Relatório Gerencial RBVA11 de dezembro de 2025

Relatório Gerencial RBVA11

Rio Bravo Renda Varejo Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

DEZEMBRO 2025

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 05
• Mensagem do Gestor ao Investidor 06
• Resultados e Distribuição 11
• Detalhamento do Balanço 13
• Desempenho da Cota e Volume 14
• Patrimônio do Fundo 16
• Alavancagem 23
• Linha do Tempo 23
• Anexos 24
• Portfólio do Fundo 25
• Mídia 27
• Planilha de Fundamentos

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O Fundo tem por objetivo principal, no longo prazo, a geração de renda mediante a exploração comercial através de locação dos Ativos Imobiliários, e, consequentemente, proporcionar a seus Cotistas a valorização de suas Cotas.

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o Atualizações cadastrais o Disponibilidade dos imóveis dos fundos imobiliários

o Acesso direto ao time de RI

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 15.576.907/0001-70

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTOR • Rio Bravo Investimentos

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,651% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 64.170,04 - data base 01/05/2021, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO •

R$ 1.646.268.534,38 (ref. novembro) INÍCIO DO FUNDO • 01/11/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 156.143.050

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 5

NÚMERO DE COTISTAS • 89.939

Tese de Investimento

O RBVA11 é um fundo de gestão ativa que investe em um portfólio diversificado de imóveis voltados para operações de varejo com objetivo de gerar renda imobiliária de longo prazo.

PORTFÓLIO CORE PARA O VAREJO

Construção pioneira de um portfólio voltado para o varejo de rua, tendo como foco a vocação dos imóveis para uso varejista, localizações exclusivas e atributos valorizados pelo varejo.

FLEXIBILIDADE DOS IMÓVEIS

Ativos bem localizados e adaptáveis e uma gestão ativa atenta às tendências do varejo.

VENDAS ESTRATÉGICAS

Extração de valor com vendas oportunísticas de ativos e reciclagem de portfólio.

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

Corporativo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

IMOBILIÁRIO

Varejo

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Logístico

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

FOF

Rio Bravo Multiestratégia RBFF11

Fundo de Multiestratégia imobiliária focado em geração de renda de longo prazo.

CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Rio Bravo Hedge Fund (Cetipado)

Portfólio de CRIs e FIDCs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FIC FI-Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

PRINCIPAIS NÚMEROS

73 Imóveis

6,9% Vacância Física

289.183 m² ABL

R$ 0,09 por cota de distribuição de proventos no mês

5.936 Valor negociado³ R$/m²

R$ 10,37 Fechamento do Mês

R$ 1,61 bilhão Valor de Mercado

R$ 1,94 milhão Volume médio diário Negociado

19 Inquilinos

R$ 1,64 bilhão Patrimônio Líquido ¹

10,4% Dividend Yield² anualizado

3,5 anos Wault⁴

DESTAQUES DO MÊS

Devolução de imóveis à CEF

Recebimento de R$ 19 milhões referentes à devolução de 3 agências bancárias, com lucro total de R$ 17,7 milhões e TIR de 16,9% a.a

Perspectivas 2026

Guidance de R$ 0,09/cota

6ª emissão de cotas

Com o objetivo de viabilizar a aquisição de um portfólio de 3 ativos, ampliando a diversificação do Fundo em inquilinos, setores e regiões.

¹Patrimônio Líquido referente ao mês anterior. ²Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês). ³Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da dívida, excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL. ⁴WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

RESULTADO E DISTRIBUIÇÃO:

No mês, o resultado do Fundo foi de R$ 0,158/cota e a distribuição, de R$0,09/cota, seguindo o guidance para o semestre. A distribuição neste patamar teve por objetivo a linearização de distribuição do resultado ao longo do semestre, que conta com resultados extraordinários. O investidor pode acompanhar o resultado acumulado por cota no semestre na tabela de demonstração de resultados (DRE) na página 11.

No semestre, o fundo distribuiu cerca de 96,6% do resultado caixa gerado no período, Tendo em vista a estratégia de resultados extraordinários, que pode ser observada na linha “resultado de venda de imóveis” da DRE, que marcou R$ 10,6 milhões no mês.

DEVOLUÇÃO DE IMÓVEIS À CEF

Como detalhado no último relatório, disponível neste link, o Fundo assinou distrato com a Caixa Econômica Federal para a devolução de 3 agências bancárias – Guaianases, Pirituba e Planalto Paulista. O distrato previa o pagamento ao Fundo de R$31,7 milhões, dos quais R$ 19,0 milhões já foram recebidos. Os R$12,7 milhões restantes serão recebidos em janeiro de 2026.

Abaixo, os destaques da operação:

• Lucro de R$ 17.676.097,22, equivalente a R$0,113/cota.

A Taxa Interna de Retorno (TIR¹) da operação foi de 16,9% a.a. durante o período de 13 anos, equivalente a IPCA + 10,6% a.a. ou CDI+ 7,7% a.a

Pagamento recebido em duas parcelas, sendo R$ 19,0 milhões já recebidos pelo Fundo e R$12,7 milhões a serem recebidos em janeiro de 2026.

• Redução da exposição ao setor bancário, que representa 24% do ativo investido.

• Liquidez de caixa de R$ 14,0 milhões.

VALE DESTACAR: esse resultado extraordinário compõe a linha de “resultado de venda de imóveis” já mencionada acima, principal responsável pelo aumento do resultado do Fundo no mês.

GUIDANCE 1° SEMESTRE 2026

Para o primeiro semestre de 2026, o Fundo deverá reportar um resultado recorrente de R$ 0,076/cota. Ainda, o Fundo deverá manter a distribuição mensal estimada de R$ 0,090/cota, devido à estratégia comercial de ganho de capital através de alienações oportunísticas. Ressaltamos que tal projeção considera “tudo o mais constante” e não pode ser considerada como promessa ou garantia de resultado futuro.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

6ª EMISSÃO DE COTAS

Foi iniciada a 6ª emissão de cotas do RBVA11, com o objetivo de viabilizar a aquisição de um portfólio de 3 ativos, ampliando a diversificação do Fundo em inquilinos, setores e regiões, além de marcar a entrada no segmento de polo gastronômico (food hall). O racional da operação é contribuir para o aumento da renda recorrente, via aquisição com taxa de capitalização superior à taxa implícita atual do Fundo, além de elevar a participação de contratos atípicos no portfólio. Como em toda emissão, a efetivação depende da conclusão da oferta e das etapas usuais de formalização e alocação, e as premissas estão detalhadas abaixo e nos links a seguir.

I OFERTA E CRONOGRAMA

Principais características

Preço de Subscrição

Montante Total

Yield projetado¹ da emissão

Cronograma

I BENEFÍCIOS DA OFERTA

Destaques

Aquisição de ativos a um cap rate superior ao cap rate implícito do fundo

Impacto positivo na receita recorrente no fundo

I OBJETIVOS DA OFERTA

Aumento do resultado recorrente com aquisição em cap rate médio de 11,8%

Entrada em mais um novo setor de atuação

•Aumento do portfólio com contratos atípicos para mais 60% do fundo

Aquisição de 3ativos: importante diluição de risco e ganhos de diversificação de inquilino, setor de atuação, região, tipo de imóvel e tipo de contrato.

Entrada em novo segmento marca o 14º setor de atuação: Foodhall

11,8%

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

DESTAQUES DO FUNDO

RBVA11, consistência que 3 atravessa ciclos.

Links

Fato Relevante

Material de Apoio

Anúncio de Início

Gestão ativa comprovada: capacidade de transformação do portfólio com compras oportunísticas e vendas que operam o ciclo imobiliário.

Geração de valor com giro de portfólio: estratégia de venda ativo por ativo com otimização do resultado e +R$ 250 milhões gerados em imóveis vendidos.

Visão imobiliária pioneira e inovadora: antecipação a movimentos de mercado e histórico de diversificação significativa.

Track record e consistência: fundo imobiliário com 13 anos de atuação e geração de renda, que já superou diversos ciclos de mercado e ciclos completos de contratos atípicos de 10 anos, com renovações bem-sucedidas.

Gestão experiente que atua junta há mais de 13 anos, com dois sócios à frente do fundo.

Profundo conhecimento do mercado varejista, com análises setoriais específicas em conjunto com o time de crédito e de renda variável da Rio Bravo.

Fundo de renda varejo pioneiro com cobertura nacional e tese de varejo AAA: 77 ativos espalhados pelo país.

13 setores de atuação no varejo: alimentar, vestuário, esportivo, educacional, bancário, investimentos, casa e construção, bem-estar, incorporação conveniência, corporativo, alimentação (restaurante) e self storage.

Grandes empresas como locatárias: Pão de Açúcar, Renner, Centauro, Assaí Atacadista, Santander, Caixa, Cogna, Itaú, Plano&Plano, Portobello e Pernambucanas.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

OBRAS PORTOBELLO

A obra do BTS Portobello está em fase final. No momento, o imóvel passa por adequações realizadas pela própria Portobello para viabilizar a inauguração, e a construtora retornará ao fim para concluir os itens remanescentes. A expectativa é de inauguração da loja em fevereiro.

Vale reforçar que eventuais atrasos na obra não impactam o Fundo, dado o formato da aquisição, em que o Fundo é cotista sênior do fundo que detém o imóvel, com remuneração de IPCA + 9,0% ao ano.

VALE RESSALTAR: O imóvel será um dos mais icônicos da região, e está sendo construído de forma “artesanal”, com atenção a todos os detalhes, principalmente quando se leva em consideração a área de atuação da locatária: arquitetura e design de interiores, com soluções de revestimentos e porcelanatos de alto padrão.

PARA SABER MAIS: Quando pronto, no segundo semestre deste ano, o imóvel terá, aproximadamente, 1.838 m² de ABL, situado na Avenida Gabriel Monteiro da Silva, uma das mais nobres ruas de São Paulo e cujo imóveis de varejo são focados no setor de casa e construção de alto padrão, localizado num raio próximo da avenida Europa, Avenida Brasil, Avenida Rebouças e Avenida Brigadeiro Faria Lima. O contrato de locação com a Portobello, umas das maiores empresas de cerâmica brasileira e de capital aberto, será atípico com prazo de 20 anos, e multa contratual igual ao fluxo de aluguel a vencer.

RBVA11: o que realizamos e para onde vamos

2025 foi um ano de virada para o RBVA11. A estratégia de diversificação, principal pilar do Fundo, avançou de forma consistente: a maior exposição setorial passou a representar menos de 25% do ativo investido e o portfólio chegou a 19 locatários e 13 setores diferentes. Esse movimento foi reforçado pela conclusão do processo de liquidação do RBED11, que trouxe ao RBVA11 um portfólio de qualidade e incorporou ao Fundo a base de cotistas do veículo encerrado. Ao longo do ano, também foi realizado o desdobramento de cotas (1:10), aumentando a acessibilidade e contribuindo para a evolução da liquidez do Fundo.

Na gestão ativa, 2025 foi marcado por reciclagem de portfólio com geração de valor e reforço de caixa. Foram concluídas 6 vendas do portfólio do Fundo, além da assinatura de distrato com a Caixa para devolução de 3 agências, com recebimento de R$ 31,7 milhões, reforçando a disciplina da gestão ativa nos contratos do Fundo, trazendo um retorno médio de 14,6% a.a.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Na frente comercial, o Fundo celebrou uma nova locação de 10 anos na Avenida Paulista (antiga agência bancária), reduzindo a vacância física para 6,8% e ampliando a diversificação da receita. Esse conjunto de movimentos se refletiu na performance: em 2025, o RBVA11 registrou valorização de 28,4%, acima do IFIX (21,15%).

Para 2026, temos convicção de que o portfólio está preparado para seguir ampliando qualidade, diversificação e resiliência, com foco no longo prazo. As prioridades seguem claras: continuar a rotação disciplinada do portfólio, reduzir concentração por setor e locatário, avançar com iniciativas de ocupação e reposicionamento dos ativos e aumentar o portfólio do Fundo via aquisições estratégicas, que elevem a rentabilidade e reforcem a consistência de resultados. Em termos de marcos já contratados, o Fundo tem o recebimento remanescente do distrato com a Caixa previsto para janeiro de 2026, além da inauguração da loja Portobello no 1° semestre, após a etapa final de obras e adequações.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Composição de resultado nos últimos 12 meses

¹ Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.² Resultado acumulado do período.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Linearização da Distribuição R$ 0,09 (anunciado: 30/12 pago: 15/01)

¹ Comparação entre 2024 e 2025.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

Data-base novembro/2025

Valores em R$ milhões

¹Valores a receber contemplam contas a receber por alugueis de imóveis, contas a receber por vendas de imóveis e outros valores a receber.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Rentabilidade Gestão Ativa

Rentabilidade desde o Início

nov/12 jul/13 mar/14 nov/14 jul/15 mar/16 nov/16 jul/17 mar/18 nov/18 jul/19 mar/20 nov/20 jul/21 mar/22 nov/22 jul/23 mar/24 nov/24 jul/25

119,80% de valorização desde o início da gestão ativa

Início da gestão ativa em maio de 2018

Rentabilidade da cota calculada considerando o preço de corta a mercado ajustado por proventos.

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto. CDI líquido considera 15% de IR.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Preço de Cota e Liquidez

Número de Cotistas

PATRIMÔNIO DO FUNDO

• Foco maior em imóveis do que em contratos.

• Potencializar portfólio com imóvel varejo e imóvel varejo Triple A:

Imóvel Varejo

• A conversão de vendas é o principal objetivo da varejista

• Foco em trazer capilaridade para empresas de varejo distribuindo produtos/serviços em pontos de vendas em diversos locais economicamente viáveis

Exemplo de imóveis varejo: atacarejos, moda, artigos esportivos

Imóvel Varejo Triple A

O encantamento do cliente é o principal objetivo da varejista

• Imóvel possui valor agregado através do grande potencial de exposição de marca

• Tipicamente localizado nas principais avenidas e ruas do país

Exemplos de imóveis triple A: lojas flagship, lojas conceito, lojas de experiência

Tipologia (%Ativo)

PORTFÓLIO DO FUNDO

RBVA11

74 Imóveis em Varejo e Varejo Triple A* com 68 contratos de Locação

Alocações em Shopping • 23 Locações Caixa

11 Imóveis Vagos

• 7 Locações Santander

• 8 Locações Pão de Açucar

• 6 Locações Cogna

• 5 Locações Pernambucanas

• 2 Locações Assaí

• 1 Locação Ânima

1 Locação Centauro

• 1 Locação Renner

• 1 Locação Itaú

• 1 Locação M3Storage

• 1 Locação Grupo Ultra

• 1 Locação Super Nosso

• 1 Locação Plano & Plano

• 1 Locação Goodbe

1 Locação Operação de Conveniência

• 1 Locação Portobello (Alocação

Indireta -100% do FII SPGM)

1 Locação Fan Food

• 1 Locação Confialtiva

Alocações Estratégicas em FIIS:

FII Legatus - LASC11

FII Pátio Higienópolis – SHPH11

Alocação de Recursos (%Ativo)

*Considera posição direta e indireta em imóveis de rua.

Principais imóveis Triple A na região de São Paulo Capital

O portfólio totaliza aproximadamente R$ 334 MM, o equivalente a 18,5% do PL do Fundo

Receita por Estado

Receita por Indexador

Receita por Região

Gráficos por receita desconsidera Portobello.

PATRIMÔNIO DO FUNDO

Locatários (% do Ativo)²

¹“Outros” inclui: Alocação em shoppings, Casa e Construção, Investimento, Bem-estar, Incorporação, Self-storage, Conveniência, Corporativo, Alimentação e posição em FIIs. ²“Outros” inclui: Portobello, Super Nosso, Itaú, Plano&Plano, Ânima, Grupo Ultra, M3Storage, Goodbe, Conveniência, Fan Food, Confialtiva e posição em FIIs.

Cronograma de Amortização Anual

Importante destacar que não vislumbramos risco de o Fundo deixar de pagar a sua alavancagem, uma vez que a estrutura de alavancagem utiliza os aluguéis recebidos pelo GPA para pagamento dos valores devidos. Ou seja, o valor dos pagamentos realizados pelo Fundo será igual ou menor do que o valor dos aluguéis recebidos. Como a dívida e os alugueis são reajustados pelo mesmo indexador, não há descasamento de valores.

Acima, mostramos o cronograma de amortização com a previsão da necessidade anual de caixa para os aportes. A gestão entende o custo da alavancagem como um “ativo” para o Fundo, dado que as taxas foram pactuadas em um momento muito oportuno de juros mais baixos. A gestão não vislumbra o pré-pagamento dos CRIs.

Correção monetária considerada até a emissão do relatório mensal da Securitizadora.

A gestão ativa e a execução da estratégia mostram significativa alteração na estrutura do Fundo, com modificação da exposição de perfil de ativo, refletido no perfil de risco do Fundo.

RIO BRAVO

Anexos

PORTFÓLIO DO FUNDO

PORTFÓLIO DO FUNDO

BB Investimentos (30/10/2025)

BATE-PAPO com BBINVESTIMENTOS

FII Fácil (30/07/2024)

TERÇA-FEIRA, 30/07 ÀS 19H

4º TEMPORADA DO PODCAST CAFÉ COM FII

HOST ANDREIA S.COSTA

Café com FII (04/06/2025)

Café com FII (29/05/2024)

EPISÓDIO 23

PODCAST CAFÉ COM FII

Com: Alexandre Rodrigues (RBVA11)

Clube FII (03/05/2024)

RBVA11

FOCO EM IMÓVEIS QUE ENCANTAM

Abner Melo

Alexandre Rodrigues

Clube FII (17/03/2023)

Alexandre Rodrigues GESTOR DA RIO BRAVO

Apresentado por Arthur Vieira de Moraes SÓCIO E DIRETOR DE COMUNICAÇÃO G EDUCAÇÃO CLUBE FII

CLUBE FII ENTREVISTA RBVA11

O SETOR MAIS DINÂMICO DO MERCADO? CONHEÇA O RIO BRAVO RENDA VAREJO:00

RIO BRAVO

Aqui, o futuro é concreto.

RIO BRAVO

riobravo.com.br

Av. Chedid Jafet, 222 - Bloco B, 3o andar, CJ.32 04551-065, São Paulo - SP - Brasil +55 11 3509 6600 | +55 11 2107 6600

回fXin

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