Relatório Gerencial RBRL11 de março de 2026

Relatório Gerencial

RBRL11 Patria Logística II FII

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas investindo, preponderantemente, em bens imóveis ou direitos a estes relativos, destinados às áreas logística ou industrial, inclusive para desenvolvimento de novos empreendimentos e para realização de operações de built to suit e sale leaseback.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Novembro 2019

Código de Negociação

RBRL11

CNPJ

35.705.463/0001-33

Cotas Emitidas

6.687.035

Prazo

Indeterminado

Tipo Anbima

Tijolo Desenvolvimento Gestão Ativa

Gestor*

Patria Gestão de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador

BRL Trust Ltda DTVM.

Taxa de Administração

0,18% a.a. sobre o patrimônio líquido do Fundo

Taxa de Gestão

1,0% a.a. sobre o patrimônio líquido do Fundo

Taxa de Performance

20% sobre o que exceder IPCA + IMA-B

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE MARÇO/26:

Após sete meses consecutivos de alta, o mercado de Fundos Imobiliários registrou sua primeira retração desde julho de 2025. O IFIX recuou 1,1% no período, interrompendo a sequência de valorização que havia levado o índice à sua máxima histórica em fevereiro. O movimento reflete a forte deterioração do cenário externo, com a escalada do conflito no Oriente Médio dominando a dinâmica dos mercados globais.

No fim de fevereiro, Estados Unidos e Israel lançaram ataques coordenados contra o Irã, desencadeando uma retaliação que resultou no fechamento do Estreito de Ormuz, rota por onde transita aproximadamente um quinto do petróleo mundial. O barril de Brent disparou de US$ 70 para patamares superiores a US$ 100, acumulando alta de mais de 40%. O choque energético reacendeu temores inflacionários e provocou reprecificação dos ativos de risco. No Brasil, a curva de juros futuros abriu de forma consistente, com as taxas saindo de 12,5% para acima de 14% em menos de um mês, e as projeções de inflação no Boletim Focus subiram de 4,17% para 4,31%. No fim de março, EUA e Irã iniciaram negociações mediadas pelo Paquistão, resultando em um cessar-fogo de duas semanas no início de abril. A trégua aliviou parcialmente os mercados, mas as conversas em Islamabad terminaram sem acordo definitivo, mantendo a incerteza sobre o desfecho do conflito.

Setorialmente, o movimento de aversão ao risco penalizou os segmentos mais sensíveis a juros. Lajes corporativas lideraram as perdas com queda de 1,7%, seguidas por shopping centers (-1,4%) e logística (-1,2%). Os Fundos de Fundos recuaram 1,0%, refletindo a maior sensibilidade às oscilações de mercado. Em contrapartida, os fundos de CRIs apresentaram retração mais contida, de 0,4%, sustentados pelo carrego favorável em um cenário de inflação pressionada e juros elevados. Renda Urbana mostrou resiliência com variação próxima à estabilidade (-0,1%). A volatilidade potencial permanece elevada, mas os descontos ainda presentes no mercado secundário, com o IFIX negociando a 0,89x o valor patrimonial, aliados aos fundamentos operacionais sólidos dos ativos, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários no médio prazo.

Comentários da Gestão

Março 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em março, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,84/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,61/cota. Os principais eventos não recorrentes que impactaram o resultado do Fundo foram: (i) o rebate da taxa de gestão do XPLG11 (R$ 0,04/cota) e (ii) o pagamento da RMG ao XPLG11 (R$ 0,17/cota).

• Neste mês, a distribuição permaneceu em R$ 0,75/cota, em linha com os últimos meses. Conforme informado no relatório de fevereiro/26 (clique aqui), nossa expectativa é que, a partir do próximo mês, a distribuição seja adequada ao resultado efetivamente gerado pelo Fundo, em patamar próximo a R$ 0,60/cota.

ALAVANCAGEM*:

Em 31/03, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.

ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA:

No dia 7 de abril, o Fundo convocou Assembleia Geral Extraordinária (clique aqui), a ser realizada por meio de consulta formal, para apresentar aos cotistas a seguinte proposta:

• Aprovar a alteração e/ou inclusão de itens que visam o aperfeiçoamento do Regulamento.

A pauta contempla dois temas relevantes para a gestão do Fundo: a definição de critérios de elegibilidade para ativos conflitados e a alteração da data de anúncio de rendimentos. Os cotistas têm até 22 de abril para registrar seu voto. Para mais informações, clique aqui.

PATRIA

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

R$ 677,5 milhões

Cota Patrimonial*

R$ 604,4 milhões

R$ 101,31

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 90,39

P/VP*

ADTV*

0,89x

R$ 0,4 milhão

Dividend Yield (mercado)*

10,0% a. a.

Dividend Yield (patrimonial)*

8,9% a. a.

Perspectivas | Cenário RBRL

Resumo da Transação

VENDA DO PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO AO XPLG11

Conforme divulgado em Fato Relevante¹ de 30/06/2025 (clique aqui), o Fundo realizou a venda de seus ativos performados ao XPLG11, no valor total de R$ 699,2 milhões. A transação, concluída em fevereiro de 2026 (clique aqui), foi estruturada com pagamento em duas parcelas: uma em dinheiro e outra em cotas do XPLG11.

Em complemento ao Fato Relevante de 21/12/2025 (clique aqui), o lucro da venda bruto pré-obrigações foi de R$ 45,0 milhões. Após o fechamento da transação, as despesas obrigatórias totalizaram R$ 21,1 milhões, distribuídas entre custo da oferta, prêmio de locação e prêmio da curva J (compensação por receitas de exploração comercial dos imóveis alienados que deveriam ter sido auferidas pelo XPLG11 até a data da venda). Dessa forma, o lucro apurado até o momento, sem incluir as despesas de prêmio de locação pagas mensalmente, foi de R$ 23,9 milhões divididos em:

(i) R$ 2,6 milhões (R$ 0,39/cota), considerando exclusivamente a parcela paga em dinheiro e deduzidos das despesas obrigatórias. Montante o qual foi integralmente reconhecido na apuração de resultado aos cotistas na forma de rendimentos ao longo do semestre anterior e atual;

(ii) R$ 21,3 milhões (R$ 3,18/cota), considerando a parcela paga em cotas do XPLG11. Montante o qual foi contabilizada como um redutor do preço médio de “aquisição” das cotas do XPLG11, que saíram de R$ 106,06/cota para R$ 102,53/cota, valor que deve ser considerado para apuração do resultado do Fundo. Ou seja, caso as cotas do XPLG11 forem negociadas acima deste valor, representarão um lucro, caso contrarário representarão um prejuízo para o Fundo.

Perspectivas | Cenário RBRL

PATRIA

Tabela de Sensibilidade

Vale ressaltar que, desde o recebimento das cotas, o preço de mercado do XPLG11 recuou de forma relevante, encerrando em R$ 100,59/cota em 31/03 - abaixo do custo ajustado de R$ 102,53/cota, conforme racional apresentado. Nesse cenário, a venda das cotas aos preços atuais de mercado resultaria em prejuízo para o RBRL.

Sendo assim, optamos por não realizar a venda das cotas de XPLG11 no momento, aguardando condições mais favoráveis de mercado, em linha com o objetivo de preservar o resultado e atender ao melhor interesse dos cotistas.

Para ilustrar o impacto de diferentes cenários de preço sobre o resultado da operação, elaboramos a tabela de sensibilidade ao lado, que demonstra como variações no preço de venda das cotas do XPLG11 afetam o lucro - ou prejuízo - implícito para o Fundo.

IMPACTO NA RECEITA RECORRENTE

Com a alienação da totalidade dos ativos imobiliários e a decisão de manter as cotas em carteira até condições mais favoráveis de mercado, a fonte de receita recorrente do Fundo passou a ser os rendimentos distribuídos somados ao rebate da taxa de gestão do XPLG11. Diante dessa nova estrutura descontado os prêmios de locação pagos mensalmente por 36 meses, o patamar de distribuição de R$ 0,75/cota não é sustentável sem consumo relevante da reserva acumulada.

Dessa forma, nossa expectativa é adequar a distribuição ao resultado efetivamente gerado pelo Fundo a partir do próximo mês, com patamar esperado próximo a R$ 0,60/cota, em linha com a receita recorrente proporcionada pelos rendimentos do XPLG11.

RBRL | Aperfeiçoamento do Regulamento: Mandato Modernizado para Maximizar Valor ao Cotista

Alterações estratégicas visando a padronização dos regulamentos, conforme feito e aprovado no HGLG11

Critérios de elegibilidade para

ativos conflitados:

Alteração da data do anúncio

de rendimentos:

Permite operações estratégicas com flexibilidade, transparência e alinhamento com cotistas: A aprovação dessa medida dá ao fundo um mandato mais ágil para estruturar operações complexas, compatíveis com seu porte e robustez. Essa prerrogativa será sempre direcionada ao mesmo segmento, preservando a estratégia do fundo e garantindo governança e alinhamento com os cotistas conforme os critérios descritos abaixo:

▪ Remuneração revertida ao Fundo (inclusive taxa de performance);

▪ Política de investimento compatível com a do Fundo;

▪ Cotas adquiridas via oferta pública registrada ou dispensada pela CVM;

▪ FIIs sem tributação aplicável às pessoas jurídicas (Lei nº 9.779/1999).

Alterar a data do anúncio de rendimentos para o último dia útil do mês, atualmente fixada no 5º dia útil do mês, mantendo o pagamento no 10º dia útil.

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Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,75

Dividend Yield*

11,4% 11,2% 11,4% 10,8% 10,8% 10,5% 10,5% 10,4% 9,7% 9,6% 9,7% 10,0% 8,7% 8,6% 8,6% 8,6% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,4% 8,8% 8,9% 8,9% abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

PATRIA

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo encerrou o mês com aproximadamente 89% dos ativos em cotas do XPLG11, provenientes da transação de venda do portfólio imobiliário, 4% em CRI e 7% em caixa, destinados ao pagamento das despesas recorrentes do Fundo. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

Número de Cotistas (em milhares)

Anexos

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