Relatório Gerencial MFII11 de agosto de 2026

MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO FII MFII11

RELATÓRIO MENSAL

Comentário do Gestor

Em agosto, destacamos a inscrição dos projetos Livus Jaraguá e Livus Cupecê (Rua Hermano da Silva) no programa Casa Paulista, iniciativa do Governo do Estado de São Paulo que concede subsídio, na forma de Carta de Crédito Imobiliário, de R$ 10 mil a R$ 16 mil por unidade para famílias de baixa renda na aquisição do primeiro imóvel . O subsídio é cumulativo com o desconto já concedido pelo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), funcionando como um complemento de entrada para o comprador final.

Logo após o final do mês, os dois empreendimentos foram contemplados na lista divulgada pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação – ou seja, já foram incluídos no programa . Juntos, o Livus Cupecê e a primeira fase do Livus Jaraguá somam mais de 600 apartamentos e mais de R$ 160 milhões em VGV, e nossa expectativa é de que este subsídio adicional reduza a barreira de entrada do comprador final e favoreça o ritmo de vendas nos próximos meses .

Os dividendos divulgados para o 3T26 serão pagos de acordo com a tabela abaixo, conforme comunicado ao mercado .

Principais Destaques

Rendimento/Cota R$ 0,30

Patrimônio Líquido (PL) R$ 660.371.179,56

Número de Cotistas 31.165

Dividend Yield Mês ¹ 0,83%

Dividend Yield 12M ² 29,91%

Valor Patrimonial por Cota R$ 97,11

Cotas Emitidas 6.800.000

Características Gerais

Objetivo do Fundo: Fundo de investimento imobiliário que tem por objetivo principal o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, com foco no segmento residencial, e com atuação ativa do gestor na seleção e no monitoramento desses ativos .

Ticker na B3: MFII11

Classificação: Desenvolvimento

Tipo ANBIMA: FII Híbrido Gestão Ativa

Início do Fundo: Mar-2013

Vencimento do Fundo: Prazo Indeterminado

Gestor: Mérito Investimentos

Administrador: Mérito DTVM

Taxa de Administração: 2,0% a.a. sobre PL a mercado

Taxa de Performance; 20% sobre o que exceder o CDI

Público Alvo: Investidores em Geral

¹ Dividendo anunciado para o mês dividido pelo preço de fechamento da cota no mercado secundário ² Soma dos dividendos anunciados para os últimos 12 meses divididos pelo preço de fechamento da cota no mercado secundário

Rentabilidade

¹ Distribuído por cota . ² A Rentabilidade é o rendimento distribuído aos cotistas dividido pelo montante integralizado no fundo menos as amortizações realizadas . ³ Para o cálculo do CDI líquido de IR foi considerada a alíquota de 15% .

³ Para o cálculo do CDI líquido de IR foi considerada a alíquota de 15%. ⁴ Negociado na B3. ⁵ Variação do preço a mercado + Distribuições de dividendos

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Este material tem caráter meramente informativo . Nenhuma garantia, expressa ou implícita, pode ser fornecida com relação à exatidão, completude ou segurança dos materiais, inclusive em suas referências aos valores mobiliários e demais assuntos neles contidos . Os materiais disponibilizados não devem ser considerados pelos receptores como substitutos ao exercício dos seus próprios julgamentos e não suprem a necessidade de consulta a profissionais devidamente qualificados, que deverão levar em consideração suas necessidades e objetivos específicos ao assessorá -los . Quaisquer dados, informações e/ou opiniões estão sujeitas a mudanças, sem necessidade de notificação prévia aos usuários, e podem diferir ou ser contrárias a opiniões expressadas por outras pessoas, áreas ou dentro da própria Mérito, como resultado de diferentes análises, critérios e interpretação . As referências contidas neste material são fornecidas somente a título de informação . Nenhuma das informações apresentadas devem ser interpretadas como proposta, oferta ou recomendação de compra ou venda de quaisquer Produtos e/ou serviços de investimento, nem como a realização de qualquer ato jurídico, independentemente da sua natureza . Rentabilidades passadas não representam garantia de performance futura. Fundos de investimentos não contam com a garantia do administrador, gestor da carteira ou, ainda, do fundo garantidor de crédito -FGC . O retorno alvo não deve ser considerado como promessa ou garantia de rentabilidade . Leia o material de divulgação e o regulamento do fundo antes de investir

ANEXO

RELATÓRIO TRIMESTRAL MFII11

Principais Destaques

Rendimento (2026) R$ 5,89

Número de Cotistas 32.141

Dividend Yield Mês¹ 1,75%

Dividend Yield 12M² 23,68%

Patrimônio Líquido (PL) R$ 665.382.540,38

Valor Patrimonial por Cota R$ 97,85

Cotas Emitidas 6.800.000

Características Gerais

Objetivo do Fundo: Fundo de investimento imobiliário que tem por objetivo principal desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, com foco no segmento residencial, e com atuação ativa do gestor na seleção e no monitoramento desses ativos .

Ticker na B3: MFII11

Classificação: Desenvolvimento

Tipo ANBIMA: FII Híbrido Gestão Ativa

Início do Fundo: Mar-2013

Gestor: Mérito Investimentos

Vencimento do Fundo: Prazo indeterminado

Administrador: Mérito DTVM

Taxa de Administração: 2,0% a.a. sobre PL a mercado

Taxa de Performance; 20% sobre o que exceder o CDI

Público Alvo: Investidores em Geral

¹ Dividendo anunciado para o mês dividido pelo preço de fechamento da cota no mercado secundário ² Soma dos dividendos anunciados para os últimos 12 meses divididos pelo preço de fechamento da cota no mercado secundário

Comentário do Gestor

Os dividendos divulgados pelo MFII relativos a julho, agosto e setembro foram de R$ 0,30 por cota para cada mês . A redução vem como consequência de uma menor geração de resultado no trimestre encerrado em junho comparado às nossas expectativas anteriores .

No primeiro trimestre do ano, nossas expectativas de geração líquida de caixa dos ativos para 2026 e 2027 eram de, respectivamente, R$ 30,6 milhões e R$ 87,1 milhões . Ao final de junho, estas previsões mudaram para R$ 9,2 milhões em 2026 e R$ 46,5 milhões em 2027. Ou seja, aproximadamente R$ 20 milhões a menos em 2026 e R$ 40 milhões a menos em 2027.

Entre os motivos que levaram a estas revisões, o principal foi a adoção de premissas mais pessimistas para o Consórcio Cortel SP tendo em vista os entraves burocráticos que a empresa vem enfrentando na aprovação das obras de seus cemitérios com a Prefeitura de São Paulo . A fim de evitar novas revisões negativas, foi tomado como cenário base um cenário conservador em que o incremento de receitas com a taxa de manutenção de jazigos se inicia somente em 2028. Esta postura mais defensiva estende -se, portanto, para o caixa do Fundo, que deverá custear as obras do Plano de Intervenção em 2026 e 2027 sem as entradas que eram esperadas até pouco tempo atrás. Vale pontuar que, como a viabilidade econômica da concessão – que tem prazo fixo – vem sendo prejudicada pelos repetidos atrasos por parte da Prefeitura, a equipe do Consórcio Cortel já vem preparando a documentação para pedido de reequilíbrio do contrato . Por enquanto, este reequilíbrio ainda não foi incorporado às nossas projeções .

Na carteira imobiliária do Fundo, apesar de dois bons lançamentos recentes – o Livus Oratório e o Livus Patriarca – observamos nos últimos meses uma maior dificuldade em acelerar as vendas em alguns projetos em estágio avançado de obras e que representam parte relevante da carteira . O projeto Damha Fit II, por exemplo, vem apresentando ritmo de vendas abaixo de nossas projeções e parcelamentos majoritariamente em tabelas mais longas . Em contraste com o Damha Fit I, que vendeu todos os lotes em um dia e aproximadamente dois terços à vista ou em tabelas curtas, a segunda fase vem apresentando um perfil de caixa diferente ao que se esperava, sobretudo nas vendas mais recentes . Outro loteamento, o Reserva da Ilha, em carteira desde 2022, vem apresentando um estoque resistente às vendas enquanto esperava -se uma aceleração ao longo deste ano à medida que os clientes observassem o avanço das obras . Voltado para o público de alto padrão, a expectativa também era de uma maior proporção de vendas com parcelamentos curtos e efeito de caixa mais imediato . Juntos, esses dois empreendimentos representam 11,1% da carteira do MFII .

A redução no guidance de dividendos, portanto, foi ajustada para refletir a menor geração de b i i i lresultado no curto prazo . É importante lembrar que o lucro esperado dos empreendimentos se desenvolvimento de empreendimentosmantém, e o Fundo possui hoje ativos que podem mudar o cenário no caso de aumentos nas mobiliários, com foco no segmentovendas . Conforme apresentado na página 9, o Fundo possui hoje R$ 974,5 milhões em estoque, já residencial, e com atuação ativa doponderado por suas participações nas SPEs investidas . Deste estoque, R$ 42,4 milhões gestor na seleção e no monitoramentorepresentam as unidades prontas, que terão efeito imediato no caixa logo após a venda . Dessa desses ativos .forma, projetamos uma retomada gradual no nível dos dividendos a serem distribuídos a partir de 2027, conforme mostramos no guidance da página 12.

Desempenho Histórico

O MFII superou ¹ o seu benchmark, o CDI Líquido de IR ², de forma consistente desde seu início em 2013, há mais de 10 anos. Em alguns meses, a distribuição chegou a mais de 400% do benchmark:

Rendimentos MFII x CDI (meses)

¹ Para o cálculo da Rentabilidade foram utilizados os valores de integralização no Fundo ao longo do tempo . ² Para o cálculo do CDI líquido de IR foi considerada a alíquota de 15% .

Visão do Cotista

Os cotistas do MFII:

integralizaram R$ 672 milhões (R$ 100 /cota ) ¹

já receberam R$ 440 milhões (R$ 171 /cota ) ¹

¹ Considerando o valor de R$ 100/cota da primeira oferta de cotas do Fundo . ² Estudo de viabilidade completo na página 12.

e ainda receberão R$ 1,88 bilhão (R$ 277 /cota ) ¹ ²

Rentabilidade

¹ Distribuído por cota . ² A Rentabilidade é o rendimento distribuído aos cotistas dividido pelo montante integralizado no fundo menos as amortizações realizadas . ³ Para o cálculo do CDI líquido de IR foi considerada a alíquota de 15% .

³ Para o cálculo do CDI líquido de IR foi considerada a alíquota de 15%.⁴ Negociado na B3.⁵ Variação do preço a mercado + Distribuições de dividendos

Destaques do Trimestre

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ABRIL

Fundo divulga R$ 0,91 por cota em dividendos para abril, maio e junho .

MAIO

Lançamento do projeto Livus Estilo Oratório, na Av . Alberto Ramos, em São Paulo/SP . 190 unidades habitacionais financiadas pelo MCMV, totalizando um VGV de mais de R$ 61 milhões .

Aquisição de um terreno no bairro Sapopemba, em São Paulo/SP . Estudos de implantação preveem 184 unidades e um VGV de aproximadamente R$ 45 milhões .

JUNHO

Lançamento do projeto Livus Essencial Patriarca, na Av . Cachoeira Paulista, em São Paulo/SP . 184 unidades habitacionais financiadas pelo MCMV, totalizando um VGV de mais de R$ 54 milhões .

Divulgação de vídeo com atualizações dos empreendimentos da carteira do fundo : MFII 11 – Atualização Empreendimentos

Dividendos Anunciados

3° Trimestre 2026

Os dividendos divulgados para o 3T26 totalizaram o valor de R$ 0,90 por cota, a serem pagos de acordo com a tabela abaixo, conforme comunicado ao mercado .

Carteira MFII Resumo

A carteira do MFII possui ativos em cinco estados brasileiros nas regiões Sudeste, Nordeste e Sul do país . Os projetos desenvolvidos pelo Fundo atualmente são todos residenciais . Os empreendimentos residenciais do fundo estão focados no mercado econômico e de média renda .

A distribuição do capital entre projetos em fase de pré-lançamento, em obras e concluídos faz parte da estratégia elaborada de forma a equilibrar as entradas e saídas de caixa do Fundo ao longo do tempo .

✓ 2 empresas e 16 empreendimentos desinvestidos

✓ Mais de 6 milhões de m² executados

✓ Mais de 1 milhão de m² serão entregues em diferentes estados do Brasil

✓ 35 ativos formam a carteira atual do fundo

✓ 7 concluídos

✓ 16 em obras

✓ 11 em pré -lançamento

✓ SPE Consórcio Cortel SP

Categoria de Empreendimento

Fase do Empreendimento

Padrão do Empreendimento

Landbank

No Landbank , consideramos os terrenos que foram adquiridos pelo Fundo . Para aquisição de um terreno, é realizado um estudo de viabilidade que leva em consideração as características do terreno, o produto que melhor se encaixa na região e os preços praticados na área .

R$ 1,117 bilhão de VGV Não Lançado

4.594 unidades previstas

210.775 $\mathrm { m ^ { 2 } }$ de área vendável

VGV Por Região

VGV Por Tipo de Empreendimento

VGV Por Padrão de Empreendimento

Evolução do Landbank (R$ mil)

Relatório 2T26

Carteira de Recebíveis

A Carteira de Recebíveis é a soma de todos os valores a receber referentes às vendas dos empreendimentos investidos pelo Fundo, ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades dos respectivos projetos .

R$ 286,5 milhões ¹ a receber de contratos de venda ativos

Tipo de empreendimento

Incorporação Res. R$ 170,9 mi R$ 115,6 mi Urbanização

Fase do projeto

Em obras R$ 173,8 mi R$ 112,7 mi Concluídos

Modalidade de financiamento

MCMV R$ 170,9 mi R$ 115,6 mi Financ . direto

Estoque

O Estoque é a soma do valor de tabela das unidades a serem vendidas de todos os empreendimentos do Fundo, ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades dos respectivos projetos .

R$ 974,5 milhões ¹ em unidades em estoque (a mercado)

MCMV R$ 745,3 mi

¹ Valores ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades de seus respectivos projetos. Valores gerenciais não auditados.

Obras em Andamento

O valor total de Obras em Andamento é a soma dos custos de construção de todos os empreendimentos que se encontram em obras, ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades dos respectivos projetos .

R$ 678,3 milhões ¹ de custo de obras em andamento

31%

69%

Custo incorrido R$ 209,5 mi

Custo a incorrer R$ 468,8 mi

Tipo de Empreendimento

Modalidade de Financiamento

Empreendimentos em obras por região

Sudeste

Golden Boituva - SP Jardins de Tarsila – SP Avenida Corifeu – SP Jabaquara – SP Adélia Chohfi – SP Paes de Barros – SP Vila Sônia – SP

Damha Fit II – MG Hermano da Silva – SP Jaraguá – SP Cachoeira Paulista – SP Alberto Ramos – SP

Nordeste Luar do Parque – PE Luar das Oliveiras – PE Luar do Norte – PE

Sul Reserva da Ilha - PR

¹ Valores ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades de seus respectivos projetos. Valores gerenciais não auditados.

Modalidades de Financiamento

Visando trazer mais informação em relação aos empreendimentos do fundo, trouxemos uma explicação sobre as modalidades de financiamento imobiliário contratadas pelos mutuários dos empreendimentos na carteira do Fundo . Em casos de ativos de urbanização, o financiamento ocorre direto com a loteadora . Já para incorporações residenciais, pode ser feito através do programa Minha Casa Minha Vida, pelo Financiamento SBPE ou até mesmo pela própria incorporadora, conforme explicações abaixo :

Carteira de Recebíveis MFII – por modalidade de financiamento

Minha Casa Minha Vida (MCMV)

O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é um programa de financiamento habitacional do Governo Federal que tem como objetivo facilitar o acesso à moradia por meio de taxas de juros mais baixas e subsídios aos compradores .

No mês de abril de 2025, o Conselho Curador do FGTS aprovou importantes mudanças no programa . Entre elas, a principal foi a criação de uma nova faixa de renda para o programa (Faixa 4), com um aumento significativo no teto do valor dos imóveis elegíveis para financiamento pelo programa . Além disso, houve um aumento nos limites de renda das outras faixas . A medida foi comemorada no setor imobiliário como uma forma de viabilizar novos projetos que atendam ao público que se enquadra no programa .

Dessa forma, o programa apresenta uma divisão em quatro grupos de renda, sendo eles : grupo 1, renda até 2,85 mil reais ; grupo 2, de 2,85 mil a 4,7 mil reais ; grupo 3, de 4,7 mil a 8,6 mil reais ; grupo 4, de 8,6 mil a 12 mil reais . As taxas de juros atualmente podem variar de 4% a 10% a.a., de acordo a faixa de renda da família e da localização do projeto . O funding para o programa origina -se do FGTS, e o valor máximo do imóvel para financiamento é de R$ 500 mil.

O MFII possui 27 empreendimentos enquadrados nos grupos 2, 3 e 4.

SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é uma linha de financiamento oferecida pelos bancos, com recursos provenientes da poupança . As solicitações de financiamento podem ser feitas em qualquer banco e as condições oferecidas variam de acordo com o rating de crédito do mutuário .

Após a criação da faixa 4 do programa MCMV, o MFII não possui mais empreendimentos nessa modalidade .

Financiamento direto com a incorporadora/loteadora

Nessa modalidade, as vendas são feitas a prazo direto com a incorporadora/loteadora . No momento, contamos com 7 empreendimentos lançados nessa categoria .

Conheça mais sobre os nossos empreendimentos a partir da página 13.

Fluxos Realizados e Estimados (R$ milhões)

As tabelas abaixo mostram os fluxos dos ativos imobiliários consolidados (realizados e estimados) .

¹ Os fluxos de caixa que excedem dez/ 35 foram trazidos a valor presente nesta data .

Detalhamento dos Ativos Carteira MFII 2T26 ¹

Concluídos e em Obras :

Detalhamento dos Ativos Carteira MFII 2T26 ¹

Landbank e Consórcio Cortel :

Detalhamento dos Ativos

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Iracemápolis, estado de São Paulo. O Residencial Campo Verde é composto por 382 lotes, tanto residenciais como comerciais, distribuídos em 10 quadras.

Terras da Estância

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Paulínia, estado de São Paulo . O Terras da Estância é composto por 1.272 lotes, tanto residenciais como comerciais, distribuídos em 34 quadras .

Adolfo Schnabel

Jaraguá

Detalhamento dos Ativos

Hermano da Silva

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de São Paulo . O projeto será composto por 246 unidades habitacionais, totalizando um VGV de aproximadamente de R$ 60 milhões .

Avenida Corifeu

Vilas do Rio

Luar do Norte

Detalhamento dos Ativos

Golden Boituva

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de Boituva, estado de São Paulo. O Golden Boituva terá 644 casas. Possuirá também sistema viário, áreas institucionais, áreas verdes e áreas de proteção permanente.

Luar de Rio Largo

Loteamento de padrão econômico situado no município de Rio Largo, estado de Alagoas . O Luar de Rio Largo é composto por 660 lotes . Possui também sistema viário, áreas institucionais e áreas verdes .

Luar do Parque

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Recife, estado de Pernambuco . O Luar do Parque terá 480 apartamentos, divididos em cinco torres . O projeto já foi aprovado na Prefeitura municipal e as obras foram iniciadas no final de 2019.

Barena

Detalhamento dos Ativos

Lauro de Freitas

Empreendimento de padrão econômico com 195 apartamentos e situado na zona leste da cidade de São Paulo, estado de São Paulo .

Reserva da Ilha

Damha Fit I

Damha Fit II

Detalhamento dos Ativos

Jardins de Tarsila

Paes de Barros

Jabaquara

Vila Carmosina

Detalhamento dos Ativos

Residencial Dona Amélia

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de Campinas, estado de São Paulo . O Dona Amélia terá aproximadamente 600 unidades habitacionais (projeto em aprovação), divididos em casas e apartamentos, respectivamente, distribuídos em 5 quadras .

Descampado

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de Campinas, estado de São Paulo . O Descampado terá aproximadamente 560 unidades habitacionais (projeto em aprovação) e terá aproximadamente dois lotes comerciais (projeto em aprovação) .

Adelia Chohfi

Ponta Grossa

Detalhamento dos Ativos

Vila Sônia

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de São Paulo . O Vila Sônia será composto por 163 unidades habitacionais .

Lussanvira

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de São Paulo . Os estudos preveem a implantação de 259 unidades habitacionais, totalizando um VGV de mais de R$ 73 milhões .

Luar das Oliveiras

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Recife, estado de Pernambuco . O projeto será composto por 128 unidades e está em fase inicial de obras .

Cachoeira Paulista

Área de 1.199,20 m² no Bairro Cidade Patriarca, São Paulo/SP . Os estudos de implantação e de mercado realizados para o local preveem um projeto multifamiliar residencial vertical com 184 unidades e um Valor Geral de Vendas de aproximadamente R$ 52 milhões .

Detalhamento dos Ativos

Adélia Chohfi II

Guarumbé

Edson de Carvalho

Detalhamento dos Ativos

Itinguçu

Área de 1.500,0 m² no bairro Vila Ré, São Paulo/SP . Os estudos de implantação e de mercado realizados para o local preveem um projeto multifamiliar residencial vertical com um total de 240 unidades e um Valor Geral de Vendas de aproximadamente R$ 58 milhões .

Sapopemba

Consórcio Cortel

Localização : São Paulo - SP

Participação de 35% na SPE Consórcio Cortel SP S.A., que recentemente arrematou o Bloco 2 da concessão dos serviços cemiteriais que envolvem a gestão, operação, revitalização e prestação de serviços funerários na cidade de São Paulo pelo prazo de 25 anos . O Bloco 2 é composto por 5 cemitérios, sendo eles : Araçá, Dom Bosco, Santo Amaro, São Paulo e Vila Nova Cachoeirinha .

Este material tem caráter meramente informativo . Nenhuma garantia, expressa ou implícita, pode ser fornecida com relação à exatidão, completude ou segurança dos materiais, inclusive em suas referências aos valores mobiliários e demais assuntos neles contidos . Os materiais disponibilizados não devem ser considerados pelos receptores como substitutos ao exercício dos seus próprios julgamentos e não suprem a necessidade de consulta a profissionais devidamente qualificados, que deverão levar em consideração suas necessidades e objetivos específicos ao assessorá -los . Quaisquer dados, informações e/ou opiniões estão sujeitas a mudanças, sem necessidade de notificação prévia aos usuários, e podem diferir ou ser contrárias a opiniões expressadas por outras pessoas, áreas ou dentro da própria Mérito, como resultado de diferentes análises, critérios e interpretação . As referências contidas neste material são fornecidas somente a título de informação . Nenhuma das informações apresentadas devem ser interpretadas como proposta, oferta ou recomendação de compra ou venda de quaisquer Produtos e/ou serviços de investimento, nem como a realização de qualquer ato jurídico, independentemente da sua natureza . Rentabilidades passadas não representam garantia de performance futura. Fundos de investimentos não contam com a garantia do administrador, gestor da carteira ou, ainda, do fundo garantidor de crédito -FGC . O retorno alvo não deve ser considerado como promessa ou garantia de rentabilidade . Leia o material de divulgação e o regulamento do fundo antes de investir

Relação com Investidores

Rua Funchal, 418, 21º Andar Vila Olímpia, São Paulo - SP

(11) 3386-2555

[email protected]

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