Relatório Gerencial RBVA11 de fevereiro de 2026

Relatório Gerencial RBVA11

Rio Bravo Renda Varejo Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

FEVEREIRO 2026

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 06
• Mensagem do Gestor ao Investidor 08
• Resultados e Distribuição 11
• Detalhamento do Balanço 13
• Desempenho da Cota e Volume 14
• Patrimônio do Fundo 16
• Alavancagem 22
• Linha do Tempo 23
• Anexos 24
• Portfólio do Fundo 25
• Mídia 27
• Planilha de Fundamentos

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O Fundo tem por objetivo principal, no longo prazo, a geração de renda mediante a exploração comercial através de locação dos Ativos Imobiliários, e, consequentemente, proporcionar a seus Cotistas a valorização de suas Cotas.

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o Atualizações cadastrais o Disponibilidade dos imóveis dos fundos imobiliários

o Acesso direto ao time de RI

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 15.576.907/0001-70

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTOR • Rio Bravo Investimentos

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,651% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 64.170,04 - data base 01/05/2021, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO •

R$ 1.674.994.889,34 (ref. janeiro) INÍCIO DO FUNDO • 01/11/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 156.143.050

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 5

NÚMERO DE COTISTAS • 92.023

Tese de Investimento

O RBVA11 é um fundo de gestão ativa que investe em um portfólio diversificado de imóveis voltados para operações de varejo com objetivo de gerar renda imobiliária de longo prazo.

PORTFÓLIO CORE PARA O VAREJO

Construção pioneira de um portfólio voltado para o varejo de rua, tendo como foco a vocação dos imóveis para uso varejista, localizações exclusivas e atributos valorizados pelo varejo.

FLEXIBILIDADE DOS IMÓVEIS

Ativos bem localizados e adaptáveis e uma gestão ativa atenta às tendências do varejo.

VENDAS ESTRATÉGICAS

Extração de valor com vendas oportunísticas de ativos e reciclagem de portfólio.

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

Corporativo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

Varejo

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Logístico

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

Multiestratégia

Rio Bravo Multiestratégia RBFM11

Fundo de Multiestratégia imobiliária focado em geração de renda de longo prazo.

IMOBILIÁRIO

CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Rio Bravo Hedge Fund (Cetipado)

Portfólio de CRIs e FIDCs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FIC FI-Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

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Confira a visão dos nossos gestores sobre os resultados do mês no nosso canal no YouTube.

Você vai encontrar análises completas, insights e destaques que complementam o relatório gerencial.

Clique, assista e fique por dentro das principais atualizações e decisões estratégicas da Gestão.

PRINCIPAIS NÚMEROS

72 Imóveis

6,9% Vacância Física

R$ 0,09 por cota de distribuição de proventos no mês

5.666 Valor negociado³ R$/m²

288.191 m² ABL

R$ 9,93 Fechamento do Mês

R$ 1,55 bilhão Valor de Mercado

R$ 2,01 milhões Volume médio diário Negociado

19 Inquilinos

R$ 1,67 bilhão Patrimônio Líquido ¹

10,9% Dividend Yield² anualizado

5,5 anos Wault⁴

DESTAQUES DO MÊS

Venda do Imóvel de São Gonçalo (RJ)

Ativo vendido por R$ 7,0 milhões, com TIR de 10,65% a.a., reforçando a reciclagem do portfólio e a saída do Fundo da cidade.

6ª emissão de cotas

Com o objetivo de viabilizar a aquisição de um portfólio de 3 ativos, ampliando a diversificação do Fundo em inquilinos, setores e regiões

¹Patrimônio Líquido referente ao mês anterior. ²Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês). ³Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da dívida, excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL. ⁴WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

O Informe de Rendimentos de 2025 já está disponível!

Os informes de rendimentos para declaração do Imposto de Renda do fundo RBVA11 já estão disponíveis para os investidores.

O investidor deve acessar o Portal do Investidor e seguir os passos de identificação para login.

• PORTAL DO INVESTIDOR: acesse portal.riobravo.com.br ou clique aqui.

Os cotistas receberam um e-mail do endereço [email protected] com as orientações para acesso. Mesmo que já tenha um acesso criado, será preciso reativá-lo com a criação de nova senha em razão de atualizações na plataforma.

Informações adicionais:

O investidor também pode acessar o Informe de Rendimentos diretamente pelo Atendimento Digital da Rio Bravo.

ATENDIMENTO DIGITAL: acesse www.riobravo.com.br/chat ou clique aqui

O Informe de Rendimentos é disponibilizado exclusivamente em formato digital.

Utilizamos os dados registrados na corretora para envio das comunicações. Recomendamos manter seus dados cadastrais sempre atualizados junto a sua custódia.

Para a sua segurança, o acesso ao documento é protegido.

Pessoa Física: utilize os 5 últimos números do CPF. Exemplo: XXX.XXX.123-45

Pessoa Jurídica: utilize os 5 primeiros números do CNPJ. Exemplo: 12.345.XXX/XXXX-XX

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

RESULTADO E DISTRIBUIÇÃO

No mês, o resultado do Fundo foi de R$ 0,071/cota e a distribuição, de R$0,09/cota, seguindo o guidance para o semestre. A distribuição neste patamar tem por objetivo a linearização de distribuição do resultado ao longo do semestre, que conta com resultados extraordinários. O investidor pode acompanhar o resultado acumulado por cota no semestre na tabela de demonstração de resultados (DRE) na página 11.

VENDA DO IMÓVEL DE SÃO GONÇALO (RJ)

Em 20 de fevereiro de 2026, o Fundo assinou a Escritura Pública de Compra e Venda (clique aqui) para alienação do imóvel localizado em São Gonçalo (RJ), locado ao Santander, pelo valor total de R$ 7,0 milhões. O pagamento foi estruturado em R$ 4,0 milhões à vista, recebidos na data da escritura, e 20 parcelas mensais fixas de R$ 150 mil, com garantia via alienação fiduciária do próprio imóvel. A operação foi concluída por valor 5,3% acima do laudo vigente e, apesar de não ter gerado ganho de capital contábil, apresentou retorno econômico positivo, com TIR de 10,65% a.a. (CDI + 0,97% a.a.). A venda marca a 30ª alienação do portfólio desde 2019, reforçando o trabalho de reciclagem e disciplina na realocação de capital. No acumulado desde 2019, o Fundo totaliza R$ 291,8 milhões em vendas e R$ 95,8 milhões de lucro acumulado. Vale notar também que esta foi a terceira venda na região nos últimos 6 meses e representa a saída definitiva do RBVA da cidade de São Gonçalo, concentrando investimentos em praças com melhor perspectiva de longo prazo. Com a transação, o Fundo reduziu marginalmente a exposição ao setor bancário, de 23,0% para 22,7% do ativo total.

6ª EMISSÃO DE COTAS

Segue em andamento a 6ª emissão de cotas do RBVA11, com o objetivo de viabilizar a aquisição de um portfólio de 3 ativos, ampliando a diversificação do Fundo em inquilinos, setores e regiões.

O racional da operação é contribuir para o aumento da renda recorrente do Fundo, via aquisição com taxa de capitalização superior à taxa implícita atual, além de elevar a participação de contratos atípicos no portfólio. Como em toda emissão, a efetivação depende da conclusão da oferta e das etapas usuais de formalização e alocação, e as premissas estão detalhadas abaixo e nos links a seguir.

I OFERTA E CRONOGRAMA

| OBJETIVOS DA OFERTA

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

| BENEFÍCIOS DA OFERTA

Destaques

Aumento do resultado recorrente com aquisição em cap rate médio de 11,8%

• Aumento do portfólio com contratos atípicos para mais 60% do fundo

Entrada em novo segmento marca o 14º setor de atuação: Foodhall

Resultado Estimado pós-emissão

Resultado Médio Mensal/cota

Resultado Médio Mensal Recorrente/cota

11,8%

DESTAQUES DO FUNDO

Gestão ativa comprovada: capacidade de transformação do portfólio com compras oportunísticase vendas que operam o ciclo imobiliário.

Geração de valor com giro de portfólio: estratégia de venda ativo por ativo com otimização do resultado e +R$ 250 milhões gerados em imóveis vendidos.

Visão imobiliária pioneira e inovadora: antecipação a movimentos de mercado e histórico de diversificação significativa.

RBVA11,

consistência

que atravessa ciclos.

Links

Fato Relevante

Material de Apoio

Anúncio de Início

Track record e consistência: fundo imobiliáriocom 13 anos de atuação e geração de renda, que já superou diversos ciclos de mercado e ciclos completos de contratos atípicos de 10 anos, com renovações bem-sucedidas.

Gestão experiente que atua junta há mais de 13 anos, com dois sócios à frente do fundo.

Profundo conhecimento do mercado varejista, com análises setoriais específicas em conjunto com o time de crédito e de renda variável da Rio Bravo.

Fundo de renda varejo pioneiro com cobertura nacional e tese de varejo AAA: 77 ativos espalhados pelo país.

13 setores de atuação no varejo: alimentar, vestuário, esportivo, educacional, bancário, investimentos, casa e construção, bem-estar, incorporação, conveniência, corporativo, alimentação (restaurante) e self storage.

Grandes empresas como locatárias: Pão de Açúcar, Renner, Centauro, Assaí Atacadista, Santander, Caixa, Cogna, Itaú, Plano&Plano, Portobello e Pernambucanas.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

PORTOBELLO

A obra do BTS Portobello está em fase final. No momento, o imóvel passa por adequações para viabilizar a inauguração a ser realizada em 02/03/2026.

Vale reforçar que eventuais ajustes de cronograma não impactam o Fundo, dado o formato da aquisição, em que o Fundo é cotista sênior do fundo que detém o imóvel, com remuneração de IPCA + 9,0% ao ano.

VALE RESSALTAR: O imóvel será um dos mais icônicos da região, e está sendo construído de forma “artesanal”, com atenção a todos os detalhes, principalmente quando se leva em consideração a área de atuação da locatária: arquitetura e design de interiores, com soluções de revestimentos e porcelanatos de alto padrão.

PARA SABER MAIS: assim que finalizada as obras, o imóvel terá, aproximadamente, 1.838 m² de ABL, ficará situado na Avenida Gabriel Monteiro da Silva, uma das mais nobres ruas de São Paulo e cujos imóveis de varejo são focados no setor de casa e construção de alto padrão, localizado num raio próximo da avenida Europa, Avenida Brasil, Avenida Rebouças e Avenida Brigadeiro Faria Lima. O contrato de locação com a Portobello, umas das maiores empresas de cerâmica brasileira e de capital aberto, será atípico com prazo de 20 anos, e multa contratual igual ao fluxo de aluguel a vencer.

SANTANDER, NOTIFICAÇÃO DE SAÍDA DO IMÓVEL MATEO BEI

No final de fevereiro, o Fundo recebeu notificação do Santander informando a intenção de desocupar o imóvel Mateo Bei, iniciando o aviso prévio de 180 dias, conforme previsto contratualmente, além do cumprimento das demais cláusulas aplicáveis. Do ponto de vista imobiliário, o ativo está em um corredor consolidado de varejo, com alto fluxo e presença de marcas relevantes do varejo brasileiro. Iniciaremos os esforços de comercialização imediatamente, com foco em preservar o nível de renda do portfólio. O guidance para o semestre permanece inalterado.

G PA, ESCLARECIMENTOS SOBRE NOTÍCIAS RECENTES

Nas últimas semanas, o GPA voltou ao noticiário por temas ligados à estrutura de capital e endividamento. Em janeiro, a companhia comunicou a contratação da Alvarez & Marsal para apoiar a execução do plano de eficiência. Mais recentemente, também foi noticiada a contratação de assessoria jurídica para conduzir negociações de reestruturação de dívida de forma ordenada. Também foi publicado Fato Relevante pela companhia anunciando um pedido de Recuperação Extrajudicial.

É importante esclarecer que tal recuperação não afeta o Fundo. Conforme consta no FR, o plano é com os credores, sendo que a linha de fornecedores está inicialmente preservada. Do lado do Fundo, temos acompanhado o tema de perto e mantido contato com a companhia. O retorno que recebemos aponta que a questão é essencialmente financeira e relacionada à estrutura de capital da companhia, e não à operação, e não há sinais de risco imediato de inadimplência do aluguel. De toda forma, vale contextualizar já que este é um locatário importante para o RBVA: o GPA representa aproximadamente 8% da receita do Fundo.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Composição de resultado nos últimos 12 meses

¹ Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.² Resultado acumulado do período.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Linearização da Distribuição R$ 0,09 (anunciado: 27/02 pago: 13/03)

¹ Comparação entre 2025 e 2026.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

Data-base janeiro/2026

Valores em R$ milhões

¹Valores a receber contemplam contas a receber por alugueis de imóveis, contas a receber por vendas de imóveis e outros valores a receber.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Rentabilidade Gestão Ativa

Rentabilidade desde o Início

118,12% de valorização desde o início da gestão ativa

Início da gestão ativa em maio de 2018

Rentabilidade da cota calculada considerando o preço de corta a mercado ajustado por proventos.

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto. CDI líquido considera 15% de IR.

Preço de Cota e Liquidez

Número de Cotistas

PATRIMÔNIO DO FUNDO

• Foco maior em imóveis do que em contratos.

• Potencializar portfólio com imóvel varejo e imóvel varejo Triple A:

Imóvel Varejo

• A conversão de vendas é o principal objetivo da varejista

Foco em trazer capilaridade para empresas de varejo distribuindo produtos/serviços em pontos de vendas em diversos locais economicamente viáveis

• Exemplo de imóveis varejo: atacarejos, moda, artigos esportivos

Imóvel Varejo Triple A

O encantamento do cliente é o principal objetivo da varejista

• Imóvel possui valor agregado através do grande potencial de exposição de marca

• Tipicamente localizado nas principais avenidas e ruas do país

Exemplos de imóveis triple A: lojas flagship, lojas conceito, lojas de experiência

Tipologia (%Ativo)

PORTFÓLIO DO FUNDO

RBVA11

72 Imóveis em Varejo e Varejo Triple A* com 63 contratos de Locação

Alocações em Shopping • 23 Locações Caixa

11 Imóveis Vagos

• 7 Locações Santander

• 8 Locações Pão de Açucar

• 6 Locações Cogna

• 5 Locações Pernambucanas

• 2 Locações Assaí

• 1 Locação Ânima

1 Locação Centauro

• 1 Locação Renner

• 1 Locação Itaú

1 Locação M3Storage

• 1 Locação Super Nosso

• 1 Locação Plano & Plano

• 1 Locação Grupo Ultra

• 1 Locação Goodbe

1 Locação Operação de Conveniência

• 1 Locação Portobello (Alocação

Indireta -100% do FII SPGM)

1 Locação Fan Food

Alocações Estratégicas em FIIS:

• FII Legatus - LASC11

• 1 Locação Confialtiva

FII Pátio Higienópolis – SHPH11

Alocação de Recursos (%Ativo)

*Considera posição direta e indireta em imóveis de rua.

Principais imóveis Triple A na região de São Paulo Capital

O portfólio totaliza aproximadamente R$ 337 MM, o equivalente a 18,7% do PL do Fundo

Receita por Estado

Receita por Indexador

Receita por Região

Gráficos por receita desconsidera Portobello.

PATRIMÔNIO DO FUNDO

¹“Outros” inclui: Alocação em shoppings, Casa e Construção, Investimento, Bem-estar, Incorporação, Self-storage, Conveniência, Corporativo, Alimentação e posição em FIIs. ²“Outros” inclui: Portobello, Super Nosso, Itaú, Plano&Plano, Ânima, Grupo Ultra, M3Storage, Goodbe, Conveniência, Fan Food, Confialtiva e posição em FIIs.

Importante destacar que não vislumbramos risco de o Fundo deixar de pagar a sua alavancagem, uma vez que a estrutura de alavancagem utiliza os aluguéis recebidos pelo GPA para pagamento dos valores devidos. Ou seja, o valor dos pagamentos realizados pelo Fundo será igual ou menor do que o valor dos aluguéis recebidos. Como a dívida e os alugueis são reajustados pelo mesmo indexador, não há descasamento de valores.

Acima, mostramos o cronograma de amortização com a previsão da necessidade anual de caixa para os aportes. A gestão entende o custo da alavancagem como um “ativo” para o Fundo, dado que as taxas foram pactuadas em um momento muito oportuno de juros mais baixos. A gestão não vislumbra o pré-pagamento dos CRIs.

Correção monetária considerada até a emissão do relatório mensal da Securitizadora.

A gestão ativa e a execução da estratégia mostram significativa alteração na estrutura do Fundo, com modificação da exposição de perfil de ativo, refletido no perfil de risco do Fundo.

RIO BRAVO

Anexos

PORTFÓLIO DO FUNDO

PORTFÓLIO DO FUNDO

BB Investimentos (30/10/2025)

BATE-PAPO com BBINVESTIMENTOS

Café com FII (04/06/2025)

EPISÓDIO 23

PODCAST CAFÉ COM FII

Com: Alexandre Rodrigues (RBVA11)

FII Fácil (30/07/2024)

TERÇA-FEIRA, 30/07 ÀS 19H

Clube FII (03/05/2024)

RBVA11

FOCO EM IMÓVEIS QUE ENCANTAM

Abner Melo

Alexandre Rodrigues

Café com FII (29/05/2024)

4º TEMPORADA DO PODCAST CAFÉ COM FII

HOST ANDREIA S.COSTA

Clube FII (17/03/2023)

CLUBE FII ENTREVISTA RBVA11

O SETOR MAIS DINÂMICO DO MERCADO? CONHEÇA O RIO BRAVO RENDA VAREJO:00

RIO BRAVO

Aqui, o futuro é concreto.

RIO BRAVO

riobravo.com.br

Av. Chedid Jafet, 222 - Bloco B, 3o andar, CJ.32 04551-065, São Paulo - SP - Brasil +55 11 3509 6600 | +55 11 2107 6600

回fXin

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