Relatório Gerencial MFII11 de dezembro de 2025

MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO FII MFII11

RELATÓRIO TRIMESTRAL

Comentário do Gestor

Em 2025, o programa Minha Casa Minha Vida foi o principal propulsor por trás do desempenho sólido do mercado de imóveis residenciais no Brasil . Usando a cidade de São Paulo/SP como exemplo, foram 139,7 mil unidades residenciais lançadas no ano, um aumento de 34% comparado a 2024. Destas unidades, 61% delas estavam enquadradas no MCMV . Nas vendas, a proporção foi ainda maior, com o programa representando 64% das unidades comercializadas na cidade .

No MFII, o ano foi de continuidade na nossa estratégia de maior foco no segmento de moradia popular através da incorporadora Mérito Realty e da marca Livus . Ao todo, lançamos 4 projetos com mais de R$ 300 milhões em VGV distribuídos em 693 lotes e 797 apartamentos para comercialização . Todos os apartamentos, representando mais de R$ 200 milhões deste total, se enquadram no MCMV e pertencem a 3 projetos Livus em São Paulo/SP .

Com 2 projetos já entregues e alguns já em fase intermediária de obras, seguimos atentos ao equilíbrio entre a fase de maturidade dos projetos Livus para garantir estabilidade na geração de caixa e resultado contábil . O mesmo princípio se estende a toda nossa carteira, inclusive nossos projetos com os bons parceiros que mantivemos ao longo dos anos . Visando manter esse equilíbrio no futuro, temos hoje mais de R$ 1 bilhão de landbank em VGV não lançado . Destes terrenos, 8 foram adquiridos em 2025 mesmo, representando mais de R$ 650 milhões de VGV previsto – todo em unidades Livus financiadas pelo MCMV .

Principais Destaques

Rendimento (2025) R$ 13,05

Patrimônio Líquido (PL) R$ 669.885.651,00

Número de Cotistas 32.496

Rentabilidade 2025 13,53%

Valor Patrimonial por Cota R$ 98,51

Rentabilidade 12M 13,53%

Cotas Emitidas 6.800.000

Características Gerais

Objetivo do Fundo: Fundo de investimento imobiliário que tem por objetivo principal desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, com foco no segmento residencial, e com atuação ativa do gestor na seleção e no monitoramento desses ativos .

Ticker na B3: MFII11

Classificação: Desenvolvimento

Tipo ANBIMA: FII Híbrido Gestão Ativa

Início do Fundo: Mar-2013

Prazo indeterminado

Gestor: Mérito Investimentos

Administrador: Mérito DTVM

Taxa de Administração: 2,0% a.a. sobre PL a mercado

Taxa de Performance; 20% sobre o que exceder o CDI

Público Alvo:

Investidores em Geral

Desempenho Histórico

O MFII superou ¹ o seu benchmark, o CDI Líquido de IR ², de forma consistente desde seu início em 2013, há mais de 10 anos. Em alguns meses, a distribuição chegou a mais de 400% do benchmark:

Rendimentos MFII x CDI (meses)

¹ Para o cálculo da Rentabilidade foram utilizados os valores de integralização no Fundo ao longo do tempo . ² Para o cálculo do CDI líquido de IR foi considerada a alíquota de 15% .

Visão do Cotista

Os cotistas do MFII:

integralizaram R$ 672 milhões (R$ 100 /cota ) ¹

já receberam R$ 400 milhões (R$ 163 /cota ) ¹

¹ Considerando o valor de R$ 100/cota da primeira oferta de cotas do Fundo . ² Estudo de viabilidade completo na página 12.

e ainda receberão R$ 1,72 bilhões (R$ 266 /cota ) ¹ ²

Rentabilidade

¹ Distribuído por cota . ² A Rentabilidade é o rendimento distribuído aos cotistas dividido pelo montante integralizado no fundo menos as amortizações realizadas . ³ Para o cálculo do CDI líquido de IR foi considerada a alíquota de 15% .

³ Para o cálculo do CDI líquido de IR foi considerada a alíquota de 15%.⁴ Negociado na B3.⁵ Variação do preço a mercado + Distribuições de dividendos

Destaques do Trimestre

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OUTUBRO

Final dos processos de diligência dos terrenos da Rua Guarumbé e da Rua Adélia Chohfi, ambos em São Paulo/SP . Juntos, os ativos representam a entrada de 567 unidades e R$ 138 milhões de VGV previsto na carteira do Fundo .

NOVEMBRO

Lançamento da primeira fase do Livus Jaraguá, em São Paulo/SP . Duas torres com 388 unidades e R$ 94,0 milhões de VGV . Projeto MCMV incorporado pela Mérito Realty . Quarto lançamento do MFII no ano .

DEZEMBRO

Habite -se da segunda etapa do projeto Luar do Parque, em Recife/PE . 192 apartamentos entregues para seus compradores . Quinta obra do MFII finalizada no ano, totalizando mais de 1.000 unidades concluídas entre lotes, casas e apartamentos .

Dividendos Anunciados

1° Trimestre 2026

Os dividendos divulgados para o 1T26 totalizaram o valor de R$ 3,16 por cota, a serem pagos de acordo com a tabela abaixo, conforme comunicado ao mercado .

Carteira MFII Resumo

A carteira do MFII possui ativos em cinco estados brasileiros nas regiões Sudeste, Nordeste e Sul do país . Os projetos desenvolvidos pelo Fundo atualmente são todos residenciais . Os empreendimentos residenciais do fundo estão focados no mercado econômico e de média renda .

A distribuição do capital entre projetos em fase de pré-lançamento, em obras e concluídos faz parte da estratégia elaborada de forma a equilibrar as entradas e saídas de caixa do Fundo ao longo do tempo .

✓ 2 empresas e 16 empreendimentos desinvestidos

✓ Mais de 6 milhões de m² executados

✓ Mais de 1 milhão de m² serão entregues em diferentes estados do Brasil

✓ 33 ativos formam a carteira atual do fundo

✓ 7 concluídos

✓ 14 em obras

✓ 11 em pré -lançamento

✓ SPE Consórcio Cortel SP

Categoria de Empreendimento

Fase do Empreendimento

Padrão do Empreendimento

Landbank

No Landbank, consideramos os terrenos que foram adquiridos pelo Fundo . Para aquisição de um terreno, é realizado um estudo de viabilidade que leva em consideração as características do terreno, o produto que melhor se encaixa na região e os preços praticados na área .

R$ 1,091 bilhão de VGV Não Lançado

4.411 unidades previstas

205.549 $\mathrm { m ^ { 2 } }$ de área vendável

VGV Por Região

VGV Por Tipo de Empreendimento

VGV Por Padrão de Empreendimento

Evolução do Landbank (R$ mil)

Carteira de Recebíveis

A Carteira de Recebíveis é a soma de todos os valores a receber referentes às vendas dos empreendimentos investidos pelo Fundo, ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades dos respectivos projetos .

R$ 306,2 milhões ¹ a receber de contratos de venda ativos

Tipo de empreendimento

Incorporação Res. R$ 182,9 mi R$ 123,3 mi Urbanização

Fase do projeto

Modalidade de financiamento

Estoque

O Estoque é a soma do valor de tabela das unidades a serem vendidas de todos os empreendimentos do Fundo, ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades dos respectivos projetos .

R$ 907,1 milhões ¹ em unidades em estoque (a mercado)

Incorporação Res. R$ 668,8 mi

Modalidade de financiamento

¹ Valores ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades de seus respectivos projetos. Valores gerenciais não auditados.

Obras em Andamento

O valor total de Obras em Andamento é a soma dos custos de construção de todos os empreendimentos que se encontram em obras, ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades dos respectivos projetos .

R$ 602,1 milhões ¹ de custo de obras em andamento

28%

72%

Custo incorrido R$ 171,4 mi

Custo a incorrer R$ 430,7 mi

Tipo de Empreendimento

Modalidade de Financiamento

Empreendimentos em obras por região

Sul Reserva da Ilha - PR

Sudeste Golden Boituva - SP Jardins de Tarsila – SP Avenida Corifeu – SP Jabaquara – SP Adélia Chohfi – SP Paes de Barros – SP Vila Sônia – SP Damha Fit II – MG Hermano da Silva – SP Jaraguá – SP

Nordeste Luar do Parque – PE Luar das Oliveiras – PE Luar do Norte – PE

¹ Valores ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades de seus respectivos projetos. Valores gerenciais não auditados.

Modalidades de Financiamento

Visando trazer mais informação em relação aos empreendimentos do fundo, trouxemos uma explicação sobre as modalidades de financiamento imobiliário contratadas pelos mutuários dos empreendimentos na carteira do Fundo . Em casos de ativos de urbanização, o financiamento ocorre direto com a loteadora . Já para incorporações residenciais, pode ser feito através do programa Minha Casa Minha Vida, pelo Financiamento SBPE ou até mesmo pela própria incorporadora, conforme explicações abaixo :

Carteira de Recebíveis MFII – por modalidade de financiamento

Minha Casa Minha Vida (MCMV)

O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é um programa de financiamento habitacional do Governo Federal que tem como objetivo facilitar o acesso à moradia por meio de taxas de juros mais baixas e subsídios aos compradores .

No mês de abril de 2025, o Conselho Curador do FGTS aprovou importantes mudanças no programa . Entre elas, a principal foi a criação de uma nova faixa de renda para o programa (Faixa 4), com um aumento significativo no teto do valor dos imóveis elegíveis para financiamento pelo programa . Além disso, houve um aumento nos limites de renda das outras faixas . A medida foi comemorada no setor imobiliário como uma forma de viabilizar novos projetos que atendam ao público que se enquadra no programa .

Dessa forma, o programa apresenta uma divisão em quatro grupos de renda, sendo eles : grupo 1, renda até 2,85 mil reais ; grupo 2, de 2,85 mil a 4,7 mil reais ; grupo 3, de 4,7 mil a 8,6 mil reais ; grupo 4, de 8,6 mil a 12 mil reais . As taxas de juros atualmente podem variar de 4% a 10% a.a., de acordo a faixa de renda da família e da localização do projeto . O funding para o programa origina -se do FGTS, e o valor máximo do imóvel para financiamento é de R$ 500 mil.

O MFII possui 25 empreendimentos enquadrados nos grupos 2, 3 e 4.

SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é uma linha de financiamento oferecida pelos bancos, com recursos provenientes da poupança . As solicitações de financiamento podem ser feitas em qualquer banco e as condições oferecidas variam de acordo com o rating de crédito do mutuário .

Após a criação da faixa 4 do programa MCMV, o MFII não possui mais empreendimentos nessa modalidade .

Financiamento direto com a incorporadora/loteadora

Nessa modalidade, as vendas são feitas a prazo direto com a incorporadora/loteadora . No momento, contamos com 7 empreendimentos lançados nessa categoria .

Conheça mais sobre os nossos empreendimentos a partir da página 13.

Fluxos Realizados e Estimados (R$ milhões)

As tabelas abaixo mostram os fluxos dos ativos imobiliários consolidados (realizados e estimados) .

¹ Os fluxos de caixa que excedem dez/ 35 foram trazidos a valor presente nesta data .

Detalhamento dos Ativos Carteira MFII 4T25 ¹

Relatório 4T25

Detalhamento dos Ativos

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Iracemápolis, estado de São Paulo. O Residencial Campo Verde é composto por 382 lotes, tanto residenciais como comerciais, distribuídos em 10 quadras.

Terras da Estância

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Paulínia, estado de São Paulo . O Terras da Estância é composto por 1.272 lotes, tanto residenciais como comerciais, distribuídos em 34 quadras .

Adolfo Schnabel

Jaraguá

Detalhamento dos Ativos

Hermano da Silva

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de São Paulo . O projeto será composto por 246 unidades habitacionais, totalizando um VGV de aproximadamente de R$ 60 milhões .

Avenida Corifeu

Vilas do Rio

Luar do Norte

Detalhamento dos Ativos

Golden Boituva

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de Boituva, estado de São Paulo. O Golden Boituva terá 644 casas. Possuirá também sistema viário, áreas institucionais, áreas verdes e áreas de proteção permanente.

Luar de Rio Largo

Loteamento de padrão econômico situado no município de Rio Largo, estado de Alagoas . O Luar de Rio Largo é composto por 660 lotes . Possui também sistema viário, áreas institucionais e áreas verdes .

Luar do Parque

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Recife, estado de Pernambuco . O Luar do Parque terá 480 apartamentos, divididos em cinco torres . O projeto já foi aprovado na Prefeitura municipal e as obras foram iniciadas no final de 2019.

Barena

Detalhamento dos Ativos

Lauro de Freitas

Empreendimento de padrão econômico com 195 apartamentos e situado na zona leste da cidade de São Paulo, estado de São Paulo .

Reserva da Ilha

Damha Fit I

Damha Fit II

Detalhamento dos Ativos

Jardins de Tarsila

Paes de Barros

Jabaquara

Vila Carmosina

Detalhamento dos Ativos

Residencial Dona Amélia

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de Campinas, estado de São Paulo . O Dona Amélia terá aproximadamente 600 unidades habitacionais (projeto em aprovação), divididos em casas e apartamentos, respectivamente, distribuídos em 5 quadras .

Descampado

Adelia Chohfi

Ponta Grossa

Detalhamento dos Ativos

Vila Sônia

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de São Paulo . O Vila Sônia será composto por 163 unidades habitacionais .

Lussanvira

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de São Paulo . Os estudos preveem a implantação de 126 unidades habitacionais, totalizando um VGV de mais de R$ 44 milhões .

Luar das Oliveiras

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Recife, estado de Pernambuco . O projeto será composto por 128 unidades e está em fase inicial de obras .

Cachoeira Paulista

Área de 1.199,20 m² no Bairro Cidade Patriarca, São Paulo/SP . Os estudos de implantação e de mercado realizados para o local preveem um projeto multifamiliar residencial vertical com 184 unidades e um Valor Geral de Vendas de aproximadamente R$ 52 milhões .

Detalhamento dos Ativos

Adélia Chohfi II

Guarumbé

Edson de Carvalho

Detalhamento dos Ativos

Consórcio Cortel

Localização : São Paulo - SP

Participação de 35% na SPE Consórcio Cortel SP S.A., que recentemente arrematou o Bloco 2 da concessão dos serviços cemiteriais que envolvem a gestão, operação, revitalização e prestação de serviços funerários na cidade de São Paulo pelo prazo de 25 anos . O Bloco 2 é composto por 5 cemitérios, sendo eles : Araçá, Dom Bosco, Santo Amaro, São Paulo e Vila Nova Cachoeirinha .

Este material tem caráter meramente informativo . Nenhuma garantia, expressa ou implícita, pode ser fornecida com relação à exatidão, completude ou segurança dos materiais, inclusive em suas referências aos valores mobiliários e demais assuntos neles contidos . Os materiais disponibilizados não devem ser considerados pelos receptores como substitutos ao exercício dos seus próprios julgamentos e não suprem a necessidade de consulta a profissionais devidamente qualificados, que deverão levar em consideração suas necessidades e objetivos específicos ao assessorá -los . Quaisquer dados, informações e/ou opiniões estão sujeitas a mudanças, sem necessidade de notificação prévia aos usuários, e podem diferir ou ser contrárias a opiniões expressadas por outras pessoas, áreas ou dentro da própria Mérito, como resultado de diferentes análises, critérios e interpretação . As referências contidas neste material são fornecidas somente a título de informação . Nenhuma das informações apresentadas devem ser interpretadas como proposta, oferta ou recomendação de compra ou venda de quaisquer Produtos e/ou serviços de investimento, nem como a realização de qualquer ato jurídico, independentemente da sua natureza . Rentabilidades passadas não representam garantia de performance futura. Fundos de investimentos não contam com a garantia do administrador, gestor da carteira ou, ainda, do fundo garantidor de crédito -FGC . O retorno alvo não deve ser considerado como promessa ou garantia de rentabilidade . Leia o material de divulgação e o regulamento do fundo antes de investir

Relação com Investidores

Rua Funchal, 418, 21º Andar Vila Olímpia, São Paulo - SP

(11) 3386-2555

[email protected]

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