Relatório Gerencial RBVA11 de agosto de 2026

Relatório Gerencial RBVA11

Rio Bravo Renda Varejo Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

AGOSTO 2026

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 05
• Mensagem do Gestor ao Investidor 06
• Resultados e Distribuição 9
• Detalhamento do Balanço 11
• Desempenho da Cota e Volume 12
• Patrimônio do Fundo 14
• Alavancagem 20
• Linha do Tempo 22
• Anexos 22
• Portfólio do Fundo 23
• Mídia 25

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O Fundo tem por objetivo principal, no longo prazo, a geração de renda mediante a exploração comercial através de locação dos Ativos Imobiliários, e, consequentemente, proporcionar a seus Cotistas a valorização de suas Cotas.

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o Atualizações cadastrais o Disponibilidade dos imóveis dos fundos imobiliários

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DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 15.576.907/0001-70

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTOR • Rio Bravo Investimentos

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,651% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 64.170,04 - data base 01/05/2021, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO •

R$ 1.761.993.977 (ref. julho)

INÍCIO DO FUNDO • 01/11/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 165.268.143

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 6

NÚMERO DE COTISTAS • 96.217

Tese de Investimento

O RBVA11 é um fundo de gestão ativa que investe em um portfólio diversificado de imóveis voltados para operações de varejo com objetivo de gerar renda imobiliária de longo prazo.

PORTFÓLIO CORE PARA O VAREJO

Construção pioneira de um portfólio voltado para o varejo de rua, tendo como foco a vocação dos imóveis para uso varejista, localizações exclusivas e atributos valorizados pelo varejo.

FLEXIBILIDADE DOS IMÓVEIS

Ativos bem localizados e adaptáveis e uma gestão ativa atenta às tendências do varejo.

VENDAS ESTRATÉGICAS

Extração de valor com vendas oportunísticas de ativos e reciclagem de portfólio.

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

PRINCIPAIS FUNDOS LISTADOS

Corporativo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

Varejo

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Logístico

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

IMOBILIÁRIO

Multiestratégia

Shopping Pátio Higienópolis FII SHPH11

Fundo Imobiliário de Shopping localizado na região de Higienópolis - SP

Multiestratégia

Rio Bravo Multiestratégia Imobiliária RBFM11

Fundo Multiestratégia imobiliária focado em geração de renda de longo prazo.

CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FI - Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

PRINCIPAIS NÚMEROS

74 Imóveis

8,3% Vacância Física

R$ 0,09 por cota de distribuição de rendimentos no mês

5.402 Valor negociado³ R$/m²

299.783 m² ABL

R$ 8,79 Fechamento do Mês

R$ 1,45 bilhão Valor de Mercado

R$ 1,75 milhões Volume médio diário Negociado

2 8 Inquilinos

R$ 1,76 bilhão Patrimônio Líquido ¹

12,3% Dividend Yield² anualizado

6,4 anos Wault⁴

DESTAQUES DO MÊS

AUMENTO NA BASE DE INVESTIDORES

Nos últimos 12 meses, a base de cotistas do Fundo cresceu 12,2%, passando de 85.769 para 96.217 investidores.

RECEBIMENTO DO ACORDO COM O SANTANDER

O Fundo recebeu R$ 5 milhões referentes ao acordo firmado com o Santander. Esse recebimento impactou positivamente o resultado do Fundo.

AVALIAÇÃO REF-2.BR PELA MOODY’S

O RBVA11 recebeu a avaliação REF-2.br da Moody’s Local Brasil, indicando características de qualidade acima da média em relação aos pares de mercado. Tratase da primeira avaliação desse tipo atribuída a um fundo imobiliário no Brasil.

¹Patrimônio Líquido referente ao mês anterior. ²Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês). ³Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da dívida, excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL. ⁴WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

RESULTADO E DISTRIBUIÇÃO

No mês, o resultado do Fundo foi de R$ 0,10/cota e a distribuição, de R$0,09/cota, seguindo o guidance para o semestre. A distribuição neste patamar tem por objetivo a linearização de distribuição do resultado ao longo do semestre, que contará com resultados extraordinários projetados. O investidor pode acompanhar o resultado acumulado por cota no semestre na tabela de demonstração de resultados (DRE) na página 9.

RECEBIMENTO ACORDO - SANTANDER JUNDIAÍ

No mês, o Fundo recebeu R$ 5 milhões referentes ao acordo firmado com o Santander, que contempla a desocupação do imóvel de Jundiaí, a multa contratual e a respectiva indenização. Após a devolução, o imóvel foi parcialmente locado à Geo Cosméticos, conforme divulgado anteriormente e detalhado no relatório de julho.

RESCISÃO SMOOV

No mês, foi formalizada a rescisão do contrato de locação da Smoov, referente a uma área de 11,70 m² no empreendimento Pátio Maria Antônia. A receita de locação representava apenas 0,04% da receita contratada do Fundo, enquanto a área ocupada correspondia a 0,004% da ABL total. Dessa forma, a rescisão teve impacto marginal tanto na receita contratada quanto na vacância física.

Os esforços para a relocação do espaço já foram iniciados, e eventuais avanços serão comunicados nos próximos relatórios.

COMERCIALIZAÇÃO DAS ÁREAS VAGAS

A gestão segue atuando de forma ativa na comercialização dos espaços vagos, com frentes em diferentes estágios do funil comercial, incluindo contratos assinados, minutas em elaboração, propostas em negociação, visitas técnicas e tratativas em curso. Os avanços observados reforçam a capacidade de reposicionamento dos ativos e sustentam a estratégia de redução gradual da vacância, com foco em qualidade de ocupação, geração de renda e diversificação do portfólio.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

VALORES A RECEBER

No mês, o Fundo recebeu parcelas referentes à venda dos imóveis Haddock Lobo (R$ 4,99 milhões), Senador Queirós (R$ 1 milhão), São Gonçalo Alcântara (R$ 150 mil) e Nilo Peçanha (R$ 311 mil). Abaixo, apresentamos o cronograma de recebimentos previsto para os próximos meses:

Cronograma Parcelas a Receber por Vendas de Imóveis

COMUNICADO DE AVALIAÇÃO MOODY’S BRASIL

A Moody's Local Brasil divulgou, no dia 11/09, um Comunicado de Avaliação do Fundo RBVA11. Nesta avaliação, a empresa atribuiu ao Fundo a classificação REF-2.br, refletindo características acima da média em relação aos pares de mercado. Esta avaliação foi a primeira realizada para um Fundo de Investimento Imobiliário e reflete, de forma positiva, o trabalho que a gestão vem desenvolvendo, além de reforçar a transparência e a alta governança nos padrões adotados da gestão. Segundo o relatório, o Fundo conta com uma equipe qualificada e um processo de investimento disciplinado, baseado em análises qualitativas e quantitativas, com gestão contínua dos riscos de crédito, mercado, liquidez, operacional e legal. Para ler o Comunicado na íntegra, clique aqui.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

GUIDANCE

Para o segundo semestre de 2026, a gestão mantém o guidance de distribuição mensal estimada de R$ 0,09/cota, considerando, além do resultado recorrente, a estratégia comercial de geração de ganhos de capital por meio de alienações oportunísticas de ativos.

O resultado recorrente estimado para o semestre foi revisado para aproximadamente R$ 0,062/cota, refletindo principalmente as desocupações de agências bancárias já anunciadas ao mercado, bem como a existência de imóveis que permanecem vagos ou em processo de recomercialização.

Ao longo do primeiro semestre, o Fundo realizou cinco novas locações, algumas das quais ainda sujeitas a períodos de carência, descontos comerciais ou fases iniciais de maturação. Dessa forma, seus efeitos positivos sobre o resultado recorrente tendem a ser capturados de forma gradual ao longo dos próximos meses.

A gestão segue atuando na locação dos espaços vagos, e os investidores podem acompanhar a evolução dessas negociações na tabela apresentada acima. Considerando uma projeção das locações já firmadas e a potencial ocupação dos demais imóveis atualmente em comercialização, o resultado recorrente do Fundo poderia alcançar patamar próximo de R$ 0,075/cota.

Ressaltamos que essa projeção considera “tudo o mais constante” e não deve ser interpretada como promessa ou garantia de resultado futuro.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Composição de resultado nos últimos 12 meses

¹Resultado considera apenas o lucro total da venda, e não o valor total da operação.² Resultado apresentado em regime de caix a e não auditado. ³Resultado acumulado do período.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Linearização da Distribuição R$ 0,09 (anunciado: 31/08 pago: 15/09)

¹ Comparação entre 2025 e 2026.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

Valores em R$

¹Valores a receber contemplam contas a receber por alugueis de imóveis, contas a receber por vendas de imóveis e outros valores a receber. Data-base julho/2026

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Rentabilidade Gestão Ativa

Rentabilidade desde o Início

104,36% de valorização desde o início da gestão ativa

Início da gestão ativa em maio de 2018

Rentabilidade da cota calculada considerando o preço de cota a mercado ajustado por proventos.

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto. CDI líquido considera 15% de IR.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Preço de Cota e Liquidez

Número de Cotistas

PATRIMÔNIO DO FUNDO

• Foco maior em imóveis do que em contratos.

• Potencializar portfólio com imóvel varejo e imóvel varejo Triple A:

Imóvel Varejo

• A conversão de vendas é o principal objetivo da varejista

Foco em trazer capilaridade para empresas de varejo distribuindo produtos/serviços em pontos de vendas em diversos locais economicamente viáveis

Exemplo de imóveis varejo: atacarejos, moda, artigos esportivos

Imóvel Varejo Triple A

O encantamento do cliente é o principal objetivo da varejista

• Imóvel possui valor agregado através do grande potencial de exposição de marca

• Tipicamente localizado nas principais avenidas e ruas do país

Exemplos de imóveis triple A: lojas flagship, lojas conceito, lojas de experiência

Tipologia (%Ativo)

PORTFÓLIO DO FUNDO

RBVA11

74 Imóveis em Varejo e Varejo Triple A * com 69 contratos de Locação

Alocações em Shopping

19 Locações Caixa 10 Imóveis Vagos 8 Locações Pão de Açucar 6 Locações Cogna 5 Locações Pernambucanas 4 Locações Santander 3 Locações M3Storage 3 Locações Ultra 2 Locações Assaí 1 Locação Ânima 1 Locação Centauro 1 Locação Renner 1 Locação Itaú 1 Locação Super Nosso 1 Locação Plano & Plano 1 Locação Goodbe

Alocações Estratégicas em FIIS:

FII Legatus - LASC11

FII Pátio Higienópolis – SHPH11

1 Locação Confialtiva 1 Locação Panvel 1 Locação Food hall 1 Locação Geo Cosméticos 1 Locação Estácio 1 Locação PBKids 1 Locação Oakberry 1 Locação Santa Gula 1 Locação Subway 1 Locação Smartfit 1 Locação Mamoru 1 Locação Mc Donald's

Alocação de Recursos (%Ativo)

Imóveis

Alocação estratégica via Flls ■ Flls

*Considera posição direta e indireta em imóveis de rua.

Principais imóveis Triple A na região de São Paulo Capital

O portfólio totaliza aproximadamente R$ 453 MM, o equivalente a 23,3% do PL do Fundo

Receita Contratada por Estado

Receita Contratada por Indexador

Receita Contratada por Região

Gráficos por receita desconsidera Portobello.

PATRIMÔNIO DO FUNDO

Locatários (% do Ativo)²

¹“Outros” inclui: Alocação em shoppings, Varejo, Investimento, Bem-estar, Incorporação, Self-storage, Conveniência, Corporativo, Alimentação e posição em FIIs. ²“Outros” inclui: PBKids, Super Nosso, Itaú, Fan Food, Oakberry, Santa Gula, Subway, Smartfit, Mamoru, Mc Donald’s, Plano&Plano, Goodbe, M3Storage, Ânima, Panvel, Confialtiva, Geo Cosméticos e Posição em FIIs.

Cronograma de Amortização Anual

Acima, mostramos o cronograma de amortização com a previsão da necessidade anual de caixa para os aportes. A gestão entende o custo da alavancagem como um “ativo” para o Fundo, dado que as taxas foram pactuadas em um momento muito oportuno de juros mais baixos. A gestão não vislumbra o pré-pagamento dos CRIs.

Correção monetária considerada até a emissão do relatório mensal da Securitizadora.

A gestão ativa e a execução da estratégia mostram significativa alteração na estrutura do Fundo, com modificação da exposição de perfil de ativo, refletido no perfil de risco do Fundo.

RIO BRAVO

Anexos

PORTFÓLIO DO FUNDO

PORTFÓLIO DO FUNDO

Pátio Maria Antônia: o ativo do fundo RBVA11 em Higienópolis (01/07/2026)

Conheça o imóvel adquirido pelo RBVA11

Loja certa, lugar certo: como o imóvel potencializa o varejo (14/11/2025)

BB Investimentos (30/10/2025)

Café com FII (04/06/2025)

FII Fácil (30/07/2024)

Café com FII (29/05/2024)

exame.

Home > Mercado Imobiliário

Lembra da sua antiga agência do banco? Virou academia de ginástica

RBVA11, da Rio Bravo, fechou locações com a academia Ultra em antigas agências do Santander localizadas na Paulista e Santa Cecília, em São Paulo

O reposicionamento de imóveis de varejo urbano segue sendo uma das estratégias do fundo imobiliário RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo). A mais recente locação reforça a versatilidade de seus ativos: espaços antes ocupados por agências bancárias agora abrigam operações do segmento de saúde e bem-estar.

Forbes

Forbes Real Estate

RBVA11 Compra Unidade Flagship da Portobello no Jardim América por R$ 81 milhões

Compra consolida estratégia do Fll de alocar em ativos urbanos de varejo de alto padrão

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Eduardo Vargas

16 de maio de 2025 Atualizado há 2 horas

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Portobello Imóvel abriga unidade flagship da Portobello e fica em corredor de lojas de arquitetura e decoração no Jardim América, em São Paulo (SP)

A aguisição reforça a presença do fundo em regiões nobres de São Paulo e está alinhada à tese de investir em imóveis de varejo com potencial de geração de valor e contratos de longo prazo.

(SUNO)

RBVA11 capta R$ 96,54 mi e acelera aquisições e locações

Por Rinaldo Thoomé 20/05/2025 16:15

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O fundo imobiliário RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo) concluiu com êxito sua sexta captação, somando R$ 96,54 milhões levantados exclusivamente com investidores qualificados, segundo comunicado oficial. A oferta, autorizada pela CVM em janeiro de 2026 e destinada a investidores profissionais, reforça a estratégia de crescimento e reciclagem do portfólio do FIl.

Com os recursos, o fundo segue executando oportunidades estratégicas de aquisição e locação, com foco em ativos bem localizados e inquilinos de qualidade.

FIIS

FII RBVA11 realiza locações em self storage e reduz vacância para menos de 5%

O RBVA11 anunciou a locação simultânea de dois imóveis que estavam vagos para a M3 Storage

Vinícius Alves

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Ativos mencionados na matéria

RBVA11 -0,93%

As locações, realizadas com a M3 Storage, empresa de self storage que já integra a base de locatários do portfólio, reforçam a estratégia de diversificação setorial do fundo e contribuem para a redução da vacância para patamares abaixo de 5%.

FIIS

Fundo imobiliário RBVA11 reduz vacância após fechar 2 locações para academia Ultra

Os contratos envolvem dois imóveis localizados na cidade de São Paulo, um na Avenida Paulista e outro na Avenida Duque de Caxias

Vinícius Alves 20/05/2025 10:52 • Atualizado 2 meses atrás

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Seguir +

Ativos mencionados na matéria

RBVA11 -0,93%

MALL11 -0,67%

Com as novas locações para a academia Ultra, o fundo dá mais um passo em sua estratégia de reposicionamento do portfólio, priorizando ativos de qualidade em localizações estratégicas e inquilinos sólidos.

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