Demonstrações Financeiras MIDW11 de 31/12/2025

Midway Mall F undo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada C NPJ n^o 63.992.956/0001-37

(A dministrado pela Oliveira Trust D istribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. – C NPJ ~~n~~^o 36.113.876/0001-91)

D emonstrações financeiras acompanhadas do relatório do auditor independente no período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025

Ref.: Relatório n^o 262 OS -058- P B

Q Grant Thornton

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Grant Thornton Auditores Independentes Ltda. Praia do Flamengo, 154 - 4^o andar, Flamengo - Rio de Janeiro (RJ) Brasil T +55 21 3512-4100 www.grantthornton.com.br

À Administradora e aos Cotistas do

Midway Mall Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (Administrado pela Oliveira Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.) Rio de Janeiro – RJ

Opinião

Examinamos as demonstrações financeiras do Midway Mall Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (“Fundo”), que compreendem a demonstração da posição financeira em 31 de dezembro de 2025 e as respectivas demonstrações do resultado, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025, bem como as correspondentes notas explicativas, incluindo o resumo das principais políticas contábeis materiais e outras informações elucidativas.

Em nossa opinião, as demonstrações financeiras acima referidas representam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira do Midway Mall Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada em 31 de dezembro de 2025, o desempenho das suas operações e os seus fluxos de caixa para o período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, aplicáveis aos Fundos de Investimento Imobiliário, regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

B ase para opinião

Nossa auditoria foi conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria. Nossas responsabilidades, em conformidade com tais normas, estão descritas na seção a seguir intitulada “Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras”. Somos independentes em relação ao Fundo, de acordo com os princípios éticos relevantes previstos no Código de Ética Profissional do Contador e nas normas profissionais emitidas pelo Conselho Federal de Contabilidade aplicáveis às auditorias de demonstrações financeiras de entidades de interesse público no Brasil, e cumprimos com as demais responsabilidades éticas de acordo com essas normas. Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa opinião.

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Principais A ssuntos de A uditoria (P AA)

Principais Assuntos de Auditoria (“PAA”) são aqueles que, em nosso julgamento profissional, foram os mais significativos em nossa auditoria do período corrente. Esses assuntos foram tratados no contexto de nossa auditoria das demonstrações financeiras como um todo e na formação de nossa opinião sobre essas demonstrações financeiras e, portanto, não expressamos uma opinião separada sobre esses assuntos.

Investimentos em ações de companhia de capital fechado

(Conforme Nota Explicativa n^o 6, “Ações de companhia de capital fechado”)

Motivo pelo qual o assunto foi considerado um PAA

O Fundo foi constituído sob a forma de condomínio fechado e é destinado a investidores em geral, pessoas físicas ou jurídicas. Em 31 de dezembro de 2025, o Fundo concentrava seus investimentos em ações de companhia de capital fechado ("companhias investidas”) avaliadas pelo seu custo de aquisição no montante de R$ 175.000 mil, o equivalente à 92,86% do seu Patrimônio Líquido. O reconhecimento contábil está avaliado a custo de aquisição, considerando que a aquisição ocorreu próxima ao encerramento do período. Em nosso julgamento, consideramos a valorização, a existência e a realização dos investimentos como assuntos relevantes para nossa auditoria.

Como o assunto foi conduzido em nossa auditoria

Nossos procedimentos de auditoria foram, entre outros: (i) conciliação contábil da carteira; (ii) validação da existência dos investimentos nas companhias investidas através do contrato social; (iii) obtivemos o balanço patrimonial das companhias investidas na data-base do Fundo e avaliamos a composição e perfil de risco do investimento e a existência de algum assunto significativo; (iv) avaliação de possíveis indícios ao valor recuperável da companhia investida; (v) exame da liquidação financeira das integralizações realizadas no período; e (vi) teste de aderência entre as informações registradas e as informações contábeis registradas e divulgadas.

Com base na abordagem de nossa auditoria, nos procedimentos efetuados e nas evidências obtidas, entendemos que os critérios e premissas adotados pelo Fundo para reconhecimento dos investimentos em companhias de capital fechado e o respectivo resultado obtido no período são razoáveis no contexto das demonstrações financeiras tomadas em conjunto.

Responsabilidade da administradora sobre as demonstrações financeiras

A administradora do Fundo é responsável pela elaboração e adequada apresentação dessas demonstrações financeiras de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos Fundos de Investimento Imobiliário e pelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração de demonstrações financeiras livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro.

Na elaboração das demonstrações financeiras, a administradora é responsável pela avaliação da capacidade de o Fundo continuar operando, divulgando, quando aplicável, os assuntos relacionados com a sua continuidade operacional e o uso dessa base contábil na elaboração das demonstrações financeiras, a não ser que a administração pretenda liquidar o Fundo ou cessar suas operações, ou não tenha nenhuma alternativa realista para evitar o encerramento das operações.

Os responsáveis pela governança do Fundo são aqueles com responsabilidade pela supervisão do processo de elaboração das demonstrações financeiras.

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Responsabilidade do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras

Nossos objetivos são obter segurança razoável de que as demonstrações financeiras, tomadas em conjunto, estão livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro, e emitir relatório de auditoria contendo nossa opinião. Segurança razoável é um alto nível de segurança, mas não uma garantia de que a auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria sempre detecta as eventuais distorções relevantes existentes. As distorções podem ser decorrentes de fraude ou erro e são consideradas relevantes quando, individualmente ou em conjunto, possam influenciar, dentro de uma perspectiva razoável, as decisões econômicas dos usuários tomadas com base nas referidas demonstrações financeiras.

Como parte da auditoria, realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria, exercemos julgamento profissional e mantemos ceticismo profissional ao longo da auditoria. Além disso:

· Identificamos e avaliamos os riscos de distorção relevante nas demonstrações financeiras, independentemente se causada por fraude ou erro, planejamos e executamos procedimentos de auditoria em resposta a tais riscos, bem como obtivemos evidência de auditoria apropriada e suficiente para fundamentar nossa opinião. O risco de não detecção de distorção relevante resultante de fraude é maior do que o proveniente de erro, já que a fraude pode envolver o ato de burlar os controles internos, conluio, falsificação, omissão ou representações falsas intencionais;

· Obtemos entendimento dos controles internos relevantes para a auditoria para planejarmos procedimentos de auditoria apropriados às circunstâncias, mas não com o objetivo de expressarmos opinião sobre a eficácia dos controles internos do Fundo;

• Avaliamos a adequação das políticas financeiras utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis e

• respectivas divulgações feitas pela administração;

· Concluímos sobre a adequação do uso, pela administração, da base contábil de continuidade operacional e com base nas evidências de auditoria obtidas, se existe incerteza relevante em relação a eventos ou condições que possam levantar dúvida significativa em relação à capacidade de continuidade operacional do Fundo. Se concluirmos que existe incerteza relevante, devemos chamar atenção em nosso relatório de auditoria para as respectivas divulgações nas demonstrações financeiras ou incluir modificação em nossa opinião, se as divulgações forem inadequadas. Nossas conclusões estão fundamentadas nas evidências de auditoria obtidas até a data de nosso relatório. Todavia, eventos ou condições futuras podem levar o Fundo a não mais se manter em continuidade operacional;

• Avaliamos a apresentação geral, a estrutura e o conteúdo das demonstrações financeiras, inclusive as

• divulgações e se as demonstrações financeiras representam as correspondentes transações e os eventos de maneira compatível com o objetivo de apresentação adequada.

Comunicamo-nos com os responsáveis pela governança a respeito, entre outros aspectos, do alcance e da época dos trabalhos de auditoria planejados e das constatações significativas de auditoria, inclusive as deficiências significativas nos controles internos que, eventualmente, tenham sido identificadas durante nossos trabalhos.

Fornecemos também aos responsáveis pela governança declaração de que cumprimos com as exigências éticas relevantes, incluindo os requisitos aplicáveis de independência, e comunicamos todos os eventuais relacionamentos ou assuntos que poderiam afetar, consideravelmente, nossa independência, incluindo, quando aplicável, as respectivas salvaguardas.

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O Grant Thornton

Dos assuntos que foram objeto de comunicação com os responsáveis pela governança, determinamos aqueles que foram considerados como mais significativos na auditoria das demonstrações financeiras do período corrente e que, dessa maneira, constituem os principais assuntos de auditoria. Descrevemos esses assuntos em nosso relatório de auditoria, a menos que lei ou regulamento tenha proibido divulgação pública do assunto, ou quando, em circunstâncias extremamente raras, determinarmos que o assunto não deve ser comunicado em nosso relatório, porque as consequências adversas de tal comunicação podem, dentro de uma perspectiva razoável, superar os benefícios da comunicação para o interesse público.

Rio de janeiro, 31 de março de 2026

Grant Thornton Auditores Independentes Ltda. CRC SP-025.583/F-2

Rodrigo Souza Fidalgo Contador CRC 1RJ-115.816/O-5

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Demonstração da posição financeira

Em 31 de dezembro de 2025

(Valores expressos em milhares de reais, exceto quantidade e valores das cotas)

As notas explicativas são partes integrantes das demonstrações financeiras.

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Demonstração dos resultados do período

Período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025 (Valores expressos em milhares de reais, exceto quantidade e valores das cotas)

As notas explicativas são partes integrantes das demonstrações financeiras

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Demonstrações das mutações do patrimônio líquido

Período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025 (Valores expressos em milhares de reais, exceto quantidade e valores das cotas)

As notas explicativas são partes integrantes das demonstrações financeiras

Demonstração dos fluxos de caixa - Método direto

Período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025 (Valores expressos em milhares de reais, exceto quantidade e valores das cotas)

As notas explicativas são partes integrantes das demonstrações financeiras

1 Contexto operacional

O Midway Mall Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (“Classe”), é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com suas atividades iniciadas em 17 de dezembro de 2025, com prazo indeterminado de duração, regido pela Resolução CVM nº 175, pela Lei nº 8.668/93 e pelas disposições legais e regulamentares que lhe forem aplicáveis.

A Classe destina-se a investidores em geral, sejam eles pessoas físicas ou jurídicas, fundos de investimento, entidades abertas ou fechadas de previdência complementar, regimes próprios de previdência social, ou quaisquer outros veículos de investimento, domiciliados ou com sede, conforme o caso, no Brasil e/ou no exterior.

A Classe tem por objetivo prover ganhos de capital e obtenção de rendimentos de longo prazo aos cotistas por meio da alocação de seus recursos em empreendimentos imobiliários, primordialmente, por meio da aquisição de empreendimentos imobiliários prontos, construídos ou em desenvolvimento, terrenos ou imóveis em construção (“Imóveis Alvo”), incluindo projetos de greenfield, ou seja, projetos completamente novos, ainda em fase pré-operacional de estudo e desenvolvimento, dentre outros, voltados para a exploração comercial, shoppings, residencial, logístico, industrial, centro de distribuições e/ou galpões para desenvolvimento, construção e/ou posterior alienação, locação por meio de contrato “atípico” na modalidade “built to suit” ou “sale and leaseback” na forma do art. 54-A da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conforme alterada, locação ou arrendamento, inclusive de bens e direitos a eles relacionados, sendo certo que a consecução do objetivo da Classe poderá ser perseguida por meio da aquisição dos Ativos Imobiliários.

A gestão da carteira da Classe é realizada pela Capitânia Capital S.A. (“Gestora”), e a administração é feita pela Oliveira Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (“Administradora”).

As aplicações realizadas na Classe não contam com a garantia da administradora, da gestora, de qualquer empresa pertencente ao seu conglomerado financeiro, de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Créditos (“FGC”).

2 Apresentação e elaboração das demonstrações financeiras

Na elaboração dessas demonstrações financeiras foram utilizadas premissas e estimativas de preços para a contabilização e determinação dos valores dos ativos integrantes da carteira da classe. Dessa forma, quando da efetiva liquidação financeira desses ativos, os resultados auferidos poderão vir a ser diferentes dos estimados.

As demonstrações financeiras foram preparadas de acordo com as práticas contábeis aplicáveis aos fundos de investimento imobiliário, em conformidade com as normas e as orientações emanadas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), em especial a Instrução CVM nº 516/11, incluindo alterações posteriores, aplicáveis aos fundos de investimento imobiliário. A Resolução CVM n° 175, que entrou em vigor em 2 de outubro de 2023 alterada pela CVM nº 184/23.

As demonstrações financeiras foram aprovadas pela administradora e gestora da Classe para emissão e divulgação em 31 de março de 2026.

3 Descrição das políticas contábeis materiais

Dentre as políticas contábeis materiais adotadas pela Classe, destacam-se:

a) Moeda funcional e de apresentação das demonstrações financeiras

A moeda funcional da Classe é o Real, mesma moeda de preparação e apresentação das demonstrações financeiras. Todas as informas as informações financeiras apresentadas em reais foram apresentadas em milhares de reais, exceto quando indicado.

b) Apropriação de receitas e despesas

As receitas e despesas são reconhecidas de acordo com o regime de competência, observando-se o critério “pro rata die”.

c) Caixa e equivalentes de caixa

Caixa e equivalentes de caixa são representados por depósitos que são prontamente conversíveis em um montante conhecido de caixa e que estão sujeitos a um risco insignificante de mudança de valor.

No período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025, o saldo de caixa e equivalentes de caixa é representado por disponibilidades e ativos líquidos em carteira, representados substancialmente por operações compromissadas, lastreadas em títulos públicos, o que configura a recompra e conversão das cotas em capital de forma imediata, atendendo aos requisitos para ser classificado como equivalente de caixa.

d) Reconhecimento inicial de instrumentos financeiros

A classificação dos instrumentos financeiros em seu reconhecimento inicial depende de suas características e do propósito e finalidade pelos quais os instrumentos financeiros são adquiridos pela Classe, tendo como premissa que a Classe se torna parte das disposições contratuais do instrumento. Um ativo financeiro ou passivo financeiro são inicialmente mensurados pelo custo de aquisição ou valor justo, acrescidos os custos de transação que são diretamente atribuíveis à sua aquisição ou emissão.

e) Classificação dos instrumentos financeiros para fins de mensuração

I. Data de reconhecimento

Todos os ativos e passivos financeiros são inicialmente reconhecidos na data de negociação.

II. Classificação dos ativos e passivos financeiros para fins de mensuração

Os ativos financeiros são incluídos, para fins de mensuração, na seguinte categoria:

Ativos e passivos financeiros mensurados ao valor justo por meio do resultado: essa categoria inclui os ativos financeiros adquiridos com o propósito de geração de resultado no curto prazo decorrente de sua negociação.

f) Investimentos em entidades controladas que não sejam qualificadas como entidades de investimento

Os investimentos em entidades controladas que não sejam qualificadas como entidades de investimento serão atualizados utilizando-se o método da equivalência patrimonial, considerando os direitos econômicos das ações detidas pela Classe, com base nas demonstrações financeiras auditadas das entidades investidas na mesma data-base da Classe. Em caso de impossibilidade de obter as informações na mesma data-base da Classe, será admitida a utilização de demonstrações financeiras intermediárias em um período máximo de defasagem de até dois meses antes da data das demonstrações financeiras da Classe.

g) Propriedades para investimento

Imóveis acabados

Inicialmente os imóveis são contabilizados pelo custo de aquisição e classificados na categoria de propriedades para investimento. O custo de aquisição inclui todos os gastos da transação diretamente atribuíveis à operação de compra, tais como, taxas cartorárias, tributos incidentes sobre a transferência de propriedade do imóvel, corretagens e honorários advocatícios.

Os imóveis classificados na categoria de propriedades para investimento, após o seu reconhecimento inicial, devem ser continuamente mensurados ao seu valor justo, onde seus impactos são reconhecidos no resultado do exercício. Entende-se por valor justo o valor pelo qual um ativo pode ser trocado, ou um passivo liquidado entre partes independentes, conhecedoras do negócio e dispostas a realizar a transação, sem que represente uma operação forçada. Incluem-se nesta categoria os imóveis que estão em construção, imóveis adquiridos para auferir renda e imóveis com apreciação de capital de longo prazo.

A avaliação dos imóveis integrantes a carteira da classe deve ser realizada, no mínimo, anualmente. Na hipótese de qualquer evento extraordinário que, a critério da administradora, seja potencialmente capaz de impactar a valorização dos imóveis integrantes do patrimônio da classe, nova realização deverá ser efetuada.

h) Outros ativos e passivos circulantes e não circulantes

São demonstrados pelos valores conhecidos e calculáveis acrescidos, quando aplicável, dos correspondentes encargos e variações monetárias.

Os lançamentos em rubricas contábeis de ativo e passivo são registrados por regime de competência e estão divididos em “circulantes” (com vencimento em até 365 dias) e “não circulantes” (com vencimento superior a 365 dias).

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Caixa e equivalentes de caixa

O saldo de caixa e equivalentes de caixa são aplicações financeiras de curto prazo, de alta liquidez, as quais são prontamente conversíveis em disponibilidade financeira. Neste contexto, no período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025 estão assim representados:

(i) Operações compromissadas

As operações compromissadas são de liquidez imediatas e estão assim representadas:

(*) LTN – Letra do tesouro nacional

5 Ativos de natureza imobiliária

a) Propriedades para investimento

(i) Descrição das características dos ativos imobiliários

A Classe possui 21,71% de participação dos seguintes imóveis: (a) terreno foreiro ao Patrimônio Municipal de Natal, situado na Rua Dr. José Borges, no bairro de Lagoa Nova, zona suburbana, Natal/RN, objeto das matrículas nº 5.547 e 5.548; e (b) terreno foreiro ao Patrimônio Municipal de Natal, situado à Avenida Bernardo Vieira, lado par, esquina com a Avenida Dr. José Gonçalves, no bairro de Lagoa Nova, zona urbana/sul, Natal/RN, objeto da matrícula nº 58.035.

(ii) Relação dos imóveis

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(iii) Atualização dos imóveis

Em 18 de dezembro de 2025, a Classe formalizou a aquisição dos imóveis, pelo montante total de R$ 4.992. Considerando que a aquisição ocorreu em data próxima ao encerramento do exercício social, a administração optou por manter o ativo mensurado ao seu custo de aquisição.

(iii) Quadro demonstrativo das movimentações contábeis

Ações de companhias de capital fechado

Características das companhias investidas

Abaixo apresentamos a composição dos investimentos em ações de companhias de capital fechado no período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025:

(i) A Companhia Nevada Shopping Centers S.A. tem por objeto a participação em empreendimentos imobiliários de shopping centers. Para esse fim a Companhia poderá efetuar a compra e venda de imóveis e a participação em outras sociedades simples ou empresárias, como sócia, acionista ou quotista, podendo representar sociedades nacionais ou estrangeiras. Artigo 3° - A Companhia terá sede e foro na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Avenida das Américas, 7777, Loja SS01, Barra da Tijuca, CEP 22.793-081, podendo criar ou extinguir, em Assembleia Geral, filiais, sucursais, agências ou escritórios em qualquer parte do País ou do exterior.

O investimento está mensurado ao valor justo com base no preço de aquisição, uma que este reflete, em 31 de dezembro de 2025, o montante pelo qual o ativo poderia ser negociado nessa data, considerando que as ações da Nevada Shopping Centers S.A. foram adquiridas em 17 de dezembro de 2025.

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Movimentação do investimento

Gerenciamento e fatores de riscos

a) Gerenciamento

O gerenciamento de riscos da Oliveira Trust e o gerenciamento de riscos dos fundos que a instituição administra, são segregadas entre si e das demais unidades de negócios e da auditoria interna.

O gerenciamento de riscos dos fundos é acompanhado por equipe especializada, tendo como complemento ao trabalho, a equipe de Compliance e os Comitês institucionais específicos, formados por Diretores e Gerência, quando necessários. A análise e avaliação dos riscos seguem conforme os critérios e especificações de cada fundo, mercado externo e características próprias das carteiras, definidas pelos Regulamentos.

O processo de gestão de riscos dos fundos, acompanhado pela administradora, tem por objetivo sistematizar a identificação, mensuração, avaliação, monitoramento, controle e mitigação dos riscos incorridos na atividade da Classe.

b) Fatores de risco

Risco de mercado

O mercado imobiliário tem alta correlação com a atividade macroeconômica brasileira, tendo sofrido períodos de retração decorrentes das altas taxas de juros praticadas e baixas taxas de crescimento. As medidas do Banco Central do Brasil e do Governo Federal para controlar a inflação e influenciar outras políticas podem ser implementadas mediante controle de preços e salários, depreciação do real, controles sobre a remessa de recursos ao exterior, intervenção do Banco Central para afetar a taxa básica de juros, bem como outras medidas. O desempenho dos ativos que compõem a Carteira poderá ser adversamente afetado pelas mudanças na taxa básica de juros pelo Banco Central do Brasil e outras políticas do Governo Federal, bem como por fatores econômicos em geral, entre os quais se incluem, sem limitação: crescimento da economia nacional; inflação; flutuações nas taxas de câmbio; políticas de controle cambial; política fiscal e alterações na legislação tributária; taxas de juros; liquidez dos mercados de capitais; e outros desenvolvimentos políticos, sociais e econômicos no Brasil ou que afetem o país.

Eventuais alterações nas políticas fiscal, cambial, monetária, previdenciária, entre outras, poderão resultar em consequências adversas para a economia do país e consequentemente afetar adversamente o desempenho da Classe. Ademais, alterações nas políticas fiscal, cambial, monetária e previdenciária poderão resultar, entre outros, na liquidação da Classe, o que poderá ocasionar a perda total, pelos respectivos cotistas, do valor de suas aplicações. Nem o Fundo ou qualquer pessoa, incluindo as instituições responsáveis pela distribuição das Cotas, os demais cotistas da Classe, a administradora e a gestora responderão a qualquer cotista, caso ocorra, em razão de alterações nas políticas fiscal, cambial, monetária ou previdenciária: (a) a liquidação da Classe ou, ainda, (b) caso os cotistas sofram qualquer dano ou prejuízo resultante de tais eventos.

Risco de crédito

As obrigações diretas do Tesouro Nacional do Brasil ou do Banco Central do Brasil e/ou dívidas privadas que podem integrar a Carteira estão sujeitas ao cumprimento das obrigações pelo respectivo emitente. Eventos que podem afetar as condições financeiras dos emitentes, bem como as mudanças nas condições econômicas, políticas e legais, políticas que podem prejudicar a capacidade de tais emissores em de pagar, o que pode trazer impactos significativos no preço e na liquidez dos ativos de tais emitentes. Mudanças na percepção da qualidade do crédito dos emitentes, mesmo que não substanciais, poderia também impactar nos preços de seus títulos e valores mobiliários, afetando sua liquidez.

Risco de liquidez

A aplicação em Cotas de um fundo de investimento imobiliário apresenta algumas características particulares quanto à realização do investimento. O investidor deve observar o fato de que os fundos de investimento imobiliário são constituídos na forma de condomínios fechados, não admitindo o resgate de suas Cotas, fator que pode influenciar na liquidez das Cotas no momento de sua eventual negociação no mercado secundário. Sendo assim, os fundos de investimento imobiliário encontram pouca liquidez no mercado brasileiro, podendo os titulares de Cotas de fundos de investimento imobiliário ter dificuldade em realizar a negociação de suas Cotas no mercado secundário, mesmo sendo estas objeto de negociação no mercado de bolsa ou de balcão organizado, conforme o caso.

Desse modo, o investidor que subscrever as Cotas deverá estar consciente de que o investimento na Classe consiste em investimento de até 50 (cinquenta) anos a contar da data de autorização de funcionamento da Classe pela CVM, podendo ser antecipado ou prorrogado.

Existem outros fatores de risco que a Classe está exposta, os quais poderão ser verificados no regulamento.

8 Instrumentos financeiros derivativos

A Classe não poderá operar no mercado de derivativos, exceto quando essa operação for contratada para fins de proteção patrimonial, cuja exposição seja sempre, no máximo, o valor do patrimônio líquido da Classe.

No período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025, a Classe não realizou operações com derivativos.

9 Patrimônio líquido

O patrimônio da Classe é formado por cotas de uma única classe.

a) Subscrição, integralização, amortização e resgates de cotas

(i) Subscrição e integralização

Para fins da primeira emissão de cotas, serão emitidas 40.000.000 (quarenta milhões) de cotas, no valor unitário de R$ 10,00 (dez reais), totalizando o montante de R$ 400.000 (quatrocentos milhões de reais). As emissões da Classe serão realizadas por meio de colocação privada ou oferta pública de cotas, nos termos da Resolução CVM 160 e dos documentos da oferta, observado o melhor interesse da Classe.

As Cotas da Classe serão integralizadas pelo preço de integralização, à vista e/ou conforme solicitação que venha a ser realizada pelo administrador aos cotistas, no prazo a ser estabelecido no respectivo instrumento de emissão, nos termos do respectivo boletim de subscrição, (i) em moeda corrente nacional ou (ii) mediante a integralização de bens e/ou direitos, incluindo ativos imobiliários e/ou ativos financeiros, sendo certo que a integralização em bens e direitos será realizada fora do ambiente da B3. A forma de integralização das cotas da Classe será estabelecida no respectivo instrumento de emissão.

As cotas da Classe deverão ser integralizadas: (i) em moeda corrente nacional, (a) por meio de crédito dos respectivos valores em recursos disponíveis diretamente na conta de titularidade da Classe, (b) mediante ordem de pagamento, (c) débito em conta corrente, (d) documento de ordem de crédito, ou (e) outro mecanismo de transferência de recursos autorizado pelo BACEN; e/ou (ii) em bens e/ou direitos, incluindo Ativos Imobiliários, cujo valor será determinado em consonância com Laudo de Avaliação elaborado para esta finalidade, nos termos do artigo 9° do Anexo Normativo III da Resolução CVM 175.

No período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025, houve integralização de 18.900.000 cotas no montante de R$ 189.000.

(ii) Custos relacionados à emissão de cotas

No período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025, a Classe registrou o montante de R$ 370 referente a custos relacionados à emissão de cotas.

(iii) Amortização

As Cotas da Classe poderão ser amortizadas a qualquer tempo durante o prazo de duração da Classe, observados os termos e condições estabelecidos no regulamento. Para fins de amortização de cotas, o administrador deverá divulgar a data de corte com, pelo menos, 3 (três) dias úteis de antecedência, através de um comunicado publicado em sua página na internet e junto à B3. O pagamento será realizado em até 5 (cinco) dias úteis após a data de corte, por meio de crédito em conta corrente de titularidade dos cotistas, ou através do ambiente da B3.

Somente farão jus ao pagamento da respectiva parcela de amortização de cotas da Classe os cotistas que estiverem inscritos no registro de cotistas, ou registrados na conta de depósito como cotistas no último dia útil do mês em que ocorrer a apuração da respectiva parcela de amortização. Os pagamentos de amortização das cotas da Classe serão realizados em moeda corrente nacional, por meio de ordem de pagamento, crédito em conta corrente, documento de ordem de crédito, ou outro mecanismo de transferência de recursos autorizado pelo BACEN, ou por meio da entrega de bens e direitos.

Durante o período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025, não houve amortizações de cotas.

(iv) Resgate

Por se tratar de um fundo de investimento constituído sob a forma de condomínio fechado, as cotas da Classe somente serão resgatadas na data de pagamento da última parcela de amortização, no término do prazo de duração da Classe ou em caso de liquidação antecipada.

Quando do término do prazo de duração ou da liquidação antecipada da Classe, todas as cotas da Classe deverão ter seu valor resgatado integralmente em moeda corrente nacional. Não havendo recursos em moeda corrente nacional suficientes para realizar o pagamento do resgate das cotas, as cotas da Classe serão resgatadas de acordo com os procedimentos estabelecidos pela Assembleia Geral ou Assembleia Especial, conforme aplicável, observada a regulamentação aplicável e a participação de cada Cotista na composição do patrimônio líquido da Classe.

Durante o período de 24 de novembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025, não houve resgate de cotas.

(v) Ambiente de negociação das cotas

As cotas da Classe são admitidas à negociação no mercado secundário única e exclusivamente em mercado de bolsa de valores administrado pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa e Balcão (“B3”), representado pelo ticker “MIDW11”

Os preços de fechamento da cota no mercado secundário relativos aos últimos dias e negociação de cada mês no período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025 foram os seguintes:

(*) Valores expressos em reais.

(vi) Distribuição de rendimentos

A classe distribui no mínimo 95% do seu resultado apurado pelo regime de caixa referente aos semestres findos em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

A distribuição dos rendimentos líquidos auferidos pela classe será efetivamente realizada após o efetivo recebimento dos ativos imobiliários que compõe a carteira da Classe, subtraídas todas as despesas provisões e encargos incidentes até o mês de competência.

Conforme aviso aos cotistas realizado em 30 de dezembro de 2025, o Fundo não possui rendimentos a serem distribuídos referente ao 2° semestre de 2025.

(vii) Evolução e rentabilidade

(*) Valores expressos em reais.

A rentabilidade passada não é garantia de resultados futuros.

10 Prestadores de serviços

Os prestadores de serviços são:

11 Encargos da classe

Os encargos e despesas debitados à Classe e respectivos percentuais em relação ao patrimônio líquido médio são os seguintes:

a) Remuneração do administrador e demais prestadores de serviços

(i) Administrador

A taxa de administração engloba a somatória da remuneração do administrador, do custodiante e agente de controladoria, conforme descritas nos itens abaixo (“Taxa de administração”).

A remuneração do administrador corresponderá a um percentual correspondente a 0,06% (seis centésimos por cento) ao ano incidente sobre o montante do patrimônio líquido da Classe, apurado no penúltimo dia útil de cada mês, e considerando-se, para tanto, um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias úteis, pagável mensalmente à razão de 1/12 (um doze avos), sendo as parcelas devidas no 5º (quinto) dia útil do mês subsequente à prestação dos serviços, observado o piso mensal de R$ 6 (seis mil reais). Adicionalmente à taxa de administração, a título de participação e implementação das decisões tomadas em assembleia geral extraordinária de cotistas, será devida uma remuneração adicional, equivalente a R$ 850,00 (oitocentos reais) por hora-homem de trabalho dedicada à tais atividades, pagas 5 (cinco) dias após comprovação da entrega, pelo administrador, de “relatório de horas” enviado aos cotistas.

A remuneração do custodiante corresponderá a um percentual correspondente a 0,02% (dois centésimos por cento) ao ano incidente sobre o montante do patrimônio Líquido da Classe, apurado no penúltimo dia útil de cada mês, e considerando-se, para tanto, um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias úteis, pagável mensalmente à razão de 1/12 (um doze avos), sendo as parcelas devidas no 5º (quinto) dia útil do mês subsequente à prestação dos serviços, observado o piso mensal de R$ 2 (dois mil reais). (“Taxa Máxima de Custódia”).

Midway Mall Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada CNPJ n° 63.992.956/0001-37

(Administrado pela Oliveira Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. – CNPJ nº 36.113.876/0001-91)

A remuneração do agente de controladoria corresponderá a um percentual correspondente a 0,02% (dois centésimos por cento) ao ano incidente sobre o montante do patrimônio líquido da Classe, apurado no penúltimo dia útil de cada mês, e considerando-se, para tanto, um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias úteis, pagável mensalmente à razão de 1/12 (um doze avos), sendo as parcelas devidas no 5º (quinto) dia útil do mês subsequente à prestação dos serviços, observado o piso mensal de R$ 2 (dois mil reais).

(ii) Gestor

Pelos serviços de gestão, a Classe pagará diretamente ao gestor a remuneração de 0,6% (seis décimos por cento) sobre o patrimônio líquido da Classe, (“Taxa de Gestão”), observado mínimo de R$ 20 (vinte mil reais). A Taxa de gestão será paga mensalmente, até o 5º (quinto) dia útil do mês subsequente, a partir do mês em que ocorrer a primeira integralização de cotas da Classe.

12 Política de divulgação das informações

O administrador coloca à disposição dos interessados, em sua sede ou nos órgãos reguladores, as seguintes informações:

• i . Mensalmente, mensalmente, até 15 (quinze) dias após o encerramento do mês a que se referir, o formulário eletrônico cujo conteúdo reflita o Suplemento I da Instrução ICVM 175;

• ii . Trimestralmente, até 45 (quarenta e cinco) dias após o encerramento do trimestre a que se referir, o formulário eletrônico cujo conteúdo reflita o Suplemento J da Instrução ICVM 175;

• iii . Anualmente, até 90 (noventa) dias após o encerramento do exercício social a que se referirem: a) as demonstrações financeiras auditadas, acompanhadas do relatório do auditor independente; e b) o formulário eletrônico cujo conteúdo reflita o Suplemento K da Instrução ICVM 175;

iv . Anualmente, tão logo receba, o relatório dos representantes de cotistas;

• v . Até 8 (oito) dias após sua ocorrência, a ata da assembleia ordinária de cotistas; e

vi . No mesmo dia de sua realização, o sumário das decisões tomadas na assembleia ordinária de cotistas.

13 Informações tributárias

A Classe, conforme legislação em vigor, é isento de impostos, inclusive de imposto de renda, que só incide sobre as receitas de aplicações financeiras de acordo com o artigo 36 da Instrução Normativa RFB 1585, de 31 de agosto de 2015, parcialmente compensáveis quando da distribuição de rendimentos aos cotistas, que estão sujeitos à incidência do Imposto de Renda Retido na Fonte - IRRF à alíquota de 20%.

De acordo com artigo 3º da Lei n° 11.003/2004, os rendimentos distribuídos pelos fundos de investimento imobiliário, cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado ficam isentos de imposto de renda recolhidos na fonte e declaração de ajuste anual das pessoas físicas, limitadas pelos dispositivos da legislação em vigor em consonância com o artigo 32 da Instrução Normativa RFB nº 1.022, onde determina que os rendimentos distribuídos pelos fundos de investimentos imobiliários, com mais de 50 cotistas pessoas físicas, em que nenhum detenha mais de 10% das cotas, cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado, ficam isentos do imposto sobre a renda retida na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, limitadas pelos dispositivos da legislação em vigor.

Além disso, de acordo com o artigo 89 da Instrução Normativa RFB 1585, de 31 de agosto de 2015, os rendimentos de cotas detidas por cotistas localizados em paraíso fiscal são tributados em 20% e para cotistas não residentes em paraíso fiscal em 15%.

De acordo com a Lei nº 14.754 (“Lei 14.754”), os rendimentos auferidos a partir de 1º de janeiro de 2024 em fundos de investimento fechados, exceto FIA, FIDC, FIP e ETF, passarão a ter incidência periódica (“comecotas”) do Imposto de Renda Retido na Fonte, no último dia útil dos meses de Maio e novembro, às alíquotas de 15% ou 20% conforme o prazo médio da carteira do fundo.

14

Informações sobre transações com partes relacionadas

Exceto pelos serviços prestados, conforme disposto na nota explicativa nº 9 e 10, no período de 17 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025, não foram realizadas outras operações com partes relacionadas à Classe.

15 Outros serviços prestados pelos auditores independentes

Em atendimento à Instrução n° 162/22 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), registre-se que a administradora, no exercício, não contratou nem teve serviços prestados pela Grant Thornton Auditores Independentes relacionados aos fundos de investimento por ele administrados que não aos serviços de auditoria externa. A política adotada atende aos princípios que preservam a independência do auditor, de acordo com os critérios internacionalmente aceitos, quais sejam, o auditor não deve auditar o seu próprio trabalho, nem exercer funções gerenciais no seu cliente ou promover os interesses deste.

16 Demandas judiciais

Informamos que não temos conhecimento da propositura de ações contra a Classe, de natureza cível, execuções fiscais ou de quaisquer outras naturezas nas justiças estadual e federal.

17 Eventos subsequentes

Não há qualquer evento subsequente que deva ser informado.

Ivy Araújo Santos Contadora CRC RJ-123090/O-3

José Alexandre Costa de Freitas Diretor responsável