Relatório Gerencial RBVA11 de julho de 2026

Relatório Gerencial RBVA11

Rio Bravo Renda Varejo Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

JULHO 2026

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 05
• Mensagem do Gestor ao Investidor 06
• Resultados e Distribuição 10
• Detalhamento do Balanço 12
• Desempenho da Cota e Volume 13
• Patrimônio do Fundo 15
• Alavancagem 21
• Linha do Tempo 22
• Anexos 23
• Portfólio do Fundo 24
• Mídia 26
• Planilha de Fundamentos

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O Fundo tem por objetivo principal, no longo prazo, a geração de renda mediante a exploração comercial através de locação dos Ativos Imobiliários, e, consequentemente, proporcionar a seus Cotistas a valorização de suas Cotas.

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DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 15.576.907/0001-70

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTOR • Rio Bravo Investimentos

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,651% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 64.170,04 - data base 01/05/2021, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO •

R$ 1.763.626.741,64 (ref. junho) INÍCIO DO FUNDO • 01/11/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 165.268.143

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 6

NÚMERO DE COTISTAS • 92.794

Tese de Investimento

O RBVA11 é um fundo de gestão ativa que investe em um portfólio diversificado de imóveis voltados para operações de varejo com objetivo de gerar renda imobiliária de longo prazo.

PORTFÓLIO CORE PARA O VAREJO

Construção pioneira de um portfólio voltado para o varejo de rua, tendo como foco a vocação dos imóveis para uso varejista, localizações exclusivas e atributos valorizados pelo varejo.

FLEXIBILIDADE DOS IMÓVEIS

Ativos bem localizados e adaptáveis e uma gestão ativa atenta às tendências do varejo.

VENDAS ESTRATÉGICAS

Extração de valor com vendas oportunísticas de ativos e reciclagem de portfólio.

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

Corporativo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

Varejo

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Logístico

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

Multiestratégia

Rio Bravo Multiestratégia RBFM11

Fundo de Multiestratégia imobiliária focado em geração de renda de longo prazo.

IMOBILIÁRIO

CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Rio Bravo Hedge Fund (Cetipado)

Portfólio de CRIs e FIDCs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FIC FI-Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

PRINCIPAIS NÚMEROS

74 Imóveis

7,1% Vacância Física

R$ 0,09 por cota de distribuição de rendimentos no mês

5.512 Valor negociado³ R$/m²

299.783 m² ABL

DESTAQUES DO MÊS

R$ 8,94 Fechamento do Mês

R$ 1,47 bilhão Valor de Mercado

R$ 1,95 milhões Volume médio diário Negociado

29 Inquilinos

R$ 1,76 bilhão Patrimônio Líquido ¹

12,1% Dividend Yield² anualizado

5,9 anos Wault⁴

NOVA LOCAÇÃO Ativo Centro Jundiaí

Contrato de locação firmado com a Geo Cosméticos.

Área locada de 2.988 m².

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Prazo contratual de 10 anos.

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Imóvel localizado em região estratégica de Jundiaí.

RECEBIMENTO Santo André

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Recebimento da segunda parcela de indenização pela desocupação do imóvel.

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Pagamento realizado pelo Santander.

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Valor recebido de R$ 2,75 milhões.

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Continuidade do acordo de compensação previamente estabelecido.

REAVALIAÇÃO DE ATIVOS Atualização do Portfólio

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Reavaliação conduzida por consultoria independente.

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Atualização das premissas de mercado dos ativos.

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Reflexo de novas locações e movimentações do portfólio.

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Valorização de ativos com perspectivas favoráveis de ocupação.

¹Patrimônio Líquido referente ao mês anterior. ²Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês). ³Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da dívida, excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL. ⁴WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

RESULTADO E DISTRIBUIÇÃO

No mês, o resultado do Fundo foi de R$ 0,088/cota e a distribuição, de R$0,09/cota, seguindo o guidance para o semestre. A distribuição neste patamar tem por objetivo a linearização de distribuição do resultado ao longo do semestre, que contará com resultados extraordinários projetados. O investidor pode acompanhar o resultado acumulado por cota no semestre na tabela de demonstração de resultados (DRE) na página 10.

NOVA LOCAÇÃO NO ATIVO CENTRO J UNDIAÍ

No mês, o Fundo celebrou contrato de locação com a Geo Cosméticos para ocupação de dois pavimentos do ativo Centro Jundiaí, que somam aproximadamente 2.988 m² de área locada. Com mais de 30 anos de atuação no segmento de beleza e cuidados pessoais, a empresa ocupará espaços com acesso direto e ampla visibilidade para as ruas Barão de Jundiaí e Rangel Pestana. O contrato possui prazo de dez anos, com vigência prevista até julho de 2036, e reajuste anual pelo IPCA. O início efetivo da locação está condicionado à conclusão da desmobilização e à entrega do imóvel pelo Santander.

Localizado em uma das regiões comerciais mais tradicionais e movimentadas de Jundiaí, o ativo possui uma configuração diferenciada, com duas fachadas ativas e dois acessos em nível térreo, beneficiandose tanto do intenso fluxo de pedestres no calçadão quanto da circulação de veículos. A contratação ocorreu antes mesmo da desocupação definitiva pelo atual inquilino e sem necessidade de investimentos por parte do Fundo para viabilizar a nova ocupação, reforçando a liquidez, a qualidade construtiva e a atratividade comercial do imóvel. A operação também preserva o potencial de geração de valor com a futura locação dos pavimentos remanescentes.

Com a nova locação, o RBVA amplia sua exposição ao setor de Saúde & Bem-estar. A transação representa mais um avanço na estratégia de reposicionamento do portfólio e reforça que o valor dos imóveis do RBVA transcende seus usos e ocupantes originais, combinando localizações consolidadas, flexibilidade de uso e geração sustentável de renda imobiliária para os cotistas.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

ESTRATÉGIA E POSICIONAMENTO

Ao longo dos últimos ciclos, o Fundo já demonstrou, na prática, a versatilidade e a qualidade intrínseca de seus ativos. Em um mesmo imóvel anteriormente ocupado por agência bancária, por exemplo, foi possível viabilizar conversões bem-sucedidas para operador de self-storage, restaurante, academia, stand de vendas de incorporadora, supermercado, farmácia e escritório.

RECEBIMENTO SANTO ANDRÉ | SANTANDER

Conforme informado no relatório gerencial de maio de 2026, o Fundo recebeu, no período, a segunda parcela da indenização referente à desocupação do imóvel de Santo André pelo Santander, no valor de R$ 2,75 milhões. O recebimento pode ser observado na demonstração de resultado (DRE) do Fundo, na página 9, e contribuirá para o resultado distribuível do semestre.

REAVALIAÇÃO DE ATIVOS

O Fundo realizou uma atualização dos laudos de avaliação do portfólio, conduzida pela consultoria independente Binswanger, e teve como objetivo incorporar novas aquisições, novas locações e desocupações, refletir a evolução dos ativos vagos, e em reposicionamento e atualizar as premissas às condições atuais do mercado imobiliário. Considerando apenas os ativos que já integravam o portfólio em 2025, a avaliação apresentou leve variação positiva de 0,02%.

Entre os blocos que apresentaram valorização, Caixa, com alta de 14,5%, influenciada principalmente pela atualização dos valores de mercado dos imóveis e das perspectivas de renovação ou relocação dos ativos; Cogna, com 7,4%; GPA, com 3,1%; e Assaí, com 0,2%.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Entre as desvalorizações, os ativos vagos recuaram 35,2%, em razão da revisão das premissas de comercialização, prazo de ocupação e investimentos necessários os ativos locados ao Santander apresentaram queda de 20,5%, refletindo principalmente a redução dos prazos contratuais remanescentes, os avisos de desocupação e a consequente incorporação de maior risco de vacância e reposicionamento nos laudos, enquanto o bloco Pernambucanas apresentou leve queda de 1,7%.

No âmbito desse processo, também foi realizada uma revisão das áreas dos imóveis do portfólio, conduzida por avaliador independente. Os critérios de mensuração foram padronizados a partir de uma hierarquia de fontes que prioriza, nesta ordem, a planta dos imóveis, o contrato de locação, o IPTU e a matrícula. A atualização é exclusivamente cadastral e documental. Não representa redução física do portfólio ou alteração nos espaços dos imóveis, tampouco gera impacto sobre os contratos de locação, as receitas contratadas, o resultado ou as distribuições do Fundo. As áreas atualizadas podem ser consultadas na página “Portfólio do Fundo”.

ESFORÇOS DE LOCAÇÃO

A gestão segue atuando de forma ativa na comercialização dos espaços vagos, com frentes em diferentes estágios do funil comercial, incluindo contratos assinados, minutas em elaboração, propostas em negociação, visitas técnicas e tratativas em curso. Os avanços observados reforçam a capacidade de reposicionamento dos ativos e sustentam a estratégia de redução gradual da vacância, com foco em qualidade de ocupação, geração de renda e diversificação do portfólio.

VALORES A RECEBER

Abaixo, apresentamos o cronograma das parcelas a receber referentes às vendas realizadas pelo Fundo.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Cronograma Parcelas a Receber por Vendas de Imóveis

GUIDANCE

Para o segundo semestre de 2026, a gestão mantém o guidance de distribuição mensal estimada de R$ 0,09/cota, considerando, além do resultado recorrente, a estratégia comercial de geração de ganhos de capital por meio de alienações oportunísticas de ativos.

O resultado recorrente estimado para o semestre foi revisado para aproximadamente R$ 0,062/cota, refletindo principalmente as desocupações de agências bancárias já anunciadas ao mercado, bem como a existência de imóveis que permanecem vagos ou em processo de recomercialização.

Ao longo do primeiro semestre, o Fundo realizou cinco novas locações, algumas das quais ainda sujeitas a períodos de carência, descontos comerciais ou fases iniciais de maturação. Dessa forma, seus efeitos positivos sobre o resultado recorrente tendem a ser capturados de forma gradual ao longo dos próximos meses.

A gestão segue atuando na locação dos espaços vagos, e os investidores podem acompanhar a evolução dessas negociações na tabela apresentada acima. Considerando uma projeção das locações já firmadas e a potencial ocupação dos demais imóveis atualmente em comercialização, o resultado recorrente do Fundo poderia alcançar patamar próximo de R$ 0,075/cota.

Ressaltamos que essa projeção considera “tudo o mais constante” e não deve ser interpretada como promessa ou garantia de resultado futuro.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Composição de resultado nos últimos 12 meses

¹Resultado considera apenas o lucro total da venda, e não o valor total da operação.² Resultado apresentado em regime de caix a e não auditado. ³Resultado acumulado do período.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Linearização da Distribuição R$ 0,09 (anunciado: 31/07 pago: 14/08)

¹ Comparação entre 2025 e 2026.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

Valores em R$ milhões

¹Valores a receber contemplam contas a receber por alugueis de imóveis, contas a receber por vendas de imóveis e outros valores a receber. Data-base junho/2026

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Rentabilidade Gestão Ativa

Rentabilidade desde o Início

105% de valorização desde o início da gestão ativa

Início da gestão ativa em maio de 2018

Rentabilidade da cota calculada considerando o preço de corta a mercado ajustado por proventos.

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto. CDI líquido considera 15% de IR.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Preço de Cota e Liquidez

Número de Cotistas

PATRIMÔNIO DO FUNDO

• Foco maior em imóveis do que em contratos.

• Potencializar portfólio com imóvel varejo e imóvel varejo Triple A:

Imóvel Varejo

• A conversão de vendas é o principal objetivo da varejista

Foco em trazer capilaridade para empresas de varejo distribuindo produtos/serviços em pontos de vendas em diversos locais economicamente viáveis

• Exemplo de imóveis varejo: atacarejos, moda, artigos esportivos

Imóvel Varejo Triple A

O encantamento do cliente é o principal objetivo da varejista

• Imóvel possui valor agregado através do grande potencial de exposição de marca

• Tipicamente localizado nas principais avenidas e ruas do país

Exemplos de imóveis triple A: lojas flagship, lojas conceito, lojas de experiência

Tipologia (%Ativo)

PORTFÓLIO DO FUNDO

RBVA11

74 Imóveis em Varejo e Varejo Triple A* com 72 contratos de Locação

Alocações em Shopping

Alocações Estratégicas em FIIS:

FII Legatus - LASC11

• FII Pátio Higienópolis – SHPH11

1 Locação Portobello 1 Locação Fan Food 1 Locação Confialtiva 1 Locação Panvel 1 Locação Food hall 1 Locação Geo Cosméticos 1 Locação Estácio 1 Locação PBKids 1 Locação Smoov 1 Locação Oakberry 1 Locação Santa Gula 1 Locação Subway 1 Locação Smartfit 1 Locação Mamoru 1 Locação Mc Donald's

Alocação de Recursos (%Ativo)

Alocação estratégica via Flls ■ Flls

*Considera posição direta e indireta em imóveis de rua.

Principais imóveis Triple A na região de São Paulo Capital

O portfólio totaliza aproximadamente R$ 453 MM, o equivalente a 23,3% do PL do Fundo

Receita Contratada por Estado

Receita Contratada por Indexador

Receita Contratada por Região

Gráficos por receita desconsidera Portobello.

PATRIMÔNIO DO FUNDO

¹“Outros” inclui: Alocação em shoppings, Varejo, Investimento, Bem-estar, Incorporação, Self-storage, Conveniência, Corporativo, Alimentação e posição em FIIs. ²“Outros” inclui: PBKids, Super Nosso, Itaú, Fan Food, Smoov, Oakberry, Santa Gula, Subway, Smartfit, Mamoru, Mc Donald’s, Plano&Plano, Goodbe, M3Storage, Ânima, Panvel, Confialtiva, Geo Cosméticos e Posição em FIIs.

Cronograma de Amortização Anual

Acima, mostramos o cronograma de amortização com a previsão da necessidade anual de caixa para os aportes. A gestão entende o custo da alavancagem como um “ativo” para o Fundo, dado que as taxas foram pactuadas em um momento muito oportuno de juros mais baixos. A gestão não vislumbra o pré-pagamento dos CRIs.

Correção monetária considerada até a emissão do relatório mensal da Securitizadora.

¹O CRI anteriormente denominado como CRI RBVA, composto pelos CRIS GPA 345 e GPA 346, passaram a ser classificados separadamente, refletindo melhor a estrutura da operação. Também foram atualizadas as nomenclaturas dos CRIs RBED São Bernardo e RBED Santo André, que passaram a ser identificados como CRI OPEA SBC 81 e CRI Santo André, respectivamente. Adicionalmente, foi incluído no gráfico o CRI Estácio, após aquisição do ativo Estácio pelo Fundo em junho.

A gestão ativa e a execução da estratégia mostram significativa alteração na estrutura do Fundo, com modificação da exposição de perfil de ativo, refletido no perfil de risco do Fundo.

RIO BRAVO

Anexos

PORTFÓLIO DO FUNDO

PORTFÓLIO DO FUNDO

Pátio Maria Antônia: o ativo do fundo RBVA11 em Higienópolis (01/07/2026)

Conheça o imóvel adquirido pelo RBVA11

Loja certa, lugar certo: como o imóvel potencializa o varejo (14/11/2025)

BB Investimentos (30/10/2025)

Café com FII (04/06/2025)

FII Fácil (30/07/2024)

Café com FII (29/05/2024)

exame.

Home > Mercado Imobiliário

Lembra da sua antiga agência do banco? Virou academia de ginástica

RBVA11, da Rio Bravo, fechou locações com a academia Ultra em antigas agências do Santander localizadas na Paulista e Santa Cecília, em São Paulo

O reposicionamento de imóveis de varejo urbano segue sendo uma das estratégias do fundo imobiliário RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo). A mais recente locação reforça a versatilidade de seus ativos: espaços antes ocupados por agências bancárias agora abrigam operações do segmento de saúde e bem-estar.

Forbes

Forbes Real Estate

RBVA11 Compra Unidade Flagship da Portobello no Jardim América por R$ 81 milhões

Compra consolida estratégia do Fll de alocar em ativos urbanos de varejo de alto padrão

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Eduardo Vargas

16 de maio de 2025 Atualizado há 2 horas

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Portobello Imóvel abriga unidade flagship da Portobello e fica em corredor de lojas de arquitetura e decoração no Jardim América, em São Paulo (SP)

A aguisição reforça a presença do fundo em regiões nobres de São Paulo e está alinhada à tese de investir em imóveis de varejo com potencial de geração de valor e contratos de longo prazo.

(SUNO)

RBVA11 capta R$ 96,54 mi e acelera aquisições e locações

Por Rinaldo Thoomé 20/05/2025 16:15

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O fundo imobiliário RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo) concluiu com êxito sua sexta captação, somando R$ 96,54 milhões levantados exclusivamente com investidores qualificados, segundo comunicado oficial. A oferta, autorizada pela CVM em janeiro de 2026 e destinada a investidores profissionais, reforça a estratégia de crescimento e reciclagem do portfólio do Fll.

Com os recursos, o fundo segue executando oportunidades estratégicas de aquisição e locação, com foco em ativos bem localizados e inquilinos de qualidade.

FIIS

FII RBVA11 realiza locações em self storage e reduz vacância para menos de 5%

O RBVA11 anunciou a locação simultânea de dois imóveis que estavam vagos para a M3 Storage

Vinícius Alves

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Ativos mencionados na matéria

RBVA11 -0,93%

As locações, realizadas com a M3 Storage, empresa de self storage que já integra a base de locatários do portfólio, reforçam a estratégia de diversificação setorial do fundo e contribuem para a redução da vacância para patamares abaixo de 5%.

FIIS

Fundo imobiliário RBVA11 reduz vacância após fechar 2 locações para academia Ultra

Os contratos envolvem dois imóveis localizados na cidade de São Paulo, um na Avenida Paulista e outro na Avenida Duque de Caxias

Vinícius Alves 20/05/2025 10:52• Atualizado 2 meses atrás

Seguir +

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Ativos mencionados na matéria

RBVA11 -0,93%

MALL11 -0,67%

Com as novas locações para a academia Ultra, o fundo dá mais um passo em sua estratégia de reposicionamento do portfólio, priorizando ativos de qualidade em localizações estratégicas e inquilinos sólidos.

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