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Relatório Gerencial LMAI11 de setembro de 2026

Relatório Gerencial do Labina Multi Ativos Imobiliários (LMAI11), fundo imobiliário de fundos (FoF), referente a setembro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 20/10/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do LMAI11 fechou a R$ 31,00, com P/VP de 0,29 (valor patrimonial de R$ 106,89 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,23 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 7,68% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 564,4 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.

Informações

CNPJ
17.374.696/0001-19
Tipo
Relatórios
Assunto
Relatório Gerencial
Data de referência
30/09/2026
Data de entrega
20/10/2026 17:50
Versão
1
Situação
(Ativo)

Conteúdo

LMAI11 - Informações Relatório Mensal | Setembro 2026

Parecer do Gestor

No Domo Corporate, foi concluída a locação de dois conjuntos ao Grupo FORVIA (conjuntos 103 e 104), fornecedor global de tecnologia e componentes automotivos, formado em 2022 a partir da união entre a francesa Faurecia e a alemã HELLA. O contrato de locação tem início previsto para outubro e contempla quatro meses de carência de aluguel. Com isso, a taxa de ocupação do empreendimento deverá alcançar aproximadamente 90%. A Regus (conjuntos 251 e 252) permanece em período de carência até dezembro de 2026. No âmbito comercial, a equipe mantém conversas iniciais com outros interessados em conjuntos disponíveis. Por fim, a locatária NotreDame Intermédica, integrante do grupo Hapvida, regularizou a maior parte dos valores em aberto, restando pendente a discussão sobre os juros.

No FII Alegria, a recente mudança na administração e na gestão tem contribuído para a organização dos processos operacionais, com avanços nas rotinas de pagamento, cobrança por boletos e elaboração e aprovação de contratos e distratos. No âmbito comercial, permanece a estratégia apresentada nos relatórios anteriores, com o apoio de empresa especializada na administração do shopping.

No galpão de Jarinu, o contrato de locação com a Unistamp permanece em período de carência, com término previsto para outubro deste ano.

Quanto ao Atlântica Mall, a gestão tem tomado as últimas medidas necessárias, como instituição do condomínio, para finalizar o processo de rescisão do contrato de direito de superfície.

Em relação aos demais ativos, a gestão tem atuado de forma intensa para reduzir os atuais níveis de vacância da carteira, especialmente no galpão localizado em Campinas/SP, em razão de sua relevância no portfólio do fundo e de seu potencial de contribuição para o aumento da geração de rendimentos aos cotistas.

Neste mês, o LMAI distribuiu R$ 0,23 por cota, o que representa um dividend yield de 0,64% a.m. (equivalente a 8% a.a.), considerando a cota de fechamento do mês de R$ 35,70.

ObjetivoInformações do Fundo
Investimentos imobiliários diversos, prontos ou em construção, que
potencialmente gerem renda, através da aquisição de parcelas e/ou da
totalidade de empreendimentos imobiliários, para posterior alienação,
locação ou arrendamento, inclusive direitos a eles relacionados, bem como
valores mobiliários de geração de renda, podendo investir, também, em
direitos reais sobre imóveis, ações, cotas de sociedade, cotas de FII, Letras
Hipotecárias, CRI, LCI e LIG.
DenominaçãoLabina Multi Ativos Imobiliários - Fundo de Investimento Imobiliário -
FII
CNPJ17.374.696/0001-19
Código de NegociaçãoLMAI11
Código ISINBRDOMCCTF000
Início do Fundo13/12/2013
Parecer do GestorPrazo de DuraçãoO Fundo tem prazo de duração Indeterminado
Setembro foi positivo para o mercado brasileiro de ações, com o Ibovespa encerrando
o período com crescimento superior a 5%. O IFIX, por outro lado, teve queda de 0,2%,
causada principalmente pelo desempenho negativo do setor de varejo (-2,8%). Os
segmentos de fundos híbridos e de escritórios registraram avanço de 1,5% e 1,2%,
respectivamente.
No cenário econômico, o Banco Central reduziu a taxa Selic de 14,00% para 13,75% ao
ano. Apesar do corte, os juros permanecem elevados, as incertezas fiscais e a
proximidade das eleições seguem como fatores de atenção para os investidores. Para
os FIIs, a redução dos juros tende a favorecer a atratividade dos rendimentos em
comparação com a renda fixa e pode contribuir para a valorização das cotas. Esse
efeito, contudo, também depende das expectativas de inflação e da evolução das taxas
de juros de longo prazo, que influenciam o retorno exigido pelos investidores.
No Domo Corporate, foi concluída a locação de dois conjuntos ao Grupo FORVIA
(conjuntos 103 e 104), fornecedor global de tecnologia e componentes automotivos,
formado em 2022 a partir da união entre a francesa Faurecia e a alemã HELLA. O
contrato de locação tem início previsto para outubro e contempla quatro meses de
carência de aluguel. Com isso, a taxa de ocupação do empreendimento deverá alcançar
aproximadamente 90%. A Regus (conjuntos 251 e 252) permanece em período de
Cotas Emitidas5.280.066
Valor de MercadoR$ 188.498.365
Valor PatrimonialR$ 564.363.860
Classe de CotasO Fundo tem uma única classe de cotas. Todas as cotas garantem
aos seus titulares direitos políticos e econômico-financeiros
idênticos
Taxa de AdministraçãoTaxa de Administração Global: 1,08% ao ano
Taxa de Performance20% do que exceder IPCA + 4% ao ano
Resgate de CotasNão há. O Fundo é um condomínio fechado e suas cotas são
negociadas na B3 no mercado secundário
AdministradorPlanner Corretora de Valores SA
GestorArandu Gestão de Fundos Imobiliários LTDA
Escriturador / Instituição
Depositária
Planner Corretora de Valores SA
Auditor IndependenteRSM Brasil

ABL - Tipo de Ativo

Figura do documento

Figura do documento

Domo Corporate Relatório Mensal | Setembro 2026

Localizado no município de São Bernardo do Campo, na Região Metropolitana de São Paulo, o ativo está inserido no ABC Paulista, região que se destaca como polo atrativo para empresas em razão de sua infraestrutura consolidada, favorecendo a instalação de operações corporativas e comerciais.

O empreendimento possui localização privilegiada, em frente ao Shopping Metrópole, com fácil acesso ao transporte público e proximidade à Rodovia Anchieta, um dos principais eixos viários da região.

O edifício Domo Corporate (à esquerda na imagem), integrante do Complexo Domo Business, é composto por 27 pavimentos e 94 unidades autônomas (conjuntos comerciais), totalizando 30.600 m² de área privativa.

Atualmente, o empreendimento apresenta taxa de ocupação de aproximadamente 90%.

Figura do documento

Edifício Domo Corporate (torre à esquerda), integrante do Complexo Domo Business, localizado em São Bernardo do Campo (SP).

Figura do documento

* Calculado considerando um valor de R$/m² privativo equivalente a 95% do valor médio de m² locado

Atlântica Mall Relatório Mensal | Setembro 2026

O empreendimento Atlântica Mall, localizado na Avenida Atlântica, nº 5.111, no bairro Chácara Meyer, município de São Paulo (SP), corresponde a um ativo no qual o fundo detém direito de exploração de superfície.

Situado em avenida de elevado fluxo, com duas pistas e três faixas de rolamento por sentido, o imóvel está inserido em região com perfil socioeconômico de médio a alto poder aquisitivo, o que favorece a atratividade comercial do empreendimento.

Classificado como Strip Mall, o ativo possui 4.477 m² de Área Bruta Locável (ABL), distribuídos em 11 lojas. Tem como principais locatárias a Cobasi e o Burger King, além de contar com estacionamento de 117 vagas, sendo 35 cobertas.

Atualmente, o empreendimento apresenta taxa de ocupação de 75,2%.

Figura do documento

Vista da loja Burger King, âncora localizada na extremidade do empreendimento Atlântica Mall

Figura do documento

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Figura do documento

Potencial Receita (imóveis vagos)*

Receita com Locação

Figura do documento

* Calculado considerando valores projetados de R$/m² para unidades vagas

Várzea Paulista Shopping

Relatório Mensal | Setembro 2026

Antigo Shopping Alegria, localizado no município de Várzea Paulista/SP, na Região Metropolitana de Jundiaí, mas próximo tanto a São Paulo quanto a Campinas.

O empreendimento é composto por 98 lojas, incluindo cinco lojas âncoras e duas megalojas, totalizando 9.164 m² de Área Bruta Locável (ABL).

Atualmente, o imóvel encontra-se em processo de reforma, com foco em sua modernização e reposicionamento, visando adequá-lo às tendências atuais do mercado de shopping centers, o que deve contribuir para a atração de novos locatários, qualificação do mix e incremento da receita futura.

No momento, o empreendimento apresenta taxa de ocupação de 50%, que é o breakeven da operação.

Figura do documento

Imagem de projeto do Shopping, localizado em Várzea Paulista (SP), atualmente em processo de reforma e reposicionamento.

Galpão Logístico/Industrial (Campinas/SP)

Localizado no distrito industrial de Campinas/SP, o imóvel encontra-se em posição estratégica, nas proximidades do Aeroporto Internacional de Viracopos, o maior terminal de cargas da América Latina.

O ativo possui área total de terreno de 130.462 m², com Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 52.908 m², distribuída entre galpões industriais, área de recepção e áreas administrativas/escritórios.

Atualmente, o imóvel encontrase vago, sem contratos de locação vigentes.

Figura do documento

Localização do ativo (em amarelo) nas proximidades do Aeroporto de Viracopos e vista aérea do imóvel.

Localizado em distrito industrial consolidado no município de Queimados (RJ), conta com acesso direto à Rodovia Presidente Dutra, um dos principais corredores logísticos do país, que conecta os mercados do Rio de Janeiro e São Paulo. O ativo integra uma operação de retrofit de empreendimento onde anteriormente funcionava a antiga fábrica da Heineken.

O imóvel possui composição mista, permitindo a instalação de empresas logísticas ou industriais. O galpão é composto por três módulos (A, B e C), totalizando 8.398 m² de Área Bruta Locável (ABL).

Atualmente, o ativo encontra-se integralmente locado à empresa Globalpack.

Figura do documento

Vista interna do galpão industrial, com ocupação integral pela empresa Globalpack.

Receita Contratada - Módulos A, B e C

Figura do documento

Taxa de Ocupação

Figura do documento

Galpão Logístico/Industrial (Jarinu/SP) Relatório Mensal | Setembro 2026

Imóvel logístico-industrial localizado em Jarinu, na Região Metropolitana de Jundiaí, às margens da Rodovia Edgard Máximo Zambotto, com fácil acesso à Rodovia Anhanguera, um dos principais eixos logísticos do país.

O ativo possui 41.926 m² de área de terreno e 8.202 m² de Área Bruta Locável (ABL). Suas principais instalações compreendem dois galpões, portaria, prédio administrativo, refeitório e vestiários.

Atualmente, encontra-se integralmente locado para a empresa Unistamp até 31 de março de 2030.

A carência se encerra em setembro de 2026.

Figura do documento

Vista aérea do imóvel localizado em Jarinu/SP, às margens da Rodovia Edgard Máximo Zambotto.

Receita Contratada

Figura do documento

Figura do documento

Ativos Securitizados Relatório Mensal | Setembro 2026

Ativos cujas receitas locatícias são integralmente destinadas ao pagamento de seus respetivos CRIs.

BTS Assaí (Juiz de Fora/MG)

Loja Assaí localizada em Juiz de Fora/MG.

A transação foi realizada a um cap rate de 8,4% ao ano, tendo uma operação de securitização (CRI) vinculada a ele.

O imóvel possui Área Bruta Locável (ABL) de 18.173 m² e está locado à varejista desde agosto de 2024, na modalidade Built to Suit (BTS) , sob contrato atípico até agosto de 2044 (20 anos) e tem correção anual pelo IPCA, garantindo previsibilidade e estabilidade ao fluxo de receitas do fundo.

Figura do documento

Vista da unidade Assaí Atacadista localizada em Juiz de Fora, Minas Gerais.

Sale & Leaseback ArcelorMittal (Rio das Pedras/SP)

Imóvel locado à ArcelorMittal, localizado em Rio das Pedras/SP.

A transação foi realizada a um cap rate de 11,3% ao ano, tendo um CRI vinculado a ele.

O imóvel possui Área Bruta Locável (ABL) de 80.848 m² e está locado à metalúrgica desde julho de 2024, na modalidade Sale and Leaseback (SL&B), sob contrato atípico até junho de 2034 (10 anos) e tem correção anual pelo IPCA, garantindo estabilidade e previsibilidade ao fluxo de receitas do fundo.

Figura do documento

Vista aérea dos galpões locados à ArcelorMittal, localizados no município de Rio das Pedras (SP).

À direita, gráfico contendo os valores de aluguel mensal dos imóveis locados à ArcelorMittal e ao Assaí, respectivamente, além do somatório de ambos.

Cabe destacar que as operações de securitização associadas a esses ativos (CRIs) apresentam fluxo de pagamentos casado com o fluxo de recebimento das locações, de modo que o Fundo não incorre em custos financeiros adicionais relacionados a tais instrumentos. Além disso, o casamento implica também que não há efeito caixa relacionado a esses aluguéis.

Figura do documento

LMAI11 - Estrutura Financeira Relatório Mensal | Setembro 2026

O LMAI possui em sua estrutura dois imóveis atualmente securitizados: o imóvel locado ao Assaí, na modalidade Built to Suit (BTS), e o imóvel locado à ArcelorMittal, na modalidade Sale & Leaseback , ambos firmados sob contratos atípicos.

Para informações adicionais acerca das operações de CRI, apresentam-se abaixo as respectivas securitizadoras e os códigos de identificação (IF) de cada emissão: ArcelorMittal: Virgo 1ª Série 184ª Emissão (24G1557250) Assaí: Opea CRI.113.TRU.1 (23I0015801)

LMAI11 | Estrutura Financeira ConsolidadaValores
Total em AtivosR$ 751.222.754
Saldo Devedor CRIsR$ 199.605.544
Relação CRI/Ativos Imobiliários26,6%
Custo Médio CRIs ¹IPCA + 8,5% a.a.
Prazo Médio (anos) ¹11,1

¹ Cálculo ponderado pelo Saldo Devedor

Amortização e Grau de Endividamento

Figura do documento

LMAI11 - Rentabilidade Relatório Mensal | Setembro 2026

O objetivo do Fundo Labina Multi Ativos Imobiliários é proporcionar aos seus cotistas uma rentabilidade através da valorização de suas cotas em investimentos imobiliários diversificados, preponderantemente entre os segmentos: Comercial/Lajes Corporativas, Logistica, Plantas Industriais, Varejo e Recebíveis Imobiliários.

O Fundo busca, através da diversificação da carteira, atingir uma rentabilidade consistente que seja a mais uniforme possível. O período de setembro registrou uma variação da cota a mercado de 1.3%.

MêsCota MercadoVariação
(%)
Cota PatrimonialVariação
(%)
Valor de MercadoPatrimônio Líquido
out/25R$ 56,25-4,81%R$ 107,400,03%R$ 176.700.789,44R$ 337.383.856,63
nov/25R$ 47,50-15,56%R$ 107,25-0,14%R$ 149.213.999,98R$ 336.921.137,44
dez/25R$ 44,26-6,82%R$ 110,493,02%R$ 233.695.721,16R$ 578.423.360,60
jan/26R$ 38,60-12,79%R$ 109,18-1,18%R$ 203.810.547,60R$ 576.476.138,36
fev/26R$ 37,40-3,11%R$ 109,340,14%R$ 117.486.391,56R$ 577.302.004,48
mar/26R$ 37,500,27%R$ 110,090,69%R$ 198.002.475,00R$ 581.272.358,96
abr/26R$ 37,00-1,33%R$ 111,871,62%R$ 195.362.442,00R$ 590.699.542,00
mai/26R$ 36,98-0,05%R$ 111,43-0,39%R$ 195.256.840,68R$ 588.376.786,38
jun/26R$ 36,90-0,22%R$ 104,27-6,43%R$ 194.834.435,40R$ 550.560.743,88
jul/26R$ 35,22-4,55%R$ 103,11-1,12%R$ 185.963.924,52R$ 544.408.209,32
ago/26R$ 35,250,09%R$ 104,681,52%R$ 186.122.326,50R$ 552.708.607,77
set/26R$ 35,701,28%R$ 106,892,11%R$ 188.498.356,20R$ 564.363.859,59

Rentabilidade Acumulada

Figura do documento

LMAI11 - Liquidez

O LMAI11 apresentou no mercado secundário, em setembro, uma média diária de negociação de R$ 2,7 mil, gerando um volume financeiro total de R$ 57,1 mil.

No período, a quantidade de cotas negociadas foi de cerca de 1,9 mil, o que representa um giro na casa de 0,04%.

MêsCotasNº CotistasVolume FinanceiroMédia Diária
Negociação
Cotas NegociadasGiro (% nº Cotas)
out/253.141.3471.060R$ 90.827,96R$ 3.949,041.5780,05%
nov/253.141.3471.072R$ 917.500,95R$ 48.289,5217.8730,57%
dez/255.280.0661.097R$ 835.152,95R$ 41.757,6519.2310,36%
jan/265.280.0661.092R$ 2.728.125,95R$ 129.910,7670.5301,34%
fev/265.280.0661.095R$ 607.005,00R$ 33.722,5016.4220,31%
mar/265.280.0661.094R$ 346.516,65R$ 15.750,769.3640,18%
abr/265.280.0661.083R$ 514.293,61R$ 25.714,6813.8440,26%
mai/265.280.0661.092R$ 149.680,04R$ 7.484,004.0460,08%
jun/265.280.0661.085R$ 446.478,84R$ 21.260,9011.9950,23%
jul/265.280.0661.081R$ 341.779,29R$ 14.859,979.4430,18%
ago/265.280.0661.083R$ 12.863,47R$ 612,553820,01%
set/265.280.0661.098R$ 57.058,72R$ 2.717,081.8590,04%

Figura do documento

LMAI11 - Resultados Relatório Mensal | Setembro 2026

Distribuição de Resultadosjul/26ago/26set/26Acum. 2026
Em relação ao Domo Corporate, há, no momento, um contrato em período de carência,
correspondentes a dois conjuntos, a saber: Regus (conjuntos 251 e 252). A partir do próximo mês,
haverá mais dois conjuntos (103 e 104) em carência, locados à Forvia.
Receita Imobiliária4.313.6224.715.2965.132.60740.249.136
Receita Financeira82.04875.53388.0401.668.020
(+) Receita Total4.395.6704.790.8295.220.64641.917.156
Em relação ao Jarinu, o contrato de locação está em período de carência até outubro de 2026.Despesas Financeiras*(2.581.850)(2.536.531)(2.638.528)(23.087.832)
Manutenção Predial/Condominial(127.627)(96.666)(97.729)(1.113.432)
O Fundo distribuiu, no mês de setembro, o montante de R$ 0,23 por cota, o que corresponde a umDespesas Administrativas(71.625)(92.436)(128.303)(787.686)
dividend yield (DY) de 0,64% ao mês (8% a.a.), considerando a cota de fechamento de setembro de
2026 de R$ 35,70.
Taxa de Administração Global(474.487)(542.045)(494.458)(4.361.260)
Outras Taxas e Despesas(25.947)(109.282)(49.397)(343.534)
(-) Total Despesas(3.281.536) (3.376.960)(3.408.416)(29.693.744)
(=) Resultado Operacional RMAI111.114.1341.413.8691.812.23012.223.412
Distribuição1.161.6151.214.4151.214.41511.352.142

* Correspondem aos pagamentos mensais dos CRIs vinculados aos ativos locados ao Assaí Atacadista e à ArcelorMittal.

Composição do Resultado

Representação, por cota, da composição do resultado obtido pelo fundo, nos últimos 12 meses.

Figura do documento

Resultado do Fundo por Cota

Resultado obtido e distribuição por cota, mês a mês, nos últimos 12 meses.

Figura do documento

Domo Corporate

Classificação do Imóvel Laje Corporativa

Localização

São Bernardo do Campo, SP

ABL (Área Bruta Locável)

30.601 m²

Desde início do fundo Data de Aquisição

100% Participação do LMAI no Imóvel

Valor de Avaliação do Imóvel R$ 227.600.000

Percentual de Ocupação Física 87,3%

Principais Locatários

Rede D'Or

AWP (Grupo Allianz)

Regus

DXC (HP)

Pirelli

Hapvida/Notre Dame Intermédica

Figura do documento

Figura do documento

Galpão Logístico/Industrial (Globalpack)

Classificação do Imóvel Logístico/Industrial

Localização

Queimados, RJ

8.398 m² (3 módulos) ABL (Área Bruta Locável)

Data de Aquisição dez/20

Participação do LMAI no Imóvel 100%

Valor de Avaliação do Imóvel R$ 12.750.000

100% Percentual de Ocupação Física

Globalpack Empresa Locatária

Figura do documento

Loja Big Box (Assai Atacadista)

Classificação do Imóvel Varejo

Localização

Juiz de Fora, MG

ABL (Área Bruta Locável) 18.173 m²

set/25 Data de Aquisição

Duração do Contrato 08/2024 - 08/2044 (20 anos)

Valor de Aquisição R$ 90.000.000

Cap Rate Aquisição 8,4%

BTS Atípico Modalidade de Contrato

Participação no imóvel 100%

Figura do documento

Galpão Logístico/Industrial (Arcelor Mittal)

Classificação do Imóvel Logístico/Industrial

Localização Rio das Pedras, SP

80.848 m² ABL (Área Bruta Locável)

Data de Aquisição

set/25

Duração do Contrato

07/2024 - 06/2034 (10 anos)

Valor de Aquisição R$ 200.000.000

11,3% Cap Rate Aquisição

S&LB Atípico Modalidade de Contrato

Participação no imóvel 100%

Figura do documento

Galpão Logístico/Industrial (Unistamp)
Classificação do Imóvel

Logístico-Industrial

Localização

Jarinu, SP

ABL (Área Bruta Locável)

8.202 m²

Data de Aquisição

dez/25

Participação do LMAI no Imóvel

100%

Valor de Aquisição

R$ 23.623.000

Percentual de Ocupação Física

100,0%

Locatários

Unistamp

Figura do documento

Galpão Logístico/Industrial

Classificação do Imóvel Logístico-Industrial

Localização

Campinas, SP

ABL (Área Bruta Locável)

52.908 m²

Data de Aquisição

dez/25

Participação do LMAI no Imóvel

100%

Valor de Aquisição

R$ 180.000.000

Percentual de Ocupação Física

0%

Locatários

N/A

Figura do documento

Atlântica Mall

Classificação do Imóvel Shopping/Varejo

Localização

São Paulo, SP

ABL (Área Bruta Locável)

4.477 m²

dez/20

100%

R$ 450.000

75,2%

Data de Aquisição

Participação do LMAI no Imóvel

Valor de Avaliação (Direito de Superfície)

Percentual de Ocupação Física

Principais Locatários

Cobasi, Burger King

Figura do documento

Várzea Paulista Shopping

Classificação do Imóvel Shopping/Varejo

Localização

Várzea Paulista, SP

ABL (Área Bruta Locável) 9.164 m²

Data de Aquisição dez/25

Participação do LMAI no Imóvel

76%

Valor de Aquisição R$ 14.124.335

Percentual de Ocupação Física

Principais Locatários

Americanas, Bombocine, WA Academia,

Poupatempo

50%

Figura do documento

Figura do documento

Figura do documento

Arandu Gestão de Fundos Imobiliários Ltda. Rua Dr. Fernandes Coelho, 85 3° andar

CEP: 05423-040

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