Relatório Gerencial RBVA11 de junho de 2026

Relatório Gerencial RBVA11

Rio Bravo Renda Varejo Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

JUNHO 2026

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 05
• Mensagem do Gestor ao Investidor 06
• Resultados e Distribuição 09
• Detalhamento do Balanço 11
• Desempenho da Cota e Volume 12
• Patrimônio do Fundo 14
• Alavancagem 20
• Linha do Tempo 21
• Anexos 22
• Portfólio do Fundo 23
• Mídia 25
• Planilha de Fundamentos

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O Fundo tem por objetivo principal, no longo prazo, a geração de renda mediante a exploração comercial através de locação dos Ativos Imobiliários, e, consequentemente, proporcionar a seus Cotistas a valorização de suas Cotas.

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DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 15.576.907/0001-70

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTOR • Rio Bravo Investimentos

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,651% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 64.170,04 - data base 01/05/2021, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO •

R1.667.803.737,09 (ref. maio)

INÍCIO DO FUNDO • 01/11/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 165.268.143

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 6

NÚMERO DE COTISTAS • 92.794

Tese de Investimento

O RBVA11 é um fundo de gestão ativa que investe em um portfólio diversificado de imóveis voltados para operações de varejo com objetivo de gerar renda imobiliária de longo prazo.

PORTFÓLIO CORE PARA O VAREJO

Construção pioneira de um portfólio voltado para o varejo de rua, tendo como foco a vocação dos imóveis para uso varejista, localizações exclusivas e atributos valorizados pelo varejo.

FLEXIBILIDADE DOS IMÓVEIS

Ativos bem localizados e adaptáveis e uma gestão ativa atenta às tendências do varejo.

VENDAS ESTRATÉGICAS

Extração de valor com vendas oportunísticas de ativos e reciclagem de portfólio.

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

Corporativo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

Varejo

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Logístico

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

Multiestratégia

Rio Bravo Multiestratégia RBFM11

Fundo de Multiestratégia imobiliária focado em geração de renda de longo prazo.

IMOBILIÁRIO

CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Rio Bravo Hedge Fund (Cetipado)

Portfólio de CRIs e FIDCs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FIC FI-Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

PRINCIPAIS NÚMEROS

74 Imóveis

6,9% Vacância Física

R$ 0,09 por cota de distribuição de rendimentos no mês

5.473 Valor negociado³ R$/m²

305.391 m² ABL

R$ 9,11 Fechamento do Mês

R$ 1,50 bilhão Valor de Mercado

R$ 2,37 milhões Volume médio diário Negociado

28 Inquilinos

R$ 1,66 bilhão Patrimônio Líquido ¹

11,9% Dividend Yield² anualizado

6,5 anos Wault⁴

DESTAQUES DO MÊS

NOVAS LOCAÇÕES Santos e Bom Retiro

2 contratos com a M3 Storage.

5.026 m² locados em imóveis que estavam vagos.

Expansão da exposição ao segmento de self storage para 1,4% da carteira.

REPOSICIONAMENTO Versatilidade dos Ativos

Nova locação reforça a estratégia de reposicionamento do portfólio e a flexibilidade dos ativos.

Imóveis anteriormente ocupados por agências bancárias já foram convertidos para diferentes usos: academias, supermercados, farmácias, escritórios, self storage, entre outros.

RENOVAÇÃO CONTRATUAL Imóvel Cipó-Guaçu

Renovação do contrato de locação do imóvel Cipó-Guaçu com a Caixa Econômica Federal.

Contrato prorrogado até ago/2030.

Representa 0,15% da receita contratada do Fundo.

¹Patrimônio Líquido referente ao mês anterior. ²Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês). ³Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da dívida, excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL. ⁴WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

RESULTADO E DISTRIBUIÇÃO

No mês, o resultado do Fundo foi de R$ 0,070/cota e a distribuição, de R$0,09/cota, seguindo o guidance para o semestre. A distribuição neste patamar tem por objetivo a linearização de distribuição do resultado ao longo do semestre, que conta com resultados extraordinários. O investidor pode acompanhar o resultado acumulado por cota no semestre na tabela de demonstração de resultados (DRE) na página 9.

NOVAS LOCAÇÕES NOS IMÓVEIS DE SANTOS E BOM RETIRO

No mês, o Fundo celebrou dois contratos de locação com a M3 Storage, empresa de self storage que já integra a base de locatários do portfólio, para ocupação dos imóveis localizados em Santos/SP e no Bom Retiro, em São Paulo/SP. Os contratos possuem prazo de 5 anos e estrutura de remuneração variável, vinculada a um percentual da receita bruta mensal das operações.

A operação representa a segunda locação simultânea de dois ativos do portfólio para o mesmo locatário, reforçando a complementaridade dos imóveis do Fundo e a capacidade da gestão de oferecer soluções imobiliárias integradas para operadores com estratégia de expansão. Os imóveis, que estavam vagos, somam aproximadamente 5.026 m² de área locada, sendo 4.505 m² em Santos e 521 m² no Bom Retiro.

Com a operação, o Fundo passa a ampliar sua exposição ao segmento de self storage, que representa cerca de 1,4% da carteira.

ESTRATÉG IA E POSICIONAMENTO

Essa nova locação para uma operação totalmente diferente da operação imediatamente anterior (varejo bancário) faz parte da estratégia de reposicionamento do Fundo. Ao longo dos últimos ciclos, o Fundo já demonstrou, na prática, a versatilidade e a qualidade intrínseca de seus ativos com este tipo de mudança na ocupação. Em um mesmo imóvel anteriormente ocupado por agência bancária, por exemplo, foi possível viabilizar conversões bem-sucedidas para restaurante, estande de vendas de incorporadora, academias, supermercado, operador de self-storage, farmácia, escritório, entre outros.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Esses movimentos reforçam uma tese central da gestão: os imóveis do RBVA possuem valor que transcende seus locatários originais, estando majoritariamente inseridos em localizações consolidadas, com liquidez e múltiplas alternativas de uso. A estratégia de reposicionamento não apenas reduz vacância, como também amplia a diversificação setorial da carteira e fortalece a qualidade média de crédito do portfólio.

Além disso, a gestão ativa no giro da carteira permite ao fundo destravar ganho aos cotistas com a valorização dos ativos. Isso porque o lucro da operação é distribuível e passa a compor a distribuição extraordinária mês a mês. Já foram realizadas 32 alienações desde 2019, com volume total de vendas de cerca de R$ 310 milhões e lucro acumulado de R$ 104 milhões.

É uma tese de flexibilidade e maturidade.

Flexibilidade porque a gestão olha para o tijolo e sua capacidade de acompanhar o dinamismo do varejo - o que gera valor no longo prazo na tese imobiliária. É a capacidade de gerar renda em diferentes cenários.

Maturidade porque um fundo de 14 anos já passou por muitos testes, como o de ciclos de contratos, e por ciclos imobiliários que permitem que o fundo venda imóveis com excelentes taxas de retorno. Assim, a gestão gera retorno que vai direto para o bolso do cotista, além de liberar caixa para outras destinações e novas opções de alocação imobiliária, sempre em busca de entrada em novos ciclos.

Outros Eventos

No mês, o Fundo formalizou a renovação do contrato de locação do imóvel Cipó-Guaçu com a Caixa Econômica Federal, na modalidade típica, com vencimento até agosto de 2030. A locação representa 0,15% da receita contratada.

O Fundo também informa que a locatária Goodbe, do imóvel Monções, localizado na Av. Santo Amaro, 3332, encontra-se inadimplente. Em razão da persistência do atraso, foi ajuizada ação de despejo para retomada do imóvel. A locação representa 0,25% da receita contratada, sem impacto relevante esperado nos rendimentos.

Adicionalmente, conforme já divulgado, com a saída do Santander do imóvel localizado na Av. Senador Flaquer, 305, em Santo André, a vacância física do Fundo passa a ser de 6,9% no fechamento de junho.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

ESFORÇOS DE LOCAÇÃO

A gestão segue atuando de forma ativa na comercialização dos espaços vagos, com frentes em diferentes estágios do funil comercial, incluindo contratos assinados, minutas em elaboração, propostas em negociação, visitas técnicas e tratativas em curso. Os avanços observados reforçam a capacidade de reposicionamento dos ativos e sustentam a estratégia de redução gradual da vacância, com foco em qualidade de ocupação, geração de renda e diversificação do portfólio.

GUIDANCE

Para o segundo semestre de 2026, a gestão mantém o guidance de distribuição mensal estimada de R$ 0,09/cota, considerando, além do resultado recorrente, a estratégia comercial de geração de ganhos de capital por meio de alienações oportunísticas de ativos.

O resultado recorrente estimado para o semestre foi revisado para aproximadamente R$ 0,062/cota, refletindo principalmente as desocupações de agências bancárias já anunciadas ao mercado, bem como a existência de imóveis que permanecem vagos ou em processo de recomercialização.

Ao longo do primeiro semestre, o Fundo realizou cinco novas locações, algumas das quais ainda sujeitas a períodos de carência, descontos comerciais ou fases iniciais de maturação. Dessa forma, seus efeitos positivos sobre o resultado recorrente tendem a ser capturados de forma gradual ao longo dos próximos meses.

A gestão segue atuando na locação dos espaços vagos, e os investidores podem acompanhar a evolução dessas negociações na tabela apresentada acima. Considerando uma projeção das locações já firmadas e a potencial ocupação dos demais imóveis atualmente em comercialização, o resultado recorrente do Fundo poderia alcançar patamar próximo de R$ 0,075/cota.

Ressaltamos que essa projeção considera “tudo o mais constante” e não deve ser interpretada como promessa ou garantia de resultado futuro.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Composição de resultado nos últimos 12 meses

¹Resultado considera apenas o lucro total da venda, e não o valor total da operação.² Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado. ³Resultado acumulado do período.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Linearização da Distribuição R$ 0,09 (anunciado: 30/06 pago: 15/07)

¹ Comparação entre 2025 e 2026.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

Valores em R$ milhões

¹Valores a receber contemplam contas a receber por alugueis de imóveis, contas a receber por vendas de imóveis e outros valores a receber. Data-base maio/2026

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Rentabilidade Gestão Ativa

Rentabilidade desde o Início

107% de valorização desde o início da gestão ativa

Início da gestão ativa em maio de 2018

Rentabilidade da cota calculada considerando o preço de corta a mercado ajustado por proventos.

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto. CDI líquido considera 15% de IR.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Preço de Cota e Liquidez

Número de Cotistas

PATRIMÔNIO DO FUNDO

• Foco maior em imóveis do que em contratos.

• Potencializar portfólio com imóvel varejo e imóvel varejo Triple A:

Imóvel Varejo

• A conversão de vendas é o principal objetivo da varejista

• Foco em trazer capilaridade para empresas de varejo distribuindo produtos/serviços em pontos de vendas em diversos locais economicamente viáveis

Exemplo de imóveis varejo: atacarejos, moda, artigos esportivos

Imóvel Varejo Triple A

O encantamento do cliente é o principal objetivo da varejista

• Imóvel possui valor agregado através do grande potencial de exposição de marca

• Tipicamente localizado nas principais avenidas e ruas do país

Exemplos de imóveis triple A: lojas flagship, lojas conceito, lojas de experiência

Tipologia (%Ativo)

PORTFÓLIO DO FUNDO

RBVA11

74 Imóveis em Varejo e Varejo Triple A* com 70 contratos de Locação

Alocações em Shopping • 19 Locações Caixa

11 Imóveis Vagos

• 8 Locações Pão de Açucar

• 6 Locações Cogna

• 5 Locações Santander

• 5 Locações Pernambucanas

• 3 Locações M3Storage

• 3 Locações Ultra

2 Locações Assaí

• 1 Locação Ânima

• 1 Locação Itaú

• 1 Locação Super Nosso

• 1 Locação Grupo Ultra

• 1 Locação Centauro

• 1 Locação Plano & Plano

1 Locação Fan Food

• 1 Locação Goodbe

1 Locação Renner

• 1 Locação Confialtiva

• 1 Locação Portobello

1 Locação Panvel

Alocações Estratégicas em FIIS:

FII Legatus - LASC11

FII Pátio Higienópolis – SHPH11

Alocação de Recursos (%Ativo)

Imóveis

Alocação estratégica via Flls ■ Flls

*Considera posição direta e indireta em imóveis de rua.

Principais imóveis Triple A na região de São Paulo Capital

O portfólio totaliza aproximadamente R$ 414 MM, o equivalente a 21,4% do PL do Fundo

Gráficos por receita desconsidera Portobello.

PATRIMÔNIO DO FUNDO

¹“Outros” inclui: Alocação em shoppings, Casa e Construção, Investimento, Bem-estar, Incorporação, Self-storage, Conveniência, Corporativo, Alimentação e posição em FIIs. ²“Outros” inclui: PBKids, Super Nosso, Itaú, Fan Food, Smoov, Oakberry, Santa Gula, Subway, Smartfit, Mamoru, Mc Donald’s, Plano&Plano, Goodbe, M3Storage, Ânima, Panvel, Confialtiva e Posição em FIIs.

Cronograma de Amortização Anual'

Importante destacar que não vislumbramos risco de o Fundo deixar de pagar a sua alavancagem, uma vez que a estrutura de alavancagem utiliza os aluguéis recebidos pelo GPA para pagamento dos valores devidos. Ou seja, o valor dos pagamentos realizados pelo Fundo será igual ou menor do que o valor dos aluguéis recebidos. Como a dívida e os alugueis são reajustados pelo mesmo indexador, não há descasamento de valores.

Acima, mostramos o cronograma de amortização com a previsão da necessidade anual de caixa para os aportes. A gestão entende o custo da alavancagem como um “ativo” para o Fundo, dado que as taxas foram pactuadas em um momento muito oportuno de juros mais baixos. A gestão não vislumbra o pré-pagamento dos CRIs.

Correção monetária considerada até a emissão do relatório mensal da Securitizadora.

¹O CRI anteriormente denominado como CRI RBVA, composto pelos CRIS GPA 345 e GPA 346, passaram a ser classificados separadamente, refletindo melhor a estrutura da operação. Também foram atualizadas as nomenclaturas dos CRIs RBED São Bernardo e RBED Santo André, que passaram a ser identificados como CRI OPEA SBC 81 e CRI Santo André, respectivamente. Adicionalmente, foi incluído no gráfico o CRI Estácio, após aquisição do ativo Estácio pelo Fundo em junho.

A gestão ativa e a execução da estratégia mostram significativa alteração na estrutura do Fundo, com modificação da exposição de perfil de ativo, refletido no perfil de risco do Fundo.

RIO BRAVO

Anexos

PORTFÓLIO DO FUNDO

PORTFÓLIO DO FUNDO

Pátio Maria Antônia: o ativo do fundo RBVA11 em Higienópolis (01/07/2026)

Conheça o imóvel adquirido pelo RBVA11

Loja certa, lugar certo: como o imóvel potencializa o varejo (14/11/2025)

BB Investimentos (30/10/2025)

Café com FII (04/06/2025)

FII Fácil (30/07/2024)

Café com FII (29/05/2024)

exame.

Home > Mercado Imobiliário

Lembra da sua antiga agência do banco? Virou academia de ginástica

RBVA11, da Rio Bravo, fechou locações com a academia Ultra em antigas agências do Santander localizadas na Paulista e Santa Cecília, em São Paulo

O reposicionamento de imóveis de varejo urbano segue sendo uma das estratégias do fundo imobiliário RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo). A mais recente locação reforça a versatilidade de seus ativos: espaços antes ocupados por agências bancárias agora abrigam operações do segmento de saúde e bem-estar.

Forbes

Forbes Real Estate

RBVA11 Compra Unidade Flagship da Portobello no Jardim América por R$ 81 milhões

Compra consolida estratégia do Fll de alocar em ativos urbanos de varejo de alto padrão

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Eduardo Vargas

16 de maio de 2025 Atualizado há 2 horas

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Portobello Imóvel abriga unidade flagship da Portobello e fica em corredor de lojas de arquitetura e decoração no Jardim América, em São Paulo (SP)

A aquisição reforça a presença do fundo em regiões nobres de São Paulo e está alinhada à tese de investir em imóveis de varejo com potencial de geração de valor e contratos de longo prazo.

RBVA11 capta R$ 96,54 mi e acelera aquisições e locações

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Por Rinaldo Thoomé 20/05/2025 16:15

O fundo imobiliário RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo) concluiu com êxito sua sexta captação, somando R$ 96,54 milhões levantados exclusivamente com investidores qualificados, segundo comunicado oficial. A oferta, autorizada pela CVM em janeiro de 2026 e destinada a investidores profissionais, reforça a estratégia de crescimento e reciclagem do portfólio do FII.

Com os recursos, o fundo segue executando oportunidades estratégicas de aquisição e locação, com foco em ativos bem localizados e inquilinos de qualidade.

FIIS

FII RBVA11 realiza locações em self storage e reduz vacância para menos de 5%

O RBVA11 anunciou a locação simultânea de dois imóveis que estavam vagos para a M3 Storage

Vinícius Alves

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Ativos mencionados na matéria

RBVA11 -0,93%

As locações, realizadas com a M3 Storage, empresa de self storage que já integra a base de locatários do portfólio, reforçam a estratégia de diversificação setorial do fundo e contribuem para a redução da vacância para patamares abaixo de 5%.

FIIS

Fundo imobiliário RBVA11 reduz vacância após fechar 2 locações para academia Ultra

Os contratos envolvem dois imóveis localizados na cidade de São Paulo, um na Avenida Paulista e outro na Avenida Duque de Caxias

Vinícius Alves 20/05/2025 10:52 • Atualizado 2 meses atrás

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Ativos mencionados na matéria

RBVA11 -0,93%

MALL11 -0,67%

Com as novas locações para a academia Ultra, o fundo dá mais um passo em sua estratégia de reposicionamento do portfólio, priorizando ativos de qualidade em localizações estratégicas e inquilinos sólidos.

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回f X in

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