Relatório Gerencial RBVA11 de janeiro de 2026

Relatório Gerencial RBVA11

Rio Bravo Renda Varejo Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

JANEIRO 2026

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 05
• Mensagem do Gestor ao Investidor 06
• Resultados e Distribuição 11
• Detalhamento do Balanço 13
• Desempenho da Cota e Volume 14
• Patrimônio do Fundo 16
• Alavancagem 23
• Linha do Tempo 23
• Anexos 24
• Portfólio do Fundo 25
• Mídia 27
• Planilha de Fundamentos

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O Fundo tem por objetivo principal, no longo prazo, a geração de renda mediante a exploração comercial através de locação dos Ativos Imobiliários, e, consequentemente, proporcionar a seus Cotistas a valorização de suas Cotas.

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o Atualizações cadastrais o Disponibilidade dos imóveis dos fundos imobiliários

o Acesso direto ao time de RI

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 15.576.907/0001-70

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTOR • Rio Bravo Investimentos

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,651% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 64.170,04 - data base 01/05/2021, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO •

R$ 1.680.363.368,13 (ref. dezembro) INÍCIO DO FUNDO • 01/11/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 156.143.050

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 5

NÚMERO DE COTISTAS • 91.018

Tese de Investimento

O RBVA11 é um fundo de gestão ativa que investe em um portfólio diversificado de imóveis voltados para operações de varejo com objetivo de gerar renda imobiliária de longo prazo.

PORTFÓLIO CORE PARA O VAREJO

Construção pioneira de um portfólio voltado para o varejo de rua, tendo como foco a vocação dos imóveis para uso varejista, localizações exclusivas e atributos valorizados pelo varejo.

FLEXIBILIDADE DOS IMÓVEIS

Ativos bem localizados e adaptáveis e uma gestão ativa atenta às tendências do varejo.

VENDAS ESTRATÉGICAS

Extração de valor com vendas oportunísticas de ativos e reciclagem de portfólio.

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

Corporativo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

Varejo

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Logístico

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

FOF

Rio Bravo Multiestratégia RBFM11

Fundo de Multiestratégia imobiliária focado em geração de renda de longo prazo.

IMOBILIÁRIO

CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Rio Bravo Hedge Fund (Cetipado )

Portfólio de CRIs e FIDCs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FIC FI - Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

PRINCIPAIS NÚMEROS

73 Imóveis

6,9% Vacância Física

R$ 0,09 por cota de distribuição de proventos no mês

5.936 Valor negociado³ R$/m²

289.404 m² ABL

R$ 9,99 Fechamento do Mês

R$ 1,56 bilhão Valor de Mercado

R$ 2,37 milhão Volume médio diário Negociado

19 Inquilinos

R$ 1,68 bilhão Patrimônio Líquido ¹

10,8% Dividend Yield² anualizado

3,5 anos Wault⁴

DESTAQUES DO MÊS

Potencial aquisição de 2 imóveis

Cap rate médio 12,3% a.a. e investimento total de R$ 86,4 milhões, reforçando a diversificação do portfólio sem elevar concentração setorial

Perspectivas 2026

Guidance de R$ 0,09/cota

6ª emissão de cotas

Com o objetivo de viabilizar a aquisição de um portfólio de 3 ativos, ampliando a diversificação do Fundo em inquilinos, setores e regiões

¹Patrimônio Líquido referente ao mês anterior. ²Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês). ³Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da dívida, excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL. ⁴WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

RESULTADO E DISTRIBUIÇÃO :

No mês, o resultado do Fundo foi de R$ 0,135/cota e a distribuição, de R$0,09/cota, seguindo o guidance para o semestre. A distribuição neste patamar teve por objetivo a linearização de distribuição do resultado ao longo do semestre, que conta com resultados extraordinários. O investidor pode acompanhar o resultado acumulado por cota no semestre na tabela de demonstração de resultados (DRE) na página 10.

O resultado extraordinário do mês, está composto por:

(i) Recebimento da última parcela da devolução dos imóveis da Caixa no valor de R$ 12.699.254,37, sendo R$ 7.070.438,90 de lucro.

(ii) Recebimento da indenização do Santander na devolução do imóvel de Curitiba no valor de R$ 1.750.000,00.

GUIDANCE 1° SEMESTRE 2026

Para o primeiro semestre de 2026, o Fundo estima um resultado recorrente de aproximadamente R$ 0,076/cota. A distribuição mensal deverá ser mantida em torno de R$ 0,090/cota, refletindo a estratégia de linearização de resultados e a captura de ganhos de capital por meio de alienações oportunísticas.

Ressaltamos que tais projeções consideram o cenário atual e a premissa de “tudo o mais constante”, não configurando promessa ou garantia de resultados futuros.

6ª EMISSÃO DE COTAS

Foi iniciada a 6ª emissão de cotas do RBVA11, com o objetivo de viabilizar a aquisição de um portfólio de 3 ativos, ampliando a diversificação do Fundo em inquilinos, setores e regiões, além de marcar a entrada no segmento de polo gastronômico (food hall).

O racional da operação é contribuir para o aumento da renda recorrente do Fundo, via aquisição com taxa de capitalização superior à taxa implícita atual, além de elevar a participação de contratos atípicos no portfólio. Como em toda emissão, a efetivação depende da conclusão da oferta e das etapas usuais de formalização e alocação, e as premissas estão detalhadas abaixo e nos links a seguir.

| OBJETIVOS DA OFERTA

| OFERTA E CRONOGRAMA

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

I BENEFÍCIOS DA OFERTA

Destaques

Aumento do resultado recorrente com aquisição em cap rate médio de 11,8%

• Aumento do portfólio com contratos atípicos para mais 60% do fundo

Entrada em novo segmento marca o 14º setor de atuação: Foodhall

Resultado Estimado pós-emissão

Resultado Médio Mensal/cota

Resultado Médio Mensal Recorrente/cota

11,8%

PÓS-EMISSÃO

DESTAQUES DO FUNDO

Gestão ativa comprovada: capacidade de transformação do portfólio com compras oportunísticase vendas que operam o ciclo imobiliário.

Geração de valor com giro de portfólio: estratégia de venda ativo por ativo com otimização do resultado e +R$ 250 milhões gerados em imóveis vendidos.

RBVA11,

Visão imobiliária pioneira e inovadora: antecipação a movimentos de mercado e histórico de diversificação significativa.

consistência

Track record e consistência: fundo imobiliáriocom 13 anos de atuação e geração de renda, que já superou diversos ciclos de mercado e ciclos completos de contratos atípicos de 10 anos, com renovações bem-sucedidas.

que atravessa ciclos .

Links

Fato Relevante

Material de Apoio

Anúncio de Início

Gestão experiente que atua junta há mais de 13 anos, com dois sócios à frente do fundo.

Profundo conhecimento do mercado varejista, com análises setoriais específicas em conjunto com o time de crédito e de renda variável da Rio Bravo.

Fundo de renda varejo pioneiro com cobertura nacional e tese de varejo AAA: 77 ativos espalhados pelo país.

13 setores de atuação no varejo: alimentar, vestuário, esportivo, educacional, bancário, investimentos, casa e construção, bem-estar, incorporação, conveniência, corporativo, alimentação (restaurante) e self storage.

Grandes empresas como locatárias: Pão de Açúcar, Renner, Centauro, Assaí Atacadista, Santander, Caixa, Cogna, Itaú, Plano&Plano, Portobello e Pernambucanas.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

FATO RELEVANTE – POTENCIAL AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS

Em complemento ao Fato Relevante divulgado em 06 de janeiro de 2026, o Fundo celebrou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda (CCV) para a potencial aquisição de dois imóveis, no contexto da 6ª emissão de cotas em curso, pelo valor total de R$ 86,4 milhões, com cap rate médio de 12,3% a.a.

Os ativos estão localizados:

no Rio de Janeiro (RJ), locado à Estácio, com contrato atípico; e

em São Paulo (SP), locado à PBKids, também com contrato atípico.

A conclusão da operação está sujeita ao cumprimento das condições precedentes previstas no CCV, incluindo diligências jurídicas, técnicas e ambientais, além das aprovações internas aplicáveis. Mais detalhes estão disponíveis no Fato Relevante e nos materiais de apoio da oferta.

VALE DESTACAR: A aquisição do imóvel educacional amplia o leque de inquilinos do Fundo, que passa a contar com a Estácio e, com isso, reforça a presença de grupos nacionais de educação no portfólio, companhias de grande porte e perfil consolidado. Mesmo com essa expansão no setor, a exposição segue confortável: educação passa a ser o terceiro setor do Fundo em ativo investido, e não vislumbramos qualquer setor com concentração de 25% ou mais do ativo investido.

REAVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Como parte do encerramento do exercício de 2025, o Fundo realizou a reavaliação anual dos ativos que compõem sua carteira. As avaliações foram conduzidas por empresa independente, com base na metodologia de fluxo de caixa descontado, considerando um horizonte projetado de receitas e despesas para cada ativo, bem como a aplicação de taxa de perpetuidade ao final do período projetado.

Os fluxos foram trazidos a valor presente por meio da aplicação de taxa de desconto definida a partir da análise dos principais fatores que impactam o desempenho dos ativos, incluindo aspectos microeconômicos, como níveis de locação praticados, estrutura contratual e despesas operacionais, além de aspectos macroeconômicos, como a curva de juros e o cenário do mercado imobiliário.

No consolidado, o portfólio apresentou valorização de 3,56% em relação ao laudo anterior, refletindo a consolidação operacional dos ativos ao longo do ano e a manutenção de premissas aderentes à realidade de mercado. Entre os principais grupos do portfólio, os ativos locados ao GPA registraram valorização consolidada de 5,58%.

De forma geral, a reavaliação reforça a leitura de um portfólio equilibrado, com fundamentos preservados e geração de caixa consistente com as premissas adotadas.

OBRAS PORTOBELLO

A obra do BTS Portobello está em fase final. No momento, o imóvel passa por adequações realizadas pela própria Portobello para viabilizar a inauguração, e a construtora retornará ao fim para concluir os itens remanescentes. A expectativa é de inauguração da loja em fevereiro.

Vale reforçar que eventuais ajustes de cronograma não impactam o Fundo, dado o formato da aquisição, em que o Fundo é cotista sênior do fundo que detém o imóvel, com remuneração de IPCA + 9,0% ao ano.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

VALE RESSALTAR: O imóvel será um dos mais icônicos da região, e está sendo construído de forma “artesanal”, com atenção a todos os detalhes, principalmente quando se leva em consideração a área de atuação da locatária: arquitetura e design de interiores, com soluções de revestimentos e porcelanatos de alto padrão.

PARA SABER MAIS: Quando pronto, no primeiro semestre deste ano, o imóvel terá, aproximadamente, 1.838 m² de ABL, situado na Avenida Gabriel Monteiro da Silva, uma das mais nobres ruas de São Paulo e cujo imóveis de varejo são focados no setor de casa e construção de alto padrão, localizado num raio próximo da avenida Europa, Avenida Brasil, Avenida Rebouças e Avenida Brigadeiro Faria Lima. O contrato de locação com a Portobello, umas das maiores empresas de cerâmica brasileira e de capital aberto, será atípico com prazo de 20 anos, e multa contratual igual ao fluxo de aluguel a vencer.

RBVA11: o que realizamos e para onde vamos

2025 foi um ano de virada para o RBVA11. A estratégia de diversificação, principal pilar do Fundo, avançou de forma consistente: a maior exposição setorial passou a representar menos de 25% do ativo investido, e o portfólio alcançou 19 locatários e 13 setores distintos. Esse movimento foi reforçado pela conclusão do processo de liquidação do RBED11, que incorporou ao RBVA11 um portfólio de qualidade e ampliou a base de cotistas. Ao longo do ano, também foi realizado o desdobramento de cotas (1:10), aumentando a acessibilidade e contribuindo para a evolução da liquidez no mercado secundário. Em 2025, a base de cotistas do Fundo cresceu 46%, movimento que reforça essa dinâmica e amplia a capacidade de execução das estratégias ao longo do tempo.

Na gestão ativa, 2025 foi marcado por reciclagem de portfólio e reforço de caixa. Foram concluídas 6 vendas do portfólio, além da assinatura de distrato com a Caixa para devolução de 3 agências, com recebimento total de R$ 31,7 milhões e retorno médio de 16,9% a.a.. Na frente comercial, o Fundo celebrou novas locações relevantes, com destaque para a locação de 10 anos na Avenida Paulista (antiga agência bancária) e a ocupação do ativo Monsenhor Celso, em Curitiba (PR), com a Confialtiva, ampliando a diversificação regional e setorial da receita e contribuindo para a redução de vacância.

Para 2026, temos convicção de que o portfólio está preparado para seguir ampliando qualidade, diversificação e resiliência, com foco no longo prazo. As prioridades seguem claras: continuar a rotação disciplinada do portfólio, reduzir concentração por setor e locatário, avançar com iniciativas de ocupação e reposicionamento dos ativos e aumentar o portfólio do Fundo via aquisições estratégicas, que elevem a rentabilidade e reforcem a consistência de resultados.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Composição de resultado nos últimos 12 meses

¹ Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.² Resultado acumulado do período.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Linearização da Distribuição R$ 0,09 (anunciado: 30/01 pago: 13/02)

¹ Comparação entre 2025 e 2026.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

Data-base novembro/2025

Valores em R$ milhões

¹Valores a receber contemplam contas a receber por alugueis de imóveis, contas a receber por vendas de imóveis e outros valores a receber.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Rentabilidade Gestão Ativa

Rentabilidade desde o Início

109,71% de valorização desde o início da gestão ativa

Início da gestão ativa em maio de 2018

Rentabilidade da cota calculada considerando o preço de corta a mercado ajustado por proventos.

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto. CDI líquido considera 15% de IR.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Preço de Cota e Liquidez

Número de Cotistas

PATRIMÔNIO DO FUNDO

• Foco maior em imóveis do que em contratos.

• Potencializar portfólio com imóvel varejo e imóvel varejo Triple A:

Imóvel Varejo

• A conversão de vendas é o principal objetivo da varejista

Foco em trazer capilaridade para empresas de varejo distribuindo produtos/serviços em pontos de vendas em diversos locais economicamente viáveis

• Exemplo de imóveis varejo: atacarejos, moda, artigos esportivos

Imóvel Varejo Triple A

O encantamento do cliente é o principal objetivo da varejista

• Imóvel possui valor agregado através do grande potencial de exposição de marca

• Tipicamente localizado nas principais avenidas e ruas do país

Exemplos de imóveis triple A: lojas flagship, lojas conceito, lojas de experiência

Tipologia (%Ativo)

PORTFÓLIO DO FUNDO

RBVA11

73 Imóveis em Varejo e Varejo Triple A * com 63 contratos de Locação

Alocações em Shopping • 23 Locações Caixa

11 Imóveis Vagos

• 7 Locações Santander

• 8 Locações Pão de Açucar

• 6 Locações Cogna

• 5 Locações Pernambucanas

• 2 Locações Assaí

• 1 Locação Ânima

1 Locação Centauro

• 1 Locação Renner

• 1 Locação Itaú

1 Locação M3Storage

• 1 Locação Super Nosso

• 1 Locação Plano & Plano

• 1 Locação Grupo Ultra

• 1 Locação Goodbe

1 Locação Operação de Conveniência

Indireta -100% do FII SPGM)

• 1 Locação Portobello (Alocação

• 1 Locação Fan Food

• FII Legatus - LASC11

Alocações Estratégicas em FIIS:

• 1 Locação Confialtiva

FII Pátio Higienópolis – SHPH11

Alocação de Recursos (%Ativo)

*Considera posição direta e indireta em imóveis de rua.

Principais imóveis Triple A na região de São Paulo Capital

O portfólio totaliza aproximadamente R$ 337 MM, o equivalente a 18,7% do PL do Fundo

Receita por Estado

Receita por Indexador

Receita por Região

Gráficos por receita desconsidera Portobello.

PATRIMÔNIO DO FUNDO

¹“Outros” inclui: Alocação em shoppings, Casa e Construção, Investimento, Bem-estar, Incorporação, Self-storage, Conveniência, Corporativo, Alimentação e posição em FIIs. ²“Outros” inclui: Portobello, Super Nosso, Itaú, Plano&Plano, Ânima, Grupo Ultra, M3Storage, Goodbe, Conveniência, Fan Food, Confialtiva e posição em FIIs.

Cronograma de Amortização Anual

Importante destacar que não vislumbramos risco de o Fundo deixar de pagar a sua alavancagem, uma vez que a estrutura de alavancagem utiliza os aluguéis recebidos pelo GPA para pagamento dos valores devidos. Ou seja, o valor dos pagamentos realizados pelo Fundo será igual ou menor do que o valor dos aluguéis recebidos. Como a dívida e os alugueis são reajustados pelo mesmo indexador, não há descasamento de valores.

Acima, mostramos o cronograma de amortização com a previsão da necessidade anual de caixa para os aportes. A gestão entende o custo da alavancagem como um “ativo” para o Fundo, dado que as taxas foram pactuadas em um momento muito oportuno de juros mais baixos. A gestão não vislumbra o pré-pagamento dos CRIs.

Correção monetária considerada até a emissão do relatório mensal da Securitizadora.

A gestão ativa e a execução da estratégia mostram significativa alteração na estrutura do Fundo, com modificação da exposição de perfil de ativo, refletido no perfil de risco do Fundo.

RIO BRAVO

Anexos

PORTFÓLIO DO FUNDO

PORTFÓLIO DO FUNDO

BB Investimentos (30/10/2025)

BATE-PAPO com BBINVESTIMENTOS

Café com FII (04/06/2025)

EPISÓDIO 23

PODCAST CAFÉ COM FII

Com: Alexandre Rodrigues (RBVA11)

FII Fácil (30/07/2024)

TERÇA-FEIRA, 30/07 ÀS 19H

Clube FII (03/05/2024)

RBVA11

FOCO EM IMÓVEIS QUE ENCANTAM

Abner Melo

Alexandre Rodrigues

Café com FII (29/05/2024)

4º TEMPORADA DO PODCAST CAFÉ COM FII

HOST ANDREIA S.COSTA

Clube FII (17/03/2023)

RIO BRAVO

Aqui, o futuro é concreto.

RIO BRAVO

riobravo.com.br

Av. Chedid Jafet, 222 - Bloco B, 3o andar, CJ.32 04551-065, São Paulo - SP - Brasil +55 11 3509 6600 | +55 11 2107 660

回f X in

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