cotas Emitidas | 5.280.066 |
| Valor de Mercado | R$ 203.810.557 |
| Valor Patrimonial | R$ 576.476.138 |
| Classe de Cotas | O Fundo tem uma única classe de cotas. Todas as cotas garantem aos seus titulares direitos políticos e econômico-financeiros idênticos |
| Taxa de Administração | Taxa de Administração Global: 1,08% ao ano |
| Taxa de Performance | 20% do que exceder IPCA + 4% ao ano |
| Resgate de Cotas | Não há. O Fundo é um condomínio fechado e suas cotas são negociadas na B3 no mercado secundário |
| Administrador | Planner Corretora de Valores SA |
| Gestor | Arandu Gestão de Fundos Imobiliários LTDA |
| Escriturador / Instituição | Banco Daycoval S/A |
| Depositária | |
| Auditor Independente | PwC Brasil |
ABL - Tipo de Ativo
Domo Corporate
Localizado no município de São Bernardo do Campo, na Região Metropolitana de São Paulo, o ativo está inserido no ABC Paulista, região que se destaca como polo atrativo para empresas em razão de sua infraestrutura consolidada, favorecendo a instalação de operações corporativas e comerciais.
O empreendimento possui localização privilegiada, em frente ao Shopping Metrópole, com fácil acesso ao transporte público e proximidade à Rodovia Anchieta, um dos principais eixos viários da região.
O edifício Domo Corporate (à esquerda na imagem), integrante do Complexo Domo Business, é composto por 27 pavimentos e 94 unidades autônomas (conjuntos comerciais), totalizando 30.600 m² de área privativa.
Atualmente, o empreendimento apresenta taxa de ocupação de aproximadamente 90%.
Edifício Domo Corporate (torre à esquerda), integrante do Complexo Domo Business, localizado em São Bernardo do Campo (SP).
* Calculado considerando um valor de R$/m² privativo equivalente a 95% do valor médio de m² locado
Atlântica Mall
O empreendimento Atlântica Mall, localizado na Avenida Atlântica, nº 5.111, no bairro Chácara Meyer, município de São Paulo (SP), corresponde a um ativo no qual o fundo detém direito de exploração de superfície.
Situado em avenida de elevado fluxo, com duas pistas e três faixas de rolamento por sentido, o imóvel está inserido em região com perfil socioeconômico de médio a alto poder aquisitivo, o que favorece a atratividade comercial do empreendimento.
Classificado como Strip Mall, o ativo possui 4.477 m² de Área Bruta Locável (ABL), distribuídos em 11 lojas, incluindo duas âncoras, Cobasi e Burger King, além de estacionamento com 117 vagas, sendo 35 cobertas.
Atualmente, o empreendimento apresenta taxa de ocupação de 75,2%.
Vista da loja Burger King, âncora localizada na extremidade do empreendimento Atlântica Mall
Distribuição da Área Locada (%)
* Calculado considerando valores projetados de R$/m² para unidades vagas
Várzea Paulista Shopping
Antigo Shopping Alegria, localizado no município de Várzea Paulista/SP, na Região Metropolitana de Jundiaí, mas próximo tanto a São Paulo quanto a Campinas.
O empreendimento é composto por 98 lojas, incluindo cinco lojas âncoras e duas megalojas, totalizando 9.164 m² de Área Bruta Locável (ABL).
Atualmente, o imóvel encontra-se em processo de reforma, com foco em sua modernização e reposicionamento, visando adequá-lo às tendências atuais do mercado de shopping centers, o que deve contribuir para a atração de novos locatários, qualificação do mix e incremento da receita futura.
No momento, o empreendimento apresenta taxa de ocupação de 45%.
Imagem de projeto do Shopping, localizado em Várzea Paulista (SP), atualmente em processo de reforma e reposicionamento.
Localizado em distrito industrial consolidado no município de Queimados (RJ), conta com acesso direto à Rodovia Presidente Dutra, um dos principais corredores logísticos do país, que conecta os mercados do Rio de Janeiro e São Paulo. O ativo integra uma operação de retrofit de empreendimento onde anteriormente funcionava a antiga fábrica da Heineken.
O imóvel possui composição mista, permitindo a instalação de empresas logísticas ou industriais. O galpão é composto por três módulos (A, B e C), totalizando 8.398 m² de Área Bruta Locável (ABL).
Atualmente, o ativo encontra-se integralmente locado à empresa Globalpack.
Vista interna do galpão industrial, com ocupação integral pela empresa Globalpack.
Receita Contratada - Módulos A, B e C
Imóvel logístico-industrial localizado em Jarinu, na Região Metropolitana de Jundiaí, às margens da Rodovia Edgard Máximo Zambotto, com fácil acesso à Rodovia Anhanguera, um dos principais eixos logísticos do país.
O ativo possui 41.926 m² de área de terreno e 8.202 m² de Área Bruta Locável (ABL). Suas principais instalações compreendem dois galpões, portaria, prédio administrativo, refeitório e vestiários.
Atualmente, aproximadamente 50% da ABL encontra-se locada para a empresa Unistamp.
Vista aérea do imóvel localizado em Jarinu/SP, às margens da Rodovia Edgard Máximo Zambotto.
Galpão Logístico/Industrial (Campinas/SP)
Localizado no distrito industrial de Campinas/SP, o imóvel encontra-se em posição estratégica, nas proximidades do Aeroporto Internacional de Viracopos, o maior terminal de cargas da América Latina.
O ativo possui área total de terreno de 130.462 m², com Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 52.908 m², distribuída entre galpões industriais, área de recepção e áreas administrativas/escritórios.
Atualmente, o imóvel encontrase vago, sem contratos de locação vigentes.
Localização do ativo (em amarelo) nas proximidades do Aeroporto de Viracopos e vista aérea do imóvel.
Ativos cujas receitas locatícias são integralmente destinadas ao pagamento de seus respetivos CRIs.
BTS Assaí (Juiz de Fora/MG)
Loja Assaí localizada em Juiz de Fora/MG.
A transação foi realizada a um cap rate de 8,4% ao ano, tendo uma operação de securitização (CRI) vinculada a ele.
O imóvel possui Área Bruta Locável (ABL) de 18.173 m² e está locado à varejista desde agosto de 2024, na modalidade Built to Suit (BTS), sob contrato atípico até agosto de 2044 (20 anos) e tem correção anual pelo IPCA, garantindo previsibilidade e estabilidade ao fluxo de receitas do fundo.
Vista da unidade Assaí Atacadista localizada em Juiz de Fora, Minas Gerais.
Imóvel locado à ArcelorMittal, localizado em Rio das Pedras/SP.
A transação foi realizada a um cap rate de 11,3% ao ano, tendo um CRI vinculado a ele.
O imóvel possui Área Bruta Locável (ABL) de 80.848 m² e está locado à metalúrgica desde julho de 2024, na modalidade Sale and Leaseback (SL&B), sob contrato atípico até junho de 2034 (10 anos) e tem correção anual pelo IPCA, garantindo estabilidade e previsibilidade ao fluxo de receitas do fundo.
Sale & Leaseback ArcelorMittal (Rio das Pedras/SP)
Vista aérea dos galpões locados à ArcelorMittal, localizados no município de Rio das Pedras (SP).
À direita, gráfico contendo os valores de aluguel mensal dos imóveis locados à ArcelorMittal e ao Assaí, respectivamente, além do somatório de ambos.
Cabe destacar que as operações de securitização associadas a esses ativos (CRIs) apresentam fluxo de pagamentos casado com o fluxo de recebimento das locações, de modo que o Fundo não incorre em custos financeiros adicionais relacionados a tais instrumentos. Além disso, o casamento implica também que não há efeito caixa relacionado a esses aluguéis.
O LMAI possui em sua estrutura dois imóveis atualmente securitizados: o imóvel locado ao Assaí, na modalidade Built to Suit (BTS), e o imóvel locado à ArcelorMittal, na modalidade Sale & Leaseback, ambos firmados sob contratos atípicos.
Para informações adicionais acerca das operações de CRI, apresentam-se abaixo as respectivas securitizadoras e os códigos de identificação (IF) de cada emissão: ArcelorMittal: Virgo 1ª Série 184ª Emissão (24G1557250) Assaí: Opea CRI.113.TRU.1 (23I0015801)
| LMAI11 | Estrutura Financeira Consolidada | Valores |
|---|---|
| Total em Ativos | R$ 787.622.754 |
| Saldo Devedor CRIs | R$ 205.740.505 |
| Relação CRI/Ativos Imobiliários | 26,1% |
| Custo Médio CRIs ¹ | IPCA + 8,5% a.a. |
| Prazo Médio (anos) ¹ | 11,6 |
¹ Cálculo ponderado pelo Saldo Devedor
Amortização e Grau de Endividamento
O objetivo do Fundo Labina Multi Ativos Imobiliários é proporcionar aos seus cotistas uma rentabilidade através da valorização de suas cotas em investimentos imobiliários diversificados, preponderantemente entre os segmentos: Comercial/Lajes Corporativas, Logistica, Plantas Industriais, Varejo e Recebíveis Imobiliários.
O Fundo busca, através da diversificação da carteira, atingir uma rentabilidade consistente que seja a mais uniforme possível. O mês de janeiro registrou uma variação da cota a mercado de - 12,79%.
| Mês | Cota Mercado | Variação (%) | Cota Patrimonial | Variação (%) | Valor de Mercado | Patrimônio Líquido |
|---|---|---|---|---|---|---|
| fev/25 | R$ 70,00 | -12,50% | R$ 106,29 | 0,07% | R$ 171.066.000,00 | R$ 259.743.039,05 |
| mar/25 | R$ 67,50 | -3,57% | R$ 106,57 | 0,26% | R$ 164.956.500,00 | R$ 260.425.321,50 |
| abr/25 | R$ 69,08 | 2,34% | R$ 106,51 | -0,06% | R$ 168.817.704,00 | R$ 260.277.129,17 |
| mai/25 | R$ 80,09 | 15,94% | R$ 106,56 | 0,05% | R$ 195.723.942,00 | R$ 260.412.223,58 |
| jun/25 | R$ 84,00 | 4,88% | R$ 106,63 | 0,07% | R$ 205.279.200,00 | R$ 260.588.003,61 |
| jul/25 | R$ 81,70 | -2,74% | R$ 106,58 | -0,05% | R$ 199.658.460,00 | R$ 260.450.069,24 |
| ago/25 | R$ 73,00 | -10,65% | R$ 106,73 | 0,15% | R$ 178.397.400,00 | R$ 260.834.940,60 |
| set/25 | R$ 59,09 | -19,05% | R$ 107,37 | 0,59% | R$ 185.622.215,97 | R$ 337.271.274,98 |
| out/25 | R$ 56,25 | -4,81% | R$ 107,40 | 0,03% | R$ 176.700.789,44 | R$ 337.383.856,63 |
| nov/25 | R$ 47,50 | -15,56% | R$ 107,25 | -0,14% | R$ 149.213.999,98 | R$ 336.921.137,44 |
| dez/25 | R$ 44,26 | -6,82% | R$ 110,49 | 3,02% | R$ 233.695.731,70* | R$ 578.423.360,60* |
| jan/26 | R$ 38,60 | -12,79% | R$ 109,18 | -1,18% | R$ 203.810.547,60 | R$ 576.476.138,36 |
Rentabilidade Acumulada
LMAI11 - Liquidez
O LMAI11 apresentou no mercado secundário, em janeiro, uma média diária de negociação de R$ 129,9 mil, gerando um volume financeiro total de R$ 2,73 milhões.
No período, a quantidade de cotas negociadas foi de cerca de 70,53 mil, o que representa um giro na casa de 1,34%.
| Mês | Cotas | Nº Cotistas | Volume Financeiro | Média Diária Negociação | Cotas Negociadas | Giro (% nº Cotas) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| fev/25 | 2.443.800 | 1.076 | R$ 1.207.121,27 | R$ 60.356,06 | 17.266 | 0,71% |
| mar/25 | 2.443.800 | 1.078 | R$ 316.766,63 | R$ 16.671,93 | 4.661 | 0,19% |
| abr/25 | 2.443.800 | 1.070 | R$ 1.931.882,69 | R$ 96.594,13 | 28.437 | 1,16% |
| mai/25 | 2.443.800 | 1.061 | R$ 531.843,28 | R$ 25.325,87 | 7.422 | 0,30% |
| jun/25 | 2.443.800 | 1.063 | R$ 648.088,13 | R$ 32.404,41 | 8.083 | 0,33% |
| jul/25 | 2.443.800 | 1.056 | R$ 5.074.103,09 | R$ 220.613,18 | 66.399 | 2,72% |
| ago/25 | 2.443.800 | 1.062 | R$ 1.165.863,86 | R$ 55.517,33 | 16.392 | 0,67% |
| set/25 | 3.141.347 | 1.064 | R$ 8.138.817,17 | R$ 369.946,24 | 124.841 | 3,97% |
| out/25 | 3.141.347 | 1.060 | R$ 90.827,96 | R$ 3.949,04 | 1.578 | 0,05% |
| nov/25 | 3.141.347 | 1.072 | R$ 917.500,95 | R$ 48.289,52 | 17.873 | 0,57% |
| dez/25 | 5.280.066 | 1.097 | R$ 835.152,95 | R$ 41.757,65 | 19.231 | 0,38% |
| jan/26 | 5.280.066 | 1.092 | R$ 2.728.125,95 | R$ 129.910,76 | 70.530 | 1,34% |
LMAI11 - Resultados
Distribuição de Resultados
A receita do imóvel Domo Corporate apresentou leve redução no mês de janeiro, em razão do pagamento antecipado, pela locatária Pirelli, do aluguel referente à competência de janeiro, realizado ainda em dezembro. Esse fato explica, em grande medida, a variação observada na Receita Imobiliária em relação ao mês anterior.
Adicionalmente, verificou-se aumento na receita financeira, decorrente da posição do fundo como credor dos CRIs do Shopping Várzea Paulista (conforme detalhado no Relatório Gerencial de dez/25), condição assumida após a integralização do respectivo ativo.
O aumento das despesas com as taxas é consequência do aumento do Patrimônio Líquido do LMAI.
Em relação ao Domo Corporate, há, no momento, três contratos em período de carência, correspondentes a cinco conjuntos, a saber: Regus (conjuntos 251 e 252), Idiada (conjuntos 243 e 244) e L-Spot (conjunto 242). A taxa de ocupação do ativo manteve-se em 89,4%.
O Fundo distribuiu, no mês de janeiro, o montante de R$ 0,27 por cota, o que corresponde a um dividend yield de 0,7% ao mês, considerando a cota de fechamento de janeiro/26 de R$ 38,60 , equivalente a aproximadamente 8,7% ao ano.
A gestão destaca que a redução no valor distribuído por cota decorreu do processo de incorporação dos novos ativos que passaram a compor a carteira do FII, conforme detalhado na Carta do Gestor do Relatório Gerencial de dez/25.
Relatório Mensal | Janeiro 2026
| nov/25 | dez/25 | jan/26 | Acum. 2026 | |
|---|---|---|---|---|
| Receita Imobiliária | 4.326.995 | 4.524.481 | 3.962.244 | 3.962.244 |
| Receita Financeira | 43.545 | 62.003 | 363.327 | 363.327 |
| (+) Receita Total | 4.370.540 | 4.586.484 | 4.325.571 | 4.325.571 |
| Despesas Financeiras* | (2.505.152) | (2.505.152) | (2.505.152) | (2.505.152) |
| Manutenção Predial/Condominial | (109.035) | (122.784) | (181.454) | (181.454) |
| Despesas Administrativas | (51.466) | (87.952) | (43.976) | (20.128) |
| Taxa de Administração Global | (317.009) | (261.706) | (421.472) | (421.472) |
| Outras Taxas e Despesas | (24.300) | (38.629) | (18.341) | (18.341) |
| (-) Total Despesas | (3.006.962) | (3.016.222) | (3.170.395) | (3.146.547) |
| (=) Resultado Operacional RMAI11 | 1.363.578 | 1.570.262 | 1.155.176 | 1.155.176 |
| Distribuição | 1.413.606 | 1.413.606 | 1.425.618 | 1.425.618 |
* Correspondem aos pagamentos mensais dos CRIs vinculados aos ativos locados ao Assaí Atacadista e à ArcelorMittal.
Composição do Resultado
Representação, por cota, da composição do resultado obtido pelo fundo, nos últimos 12 meses.
Resultado do Fundo por Cota
Resultado obtido e distribuição por cota, mês a mês, nos últimos 12 meses.
Domo Corporate
Classificação do Imóvel Laje Corporativa
Localização São Bernardo do Campo, SP
ABL (Área Bruta Locável) 30.601 m²
Data de Aquisição Desde início do fundo
Participação do LMAI no Imóvel 100%
Valor de Avaliação do Imóvel R$ 227.600.000
Percentual de Ocupação Física 89,4%
Principais Locatários Rede D'Or AWP (Grupo Allianz) Regus DXC (HP) Pirelli Hapvida/Notre Dame Intermédica
Classificação do Imóvel Logístico/Industrial
Localização Queimados, RJ
ABL (Área Bruta Locável) 8.398 m² (3 módulos)
Data de Aquisição dez/20
Participação do LMAI no Imóvel 100%
Valor de Avaliação do Imóvel R$ 12.750.000
Percentual de Ocupação Física 100%
Empresa Locatária Globalpack
Galpão Logístico/Industrial (Globalpack)
Loja Big Box (Assai Atacadista)
Classificação do Imóvel Varejo
Localização Juiz de Fora, MG
ABL (Área Bruta Locável) 18.173 m²
Data de Aquisição set/25
Duração do Contrato 08/2024 - 08/2044 (20 anos)
Valor de Aquisição R$ 90.000.000
Cap Rate Aquisição 8,4%
Modalidade de Contrato BTS Atípico
Participação no imóvel 100%
Galpão Logístico/Industrial (Arcelor Mittal)
Classificação do Imóvel Logístico/Industrial
Localização Rio das Pedras, SP
ABL (Área Bruta Locável) 80.848 m²
Data de Aquisição set/25
Duração do Contrato 07/2024 - 06/2034 (10 anos)
Valor de Aquisição R$ 200.000.000
Cap Rate Aquisição 11,3%
Modalidade de Contrato S&LB Atípico
Participação no imóvel 100%
Galpão Logístico/Industrial (Unistamp)
Classificação do Imóvel Logístico-Industrial
Localização Jarinu, SP
ABL (Área Bruta Locável) 8.202 m²
Data de Aquisição dez/25
Participação do LMAI no Imóvel 100%
Valor de Aquisição R$ 23.623.000
Percentual de Ocupação Física 50,0%
Locatários Unistamp
Galpão Logístico/Industrial
Classificação do Imóvel Logístico-Industrial
Localização Campinas, SP
ABL (Área Bruta Locável) 52.908 m²
Data de Aquisição dez/25
Participação do LMAI no Imóvel 100%
Valor de Aquisição R$ 180.000.000
Percentual de Ocupação Física 0%
Locatários N/A
Atlântica Mall
Classificação do Imóvel Shopping/Varejo
Localização São Paulo, SP
ABL (Área Bruta Locável) 4.477 m²
Data de Aquisição dez/20
Participação do LMAI no Imóvel 100%
Valor de Avaliação R$ 450.000
Percentual de Ocupação Física 75,2%
Principais Locatários Cobasi, Burger King
Várzea Paulista Shopping
Classificação do Imóvel Shopping/Varejo
Localização Várzea Paulista, SP
ABL (Área Bruta Locável) 9.164 m²
Data de Aquisição dez/25
Participação do LMAI no Imóvel 76%
Valor de Aquisição R$ 14.124.335
Percentual de Ocupação Física 45%
Principais Locatários Americanas, Bombocine, WA Academia, Poupatempo
Arandu Gestão de Fundos Imobiliários Ltda. Rua Dr. Fernandes Coelho, 85 3° andar CEP: 05423-040