Fato Relevante RBVA11 de 21/01/2026

RIO BRAVO RENDA VAREJO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA CÓDIGO NEGOCIAÇÃO B3: RBVA11

FATO RELEVANTE

POTENCIAL AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS

RESUMO

Em complemento ao Fato Relevante publicado em 06 de janeiro de 2026, o Fundo assinou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e Cessão de Direitos de Fiduciante (CCV) para potencial aquisição de dois imóveis, objetos de aquisição no âmbito da emissão de cotas em curso.

• O preço de aquisição total é de R$ 86.382.402,89, com cap rate médio de 12,3% a.a.

• Imóveis localizados no Rio de Janeiro/RJ e em São Paulo/SP, locados com contratos atípicos para Estácio e PBKids, respectivamente.

• Conclusão sujeita ao cumprimento das Condições Precedentes previstas no CCV, incluindo diligências jurídicas, técnicas e ambientais, aprovação no âmbito do CRI, entre outras aprovações internas.

• A forma de pagamento é parte em dinheiro, parte em assunção do saldo devedor do CRI e parte em cotas do RBVA11, conforme detalhado abaixo.

POR QUE A COMPRA É IMPORTANTE

A aquisição reforça a estratégia do Fundo de diversificação e fortalecimento do portfólio com ativos de alta resiliência, lastreados por contratos atípicos e locatários de qualidade. O Fundo amplia sua presença em praças estratégicas e complementares, entrando em um dos principais polos educacionais da Zona Oeste do Rio de Janeiro e em um dos eixos de maior valorização imobiliária de São Paulo, a Avenida Rebouças, que passa por um ciclo contínuo de adensamento e transformação urbana.

O RBVA incorpora dois perfis distintos e complementares:

(i) um ativo educacional dominante, com contrato atípico, operado pela Estácio — integrante do grupo Yduqs, referência nacional em ensino superior, com grande escala, marca consolidada e operação robusta; e

(ii) um ativo de varejo especializado, operado pela PBKids, em contrato atípico, com excelente exposição de marca e vocação multiuso, capaz de capturar a valorização estrutural do eixo Rebouças ao longo dos próximos anos.

A operação aprofunda a qualidade do portfólio ao fortalecer a exposição a contratos atípicos com educacional de alta escala em nova geografia (Zona Oeste/RJ) e, simultaneamente, adicionar um varejo infantil-especializado em eixo premium em transformação (Av. Rebouças/SP), elevando a previsibilidade de caixa, ampliando a diversificação geográfica e capturando potencial de valorização imobiliária sem aumentar a correlação de risco com os demais ativos do Fundo.

Essa descorrelação torna o Fundo mais robusto, dilui volatilidade setorial e aumenta a previsibilidade de receita ao longo dos ciclos econômicos — especialmente considerando que ambos os contratos são

atípicos, garantindo estabilidade e menor risco de vacância.

O impacto na distribuição será divulgado no fechamento da oferta e da transação. Ainda assim, a gestão reforça o Guidance para o 1° semestre, de R$ 0,09 / cota.

SOBRE OS IMÓVEIS E AS LOCAÇÕES

Imóvel – Estácio (Santa Cruz/RJ)

O imóvel da Estácio em Santa Cruz é um ativo acadêmico dominante na Zona Oeste, com infraestrutura moderna, manutenção exemplar e uma operação totalmente ocupada. São mais de 7.000 alunos ativos (4.000 alunos presenciais e 3.000 alunos EAD), laboratórios atualizados e forte presença em cursos de Engenharia e Saúde, sustentados por fluxo intenso de alunos de toda a região. A combinação de demanda consolidada e contrato atípico de longo prazo garante previsibilidade, estabilidade e uma geração de renda altamente resiliente.

A Estácio, pertencente ao grupo Yduqs, é hoje uma das maiores e mais sólidas plataformas de educação do Brasil, com presença nacional, forte reconhecimento de marca e operação academicamente estruturada para atender grandes volumes de alunos. A Yduqs possui histórico consistente de crescimento, robustez financeira e elevada capacidade de investimento em infraestrutura, tecnologia e qualidade acadêmica — fatores que se refletem diretamente na estabilidade e longevidade das unidades operadas.

• Edifício de 5 pavimentos (subsolo, térreo + 3 andares)

• Locatária: Sociedade de Ensino Superior Estácio de Sá Ltda (“Estácio”)

• Prazo contratual: até 03/2032 (atípico)

Imóvel – PBKids (Pinheiros/SP)

O imóvel da PBKids, localizado na Avenida Rebouças — um dos eixos mais valorizados e em plena transformação imobiliária de São Paulo — é um ativo extremamente versátil, com excelente exposição de marca e capacidade de abrigar diferentes operações no futuro. O contrato é atípico, garantindo previsibilidade e estabilidade de fluxo, enquanto o aluguel possui potencial de valorização relevante, alinhado ao movimento de requalificação e adensamento do entorno. A PBKids, tradicional rede do segmento infantil e parte do grupo New Toys, reforça a segurança da locação ao unir marca estabelecida, capilaridade nacional e operação resiliente, sustentando um ativo estratégico para compor renda com qualidade e perspectiva de crescimento.

• Loja nº 02 do Condomínio HY Pinheiros

• Locatária: PBKids Brinquedos Ltda.

• Prazo contratual: até 12/2027 (atípico)

RESUMO FINANCEIRO DA AQUISIÇÃO

O preço global acordado para aquisição é de R$ 86.382.402,89, assim distribuído:

• R$ 78.306.785,00 referentes ao Imóvel Estácio (RJ)

• R$ 8.075.617,89 referentes ao Imóvel PBKids (SP)

A quitação do preço ocorrerá por meio de:

1. Parcela em dinheiro no valor de R$ 4.306.810,00,

2. Assunção do saldo devedor do CRI Bari no montante aproximado de R$ 40.000.000,00 (aplicável ao imóvel RJ), e

3. Pagamento residual será via cotas do RBVA11, mediante compensação de créditos detidos contra o Fundo, conforme previsto na 6ª emissão do Fundo e no CCV. A quantidade de cotas a ser integralizada observa o valor patrimonial de R$ 10,58 por cota.

Essa operação reflete o compromisso do RBVA em buscar ativos estratégicos, com segurança contratual, liquidez imobiliária e potencial de valorização, sempre com foco em proteger e ampliar o retorno dos cotistas no longo prazo.

Vale reforçar que a aquisição está sujeita ao cumprimento das Condições Precedentes previstas no CCV, incluindo diligências jurídicas, técnicas e ambientais, aprovação no âmbito do CRI, aprovação interna pelos Comitês competentes da Rio Bravo e renúncia de preferência das locatárias. Mais informações sobre a operação e impacto no fundo serão divulgadas tão logo a aquisição seja concluída.

O canal de RI está disponível para qualquer dúvida ou comentário: [email protected] ou www.riobravo.com.br/chat. Sua opinião é importante para nós. Avalie esta comunicação aqui.

São Paulo, 21 de janeiro de 2026.

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RIO BRAVO RENDA VAREJO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

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ISIN Cotas: BRRBVACTF006