Relatório Gerencial LVBI11 de dezembro de 2025

PATRIA

Relatório Gerencial LVBI11 FII VBI Log

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em imóveis ou direitos reais sobre imóveis do segmento logístico ou industrial (“Imóveis Alvo”), bem como indiretamente, através de ações ou cotas de sociedades de propósito específico, cotas de Fundos de Investimento Imobiliário e cotas de Fundos de Investimento em Participações.

Início das Atividades

Novembro 2018

Código de Negociação

LVBI11

CNPJ

30.629.603/0001-18

Cotas Emitidas

16.118.565

Prazo

Indeterminado

Gestor*

Patria – VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador *

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Taxa de Administração Total

Taxa efetiva (competência): 0,8% do patrimônio líquido

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima Tijolo Renda Gestão Ativa

Clique aqui para acessar nossas políticas

realestate.patria.com

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE DEZEMBRO/25:

O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).

Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.

Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.

Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.

Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.

Comentários da Gestão (1/2)

Dezembro 2025

Assembleia Geral Extraordinária (AGE): Consolidação dos ativos Logísticos geridos pelo Patria

O segundo semestre foi marcado por um movimento transformador para o Fundo, com a realização da AGE que aprovou a consolidação dos fundos de logística, abrangendo a incorporação do LVBI. A aprovação das matérias reposiciona o HGLG como o maior Fundo Imobiliário do Brasil, com aprox. R$ 10 bilhões em patrimônio líquido e um portfólio de 54 imóveis, reforçando sua escala, liquidez e relevância no setor.

Registramos nosso agradecimento aos 27% da base de cotistas que participaram da votação, cuja representatividade foi fundamental para viabilizar a aprovação dessa reorganização estratégica. O engajamento da base reforça a governança do Fundo e reafirma o alinhamento entre gestão e investidores. Informamos ainda que os próximos passos do processo de consolidação - incluindo etapas formais, cronogramas, serão comunicados oportunamente em Fatos Relevantes e nos próximos relatórios do Fundo, bem como nos relatórios dos demais veículos envolvidos, em conformidade com as melhores práticas de transparência.

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em dezembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,90/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,77/cota. Neste mês, o resultado do Fundo foi impactado de maneira não recorrente pelo recebimento da segunda parcela da multa de rescisão da Solistica (R$ 0,01/cota).

• O rendimento anunciado foi de R$ 0,75/cota, em linha com os últimos meses. O pagamento ocorreu no dia 08 de janeiro de 2026.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 1.940,8 milhões

R$ 120,41

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 1.809,1 milhões

R$ 112,24

P/VP*

ADTV*

0,93x

R$ 5,0 milhões

Dividend Yield (mercado)*

8,0% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

7,5% a.a.

Comentários da Gestão (2/2)

Dezembro 2025

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Não tivemos movimentações de locatários na competência novembro, desta forma a vacância permaneceu em 3,0% (física) e 1,2% (financeira). Durante o mês, acertamos a expansão da locatária Gocase no ativo Extrema, adicionando 3.081 m² à sua operação, totalizando agora 7.268 m² ocupados no imóvel a partir do próximo mês. A gestão tem mapeado a devolução do módulo ocupado pela Elfa Medicamentos no ativo Aratu, prevista para setembro de 2026. Com essas movimentações, a vacância física projetada sobe para 3,0% a partir de setembro de 2026. Para mais detalhes sobre estas movimentações, clique aqui.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

Durante o mês, foram realizados reajustes em 7.932 m² de ABL do portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM*:

• O Fundo possui apenas a dívida do Ativo Aratu. Esta é uma dívida pequena (0,6% PL) com uma taxa baixa que entendemos saudável manter no longo prazo.

INADIMPLÊNCIA DA CARTEIRA:

• O Fundo acumula cerca de R$ 0,17/cota em inadimplência de períodos anteriores, concentrada em três locatários atualmente em processos de recuperação judicial:

• Sequoia (Extrema): R$ 0,04/cota em aberto;

• Dia% (Mauá): R$ 0,11/cota em aberto;

• Americanas (Aratu): R$ 0,02/cota em aberto.

Indicadores Imobiliários

Nº de ativos

10

ABL (m²)*

517.964

Nº de locatários

36

WALE*

4,0 anos

Vacância Física*

3,0%

Preço Médio do Portfólio (mercado)*

R$ 2.823/m²

Vacância Financeira*

1,2%

Aluguel Médio do Portfólio X

R$ 28,07/m²

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,76

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 96% dos ativos em imóveis, levando em conta que o Fundo detém o ativo SBC através de um FII, 3% em FII e 1% em Caixa. O Fundo mantém apenas a dívida do Ativo Aratu, sendo que nesta data, o saldo devedor é de R$ 11 milhões (0,6% PL) com vencimento em maio de 2032 a uma taxa de IPCA + 1,4% a.a.. Note que, pela dívida estar na SPE, o pagamento da participação do Fundo de juros e amortização se dá através de aportes mensais no veículo.

Parcelas a Pagar

¹Instrumento de dívida no nível da SPE que detém o imóvel, juros são pagos por meio integralização de capital realizados na SPE.

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Portfólio com 10 ativos, diversificado em 4 estados e mais de 517 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe*

Alocação por Segmento de Locatários

E-commerce Logística Automobilística Bebidas Varejo Alimentício Bens de Capital Outros

Alocação por Inquilino

Scania DHL Amazon AMBEV Magazine Luiza Americanas Interbrands Foods Outros

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

dez-24 jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25

Carteira de Ativos¹(4/4)

EXTREMA

SBC

ARATU

JANDIRA

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Além das movimentações abaixo, temos mapeado a saída da Elfa Medicamentos no ativo Aratu, prevista para setembro/26, o que elevará a vacância física para 3,0%.

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. ²Vacância física do ativo passou a ser considerada na competência dezembro/24 dado a lavratura da escritura realizada em 30/12/24. Fonte: Patria.

Comercial | Estratégia

Upside de Receita Imobiliária por Cota¹

Funil de Locação - ABL (m²)

Resumo da Estratégia Comercial

Seguimos próximos aos locatários e potenciais clientes, com ações voltadas à ocupação das áreas disponíveis e redução da vacância. Como resultado, a vacância física está em nível mínimo, apenas 3,0%, com projeção de 2,4% para o próximo mês, bem abaixo da média de mercado de 7,5%.

Quanto à ocupação, registramos avanços importantes: em Cajamar, o último módulo disponível já está em fase de minuta, o que deve resultar na ocupação total do ativo em breve. Em Extrema, a área devolvida pela Solística em outubro foi parcialmente absorvida pela expansão da Gocase, e o espaço remanescente segue em minuta avançada, confirmando a boa tração comercial do ativo.

No ativo Aratu, as negociações para a área anteriormente utilizada pela Americanas (cerca de 18 mil m²) estão em estágio avançado, com expectativa de incremento significativo no valor de locação. Além disso, a Elfa, que havia sinalizado saída para dezembro, decidiu prorrogar sua permanência até agosto de 2026.

Com a vacância próxima de zero, a gestão permanece focada na revisão de contratos e na avaliação de potenciais desinvestimentos, sempre com o objetivo de fortalecer a performance do fundo e gerar valor aos cotistas.

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

somos o PATRIA

Gestora líder em Investimentos alternativos, com atuação global em 4 continentes.

+ de 35 anos de atuação em alternativos

+ de R$ 272 BI sob gestão

Uma das maiores gestoras de investimentos alternativos da América Latina

Real Estate

Maior gestora independente de FIIs do Brasil

+ R$ 30 bilhões sob gestão

+20 FIIs listados na B3, 2 FIIs negociados em ambiente CETIP, além de fundos exclusivos

Acesse para mais informações: patria.com realestate.patria.com

Gestão de Recursos

realestate.patria.com

- siga o - #Patria NasRedes

/patria-investments-brasil

@patriainvestments

@patriainvestments