Relatório Gerencial QTZD11 de abril de 2026

QUARTZO CAPITAL

Relatório Gerencial – Abril / 2026 QTZD11

CPNJ: 55.115.058/0001-72

A Quartzo Capital

Marcel Martins Malczewski CEO

Luis Gustavo Budziak CFO

Pedro Henrique Ferroni Diretor de Compliance e Risco

Virgílio Moreira Filho Board Director

Marcelo Amorim Managing Partner

Marcelo Wolowski Diretor de Venture Capital

Nikolas Nissel Diretor de Real Estate

Marina Leite Diretora de RI

Fernando Balotin Diretor de Corporate Finance

Pedro Reis Diretor de Crédito

+35

profissionais na Quartzo Capital

Investidores Institucionais

Informações Gerais do Fundo

Material informativo elaborado pela Quartzo Capital. Não constitui oferta ou recomendação de investimento. Rentabilidades passadas não garantem resultados futuros. Projeções, estimativas e cálculos apresentados são baseados em premissas da gestão e estão sujeitos a variações — não representam compromisso de retorno. As cotas estão sujeitas a lock-up com encerramento em 17/09/2026; o término do período não garante liquidez. O Fundo opera em regime fechado — não há resgate de cotas. Investimentos em FII envolvem riscos e não contam com garantia do FGC. QTZD — Quartzo Desenvolvimento Imobiliário FII | março/2026

Carta do Gestor

Prezados cotistas,

O mês de abril de 2026 consolidou a trajetória de flexibilização monetária iniciada em março, embora em um ambiente externo marcadamente mais adverso. Aproveitamos esta carta para atualizar os cotistas sobre o cenário macroeconômico, os reflexos no mercado de fundos imobiliários e os desdobramentos operacionais e de governança do QTZD.

O COPOM e a continuidade o ciclo de cortes

Na reunião realizada em 29 de abril, o Copom reduziu a taxa Selic de 14,75% para 14,50% ao ano, por unanimidade, promovendo o segundo corte consecutivo de 0,25 ponto percentual. O movimento era amplamente esperado pelo mercado e reafirma a visão do Comitê de que os efeitos defasados da política monetária restritiva já começam a se manifestar sobre a atividade econômica. Entretanto, o comunicado trouxe um tom deliberadamente cauteloso. O Copom ajustou sua projeção de inflação para 4,6% em 2026, acima do teto da meta, e destacou a incerteza quanto à duração e extensão dos conflitos geopolíticos no Oriente Médio, com reflexos diretos nos preços de combustíveis e alimentos. O IPCA-15 de abril acelerou para 0,89%, pressionado justamente por esses vetores, e o acumulado de 12 meses subiu de 3,9% para 4,37%.O Boletim Focus, na data de fechamento deste relatório, projeta Selic encerrando 2026 entre 12,50% e 13,00% ao ano, embora a dispersão de expectativas tenha aumentado consideravelmente após o início da guerra. A inflação esperada para 2026 subiu para 4,86%, sinalizando que o mercado já incorpora riscos de um ciclo de cortes mais curto ou mais lento do que inicialmente previsto.

Cenário externo: guerra e incerteza

O principal vetor de risco externo em abril foi a escalada do conflito no Oriente Médio, que impactou de forma direta os preços globais de petróleo e commodities agrícolas. O barril voltou a ser negociado em patamares elevados, gerando pressão inflacionária secundária que dificulta o trabalho dos bancos centrais ao redor do mundo. Nos Estados Unidos, o Federal Reserve manteve a taxa de juros na faixa entre 3,50% e 3,75%, interrompendo o ciclo de cortes das últimas reuniões, em meio a pressões políticas e dados econômicos ambíguos. No Brasil, esse cenário se refletiu na abertura das curvas de juros longas, que subiram de forma relevante nos dias subsequentes à reunião do Copom, não pela decisão em si, mas pela incerteza sobre a continuidade do ciclo de flexibilização.

O impacto sobre o mercado de FIIs

Apesar do ambiente desafiador, o IFIX encerrou abril com alta de 1,53%, impulsionado pelos fundos de papel (recebíveis) que se beneficiam do patamar ainda elevado da Selic e das leituras mais acentuadas de IPCA. No acumulado de 2026, o índice registra valorização de aproximadamente 3,6%, e nos últimos 12 meses avançou cerca de 20,5%. O IFIX renovou máxima histórica em abril, atingindo 3.931 pontos em 17 de abril, com o patrimônio do mercado de FIIs superando R$ 200 bilhões e mais de 3 milhões de investidores. Os fundos de tijolo apresentaram desempenho misto. O segmento de Fundos de Fundos liderou o acumulado do ano (+5,7%), seguido por Híbridos (+4,8%) e Shoppings/Varejo (+4,2%). Já os fundos de lajes corporativas seguem pressionados pelo cenário de juros, enquanto os fundos de recebíveis mantiveram perfil defensivo com retração mais moderada. Para os fundos de desenvolvimento, categoria na qual o QTZD se insere, a dinâmica segue com particularidades relevantes. O custo do crédito imobiliário ainda é elevado, mas a redução gradual da Selic tende a ampliar o acesso ao crédito habitacional e sustentar a demanda por unidades residenciais, especialmente no segmento de médio e alto padrão, onde o QTZD opera, com aquisição à vista ou com menor dependência de financiamento bancário.

Governança: deliberações da Assembleia Geral Extraordinária

Em abril, foi disponibilizada Consulta Formal aos cotistas do QTZD, encerrada em 07 de maio de 2026 na plataforma da Vórtx DTVM. Todas as matérias da ordem do dia foram aprovadas com 50,29% dos votos, sem reprovações ou abstenções. As deliberações aprovadas foram:

(a) Recompra e OPAC: inclusão no Regulamento da possibilidade de a Classe realizar programas de recompra de suas próprias Cotas e ofertas públicas voluntárias de aquisição de Cotas (OPAC), com a adição do Capítulo X ao Anexo I (Artigos 57 a 61).

(b) Lock-up para Negociação: aprimoramento da redação do lock-up, abrangendo todas as Cotas da Classe até 17 de setembro de 2026 (inclusive), sem alteração do prazo final.

(c) Compatibilização regulatória: ajuste do Artigo 35 do Anexo I para compatibilizá-lo com o artigo 73-A da parte geral da Resolução CVM nº 175/22.

O novo Regulamento consolidado entrou em vigor em 08 de maio de 2026. A aprovação do mecanismo de recompra é especialmente relevante no contexto atual: permite ao Fundo adquirir Cotas no mercado secundário quando negociadas abaixo do valor patrimonial, gerando valor direto aos cotistas remanescentes. As condições para recompra incluem limite de 10% das Cotas em circulação em 12 meses e cancelamento imediato das Cotas adquiridas.

Nossa leitura e posicionamento

Avaliamos o cenário de abril com otimismo cauteloso. O ciclo de cortes segue em andamento, mas em ritmo possivelmente mais moderado do que o antecipado no início do ano, dadas as pressões inflacionárias decorrentes do conflito geopolítico. A incerteza gerada pela guerra no Oriente Médio e seus efeitos sobre preços de petróleo exigem atenção redobrada, mas não alteram o vetor de longo prazo que orienta nossa estratégia.

O QTZD foi estruturado para capturar o ciclo imobiliário residencial em Curitiba com disciplina de prazo e alocação. Os projetos da carteira estão lastreados em ativos reais, com cronogramas de desenvolvimento e repasse que independem da oscilação de curto prazo do mercado secundário de FIIs. Nossa exposição ao risco de juros é, portanto, estruturalmente diferente da exposição típica de um fundo de tijolo ou de papel listado em bolsa.

Os projetos da carteira seguem em linha com o cronograma previsto e serão detalhados individualmente nos próximos relatórios. Estamos, adicionalmente, analisando novos investimentos e acreditamos que o momento atual, com ativos reais bem precificados, um ciclo de juros em reversão e velocidade de vendas resiliente no segmento de alto padrão, configura uma janela oportuna para alocação. Seguimos comprometidos com a transparência e com a comunicação regular sobre a evolução do portfólio e do cenário.

Permanecemos à disposição para esclarecimentos.

Atenciosamente,

Quartzo Real Estate

Metodologia de Avaliação

Quartzo Real Estate Development QTZD11 CNPJ: 55.115.058/0001-72

Equivalência Patrimonial: Em conformidade com as instruções da CVM e os normativos do CPC, a avaliação dos ativos alvo (SPEs) investidos pelo Quartzo Real Estate Development é realizada pelo método de Equivalência Patrimonial. O Fundo reconhece o resultado das investidas de acordo com sua participação no Capital Social.

Reconhecimento de Receitas (POC): Nas SPEs de desenvolvimento, a apropriação das receitas de venda segue o método Percentage of Completion (POC). As receitas são reconhecidas na DRE estritamente de acordo com o avanço físico e financeiro da construção, e não no momento da venda da unidade.

Portfólio de Ativos

Material informativo elaborado pela Quartzo Capital. Não constitui oferta ou recomendação de investimento. Rentabilidades passadas não garantem resultados futuros. Projeções, estimativas e cálculos apresentados são baseados em premissas da gestão e estão sujeitos a variações — não representam compromisso de retorno. As cotas estão sujeitas a lock-up com encerramento em 17/09/2026; o término do período não garante liquidez. O Fundo opera em regime fechado — não há resgate de cotas. Investimentos em FII envolvem riscos e não contam com garantia do FGC. QTZD — Quartzo Desenvolvimento Imobiliário FII | março/2026

Portfólio de Ativos

Quartzo Real Estate Development QTZD11 CNPJ: 55.115.058/0001-72

TAUÁ (DREAMIS)

B41 (ALTMA)

VISTA SÃO LOURENÇO (CAPOANI)

Endereço R. Alberto Folloni, 1244 – Ahú, Curitiba/PR

Área Total Construída: 15.860,00 m²

Tipologia 58 unidades. Tipo, Tipo Living e Cobertura Penthouse

VGV Total R$ 150 milhões

Cronologia Lançamento: Dez/25 | Início de obras: Jun/26 | Conclusão de Obras: Dez/29

Endereço R. Imac. Conceição, 960 – Prado Velho, Curitiba/PR

Área Total Construída: 7.681,95 m²

Tipologia 183 unidades residenciais. Garden, Studio, Studio Premium, 2, 3 e 4 quartos + 6 lojas

VGV Total R$ 62 milhões

Cronologia

Lançamento: Mai/24 | Início de obras: Dez/24 | Conclusão de Obras: Julho/27

Endereço R. Matheus Leme, 3766 – São Lourenço, Curitiba/PR

Área Total Construída: 5.670,00 m²

Tipologia 30 unidades. Garden, Cobertura Penthouse, 2 e 3 quartos

VGV Total R$ 43 milhões

Cronologia

Lançamento: Mai/26 | Início de obras: Dez/26 | Conclusão de Obras: Dez/28

Material informativo elaborado pela Quartzo Capital. Não constitui oferta ou recomendação de investimento. Rentabilidades passadas não garantem resultados futuros. Projeções, estimativas e cálculos apresentados são baseados em premissas da gestão e estão sujeitos a variações — não representam compromisso de retorno. As cotas estão sujeitas a lock-up com encerramento em 17/09/2026; o término do período não garante liquidez. O Fundo opera em regime fechado — não há resgate de cotas. Investimentos em FII envolvem riscos e não contam com garantia do FGC. QTZD — Quartzo Desenvolvimento Imobiliário FII | março/2026

Visão Geral do Empreendimento

O B41 é um empreendimento residencial compacto, desenvolvido pela Altma Incorporadora, localizado no Prado Velho, em Curitiba e anexo à Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUCPR). O projeto é dedicado a moradia estudantil, sendo uma extensão da universidade. O B41 conta com 183 unidades residenciais, área total construída de 7.682 m² e apartamentos de 12 a 54 m², distribuídos entre estúdios Standard, Premium e Plus e unidades de 2 a 4 quartos e 6 lojas.

O Fundo participa via Equity no capital da SPE. O VGV total do projeto é de R$ 62 milhões, com preço médio de R$ 13.000/m². 100% das unidades foram vendidas no lançamento, porém nos meses de março e abril houve um distrato de 7% das unidades, dessas unidades 4 já encontram-se reservadas. As obras encontram-se 41% concluídas, com estimativa de conclusão em julho de 2027.

Estrutura do Investimento

Métricas de Desempenho

Fotos do Projeto

STUDIO STANDARD

STUDIO PREMIUM

Material informativo elaborado pela Quartzo Capital. Não constitui oferta ou recomendação de investimento. Rentabilidades passadas não garantem resultados futuros. Projeções, estimativas e cálculos apresentados são baseados em premissas da gestão e estão sujeitos a variações — não representam compromisso de retorno. As cotas estão sujeitas a lock-up com encerramento em 17/09/2026; o término do período não garante liquidez. O Fundo opera em regime fechado — não há resgate de cotas. Investimentos em FII envolvem riscos e não contam com garantia do FGC. QTZD — Quartzo Desenvolvimento Imobiliário FII | março/2026

Visão Geral do Empreendimento

O Tauá é um empreendimento residencial de alto padrão localizado no Ahú, em Curitiba, e desenvolvido pela Dreamis Incorporadora. O projeto conta com duas torres verticais de 29 apartamentos cada, área total construída de 15.860 m² e apartamentos de 150 a 300 m², distribuídos entre as tipologias Apartamento Tipo, Apartamento Tipo Living e Coberturas Penthouse. O Tauá traz uma proposta de arquitetura autoral, sofisticada e com planejamento urbano para a cidade de Curitiba.

O Fundo participa via equity no capital da SPE. O VGV total do projeto é de R$ 150 milhões, com preço médio de R$ 16.800/m². Atualmente, 11% das unidades estão vendidas. As obras ainda não foram iniciadas e estima-se que, até abril de 2028, já estejam 50% concluídas. A previsão de entrega da obra é dezembro de 2029.

Estrutura do Investimento

Métricas de Desempenho

Fotos do Projeto

Material informativo elaborado pela Quartzo Capital. Não constitui oferta ou recomendação de investimento. Rentabilidades passadas não garantem resultados futuros. Projeções, estimativas e cálculos apresentados são baseados em premissas da gestão e estão sujeitos a variações — não representam compromisso de retorno. As cotas estão sujeitas a lock-up com encerramento em 17/09/2026; o término do período não garante liquidez. O Fundo opera em regime fechado — não há resgate de cotas. Investimentos em FII envolvem riscos e não contam com garantia do FGC. QTZD — Quartzo Desenvolvimento Imobiliário FII | março/2026

Visão Geral do Empreendimento

O Vista São Lourenço é um empreendimento residencial de alto padrão, desenvolvido pela Capoani Empreendimentos e localizado no bairro São Francisco, em Curitiba. O empreendimento conta com 30 unidades, área total construída de 5.670 m² e apartamentos de 91a 189 m², distribuídos entre unidades Garden, 2 e 3 quartos e Penthouse. O Vista São Lourenço fica a apenas 5 minutos do Parque São Lourenço, e é projetado para público que valoriza o contato com a natureza e qualidade de vida.

O Fundo participa via equity no capital da SPE. O VGV total do projeto é de R$ 43 milhões e, atualmente, conta com 8% das unidades vendidas. As obras ainda não foram iniciadas e estima-se que, até outubro de 2027, já estejam 50% concluídas. A previsão de entrega da obra é dezembro de 2028.

Estrutura do Investimento

Métricas de Desempenho

Fotos do Projeto

Material informativo elaborado pela Quartzo Capital. Não constitui oferta ou recomendação de investimento. Rentabilidades passadas não garantem resultados futuros. Projeções, estimativas e cálculos apresentados são baseados em premissas da gestão e estão sujeitos a variações — não representam compromisso de retorno. As cotas estão sujeitas a lock-up com encerramento em 17/09/2026; o término do período não garante liquidez. O Fundo opera em regime fechado — não há resgate de cotas. Investimentos em FII envolvem riscos e não contam com garantia do FGC. QTZD — Quartzo Desenvolvimento Imobiliário FII | março/2026

QUARTZO INVEST LTDA.

R. Heitor Stockler de França, 396 - Centro Cívico, Curitiba – Paraná | CEP: 80530-000

https://quartzocapital.com.br/

AVISO IMPORTANTE E FATORES DE RISCO

Este relatório gerencial tem caráter exclusivamente informativo e foi elaborado pela Quartzo Capital com base em dados disponíveis na data de sua publicação, podendo ser alterado sem aviso prévio. As informações aqui contidas não constituem oferta, solicitação, recomendação ou aconselhamento de investimento de qualquer natureza, e não devem ser utilizadas como único fundamento para qualquer decisão de investimento.

Rentabilidade e projeções. Rentabilidades, distribuições e indicadores de desempenho apresentados neste relatório referem-se a períodos passados e não representam garantia de resultados futuros. Projeções, estimativas e cronogramas — incluindo prazo de desenvolvimento, velocidade de vendas, repasse, TIR projetada, DY estimado, VGV e distribuição de rendimentos — são elaborados com base em premissas e cenários definidos pela gestão, sujeitos a variações materiais decorrentes de fatores de mercado, macroeconômicos, regulatórios, operacionais, climáticos e outros fora do controle do Fundo. Resultados efetivos podem diferir significativamente das estimativas apresentadas. Nenhuma informação contida neste relatório deve ser interpretada como promessa, compromisso ou garantia de retorno.

Riscos do investimento. O investimento em cotas de fundos de investimento imobiliário envolve riscos que podem resultar em perda patrimonial, incluindo, sem limitação: risco de mercado; risco de liquidez; risco de crédito das contrapartes; risco de concentração em ativos imobiliários; risco de vacância e inadimplência locatícia; risco de distrato de unidades vendidas; risco de variação do INCC, IPCA e demais índices de correção aplicáveis; risco de execução e atraso de obras; risco de obtenção de licenças e alvarás; risco jurídico e regulatório relacionado aos ativos da carteira; e risco de alterações na legislação tributária aplicável ao Fundo ou a seus cotistas. Esta lista não é exaustiva.

Liquidez, regime fechado e lock-up. O Fundo é constituído em regime de condomínio fechado, razão pela qual não há resgate de cotas. As cotas do Fundo estão sujeitas a período de lock-up, durante o qual é vedada a sua negociação ou transferência. O lock-up vigente se encerra em 17 de setembro de 2026, após o qual a liquidez do investimento passará a depender da existência de mercado secundário para negociação das cotas, o qual pode ser inexistente, restrito ou apresentar condições adversas a qualquer momento. O encerramento do período de lock-up não implica garantia de liquidez.

Ausência de garantias. O Fundo e seus cotistas não contam com qualquer garantia ou mecanismo de proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), do administrador, do gestor ou de qualquer outra entidade pública ou privada.

Base normativa. Este material foi elaborado em conformidade com as disposições da Resolução CVM nº 175/2022 e demais normas aplicáveis. A divulgação deste relatório é feita de forma simultânea e equitativa a todos os cotistas do Fundo. Para informações adicionais, consulte o Regulamento do Fundo e os documentos oficiais disponibilizados nos canais do administrador e no sistema de divulgação da CVM (www.gov.br/cvm).