Relatório Gerencial LVBI11 de janeiro de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial LVBI11 _ FII VBI Log

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em imóveis ou direitos reais sobre imóveis do segmento logístico ou industrial (“Imóveis Alvo”), bem como indiretamente, através de ações ou cotas de sociedades de propósito específico, cotas de Fundos de Investimento Imobiliário e cotas de Fundos de Investimento em Participações.

Início das Atividades

Novembro 2018

Código de Negociação

LVBI11

CNPJ

30.629.603/0001-18

Cotas Emitidas

16.118.565

Prazo

Indeterminado

Gestor*

Patria – VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador *

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Taxa de Administração Total

Taxa efetiva (competência): 0,8% do patrimônio líquido

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima Tijolo Renda Gestão Ativa

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE JANEIRO/26:

Dando continuidade ao otimismo observado no final de 2025, o mercado de Fundos Imobiliários iniciou 2026 com robustez, registrando o sexto mês consecutivo de alta. O IFIX encerrou janeiro com valorização de +2,3%, renovando sua máxima histórica. O movimento reflete a percepção de que o aperto monetário cumpriu seu papel, permitindo que o mercado antecipe o início do ciclo de cortes da Selic, já precificado para tão cedo quanto março ou o segundo trimestre.

O desempenho do mês foi sustentado por um alinhamento favorável entre os cenários doméstico e internacional. No front interno, o IPCA de dezembro trouxe o alívio aguardado: a inflação encerrou 2025 em 4,26%, dentro da meta. Embora a inflação de serviços (5,95%) ainda demande cautela e o mercado de trabalho siga aquecido, a desinflação valida a mudança de postura do Banco Central. Paralelamente, os dados de atividade indicaram que a economia vem perdendo tração em resposta aos juros de 15% a.a., reforçando a necessidade de afrouxamento monetário.

Externamente, o mês foi marcado pela retomada do apetite ao risco global. O afrouxamento monetário nos Estados Unidos e o enfraquecimento do dólar redirecionaram capital estrangeiro para mercados emergentes, beneficiando o Brasil. Esse movimento contribuiu para o fechamento da curva de juros futura e para a valorização do Real, mesmo diante de tensões geopolíticas como a operação militar dos EUA na Venezuela.

Setorialmente, observamos uma dinâmica de “caça aos descontos”. Fundos de Papel avançaram +2,5%, mantendo a atratividade do carrego, com destaque para FOFs e Multiestratégia. Esses segmentos, que começaram o ano com descontos patrimoniais elevados, foram os mais sensíveis ao fechamento da curva de juros e lideraram semanas de alta. Já os Fundos de Tijolo subiram de forma mais tímida (+1,6%), com dispersão entre Lajes, Shoppings e o segmento Logístico, que ficou atrás devido a spreads comprimidos.

Em suma, janeiro confirmou que a janela de oportunidade nos FIIs permanece aberta. A combinação de inflação controlada, câmbio favorável e iminência do corte de juros sustenta uma visão construtiva para a classe, especialmente nos ativos ainda negociados com desconto patrimonial, embora 2026 possa apresentar volatilidade em meio ao calendário eleitoral e à dinâmica fiscal.

Comentários da Gestão (1/2)

Janeiro 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em janeiro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,87/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,74/cota, sem qualquer impacto não recorrente.

• O rendimento anunciado foi de R$ 0,75/cota, em linha com os últimos meses. O pagamento ocorreu no dia 06 de fevereiro de 2026.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Na competência dezembro, a locatária Gocase a expandiu sua operação no ativo Extrema. Desta forma, a vacância caiu para 2,4% (física) e 1,2% (financeira). Durante o mês, concluímos duas novas locações: a WGL, que assumirá 8.962 m² de ABL em Cajamar, e a Ollie Cosméticos, que ocupará 3.307 m² de ABL em Extrema, zerando a vacância dos ativos e do Fundo a partir da próxima competência. A gestão também tem mapeada a devolução do módulo ocupado pela Elfa Medicamentos no ativo Aratu, prevista para setembro de 2026. Com essas movimentações, a vacância física projetada sobe para 0,7% a partir de setembro/26. Para mais detalhes sobre estas movimentações, clique aqui.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizados reajustes em 152.726 m² de ABL do portfólio do Fundo.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 1.939,8 milhões

R$ 120,34

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 1.797,1 milhões

R$ 111,49

P/VP*

ADTV*

0,93x

R$ 4,5 milhões

Dividend Yield (mercado)*

8,1% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

7,5% a.a.

Comentários da Gestão (2/2)

PATRIA

Janeiro 2026

ALAVANCAGEM*:

• O Fundo possui apenas a dívida do Ativo Aratu. Esta é uma dívida pequena (0,6% PL) com uma taxa baixa que entendemos saudável manter no longo prazo.

INADIMPLÊNCIA DA CARTEIRA:

• O Fundo acumula cerca de R$ 0,17/cota em inadimplência de períodos anteriores, concentrada em três locatários atualmente em processos de recuperação judicial:

• Sequoia (Extrema): R$ 0,04/cota em aberto;

• Dia% (Mauá): R$ 0,11/cota em aberto;

• Americanas (Aratu): R$ 0,02/cota em aberto.

ABL (m²)*

WALE*

Preço Médio do Portfólio (mercado)*

R$ 2.802/m²

Aluguel Médio do Portfólio X

R$ 28,2/m²

AGE | Consolidação da Plataforma de Logística Próximos passos do processo

• Incorporação do LVBI pelo HGLG

Timeline

Dez/25 AGE Aprovação em AGE da Consolidação dos Fundos de Logística

Cronograma tentativo: Próximos passos¹

1S26 Incorporação do LVBI e Fundos Brookfield pelo HGLG

Em até 90 dias

Parecer da CVM sobre a não concessão do direito de reembolso (ICVM 175)

Status do Processo:

Incorporação do LVBI

No momento, estamos aguardando um parecer da CVM à nossa consulta sobre a não concessão do direito de reembolso em caso de reorganização societária para os fundos envolvidos na transação. Uma vez que este parecer seja favorável e as demais condições precedentes da transação sejam superadas, o processo de incorporação é iniciado. Nossa expectativa é de que esse processo aconteça ainda no 1S26, no entanto, não temos gerência sobre o timing efetivo.

Todas as atualizações a respeito de ambos os processos serão comunicadas via Fato Relevante e nos próximos relatórios gerenciais.

Performance

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Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,76

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

10,2% 8,6% 8,8% 8,9% 8,8% 8,8% 8,8% 8,3% 8,5% 8,1% 8,0% 8,1% 8,0% 7,2% 7,2% 7,2% 7,7% 7,6% 7,6% 7,6% 7,6% 7,5% 7,5% 7,5% fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

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Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 96% dos ativos em imóveis, levando em conta que o Fundo detém o ativo SBC através de um FII, 2% em FII e 2% em Caixa. O Fundo mantém apenas a dívida do Ativo Aratu, sendo que nesta data, o saldo devedor é de R$ 11 milhões (0,6% PL) com vencimento em maio de 2032 a uma taxa de IPCA + 1,4% a.a.. Note que, pela dívida estar na SPE, o pagamento da participação do Fundo de juros e amortização se dá através de aportes mensais no veículo.

Parcelas a Pagar

¹Instrumento de dívida no nível da SPE que detém o imóvel, juros são pagos por meio integralização de capital realizados na SPE.

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Portfólio com 10 ativos, diversificado em 4 estados e mais de 517 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

E-commerce Logística Automobilística Bebidas Varejo Alimentício Bens de Capital Outros

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

Vacância Física Vacância Financeira

Carteira de Ativos¹(4/4)

EXTREMA

SBC

ARATU

JANDIRA

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Além das movimentações abaixo, temos mapeado a saída da Elfa Medicamentos no ativo Aratu, prevista para setembro/26, o que elevará a vacância física para 0,7%.

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. ²Vacância física do ativo passou a ser considerada na competência dezembro/24 dado a lavratura da escritura realizada em 30/12/24. Fonte: Patria.

Comercial | Estratégia

Upside de Receita Imobiliária por Cota¹

Funil de Locação - ABL (m²)

Resumo da Estratégia Comercial

Seguimos próximos aos locatários e potenciais clientes, com ações voltadas à ocupação das áreas disponíveis e redução da vacância. Como resultado, a vacância física está em nível mínimo, apenas 2,4%, com projeção de ir à zero no próximo mês, bem abaixo da média de mercado de 7,5%.

Quanto à ocupação, registramos avanços importantes: em Cajamar e Extrema, os últimos módulos disponíveis foram locados, zerando a vacância dos ativos e do Fundo.

No ativo Aratu, as negociações para a área utilizada pela Americanas (cerca de 18 mil m²) estão em estágio avançado, com expectativa de incremento significativo no valor de locação. Além disso, a Elfa, que havia sinalizado saída para dezembro, decidiu prorrogar sua permanência até agosto de 2026.

Com a vacância zerada, a gestão permanece focada na revisão de contratos e na avaliação de potenciais desinvestimentos, sempre com o objetivo de fortalecer a performance do fundo e gerar valor aos cotistas.

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

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Anexos

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