Relatório Gerencial QTZD11 de setembro de 2026

Relatório Gerencial – Setembro/2026 QTZD11

CPNJ: 55.115.058/0001-72

A Quartzo Capital

Marcel Martins Malczewski CEO

Luis Gustavo Budziak CFO

Virgílio Moreira Filho Diretor de Compliance e Risco

Marcelo Amorim Board Member

Marcelo Wolowski Diretor de Venture Capital

Nikolas Nissel Diretor de Real Estate

Marina Leite Diretora de RI

Pedro Reis Diretor de Crédito

Investidores Institucionais

Informações Gerais do Fundo

Quartzo Real Estate Development QTZD11

CNPJ: 55.115.058/0001-72

Carta do Gestor

Setembro/2026

Prezados cotistas,

O mês de setembro de 2026 combinou a continuidade do ciclo de cortes da Selic com um dado de inflação mais pressionado e um ambiente eleitoral que segue pesando sobre decisões de maior prazo. No âmbito do QTZD, o mês foi marcado pelo encerramento do período de lock-up, com as cotas do Fundo liberadas para negociação na B3.

Inflação e política monetária

Na reunião encerrada em 16 de setembro, o Copom reduziu a taxa Selic de 14,00% para 13,75% ao ano, quinto corte consecutivo de 0,25 ponto percentual, por decisão unânime e em linha com as expectativas do mercado. Desde o início do ciclo de calibração, em março, a taxa acumula redução de 1,25 ponto percentual. O comunicado manteve tom de cautela, destacando o aumento da incerteza e os riscos em torno do cenário base, sem sinalização explícita sobre os próximos passos. As projeções do próprio Comitê para a inflação de 2026 permanecem em torno de 5,2%, acima do teto da meta.

O IPCA de setembro registrou alta de 0,82%, revertendo a deflação de 0,32% observada em agosto, com destaque para a alimentação no domicílio, que voltou a subir após três meses consecutivos de queda. O acumulado em 12 meses avançou de 4,22% para 4,58%, superando novamente o teto da meta de 4,5%. O resultado reforça a leitura de que o movimento de agosto foi pontual, e de que o processo de desinflação segue gradual e sujeito a volatilidade.

Cenário externo

O ambiente internacional permaneceu marcado pela falta de definição sobre os conflitos no Oriente Médio e pela incerteza em torno da condução da política monetária em algumas economias avançadas, fatores que mantêm elevada a volatilidade de ativos e commodities e exigem cautela das economias emergentes, em particular na condução do ciclo de flexibilização doméstico.

O mercado de FIIs

O IFIX encerrou setembro aos 3.755 pontos, com leve queda de 0,2% no mês, acumulando recuo de aproximadamente 0,5% em 2026, em contraste com a valorização de 21% registrada em 2025. O mercado de fundos imobiliários segue pressionado pelo patamar ainda elevado dos juros reais e pela cautela típica do período eleitoral. Para o QTZD, a precificação de curto prazo das cotas no mercado secundário é distinta dos vetores que determinam o resultado do portfólio: o retorno decorre do desenvolvimento físico e do desempenho comercial dos empreendimentos.

Cenário eleitoral e ritmo de vendas

A indefinição do cenário eleitoral ao longo de setembro tende a moderar o ritmo de vendas nos projetos da carteira, na medida em que compradores adiam decisões de maior ticket enquanto aguardam maior clareza sobre os rumos da política econômica. Entendemos tratar-se de efeito conjuntural, que acompanhamos de perto em cada empreendimento.

Movimentações no portfólio

Os projetos B41 (Altma Incorporadora), Tauá (Dreamis Incorporadora) e Vista São Lourenço (Capoani Empreendimentos) seguem dentro de seus respectivos cronogramas, sem ocorrências relevantes a reportar. No B41, seguimos acompanhando a recolocação das unidades que retornaram ao pool de vendas.

Lock-up, negociação das cotas e oferta

O período de lock-up das Cotas encerrou-se em 17 de setembro de 2026, conforme previsto no Regulamento, e as cotas do QTZD11 encontram-se liberadas para negociação na B3. Ressaltamos que o encerramento do lock-up não implica garantia de liquidez: o Fundo é constituído sob a forma de condomínio fechado, sem resgate de cotas, e a liquidez passa a depender da existência e das condições do mercado secundário. Informamos, ainda, que o Fundo mantém oferta de cotas em andamento, cujas condições devem ser consultadas exclusivamente nos documentos da oferta.

Nossa leitura e posicionamento

O ciclo de cortes da Selic segue em andamento, mas a inflação ainda acima do teto da meta e as incertezas domésticas e externas recomendam cautela. Esse ambiente não altera os fundamentos da nossa estratégia: ativos reais, em localizações selecionadas, desenvolvidos com incorporadoras parceiras e com cronogramas físicos e comerciais que independem das oscilações de curto prazo do mercado secundário. Seguimos focados na execução dos projetos, na gestão ativa dos riscos e na disciplina de alocação.

Seguimos comprometidos com a transparência e com a comunicação regular sobre a evolução do portfólio e do cenário.

Permanecemos à disposição para esclarecimentos.

Atenciosamente,

Quartzo Real Estate

Este documento é de caráter exclusivamente informativo. Leia o disclaimer completo ao final deste relatório.

Valuation do Portfólio

Quartzo Real Estate Development QTZD11 CNPJ: 55.115.058/0001-72 | Data-base: Setembro/2026

Fluxo de Caixa Descontado (DCF)

Equity por Cota – Cenário Base

Equity Total do Portfólio

R$ 7,67 mi

Soma dos 3 empreendimentos

÷

Nº de Cotas 583.340

Cotas emitidas

= VPL / Cota R$ 13,15

Sensibilidade – Equity / Cota por Cenário de IPCA

Cota Patrimonial x DCF

Entenda a diferença entre os valores

O que é o POC?

Método contábil da incorporação: a receita e o lucro de cada unidade vendida são reconhecidos aos poucos, conforme o avanço da obra, e não no momento da venda.

Por que a cota é mais baixa?

Com as obras ainda no início, a maior parte do lucro dos projetos ainda não foi contabilizada, enquanto as despesas já foram. A cota mostra o que já foi executado; o lucro futuro ainda não aparece.

Por que o DCF é mais coerente?

Considera hoje o resultado completo esperado de cada projeto (vendas, obra e repasses), descontado por tempo e risco. É a medida mais aderente a um fundo de desenvolvimento.

A cota patrimonial é o valor oficial divulgado pela administradora (Vórtx). O VPL por cota é uma estimativa gerencial da gestora, baseada em premissas de projeção, e não substitui o valor oficial nem representa promessa de rentabilidade.

Metodologia de Avaliação

Quartzo Real Estate Development QTZD11

CNPJ: 55.115.058/0001-72

Equivalência Patrimonial: Em conformidade com as instruções da CVM e os normativos do CPC, a avaliação dos ativos alvo (SPEs) investidos pelo Quartzo Real Estate Development é realizada pelo método de Equivalência Patrimonial. O Fundo reconhece o resultado das investidas de acordo com sua participação no Capital Social.

Reconhecimento de Receitas (POC): Nas SPEs de desenvolvimento, a apropriação das receitas de venda segue o método Percentage of Completion (POC). As receitas são reconhecidas na DRE estritamente de acordo com o avanço físico e financeiro da construção, e não no momento da venda da unidade.

Portfólio de Ativos

Portfólio de Ativos

Quartzo Real Estate Development QTZD11

CNPJ: 55.115.058/0001-72

Endereço

R. Alberto Folloni, 1244 – Ahú, Curitiba/PR

Área Total Construída:

15.860,00 m²

Tipologia

50 unidades. Tipo, Tipo Living e Cobertura Penthouse

VGV Total

R$ 150 milhões

Cronologia

Lançamento: Nov/25 | Início de obras: Jun/26 | Conclusão de Obras: Dez/29

Endereço

R. Imac. Conceição, 960 – Prado Velho, Curitiba/PR

Área Total Construída:

7.681,95 m²

Tipologia

183 unidades. Garden, Studio, Studio Premium, 2, 3 e 4 quartos + 6 lojas

VGV Total

R$ 59 milhões

Cronologia

Lançamento: Nov/24 | Início de obras: Abr/25 | Conclusão de Obras: Jul/27

Endereço

R. Matheus Leme, 3766 – São Lourenço, Curitiba/PR

Área Total Construída:

5.670,00 m²

Tipologia

30 unidades. Garden, Cobertura Penthouse, 2 e 3 quartos

VGV Total

R$ 39 milhões

Cronologia

Lançamento: Mai/26 | Início de obras: Nov/26 | Conclusão de Obras: Mar/29

B41 Student Living

Quartzo Real Estate Development QTZD11

CNPJ: 55.115.058/0001-72Data-base: Setembro/2026

/>

Visão Geral do Empreendimento

O B41 é um empreendimento residencial compacto, desenvolvido pela Altma Incorporadora, localizado no Prado Velho, em Curitiba e anexo à Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUCPR). O projeto é dedicado a moradia estudantil, sendo uma extensão da universidade. O B41 conta com 183 unidades, área total construída de 7.682 m² e apartamentos de 12 a 54 m², distribuídos entre estúdios Standard, Premium e Plus e unidades de 2 a 4 quartos e mais seis lojas.

O Fundo participa via equity no capital da SPE. O VGV total do projeto é de R$ 59 milhões, com preço médio de R$ 15.440/m². 100% das unidades foram vendidas no lançamento. As obras encontram-se 60% concluídas, com estimativa de conclusão em julho de 2027.

Estrutura do Investimento

Modalidade Equity (SPE) Participação do Fundo 10% Capital Comprometido R$500.000 Capital Aportado R$500.000 Data do Primeiro Aporte Maio/2026

Métricas de Desempenho

Fotos do Projeto

Quartzo Real Estate Development QTZD11

CNPJ: 55.115.058/0001-72Data-base: Setembro/2026

Dreamis Incorporadora – Curitiba, PR

Visão Geral do Empreendimento

O Tauá é um empreendimento residencial de alto padrão localizado no Ahú, em Curitiba, e desenvolvido pela Dreamis Incorporadora. O projeto conta com duas torres verticais, área total construída de 15.860 m² e apartamentos de 150 a 300 m², distribuídos entre as tipologias Apartamento Tipo, Apartamento Tipo Living e Coberturas Penthouse. O Tauá traz uma proposta de arquitetura autoral, sofisticada e com planejamento urbano para a cidade de Curitiba.

O Fundo participa via equity no capital da SPE. O VGV total do projeto é de R$ 150 milhões, com preço médio de 17.740/m². Atualmente, 28% das unidades estão vendidas. As obras ainda foram iniciadas em junho de 2026 e estima-se que, até abril de 2028, já estejam 50% concluídas. A previsão de entrega da obra é dezembro de 2029.

Estrutura do Investimento

Modalidade Equity (SPE) Participação do Fundo 49,8% Capital Comprometido R$8.559.408

Capital Aportado R$4.467.970

Data do Primeiro Aporte Outubro/2025

Métricas de Desempenho

Fotos do Projeto

Quartzo Real Estate Development QTZD11

CNPJ: 55.115.058/0001-72Data-base: Setembro/2026

/>

Visão Geral do Empreendimento

O Vista São Lourenço é um empreendimento residencial de alto padrão, desenvolvido pela Capoani Empreendimentos e localizado no bairro São Lourenço, em Curitiba. O empreendimento conta com 30 unidades, área total construída de 5.670 m² e apartamentos de 91a 189 m², distribuídos entre unidades Garden, 2 e 3 quartos e Penthouse. O Vista São Lourenço fica a apenas 5 minutos do Parque São Lourenço, e é projetado para público que valoriza o contato com a natureza e qualidade de vida.

O Fundo participa via equity no capital da SPE. O projeto tem uma média de R$ 13.043/m², o VGV total do projeto é de R$ 39 milhões e, atualmente, conta com 20% das unidades vendidas. As obras ainda não foram iniciadas e estima-se que, até outubro de 2027, já estejam 50% concluídas. A previsão de entrega da obra é março de 2029.

Estrutura do Investimento

Modalidade Equity (SPE) Participação do Fundo 34% Capital Comprometido R$1.972.000 Capital Aportado R$550.000 Data do Primeiro Aporte Outubro/2025

Métricas de Desempenho

Fotos do Projeto

QUARTZO INVEST LTDA.

R. Heitor Stockler de França, 396 - Centro Cívico, Curitiba – Paraná | CEP: 80530-000

https://quartzocapital.com.br/

AVISO IMPORTANTE E FATORES DE RISCO

Este relatório gerencial tem caráter exclusivamente informativo e foi elaborado pela Quartzo Capital com base em dados disponíveis na data de sua publicação, podendo ser alterado sem aviso prévio. As informações aqui contidas não constituem oferta, solicitação, recomendação ou aconselhamento de investimento de qualquer natureza, e não devem ser utilizadas como único fundamento para qualquer decisão de investimento. Rentabilidade e projeções. Rentabilidades, distribuições e indicadores de desempenho apresentados neste relatório referem-se a períodos passados e não representam garantia de resultados futuros. Projeções, estimativas e cronogramas — incluindo prazo de desenvolvimento, velocidade de vendas, repasse, TIR projetada, DY estimado, VGV e distribuição de rendimentos — são elaborados com base em premissas e cenários definidos pela gestão, sujeitos a variações materiais decorrentes de fatores de mercado, macroeconômicos, regulatórios, operacionais, climáticos e outros fora do controle do Fundo. Resultados efetivos podem diferir significativamente das estimativas apresentadas. Nenhuma informação contida neste relatório deve ser interpretada como promessa, compromisso ou garantia de retorno.

Riscos do investimento. O investimento em cotas de fundos de investimento imobiliário envolve riscos que podem resultar em perda patrimonial, incluindo, sem limitação: risco de mercado; risco de liquidez; risco de crédito das contrapartes; risco de concentração em ativos imobiliários; risco de vacância e inadimplência locatícia; risco de distrato de unidades vendidas; risco de variação do INCC, IPCA e demais índices de correção aplicáveis; risco de execução e atraso de obras; risco de obtenção de licenças e alvarás; risco jurídico e regulatório relacionado aos ativos da carteira; e risco de alterações na legislação tributária aplicável ao Fundo ou a seus cotistas. Esta lista não é exaustiva.

Liquidez, regime fechado e lock-up. O Fundo é constituído em regime de condomínio fechado, razão pela qual não há resgate de cotas. As cotas do Fundo estão sujeitas a período de lock-up, durante o qual é vedada a sua negociação ou transferência. O lock-up vigente se encerra em 17 de setembro de 2026 , após o qual a liquidez do investimento passará a depender da existência de mercado secundário para negociação das cotas, o qual pode ser inexistente, restrito ou apresentar condições adversas a qualquer momento. O encerramento do período de lock-up não implica garantia de liquidez.

Ausência de garantias. O Fundo e seus cotistas não contam com qualquer garantia ou mecanismo de proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), do administrador, do gestor ou de qualquer outra entidade pública ou privada.

Base normativa. Este material foi elaborado em conformidade com as disposições da Resolução CVM nº 175/2022 e demais normas aplicáveis. A divulgação deste relatório é feita de forma simultânea e equitativa a todos os cotistas do Fundo. Para informações adicionais, consulte o Regulamento do Fundo e os documentos oficiais disponibilizados nos canais do administrador e no sistema de divulgação da CVM (www.gov.br/cvm ).

Data de referência: setembro/2026