Relatório Gerencial RBVA11 de maio de 2026

Relatório Gerencial RBVA11

Rio Bravo Renda Varejo Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

MAIO 2026

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 05
• Mensagem do Gestor ao Investidor 06
• Resultados e Distribuição 10
• Detalhamento do Balanço 12
• Desempenho da Cota e Volume 13
• Patrimônio do Fundo 15
• Alavancagem 21
• Linha do Tempo 22
• Anexos 23
• Portfólio do Fundo 24
• Mídia 26
• Planilha de Fundamentos

Clique no ícone no canto inferior direito para voltar ao menu.

INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O Fundo tem por objetivo principal, no longo prazo, a geração de renda mediante a exploração comercial através de locação dos Ativos Imobiliários, e, consequentemente, proporcionar a seus Cotistas a valorização de suas Cotas.

Clique e acesse:

REGULAMENTO DO FUNDO

CONHEÇA A RIO BRAVO

RELATÓRIO EM VÍDEO

AVALIE O RELATÓRIO

ATENDIMENTO DIGITAL

Envie uma mensagem para (11) 3509-6600 ou clique no ícone para:

o Informações sobre nossos fundos

o Informes de rendimentos

o Atualizações cadastrais o Disponibilidade dos imóveis dos fundos imobiliários

o Acesso direto ao time de RI

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 15.576.907/0001-70

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTOR • Rio Bravo Investimentos

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,651% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 64.170,04 - data base 01/05/2021, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO •

R$ 1.662.786.345,18 (ref. abril) INÍCIO DO FUNDO • 01/11/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 156.143.050

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 5 NÚMERO DE COTISTAS • 92.652 (ref. maio)

Tese de Investimento

O RBVA11 é um fundo de gestão ativa que investe em um portfólio diversificado de imóveis voltados para operações de varejo com objetivo de gerar renda imobiliária de longo prazo.

PORTFÓLIO CORE PARA O VAREJO

Construção pioneira de um portfólio voltado para o varejo de rua, tendo como foco a vocação dos imóveis para uso varejista, localizações exclusivas e atributos valorizados pelo varejo.

FLEXIBILIDADE DOS IMÓVEIS

Ativos bem localizados e adaptáveis e uma gestão ativa atenta às tendências do varejo.

VENDAS ESTRATÉGICAS

Extração de valor com vendas oportunísticas de ativos e reciclagem de portfólio.

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

Corporativo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

Varejo

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Logístico

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

Multiestratégia

Rio Bravo Multiestratégia RBFM11

Fundo de Multiestratégia imobiliária focado em geração de renda de longo prazo.

IMOBILIÁRIO

CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Rio Bravo Hedge Fund (Cetipado)

Portfólio de CRIs e FIDCs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FIC FI-Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

PRINCIPAIS NÚMEROS

74 Imóveis

6,5% Vacância Física

R$ 0,09 por cota de distribuição de rendimentos no mês

5.215 Valor negociado³ R$/m²

305.391 m² ABL

R$ 9,63 Fechamento do Mês

R$ 1,50 bilhão Valor de Mercado

R$ 1,97 milhão Volume médio diário Negociado

28 Inquilinos

R$ 1,66 bilhão Patrimônio Líquido ¹

11,2% Dividend Yield² anualizado

6,5 anos Wault⁴

DESTAQUES DO MÊS

Novas Locações Ultra

O Fundo celebrou 2 contratos de locação de longo prazo com a rede Ultra para os imóveis Paulista 436 e Duque de Caxias. A operação amplia a exposição ao segmento de bem-estar para 5,1% da carteira e marca a primeira locação simultânea de dois ativos para o mesmo locatário.

Aquisição Imóvel Flagship Portobello Gabriel

Imóvel adquirido por R$ 81 milhões, ativo de varejo premium. O imóvel está locado em contrato BTS atípico de 20 anos com IPCA, garantindo previsibilidade de receitas e cap rate estimado de 8,0% a.a.

Aquisição de Imóveis Pátio Maria Antônia, Estácio e PBKIDS

O Fundo adquiriu três imóveis por R$ 111,6 milhões, a um cap rate estimado de 11,0% a.a., ampliando a diversificação do portfólio. Os ativos reforçam exposição aos segmentos educacional, varejo e food hall, com contratos de longo prazo e localizações estratégicas em São Paulo e Rio de Janeiro.

¹Patrimônio Líquido referente ao mês anterior. ²Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês). ³Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da dívida, excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL. ⁴WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

RESULTADO E DISTRIBUIÇÃO

No mês, o resultado do Fundo foi de R$0,11/cota e a distribuição, de R$0,09/cota, seguindo o guidance para o semestre. A distribuição neste patamar tem por objetivo a linearização de distribuição do resultado ao longo do semestre, que conta com resultados extraordinários. O investidor pode acompanhar o resultado acumulado por cota no semestre na tabela de demonstração de resultados (DRE) na página 08.

NOVAS LOCAÇÕES NOS IMÓVEIS PAULISTA 436 E DUQUE DE CAXIAS

No mês, o Fundo celebrou dois contratos de locação de longo prazo com a rede de academias Ultra para ocupação dos imóveis localizados na Avenida Paulista e na Avenida Duque de Caxias, ambos em São Paulo (SP). Os contratos possuem prazo de 20 anos, reajuste anual pelo IPCA e estrutura de remuneração composta por aluguel mínimo acrescido de participação no faturamento das operações e na receita de estacionamento.

A operação representa a primeira locação simultânea de dois ativos do portfólio para o mesmo locatário e amplia a exposição do Fundo ao setor de bem-estar, que passa a representar 5,1% da carteira.

ESTRATÉG IA E POSICIONAMENTO

Ao longo dos últimos ciclos, o Fundo já demonstrou, na prática, a versatilidade e a qualidade intrínseca de seus ativos. Em um mesmo imóvel anteriormente ocupado por agência bancária, por exemplo, foi possível viabilizar conversões bem-sucedidas para restaurante, stand de vendas de incorporadora, supermercado, operador de self-storage, farmácia e escritório.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Esses movimentos reforçam uma tese central da gestão: os imóveis do RBVA possuem um valor que transcende seus locatários originais, estando majoritariamente localizados em regiões consolidadas, com liquidez e múltiplas alternativas de uso. A estratégia de reposicionamento não apenas reduz vacância, como também amplia a diversificação setorial da carteira e fortalece a qualidade média de crédito do portfólio.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL FLAGSHIP PORTOBELLO GABRIEL (fato relevante)

No mês, o Fundo concluiu a aquisição da totalidade do imóvel Flagship Portobello Gabriel, localizado na Alameda Gabriel Monteiro da Silva, em São Paulo (SP), passando a deter 100% do ativo. O investimento total foi de aproximadamente R$ 81 milhões, realizado por meio de pagamento em caixa, amortização de cotas seniores detidas no FII SPGM e compensação de créditos relacionados à 6ª emissão do Fundo.

O imóvel possui área construída¹ de 1.771,28 m² e está locado para a Portobello por meio de contrato Built to Suit (BTS) atípico com prazo de 20 anos e reajuste anual pelo IPCA. Localizado em um dos principais corredores de arquitetura, design e decoração da cidade de São Paulo, o ativo reforça a exposição do Fundo a imóveis urbanos de varejo de alto padrão, em região consolidada e com elevada liquidez imobiliária.

A operação consolida a participação do RBVA em um ativo já presente no portfólio, ampliando a exposição a uma locatária líder em seu segmento e contribuindo para a geração de receitas de longo prazo. O cap rate estabilizado estimado da aquisição é de 8,0% a.a.

Clique aqui para acessar o site da flagship da Portobello adquirida pelo Fundo.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS PÁTIO MARIA ANTÔNIA, ESTÁCIO E PBKIDS (fato relevante)

No mês, o Fundo concluiu a aquisição de três imóveis: Estácio, no Rio de Janeiro (RJ), PBKids Rebouças, em São Paulo (SP), e Pátio Maria Antônia, em Higienópolis, São Paulo (SP), totalizando investimento de R$ 111,6 milhões. As aquisições foram realizadas a uma taxa de capitalização estimada de 11,0% a.a. e ampliaram a diversificação do portfólio por região, setor, inquilino e perfil contratual.

Os ativos incorporam características complementares à carteira do Fundo. O imóvel Estácio adiciona exposição ao setor educacional por meio de contrato atípico de longo prazo com uma das maiores instituições de ensino superior do país. O imóvel PBKids reforça a presença do Fundo em uma das regiões mais dinâmicas da cidade de São Paulo, por meio de ativo de varejo localizado na Avenida Rebouças. Já o Pátio Maria Antônia marca a entrada do RBVA no segmento de food hall, com ativo totalmente locado, localizado em Higienópolis e ocupado por locatários como Smart Fit, McDonald's, Subway, Oakberry, Smoov, Santa Gula e Mamoru.

¹ A área locável definitiva do imóvel é de 1.771,28 m², em substituição aos 1.838 m² divulgados anteriormente, refletindo a conclusão das obras e da regularização documental. A atualização não altera os valores nem as demais condições do contrato de locação.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

COMO ESSAS AQUISIÇÕES CONTRIBUEM PARA O RBVA

As aquisições concluídas ao longo do mês combinam diferentes vetores de geração de valor para o Fundo. De um lado, ativos como a Estácio foram adquiridos a taxas de capitalização superiores ao retorno implícito do portfólio, contribuindo para o crescimento da geração recorrente de caixa. De outro, aquisições como Portobello Gabriel, Pátio Maria Antônia e PBKids reforçam a qualidade e o posicionamento estratégico da carteira, por meio da incorporação de ativos premium, localizados em regiões consolidadas e ocupados por locatários relevantes em seus respectivos segmentos. Em conjunto, as operações fortalecem a diversificação do portfólio, ampliam a qualidade média dos ativos e contribuem para a construção de valor sustentável para os cotistas ao longo do tempo.

CONCLUSÃO 6ª EMISSÃO DE COTAS

No mês, o Fundo concluiu sua 6ª emissão de cotas, captando aproximadamente R$ 96,5 milhões. A oferta superou o volume inicialmente ofertado, com exercício parcial do lote adicional, refletindo a demanda dos investidores pela estratégia e pelo portfólio do RBVA. Os recursos captados foram utilizados para suportar o ciclo de aquisições recentemente concluídas e fortalecer a estrutura de capital do Fundo.

ACORDOS E INDENIZAÇÕES

No mês, o Fundo recebeu aproximadamente R$ 6,25 milhões relacionados a acordos de desocupação, multas contratuais e indenizações. Os principais recebimentos foram: (i) R$ 3,39 milhões referentes ao acordo celebrado com o Santander para desocupação do imóvel de Santo André, composto por multa contratual de R$ 644.653,32 e pela primeira parcela da indenização pela recomposição do imóvel, no valor de R$ 2,75 milhões; (ii) R$ 1.513.808,35 referentes à indenização do imóvel Mutinga (Caixa); (iii) R$ 986.124,81 referentes à indenização do imóvel Italianos (Caixa); e (iv) R$ 354.053,45 referentes à multa contratual do imóvel Santos, anteriormente locado ao Santander.

Adicionalmente, o Fundo tem o recebimento de mais R$ 2,75 milhões previsto para julho de 2026, referente à parcela remanescente da indenização do imóvel Santo André. Em conjunto, esses recebimentos impactaram positivamente o resultado do período e reforçaram a geração de caixa do Fundo.

A equipe de gestão, que já vinha atuando na comercialização dos imóveis devolvidos, segue intensificando os esforços de locação desses ativos, buscando recompor a ocupação e capturar novas oportunidades de geração de renda. A guidance de distribuição de R$ 0,09 por cota permanece inalterada.

ESFORÇOS DE LOCAÇÃO

A gestão segue atuando de forma ativa na comercialização dos espaços vagos, com frentes em diferentes estágios do funil comercial, incluindo contratos assinados, minutas em elaboração, propostas em negociação, visitas técnicas e tratativas em curso. Os avanços observados reforçam a capacidade de reposicionamento dos ativos e sustentam a estratégia de redução gradual da vacância, com foco em qualidade de ocupação, geração de renda e diversificação do portfólio.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Composição de resultado nos últimos 12 meses

¹Resultado considera apenas o lucro total da venda, e não o valor total da operação.² Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado. ³Resultado acumulado do período.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Linearização da Distribuição R$ 0,09 (anunciado: 29/05 pago: 15/06)

¹ Comparação entre 2025 e 2026.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

Valores em R$ milhões

¹Valores a receber contemplam contas a receber por alugueis de imóveis, contas a receber por vendas de imóveis e outros valores a receber. Data-base abril/2026

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Rentabilidade Gestão Ativa

Rentabilidade desde o Início

115% de valorização desde o início da gestão ativa

Início da gestão ativa em maio de 2018

Rentabilidade da cota calculada considerando o preço de corta a mercado ajustado por proventos.

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto. CDI líquido considera 15% de IR.

Preço de Cota e Liquidez

Número de Cotistas

PATRIMÔNIO DO FUNDO

• Foco maior em imóveis do que em contratos.

• Potencializar portfólio com imóvel varejo e imóvel varejo Triple A:

Imóvel Varejo

• A conversão de vendas é o principal objetivo da varejista

• Foco em trazer capilaridade para empresas de varejo distribuindo produtos/serviços em pontos de vendas em diversos locais economicamente viáveis

Exemplo de imóveis varejo: atacarejos, moda, artigos esportivos

Imóvel Varejo Triple A

O encantamento do cliente é o principal objetivo da varejista

• Imóvel possui valor agregado através do grande potencial de exposição de marca

• Tipicamente localizado nas principais avenidas e ruas do país

Exemplos de imóveis triple A: lojas flagship, lojas conceito, lojas de experiência

Tipologia (%Ativo)

PORTFÓLIO DO FUNDO

RBVA11

74 Imóveis em Varejo e Varejo Triple A* com 70 contratos de Locação

Alocações em Shopping • 19 Locações Caixa

12 Imóveis Vagos

• 8 Locações Pão de Açucar

• 6 Locações Santander

• 6 Locações Cogna

• 5 Locações Pernambucanas

• 2 Locações Ultra

• 2 Locações Assaí

• 1 Locação Ânima

• 1 Locação Centauro

• 1 Locação Renner

• 1 Locação M3Storage

• 1 Locação Super Nosso

• 1 Locação Grupo Ultra

1 Locação Itaú

• 1 Locação Plano & Plano

• 1 Locação Goodbe

• 1 Locação Portobello (Alocação

Indireta -100% do FII SPGM)

1 Locação Fan Food

• 1 Locação Confialtiva

• 1 Locação Panvel

Alocações Estratégicas em FIIS:

FII Legatus - LASC11

FII Pátio Higienópolis – SHPH11

Alocação de Recursos (%Ativo)

Imóveis

Alocação estratégica via Flls ■ Flls

*Considera posição direta e indireta em imóveis de rua.

Principais imóveis Triple A na região de São Paulo Capital

O portfólio totaliza aproximadamente R$ 414 MM, o equivalente a 21,4% do PL do Fundo

Receita Contratada por Estado

Receita Contratada por Indexador

Receita Contratada por Região

Gráficos por receita desconsidera Portobello.

PATRIMÔNIO DO FUNDO

¹“Outros” inclui: Alocação em shoppings, Casa e Construção, Investimento, Bem-estar, Incorporação, Self-storage, Conveniência, Corporativo, Alimentação e posição em FIIs. ²“Outros” inclui: PBKids, Super Nosso, Itaú, Fan Food, Smoov, Oakberry, Santa Gula, Subway, Smartfit, Mamoru, Mc Donald’s, Plano&Plano, Goodbe, M3Storage, Ânima, Panvel, Confialtiva e Posição em FIIs.

Importante destacar que não vislumbramos risco de o Fundo deixar de pagar a sua alavancagem, uma vez que a estrutura de alavancagem utiliza os aluguéis recebidos pelo GPA para pagamento dos valores devidos. Ou seja, o valor dos pagamentos realizados pelo Fundo será igual ou menor do que o valor dos aluguéis recebidos. Como a dívida e os alugueis são reajustados pelo mesmo indexador, não há descasamento de valores.

Acima, mostramos o cronograma de amortização com a previsão da necessidade anual de caixa para os aportes. A gestão entende o custo da alavancagem como um “ativo” para o Fundo, dado que as taxas foram pactuadas em um momento muito oportuno de juros mais baixos. A gestão não vislumbra o pré-pagamento dos CRIs.

Correção monetária considerada até a emissão do relatório mensal da Securitizadora.

A gestão ativa e a execução da estratégia mostram significativa alteração na estrutura do Fundo, com modificação da exposição de perfil de ativo, refletido no perfil de risco do Fundo.

RIO BRAVO

Anexos

PORTFÓLIO DO FUNDO

PORTFÓLIO DO FUNDO

BB Investimentos (30/10/2025)

BATE-PAPO com BBINVESTIMENTOS

FII Fácil (30/07/2024)

TERÇA-FEIRA, 30/07 ÀS 19H

Café com FII (29/05/2024)

4º TEMPORADA DO PODCAST CAFÉ COM FII

HOST ANDREIA S.COSTA

Café com FII (04/06/2025)

EPISÓDIO 23

PODCAST CAFÉ COM FII

Com: Alexandre Rodrigues (RBVA11)

Clube FII (03/05/2024)

RBVA11

FOCO EM IMÓVEIS QUE ENCANTAM

Abner Melo

Alexandre Rodrigues

Clube FII (17/03/2023)

Apresentado por Arthur Vieira de Moraes SÓCIOE DIRETOR DE COMUNICAÇÃO G EDUCAÇÃO CLUBE FII

CLUBE FII ENTREVISTA RBVA11

O SETOR MAIS DINÂMICO DO MERCADO? CONHEÇA O RIO BRAVO RENDA VAREJO:00

Você ainda não segue a Nossa página no YouTube?

Confira a visão dos nossos gestores sobre os resultados do mês no nosso canal no YouTube.

Você vai encontrar análises completas, insights e destaques que complementam o relatório gerencial.

Clique, assista e fique por dentro das principais atualizações e decisões estratégicas da Gestão.

RIO BRAVO

Aqui, o futuro é concreto.

RIO BRAVO

riobravo.com.br

Av. Chedid Jafet, 222 - Bloco B, 3o andar, CJ.32 04551-065, São Paulo - SP - Brasil +55 11 3509 6600 | +55 11 2107 6600

回f X in

Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento ao aplicar seus recursos. • Este material tem um caráter meramente informativo e não deve ser considerado como uma oferta de aquisição de cotas dos fundos de investimentos. • Performance passada não é garantia de ganhos no futuro. Os investimentos em fundos não são garantidos pelo administrador ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito - FGC. • A Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda. não se responsabiliza por quaisquer decisões tomadas tendo como base os dados neste site. • Todo o material aqui contido, incluindo os textos, gráficos, imagens e qualquer outro material de comunicação audiovisual são de propriedade única e exclusiva da Rio Bravo, bem como quaisquer informações, relatórios, produtos e serviços, que conjuntamente compõem valiosa propriedade intelectual da Rio Bravo. • Não é permitido qualquer tipo de adulteração sem o expresso e escrito consentimento da Rio Bravo, sob pena de se tratar clara infração aos direitos de propriedade da Rio Bravo, acarretando as devidas sanções legais. • As informações aqui contempladas não constituem qualquer tipo de oferta ou recomendação de investimento. • A Rio Bravo não é responsável por qualquer utilização não autorizada do material e das informações aqui dispostas.

SAC / Ouvidoria: 0800 722 9910 | [email protected].