Fato Relevante RBVA11 de 04/05/2026

RIO BRAVO RENDA VAREJO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA CÓDIGO NEGOCIAÇÃO B3: RBVA11

FATO RELEVANTE

AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS – PÁTIO MARIA ANTÔNIA, ESTÁCIO E PBKIDS

RESUMO

O Fundo assinou escrituras para aquisição de três imóveis: os ativos Estácio e PBKids, conforme comunicado no Fato Relevante publicado em 21 de janeiro de 2026, bem como o Pátio Maria Antônia, localizado no bairro de

Higienópolis em São Paulo/SP.

• Portfólio ampliado com 3 imóveis, localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, ampliando a diversificação regional e operacional.

• Investimento total de R$ 111.618.708,89, sendo R$ 86.382.402,89 referentes aos ativos Estácio e PBKids e R$ 25.236.306,00 referentes ao ativo Pátio Maria Antônia.

• Entrada do Fundo no segmento de Food Hall, com ativo 100% locado e recentemente retrofitado, levando o portfólio do Fundo a contar com 14 setores de atuação diferentes.

• Diversificação de inquilinos e fontes de renda, com marcas consolidadas, contratos com perfis complementares e exposição equilibrada por setor, região e tipo de ativo.

• Cap rate estimado consolidado das aquisições de 11,0% a.a.

POR QUE AS COMPRAS SÃO IMPORTANTES

As aquisições reforçam a estratégia do Fundo de diversificação e fortalecimento do portfólio, por meio de ativos com perfis complementares, boa qualidade de crédito e diferentes vetores de geração de valor. O Fundo amplia sua presença em praças complementares, com entrada em uma importante operação educacional da Zona Oeste do Rio de Janeiro e em um dos eixos de maior valorização imobiliária de São Paulo, a Avenida Rebouças, que passa por um ciclo contínuo de adensamento e transformação urbana. Adicionalmente, o Fundo ingressa em um novo setor de atuação, com a aquisição de um ativo food hall (mall) localizado em Higienópolis, uma região valorizada da cidade de São Paulo.

SOBRE OS IMÓVEIS

Imóvel – Estácio (Santa Cruz/RJ)

• Ativo Educacional localizado na Zona Oeste do Rio de Janeiro/RJ

• Edifício com 5 pavimentos (subsolo, térreo e 3 andares)

• Locatária: Sociedade de Ensino Superior Estácio de Sá Ltda. (“Estácio”)

• Prazo contratual: até 03/2032 (atípico)

• Ativo com geração de receita contratual de longo prazo, lastreado em operação educacional consolidada.

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Imóvel – PBKids (Av. Rebouças, Pinheiros, São Paulo/SP)

• Loja localizada no Condomínio HY Pinheiros

• Locatária: PBKids Brinquedos Ltda. (“PBKids”)

• Prazo contratual: até 12/2027 (atípico)

• Ativo de varejo especializado, inserido em região com forte transformação urbana e adensamento qualificado.

Imóvel – Pátio Maria Antônia (Rua Maria Antônia, Higienópolis, São Paulo/SP)

• Imóvel de varejo urbano com operação Food Hall/Mall, localizado na Rua Maria Antônia, 140, Higienópolis, São Paulo/SP.

• Ativo atualmente 100% locado, com mix de locatários voltado a alimentação e serviços.

• Locatários: Smart Fit, McDonald’s, Subway, Oakberry, Smoov, Santa Gula e Mamoru

• Prazo médio ponderado de vencimento das receitas do ativo de 8,1 anos

• Localização estratégica, em frente à Universidade Presbiteriana Mackenzie e próxima à Estação Higienópolis– Mackenzie (Linha 4–Amarela), em região com elevada circulação de pedestres e vocação consolidada para serviços e alimentação.

RESUMO FINANCEIRO DA AQUISIÇÃO

O preço global acordado para aquisição é de R$ 111.618.708,89, a uma taxa de capitalização estimada de 11,00% a.a., assim distribuído:

• R$ 78.306.785,00 referentes ao imóvel Estácio (RJ);

• R$ 8.075.617,89 referentes ao imóvel PBKids (SP); e

• R$ 25.236.306,00 referentes ao imóvel Pátio Maria Antônia (SP).

Aquisição do imóvel Estácio

O preço de aquisição é de R$ 78.306.785,00. O pagamento foi realizado por meio de: (i) parcela em dinheiro: R$ 4.306.810,00; (ii) dívida líquida do CRI : R$38.879.981,70; (iii) compensação de créditos (cotas da 6ª emissão): R$ 35.119.993,30.

Aquisição do imóvel PBKids

O preço de aquisição do imóvel PBKids é de R$ 8.075.617,89. O pagamento foi realizado por meio de: (i) parcela em dinheiro no valor de R$ 75.614,37; e (ii) compensação de créditos no âmbito da 6ª emissão, no valor de R$ 8.000.003,52.

Aquisição do imóvel Pátio Maria Antônia

O preço de aquisição do imóvel Pátio Maria Antônia é de R$ 25.236.306,00. O pagamento foi realizado por meio de: (i) pagamento à vista de R$ 236.295,00; e (ii) compensação de créditos no âmbito da 6ª emissão, no valor de R$ 25.000.011,00.

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A quantidade de cotas a ser integralizada observa o valor patrimonial de R$ 10,58 por cota.

IMPACTO NO FUNDO

O impacto positivo das aquisições para o resultado recorrente mensal do Fundo é de cerca de R$ 0,002/cota. Ainda assim, a gestão reforça o Guidance para o 1° semestre, de R$ 0,09/cota. Com as aquisições a participação patrimonial do Fundo passa a ser de cerca de 24% no setor educacional.

LIQUIDAÇÃO DA OFERTA

O Fundo realizou uma primeira liquidação no âmbito da 6ª emissão de cotas, em 30/04, contemplando a subscrição e integralização de 6.438.564 cotas, correspondente ao montante total de R$ 68.120.007,12.

O canal de RI está disponível para qualquer dúvida ou comentário: [email protected] ou www.riobravo.com.br/chat.

São Paulo, 04 de maio de 2026.

RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.,

instituição administradora, e

RIO BRAVO INVESTIMENTOS LTDA.,

instituição gestora do

RIO BRAVO RENDA VAREJO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA CNPJ/MF n. º 15.576.907/0001-70

ISIN Cotas: BRRBVACTF006

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Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

A Q U I S I Ç Ã O D O S A T I V O S

PBKIDS, ESTÁCIO E MARIA ANTÔNIA

Material de Apoio ao Fato Relevante

VISÃO GERAL

SOBRE O ATIVO

IMPACTO NO FUNDO

VISÃO GERAL DAS AQUISIÇÕES – PBKIDS, ESTÁCIO E PÁTIO MARIA ANTÔNIA

Resumo da transação e por que ela importa para o RBVA11

R$ 111,6 MM

11,0% a.a.

Valor Total da Transação

Cap Rate consolidado das Aquisições

Aquisição do imóvel Estácio

O preço de aquisição é de R$ 78.306.785,00. O pagamento foi realizado por meio de: (i) parcela em dinheiro: R$ 4.306.810,00; (ii) dívida líquida do CRI : R$38.879.981,70; (iv) compensação de créditos (cotas da 6ª emissão): R$ 35.119.993,30.

R$ 0,002/cota

Food Hall

Entrada em um novo setor

Aumento no Resultado Recorrente atual do Fundo

Por que essa aquisição é estratégica?

Essa operação reflete o compromisso do RBVA de buscar ativos estratégicos, com segurança contratual, liquidez imobiliária e potencial de valorização, sempre com foco em proteger e ampliar o retorno dos cotistas no longo prazo.

Aquisição do imóvel PBKids

O preço de aquisição do imóvel é de R$ 8.075.617,89. O pagamento foi realizado por meio de: (i) parcela em dinheiro no valor de R$ 75.614,37; e (ii) compensação de créditos (cotas da 6ª emissão): R$ 8.000.003,52.

Aquisição do imóvel Pátio Maria Antônia

O preço de aquisição do imóvel é de R$ 25.236.306,00. O pagamento foi realizado por meio de: (i) pagamento à vista de R$ 236.295,00; e (ii) compensação de créditos (cotas da 6ª emissão): R$ 25.000.011,00.

• Portfólio ampliado com 3 imóveis, localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, aumentando a diversificação regional e operacional.

• Investimento total de R$ 111.618.708,89, sendo R$ 86.382.402,89 referentes aos ativos Estácio e PBKids e R$ 25.236.306,00 referentes ao ativo Pátio Maria Antônia.

• Entrada do Fundo no segmento de Food Hall, com ativo 100% locado e recentemente retrofitado, levando o portfólio do Fundo a contar com 14 setores de atuação diferentes.

• Diversificação de inquilinos e fontes de renda, com marcas consolidadas, contratos com perfis complementares e exposição equilibrada por setor, região e tipo de ativo.

VISÃO GERAL

SOBRE OS ATIVOS

IMPACTO NO FUNDO

SOBRE OS ATIVOS PBKIDS E ESTÁCIO

Imóvel – PBKids (Av. Rebouças, Pinheiros, SP)

O imóvel locado à PBKids, na Avenida Rebouças, em Pinheiros, está em uma das regiões mais valorizadas e em transformação imobiliária de São Paulo. O contrato atípico contribui para maior previsibilidade de receitas, enquanto o processo de requalificação do entorno sustenta potencial de valorização do aluguel. A PBKids, do Grupo Ri Happy, possui histórico consolidado no varejo infantil, reforçando a qualidade da ocupação e a estabilidade de renda do ativo.

Imóvel – Estácio (Santa Cruz/RJ)

Tipo de Ativo Educacional Localização Santa Cruz/RJ Ativo Edifício de 5 pavimentos (subsolo, térreo + 3 andares) ABL 16.208 m² Ocupação 100% locado para a Sociedade de Ensino Superior Estácio de Sá Ltda. (“Estácio”) Prazo contratual até 03/2032 (atípico) Cap Rate de Aquisição¹ 12,8 % a.a. Preço de Aquisição R$ 78.306.785,00

O imóvel ocupado pela Estácio em Santa Cruz é um ativo educacional consolidado na Zona Oeste do Rio de Janeiro, com boa infraestrutura e operação integralmente ocupada. A unidade atende um volume relevante de alunos presenciais e EAD, com foco em cursos das áreas de engenharia e área de saúde. O contrato atípico de longo prazo contribui para maior previsibilidade de receitas, estabilidade de ocupação e fluxo de renda resiliente ao Fundo.

Cap Rate de Aquisição¹: considera a alavancagem financeira do imóvel da Estácio

VISÃO GERAL

SOBRE OS ATIVOS

IMPACTO NO FUNDO

SOBRE O ATIVO PÁTIO MARIA ANTÔNIA

Imóvel retrofitado com mix voltado a serviços e alimentação

Tipo de Ativo Food Hall / Mall Urbano (Retrofitado) Rua Maria Antônia, 140 – Higienópolis, Localização SP ABL 1.873,20 m²

Ocupação 100% locado (7 operações) WAULT do 8,1 anos ativo Cap Rate de 9,5 % a.a. Aquisição Preço de R$ 25.236.306 (R$ 13.472,30/m² de Aquisição ABL) Boa O endereço é estratégico e com visibilidade fachada chamativa Ativo em condomínio, com operação Condomínio estabilizada, boa ocupação e fluxo consolidado recorrente de pessoas

Imagens do Ativo

Receita por locatário do Ativo

VISÃO GERAL

SOBRE OS ATIVOS

IMPACTOS NO FUNDO

Destaques

De 21,4% para 19,8%

Redução na participação do setor bancário

WAULT 6,0 ANOS

Aumento no WAULT do Fundo

14º setor

Food Hall – novo segmento

De 18 para 27 locatários

Aumento no número de locatários