Relatório Gerencial MFII11 de dezembro de 2025

MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO FII MFII11

RELATÓRIO MENSAL

Retrospectiva do ano

Aquisição de 8 novos terrenos

Previsão de desenvolver mais de 2.800 unidades em projetos Livus nestas áreas

+R$ 652 MM de VGV

R$ 652 milhões de VGV elegíveis para financiamento pelo MCMV

4 lançamentos no ano : 3 foram Livus

797 apartamentos

R$ 208 MM de VGV

693 lotes

R$ 121 MM de VGV

1.001 unidades entregues

Conclusão dos 2 primeiros projetos Livus :

• Livus Barena

• Livus Parque Ecológico

¹ Dividendos anunciados para 2025 divididos pelo preço de fechamento da cota em 30/12/2025

Comentário do Gestor

No mês de dezembro, a Prefeitura de Recife/PE expediu o Habite -se para a segunda etapa do projeto Luar do Parque . O Habite -se formaliza a conclusão das obras desta etapa, que conta com 192 apartamentos distribuídos em duas torres . Somando à primeira etapa do projeto, o Luar do Parque conta com 384 unidades finalizadas . Agora, restam apenas as obras das 96 unidades da terceira e última etapa, que está prevista para entrega ainda em 2026.

Com esta entrega, o MFII encerra 2025 com cinco obras finalizadas no ano . Destas cinco, três vieram de nossas parcerias com outras construtoras e incorporadoras – que é o caso do Luar do Parque . As outras duas foram o Livus Barena e o Livus Parque Ecológico, nossas primeiras entregas sob a marca Livus e incorporadas pela Mérito Realty . Ao todo, foram mais de 1.000 unidades finalizadas entre lotes, casas e apartamentos . Para 2026, a previsão é de superarmos este número com alguma folga, e com maior foco nas incorporações Livus financiadas pelo MCMV .

Os dividendos divulgados para o 4T25 totalizaram o valor de R$ 3,21 por cota , a ser pago de acordo com a tabela abaixo, conforme comunicado ao mercado .

Principais Destaques

Rendimento/Cota R$ 1,07

Patrimônio Líquido (PL) R$ 669.885.651,00

Número de Cotistas 32.496

Rentabilidade Mês 1,09%

Valor Patrimonial por Cota R$ 98,51

Rentabilidade 2025 13,53%

Cotas Emitidas 6.800.000

Características Gerais

Objetivo do Fundo: Fundo de investimento imobiliário que tem por objetivo principal o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, com foco no segmento residencial, e com atuação ativa do gestor na seleção e no monitoramento desses ativos .

Ticker na B3: MFII11

Classificação: Desenvolvimento

Tipo ANBIMA: FII Híbrido Gestão Ativa

Início do Fundo: Mar-2013

Vencimento do Fundo:

Prazo Indeterminado

Gestor: Mérito Investimentos

Administrador: Mérito DTVM

Taxa de Administração: 2,0% a.a. sobre PL a mercado

Taxa de Performance; 20% sobre o que exceder o CDI

Público Alvo:

Investidores em Geral

Rentabilidade

¹ Distribuído por cota . ² A Rentabilidade é o rendimento distribuído aos cotistas dividido pelo montante integralizado no fundo menos as amortizações realizadas . ³ Para o cálculo do CDI líquido de IR foi considerada a alíquota de 15% .

³ Para o cálculo do CDI líquido de IR foi considerada a alíquota de 15%.⁴ Negociado na B3.⁵ Variação do preço a mercado + Distribuições de dividendos

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Este material tem caráter meramente informativo . Nenhuma garantia, expressa ou implícita, pode ser fornecida com relação à exatidão, completude ou segurança dos materiais, inclusive em suas referências aos valores mobiliários e demais assuntos neles contidos . Os materiais disponibilizados não devem ser considerados pelos receptores como substitutos ao exercício dos seus próprios julgamentos e não suprem a necessidade de consulta a profissionais devidamente qualificados, que deverão levar em consideração suas necessidades e objetivos específicos ao assessorá -los . Quaisquer dados, informações e/ou opiniões estão sujeitas a mudanças, sem necessidade de notificação prévia aos usuários, e podem diferir ou ser contrárias a opiniões expressadas por outras pessoas, áreas ou dentro da própria Mérito, como resultado de diferentes análises, critérios e interpretação . As referências contidas neste material são fornecidas somente a título de informação . Nenhuma das informações apresentadas devem ser interpretadas como proposta, oferta ou recomendação de compra ou venda de quaisquer Produtos e/ou serviços de investimento, nem como a realização de qualquer ato jurídico, independentemente da sua natureza . Rentabilidades passadas não representam garantia de performance futura. Fundos de investimentos não contam com a garantia do administrador, gestor da carteira ou, ainda, do fundo garantidor de crédito -FGC . O retorno alvo não deve ser considerado como promessa ou garantia de rentabilidade . Leia o material de divulgação e o regulamento do fundo antes de investir

ANEXO

RELATÓRIO TRIMESTRAL 3T25

MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO FII MFII11

RELATÓRIO TRIMESTRAL

Comentário do Gestor

O terceiro trimestre de 2025 se encerra com o atingimento de um importante marco na trajetória do Fundo . Em agosto, a Prefeitura de São Paulo/SP expediu o Habite -se do projeto Livus Barena, localizado no bairro do Itaim Paulista e, em setembro, foi feita a entrega dos apartamentos aos seus respectivos moradores .

A entrega do Livus Barena marca a conclusão do primeiro projeto Minha Casa Minha Vida cem por cento incorporado pela Mérito Realty e comercializado pela marca Livus , além de representar o cumprimento do nosso primeiro compromisso de finalização de obra com a Caixa Econômica Federal . O empreendimento foi entregue antes do prazo e próximo do nível de 100% de vendas – sinais encorajadores para a nossa metodologia de seleção de ativos bem como da capacidade operacional da Mérito Realty de executar aquilo que projetamos na decisão de investimento .

Enquanto o Livus Barena se aproxima do final, seguimos dando continuidade à mesma estratégia que o trouxe para a carteira do Fundo . Em julho, tivemos o lançamento de mais de R$ 60 milhões em VGV do projeto Livus Cupecê, na rua Hermano da Silva, bairro de Americanópolis, em São Paulo/SP . O lançamento foi um sucesso, com mais de 50 vendas no primeiro mês .

Em setembro, finalizamos a due dilligence para aquisição de um terreno na Rua Guarumbe, bairro de Itaquera, São Paulo/SP, que terá um VGV estimado de R$ 82 milhões e também será destinado a mais um projeto Livus . A Escritura de Compra e Venda que formaliza a aquisição da área foi registrada em cartório em outubro (o ativo já está em carteira mas não aparece na página 12 porque foi investido após o fechamento do trimestre) .

Principais Destaques

Rendimento (2025) R$ 9,84

Patrimônio Líquido (PL) R$ 620.062.987,41

Número de Cotistas 32.641

Rentabilidade 2025 9,96%

Valor Patrimonial por Cota R$ 104,00

Rentabilidade 12M 13,73%

Cotas Emitidas 5.962.395

Características Gerais

Objetivo do Fundo: Fundo de investimento imobiliário que tem por objetivo principal desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, com foco no segmento residencial, e com atuação ativa do gestor na seleção e no monitoramento desses ativos .

Ticker na B3: MFII11

Classificação: Desenvolvimento

Tipo ANBIMA: FII Híbrido Gestão Ativa

Início do Fundo: Mar-2013

Prazo indeterminado

Gestor: Mérito Investimentos

Administrador: Mérito DTVM

Taxa de Administração: 2,0% a.a. sobre PL a mercado

Taxa de Performance; 20% sobre o que exceder o CDI

Público Alvo:

Investidores em Geral

Desempenho Histórico

O MFII superou ¹ o seu benchmark, o CDI Líquido de IR ², de forma consistente desde seu início em 2013, há mais de 10 anos. Em alguns meses, a distribuição chegou a mais de 800% do benchmark:

Rendimentos MFII x CDI (meses)

¹ Para o cálculo da Rentabilidade foram utilizados os valores de integralização no Fundo ao longo do tempo . ² Para o cálculo do CDI líquido de IR foi considerada a alíquota de 15% .

Visão do Cotista

Os cotistas do MFII:

integralizaram R$ 608 milhões (R$ 100 /cota ) ¹

já receberam R$ 388 milhões (R$ 163 /cota ) ¹

¹ Considerando o valor de R$ 100/cota da primeira oferta de cotas do Fundo . ² Estudo de viabilidade completo na página 12.

e ainda receberão R$ 1,59 bilhões (R$ 266 /cota ) ¹ ²

Rentabilidade

¹ Distribuído por cota . ² A Rentabilidade é o rendimento distribuído aos cotistas dividido pelo montante integralizado no fundo menos as amortizações realizadas . ³ Para o cálculo do CDI líquido de IR foi considerada a alíquota de 15% .

³ Para o cálculo do CDI líquido de IR foi considerada a alíquota de 15%.⁴ Negociado na B3.⁵ Variação do preço a mercado + Distribuições de dividendos

Destaques do Trimestre

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Lançamento do Livus Cupecê, na Rua Hermano da Silva, bairro de Americanópolis, São Paulo/SP . Projeto MCMV com 246 apartamentos e mais de R$ 60 milhões de VGV . Vendas começam em ritmo acelerado, com mais de 50 unidades vendidas no primeiro mês .

AGOSTO

Expedição pela Prefeitura do Habite -se do projeto Livus Barena, no bairro do Itaim Paulista, São Paulo/SP . A conclusão desta obra representa a entrega do primeiro projeto Livus financiado pelo programa MCMV e desenvolvido 100% pela Mérito Realty .

SETEMBRO

Final do processo de due dilligence para aquisição de uma área de 4.164 m² na rua Guarumbe, bairro de Itaquera, São Paulo/SP . Estudos preveem um projeto com 343 apartamentos MCMV e um VGV de aproximadamente R$ 82 milhões .

Dividendos Anunciados

4° Trimestre 2025

Os dividendos divulgados para o 4T25 totalizaram o valor de R$ 3,21 por cota, a serem pagos de acordo com a tabela abaixo, conforme comunicado ao mercado .

Carteira MFII Resumo

A carteira do MFII possui ativos em cinco estados brasileiros nas regiões Sudeste, Nordeste e Sul do país . Os projetos desenvolvidos pelo Fundo atualmente são todos residenciais . Os empreendimentos residenciais do fundo estão focados no mercado econômico e de média renda .

A distribuição do capital entre projetos em fase de pré-lançamento, em obras e concluídos faz parte da estratégia elaborada de forma a equilibrar as entradas e saídas de caixa do Fundo ao longo do tempo .

✓ 2 empresas e 16 empreendimentos desinvestidos

✓ Mais de 6 milhões de m² executados

✓ Mais de 1 milhão de m² serão entregues em diferentes estados do Brasil

✓ 30 ativos formam a carteira atual do fundo

✓ 6 concluídos

✓ 14 em obras

✓ 9 em pré -lançamento

✓ SPE Consórcio Cortel SP

Categoria de Empreendimento

Fase do Empreendimento

Padrão do Empreendimento

Landbank

No Landbank, consideramos os terrenos que foram adquiridos pelo Fundo . Para aquisição de um terreno, é realizado um estudo de viabilidade que leva em consideração as características do terreno, o produto que melhor se encaixa na região e os preços praticados na área .

R$ 1,076 bilhão de VGV Não Lançado

4.288 unidades previstas

205.036 $\mathrm { m ^ { 2 } }$ de área vendável

VGV Por Região

VGV Por Tipo de Empreendimento

VGV Por Padrão de Empreendimento

Evolução do Landbank (R$ mil)

Carteira de Recebíveis

A Carteira de Recebíveis é a soma de todos os valores a receber referentes às vendas dos empreendimentos investidos pelo Fundo, ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades dos respectivos projetos .

R$ 309,6 milhões ¹ a receber de contratos de venda ativos

Tipo de empreendimento

Fase do projeto

Modalidade de financiamento

Estoque

O Estoque é a soma do valor de tabela das unidades a serem vendidas de todos os empreendimentos do Fundo, ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades dos respectivos projetos .

R$ 742,0 milhões ¹ em unidades em estoque (a mercado)

Modalidade de financiamento

¹ Valores ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades de seus respectivos projetos. Valores gerenciais não auditados.

Obras em Andamento

O valor total de Obras em Andamento é a soma dos custos de construção de todos os empreendimentos que se encontram em obras, ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades dos respectivos projetos .

R$ 485,1 milhões ¹ de custo de obras em andamento

36%

Custo incorrido R$ 175,8 mi

Custo a incorrer R$ 309,3 mi

Tipo de Empreendimento

64%

Modalidade de Financiamento

Empreendimentos em obras por região

Sul Reserva da Ilha - PR

Sudeste Golden Boituva - SP Jardins de Tarsila – SP Lauro de Freitas – SP Avenida Corifeu – SP Jabaquara – SP Adélia Chohfi – SP Paes de Barros – SP Vila Sônia – SP Damha Fit II – MG Hermano da Silva – SP

Nordeste Luar do Parque – PE Luar das Oliveiras – PE Luar do Norte – PE

¹ Valores ponderados pelo percentual de participação do Fundo nas sociedades de seus respectivos projetos. Valores gerenciais não auditados.

Modalidades de Financiamento

Visando trazer mais informação em relação aos empreendimentos do fundo, trouxemos uma explicação sobre as modalidades de financiamento imobiliário contratadas pelos mutuários dos empreendimentos na carteira do Fundo . Em casos de ativos de urbanização, o financiamento ocorre direto com a loteadora . Já para incorporações residenciais, pode ser feito através do programa Minha Casa Minha Vida, pelo Financiamento SBPE ou até mesmo pela própria incorporadora, conforme explicações abaixo :

Carteira de Recebíveis MFII – por modalidade de financiamento

Minha Casa Minha Vida (MCMV)

O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é um programa de financiamento habitacional do Governo Federal que tem como objetivo facilitar o acesso à moradia por meio de taxas de juros mais baixas e subsídios aos compradores .

No mês de abril de 2025, o Conselho Curador do FGTS aprovou importantes mudanças no programa . Entre elas, a principal foi a criação de uma nova faixa de renda para o programa (Faixa 4), com um aumento significativo no teto do valor dos imóveis elegíveis para financiamento pelo programa . Além disso, houve um aumento nos limites de renda das outras faixas . A medida foi comemorada no setor imobiliário como uma forma de viabilizar novos projetos que atendam ao público que se enquadra no programa .

Dessa forma, o programa apresenta uma divisão em quatro grupos de renda, sendo eles : grupo 1, renda até 2,85 mil reais ; grupo 2, de 2,85 mil a 4,7 mil reais ; grupo 3, de 4,7 mil a 8,6 mil reais ; grupo 4, de 8,6 mil a 12 mil reais . As taxas de juros atualmente podem variar de 4% a 10% a.a., de acordo a faixa de renda da família e da localização do projeto . O funding para o programa origina -se do FGTS, e o valor máximo do imóvel para financiamento é de R$ 500 mil.

O MFII possui 22 empreendimentos enquadrados nos grupos 2, 3 e 4.

SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é uma linha de financiamento oferecida pelos bancos, com recursos provenientes da poupança . As solicitações de financiamento podem ser feitas em qualquer banco e as condições oferecidas variam de acordo com o rating de crédito do mutuário .

Após a criação da faixa 4 do programa MCMV, o MFII não possui mais empreendimentos nessa modalidade .

Financiamento direto com a incorporadora/loteadora

Nessa modalidade, as vendas são feitas a prazo direto com a incorporadora/loteadora . No momento, contamos com 7 empreendimentos lançados nessa categoria . Conheça mais sobre os nossos empreendimentos a partir da página 13.

Fluxos Realizados e Estimados (R$ milhões)

As tabelas abaixo mostram os fluxos dos ativos imobiliários consolidados (realizados e estimados) .

¹ Os fluxos de caixa que excedem dez/ 35 foram trazidos a valor presente nesta data .

Detalhamento dos Ativos Carteira MFII 3T25 ¹

Detalhamento dos Ativos

Residencial Campo Verde

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Iracemápolis, estado de São Paulo. O Residencial Campo Verde é composto por 382 lotes, tanto residenciais como comerciais, distribuídos em 10 quadras.

Terras da Estância

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Paulínia, estado de São Paulo . O Terras da Estância é composto por 1.272 lotes, tanto residenciais como comerciais, distribuídos em 34 quadras .

Adolfo Schnabel

Jaraguá

Detalhamento dos Ativos

Hermano da Silva

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de São Paulo . O projeto será composto por 246 unidades habitacionais, totalizando um VGV de aproximadamente de R$ 60 milhões .

Avenida Corifeu

Vilas do Rio

Luar do Norte

Detalhamento dos Ativos

Golden Boituva

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de Boituva, estado de São Paulo. O Golden Boituva terá 644 casas. Possuirá também sistema viário, áreas institucionais, áreas verdes e áreas de proteção permanente.

Luar de Rio Largo

Loteamento de padrão econômico situado no município de Rio Largo, estado de Alagoas . O Luar de Rio Largo é composto por 660 lotes . Possui também sistema viário, áreas institucionais e áreas verdes .

Luar do Parque

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Recife, estado de Pernambuco . O Luar do Parque terá 480 apartamentos, divididos em cinco torres . O projeto já foi aprovado na Prefeitura municipal e as obras foram iniciadas no final de 2019.

Barena

Detalhamento dos Ativos

Lauro de Freitas

Empreendimento de padrão econômico com 195 apartamentos e situado na zona leste da cidade de São Paulo, estado de São Paulo .

Reserva da Ilha

Damha Fit I

Damha Fit II

Detalhamento dos Ativos

Jardins de Tarsila

Paes de Barros

Jabaquara

Vila Carmosina

Detalhamento dos Ativos

Residencial Dona Amélia

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de Campinas, estado de São Paulo . O Dona Amélia terá aproximadamente 600 unidades habitacionais (projeto em aprovação), divididos em casas e apartamentos, respectivamente, distribuídos em 5 quadras .

Descampado

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de Campinas, estado de São Paulo . O Descampado terá aproximadamente 560 unidades habitacionais (projeto em aprovação) e terá aproximadamente dois lotes comerciais (projeto em aprovação) .

Adelia Chohfi

Ponta Grossa

Detalhamento dos Ativos

Vila Sônia

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de São Paulo . O Vila Sônia será composto por 163 unidades habitacionais .

Lussanvira

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de São Paulo . Os estudos preveem a implantação de 126 unidades habitacionais, totalizando um VGV de mais de R$ 44 milhões .

Luar das Oliveiras

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Recife, estado de Pernambuco . O projeto será composto por 128 unidades e está em fase inicial de obras .

Cachoeira Paulista

Área de 1.199,20 m² no Bairro Cidade Patriarca, São Paulo/SP . Os estudos de implantação e de mercado realizados para o local preveem um projeto multifamiliar residencial vertical com 184 unidades e um Valor Geral de Vendas de aproximadamente R$ 52 milhões .

Detalhamento dos Ativos

Consórcio Cortel

Localização : São Paulo - SP

Participação de 35% na SPE Consórcio Cortel SP S.A., que recentemente arrematou o Bloco 2 da concessão dos serviços cemiteriais que envolvem a gestão, operação, revitalização e prestação de serviços funerários na cidade de São Paulo pelo prazo de 25 anos . O Bloco 2 é composto por 5 cemitérios, sendo eles : Araçá, Dom Bosco, Santo Amaro, São Paulo e Vila Nova Cachoeirinha .

Este material tem caráter meramente informativo . Nenhuma garantia, expressa ou implícita, pode ser fornecida com relação à exatidão, completude ou segurança dos materiais, inclusive em suas referências aos valores mobiliários e demais assuntos neles contidos . Os materiais disponibilizados não devem ser considerados pelos receptores como substitutos ao exercício dos seus próprios julgamentos e não suprem a necessidade de consulta a profissionais devidamente qualificados, que deverão levar em consideração suas necessidades e objetivos específicos ao assessorá -los . Quaisquer dados, informações e/ou opiniões estão sujeitas a mudanças, sem necessidade de notificação prévia aos usuários, e podem diferir ou ser contrárias a opiniões expressadas por outras pessoas, áreas ou dentro da própria Mérito, como resultado de diferentes análises, critérios e interpretação . As referências contidas neste material são fornecidas somente a título de informação . Nenhuma das informações apresentadas devem ser interpretadas como proposta, oferta ou recomendação de compra ou venda de quaisquer Produtos e/ou serviços de investimento, nem como a realização de qualquer ato jurídico, independentemente da sua natureza . Rentabilidades passadas não representam garantia de performance futura. Fundos de investimentos não contam com a garantia do administrador, gestor da carteira ou, ainda, do fundo garantidor de crédito -FGC . O retorno alvo não deve ser considerado como promessa ou garantia de rentabilidade . Leia o material de divulgação e o regulamento do fundo antes de investir

Relação com Investidores

Rua Funchal, 418, 21º Andar Vila Olímpia, São Paulo - SP

(11) 3386-2555

[email protected]

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