Relatório Gerencial RBRP11 de dezembro de 2025

RBR Properties

Dezembro 2025 | Relatório Gerencial

RBRP11 | Objetivo do Fundo

Gerar renda recorrente de aluguel através da locação de um portfólio diversificado de ativos imobiliários

Informações Fundo

Gestora

RBR Asset Management

Administradora BRL Trust

Início Mar/2015

Patrimônio Líquido R$ 996.771.306

Cota PL R$ 81,84

Cota Mercado

R$ 55,85

Taxas

Gestão: 1% a.a Adm: 0,18% a.a Perf: 20% sobre o que exceder o benchmark

21.408.063/0001-51

Cotas

12.179.187

Informações Portfólio

Rendimento Mês R$ 0,40

Yield Mês Mercado e VP¹ | (a.a.)8,94% 6,34%

Yield 12M Mercado e VP¹ |8,63% 6,18%

Vacância Física e Financeira² |23,05% 28,46%

Liquidez média Diária (mês) R$ 1.223.930

Quantidade de Ativos² 8

m²44.076

Segmentos (base Receita) Corporativo: 100% Logístico: 0%

Cotas de RBRL11 ( do total)1.924.086 29%

RBRP11 | Comentário Mensal

Em dezembro, foi concluída a venda do portfólio de imóveis logísticos do RBR Log para o XP Log (link). Com isso, passaremos a contabilizar apenas o portfólio de escritórios do Fundo neste relatório gerencial, trazendo impacto em indicadores como ABL Fundo e vacância.

Ainda no mês, foi firmada a extensão parcial pelo período de 6 meses de 1 (uma) das 3 (três) lajes ocupadas pela locatária CVM no Edifício Delta Plaza. O restante do espaço foi desocupado, conforme previsto e anteriormente anunciado através de Fato Relevante (link).

O dividendo do mês de dezembro, pago aos cotistas em 15 de janeiro, foi de R$0,40/cota, no centro do guidance do mês.

A expectativa de distribuição de dividendos para o 1 º semestre de 2026 sinaliza um incremento de 5% com relação aos valores atuais, reflexo das negociações realizadas ao longo dos últimos trimestres.

Importante ressaltar que o guidance reflete a expectativa do time de gestão com base nas informações disponíveis atualmente e não é, e nunca será, uma promessa de rentabilidade.

RBRP11 | Guidance de Distribuição³

1 - Dividend Yields calculados sobre cotas a Mercado e PL do último fechamento de mês disponível, exceto para meses já realizados, no gráfico de Guidance de Distribuição, em que é calculado sobre a cota do mês de referência. 2 – Valores consolidados do portfólio corporativo e logístico do fundo. Consulte as páginas 3 e 4. Vacância financeira considera descontos e carências.

3- A estimativa de dividendos trata-se meramente de uma projeção do time de gestão e não deve ser tratada como garantia de rentabilidade.. Esse valor não considera novas locações e desinvestimentos, que poderão elevar o resultado gerado pelo Fundo, assim como realizado no ano anterior. E também não considera eventuais saídas de inquilinos.

Portfólio | Projeção de Dividendo Potencial

Acima, elencamos alguns eventos que possuem impacto no resultado operacional do RBR Properties.

O fim de descontos e carências é contratual, concentrado no River One, e não depende que nenhum fato novo aconteça.

Já a ocupação dos espaços vagos do portfólio depende da efetivação de negociações comerciais atualmente em andamento e que são foco do time de gestão.

Novamente, ressaltamos que, tanto o guidance, quanto a projeção de dividendo potencial, tratam-se de projeções e refletem a expectativa do time de gestão com base nas informações disponíveis atualmente e não são, e nunca serão, uma promessa de rentabilidade.

Portfólio | Gestão Comercial

Com a locação no mês de novembro do último espaço de escritório vago, encerramos o ano de 2025 com 94,0% de ocupação no ativo River One, restando apenas as lojas disponíveis, atualmente em negociação com potenciais ocupantes.

Ainda em São Paulo, o time comercial vem também trabalhando a locação do ativo recém entregue do fundo, batizado de Edifício Jacks Rabinovich, no qual o Fundo possui uma participação de 60%. O empreendimento, projetado pelo renomado escritório Perkins&Will, está localizado a cerca de 250m da Av. Faria Lima e próximo à Av. Presidente Juscelino Kubitschek, dois dos maiores centros comerciais e financeiros da cidade. Maiores detalhes sobre o projeto encontram-se no anexo da página 7 do relatório.

Por fim, o Edifício Venezuela, desocupado após a saída da antiga locatária (Estácio) (link), vem recebendo visitas de potenciais locatários ao longo das últimas semanas. O imóvel conta com lajes tipo de 833m² e comporta uma locação de perfil multiusuário, além de monousuário.

Portfólio | Composição do Patrimônio Líquido

Portfólio Core | Informações em relação à Receita

4 - Cálculo de “% da receita” equivale à receita de aluguel contratado do ativo sobre a receita total do fundo, que inclui também Receita por Venda de Ativos, Receita de Caixa, CRI/LCI e outros. Referente a receita mensal. Consulte a DRE do fundo na página 5.

Portfólio | Cronograma de Vencimentos e Revisionais

Portfólio | Vacância Física

Portfólio | Exposição por Inquilino e Segmento

ATIVOS LOGÍSTICOS LOCADOS VENDIDOS AO XPLG11

Portfólio | Desconto RBRP11 No Mercado & Desconto RBRL via RBRP11

Resultados | DRE

“Receita de Locação” contempla a receita de aluguel efetivamente recebida no mês de referência do relatório. Pode não equivaler exatamente à receita de locação contratada. “Receita RBRL11” contempla tanto a receita de aluguel dos ativos, quanto demais receitas do fundo, como de aplicações financeiras.

Resultados | Resultado Acumulado desde a listagem em bolsa (jul/18)

ANEXOS RBRP11

Anexos | Desenvolvimento JC589

O terreno é localizado a 250m da Faria Lima, região cujo valor de locação busca o nível superior a R$200/m2, tendo em vista a baixa oferta de ativos e a demanda aquecida.

Em nosso cenário base, este ativo 100% locado pode gerar um Yield on Cost estimado superior a 13% a.a..

Vale ressaltar a diferença entre o custo de desenvolvimento do projeto, próximo a R$17.000/m2, e o preço de mercado de um ativo com essas características nesta região. Apenas como referência, o Edifício The One, localizado na mesma rua e a poucos metros do JC589, foi em Setembro/23 transacionado a R$32.841/m².

Desenvolvimento JC589 | Avanço Financeiro Acumulado e Previsão de Aportes

Desenvolvimento JC589| Fotos da Obra

Desenvolvimento JC589| Linha do tempo

Inauguração

Aquisição Terreno

Aprovação de Projeto

Início das Obras

2021

2022

2023

2025

Anexos | Linha do Tempo RBRP11

2018

• Listagem fundo FII RBRP11

• Aquisição Ed. Celebration

2020

• Aquisição Ed. River One

2022

• Apresentação de Projeto Turnkey: River One

• Protocolo de Projeto: JC589

2019

• 4ª emissão Captação total R$ 480 MM

• Aquisição Ed. Amauri 305

Aquisição Ed. Delta Plaza

2021

• 5ª emissão Captação total R$ 312MM

Desinvestimento total João Dias

• Desinvestimento Anima

2023

• Locação de 8400m² no River One

2024

• Desinvestimento parcial do CEMG e total do Ed Pravda e Mykonos

Desinvestimento do Ed Amauri 305

• Locação de 19.345m² no River One – fev, ago, set e dez

Anexos | Portfólio Corporativo

7 ativos corporativos em regiões estratégicas de São Paulo e Rio de Janeiro

(clique nas imagens para mais informações dos ativos)

Rua Gerivatiba 207 São Paulo - SP

Av. República do Chile 230 Rio de Janeiro - RJ

Rua Cincinato Braga 340 São Paulo - SP

Av. Brigadeiro Faria Lima 1461 São Paulo - SP

Rua Casa do Ator 1155 São Paulo - SP

Av. Venezuela 43 Rio de Janeiro - RJ

Rua Min. Jesuíno Cardoso 589 São Paulo - SP

Anexos | Portfólio Logístico

6 Galpões Logísticos em regiões estratégicas de São Paulo e Minas Gerais

(clique nas imagens para mais informações dos ativos)

Rod. Pres. Tancredo Neves km 45 Franco da Rocha - SP

Est. Mun. Vargem do João Pinto 450 Extrema - MG

Estrada Mun. Luiz Lopes Neto 21 Extrema - MG

Rod. J. F. Aguirre Proença km 09 Hortolândia - SP

Est. C. R. Pratavieira 650 Hortolândia - SP

Rua Maria Loprete s/n São Bernardo do Campo - SP

Informamos que não há cobrança dupla de taxa de gestão referente à parcela de RBRL11 investida pelo RBRP11, dois fundos geridos pela RBR Asset.

Anexos | Localizações ativos Corporativos São Paulo

Anexos | Localizações ativos Corporativos – Rio de Janeiro

Anexos | Localizações ativos Logísticos

Anexos | Negociações no Secundário

Anexos | Informações Complementares

ABL – Área Bruta Locável: Refere-se à área efetivamente locada e, portanto geradora de receita.

Absorção Bruta: Demonstra toda a ocupação que ocorreu dentro do período.

Absorção Líquida: Aumento ou diminuição real de exos | Volume no Sespaço ocupado entre períodos.

Novo Estoque: Espaço em metros quadrados entregue no período informado.

CNPJ:

21.408.063/0001-51

Início:

Mar/2015

Periodicidade dos Rendimentos:

Semestral, com antecipação mensal

Prazo de Duração:

Indeterminado

Taxas

Gestão: 1% a.a. Adm.: 0,18% a.a. Perf.: 20% > Benchmark (IPCA + Yield IMA-B 5)

Datas Dividendos

Data-Base: 5º dia útil Pagamento: 10º dia útil

ce gráfica do usuárioente Aluno

Anexos | Política de Divulgação de Fatos Relevantes

Desde 28/02/25, a RBR Asset adotou uma nova Política de Divulgação de Fatos Relevantes para seus Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Tal Política está disponível no site da gestora em https://www.rbrasset.com.br/manuais-cvm/ e, alternativamente, também pode ser acessada pelo botão abaixo.

ACESSE A POLÍTICA NA ÍNTEGRA

Tendo em vista que a Resolução CVM 175 não detalha qual seria o impacto financeiro significativo ao FII, sem prejuízo de alinhamentos complementares entre a respectiva Gestora RBR e o administrador do respectivo FII, o Grupo RBR adota os seguintes critérios de materialidade para fins de divulgação de fato relevante (“Critérios de Materialidade”):

Impactos sofridos pelo FII, sejam eles iguais ou maiores que 10% (dez por cento) na receita mensal do FII* (considerando a média de receita do último exercício social do FII), sendo certo que ficam ressalvadas as variações decorrentes de vencimento regular de contratos de locação e outros de natureza similar ou valores mobiliários que compõe a carteira do FII, ou, ainda, outras variações que possam ocorrer em caráter ordinário no âmbito da gestão do FII;

No caso de transações envolvendo ativos imobiliários que compõem a carteira do FII, quando for necessária a aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE);

Informações relevantes, mas que não se encaixam nos exemplos da regulamentação aplicável, considerando os parâmetros normativos e a definição de Ato ou Fato Relevante, conforme previsto na seção 3 da Política.

A divulgação de Ato ou Fato Relevante pressupõe a análise, em conjunto, pelas áreas de gestão de recursos e de Legal/Compliance da respectiva Gestora RBR, que avaliarão todos os aspectos da situação fática, pautando-se pela legislação aplicável e entendimento de entidades reguladoras, inclusive, mas não se limitando a, CVM e ANBIMA. Inobstante o acima exposto, eventuais questões ou situações fáticas do FII cujo objeto seja de natureza relevante (conforme disposto no item 3 da Política), mas que, por qualquer motivo, não atinjam os Critérios de Materialidade, poderão ser divulgadas no âmbito do relatório gerencial do FII, caso seja assim deliberado pelos times de gestão de recursos e de Legal/Compliance da respectiva Gestora RBR, após sua minuciosa análise nos termos do item 6.1 da Política

Excepcionalmente, com base na regulamentação aplicável, toda e qualquer informação que se demonstre como Ato ou Fato Relevante poderá deixar de ser imediatamente divulgada caso o entendimento da respectiva Gestora RBR seja de que sua revelação imediata represente risco a interesse legítimo dos FIIs e de seus investidores, sendo certo que o time de Relação com Investidores poderá contribuir com suas avaliações, mas, em última instância, caberá ao Diretor de Compliance decidir pela divulgação, ou não, do referido Fato Relevante. Nesse último caso, a informação pendente de divulgação será tratada de forma confidencial pela respectiva Gestora RBR até o momento oportuno de sua divulgação.

No entanto, ainda que tal Ato ou Fato Relevante se enquadre na hipótese acima, este deverá ser divulgado imediatamente caso a informação fuja do controle ou se ocorrer oscilação atípica na cotação, preço ou quantidade negociada de cotas, sendo certo que os times envolvidos poderão contribuir com suas avaliações, mas, em última instância, caberá ao Diretor de Compliance decidir pela divulgação.

Em atendimento à regulamentação aplicável, notadamente o art. 64, §2º, IV da Resolução CVM 175, o Grupo RBR manterá os Fatos Relevantes divulgados pelo Administrador via Fundos.Net, disponíveis no website de cada fundo gerido pela respectiva Gestora RBR.

* Impactos de até 9,99% sob a receita mensal do FII serão divulgados via relatório gerencial do FII e/ou publicação de Comunicado ao Mercado, disponíveis (conforme o caso) no website do respectivo fundo.

Anexos | Informações Complementares dos ativos Logísticos

Anexos | Informações Complementares dos ativos Corporativos

Anexos | Disclaimers

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability").

Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos.

Este boletim tem caráter meramente informativo, destina-se aos cotistas do Fundo, e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento. Recomendamos consultar profissionais especializados e

independentes para eventuais necessidades e questões relativas a aspectos jurídicos, tributários e de sucessão. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referencias as datas e as condições indicadas no material, e não serão atualizadas. Verifique a tributação aplicável. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira, ou as necessidades individuais e particulares dos destinatários. O objetivo de investimento não constitui garantia ou promessa de rentabilidade. Os dados acima consistem em uma estimativa e não asseguram ou sugerem a existência de garantia de resultados ou informações nele contidas. Adicionalmente, não se responsabilizam por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de

Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Credito (FGC). Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa tanto do prospecto quanto do regulamento do Fundo, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e a política de investimento do Fundo, bem como as disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente a tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. Para obter informações sobre objetivo, público-alvo e riscos, consulte o regulamento do Fundo. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância do administrador e do gestor do Fundo.

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