Relatório Gerencial RBVA11 de novembro de 2025

Relatório Gerencial RBVA11

Rio Bravo Renda Varejo Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

NOVEMBRO 2025

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 05
• Mensagem do Gestor ao Investidor 06
• Resultados e Distribuição 09
• Detalhamento do Balanço 11
• Desempenho da Cota e Volume 12
• Patrimônio do Fundo 14
• Alavancagem 20
• Linha do Tempo 21
• Anexos 22
• Portfólio do Fundo 23
• Mídia 26
• Planilha de Fundamentos

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O Fundo tem por objetivo principal, no longo prazo, a geração de renda mediante a exploração comercial através de locação dos Ativos Imobiliários, e, consequentemente, proporcionar a seus Cotistas a valorização de suas Cotas.

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o Atualizações cadastrais o Disponibilidade dos imóveis dos fundos imobiliários

o Acesso direto ao time de RI

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 15.576.907/0001-70

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTOR • Rio Bravo Investimentos

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,651% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 64.170,04 - data base 01/05/2021, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO •

R$ 1.650.872.529,94 (ref. outubro)

INÍCIO DO FUNDO • 01/11/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 156.143.050

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 5

NÚMERO DE COTISTAS • 87.514

Tese de Investimento

O RBVA11 é um fundo de gestão ativa que investe em um portfólio diversificado de imóveis voltados para operações de varejo com objetivo de gerar renda imobiliária de longo prazo.

PORTFÓLIO CORE PARA O VAREJO

Visa a aquisição de imóveis com atributos valiosos para o varejo

FLEXIBILIDADE E DIVERSIFICAÇÃO

Visa a diversificação do portfólio de imóveis e exposição setorial

VENDAS ESTRATÉGICAS

Visa a extração de valor com venda oportunística de ativos

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

Corporativo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

Varejo

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Logístico

FIl Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

FOF

Rio Bravo Fundo de Fundos RBFF11

Fundo de Fundos imobiliários focado em geração de renda de longo prazo.

IMOBILIÁRIO

CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Rio Bravo Hedge Fund (Cetipado)

Portfólio de CRIs e FIDCs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FIC FI-Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

PRINCIPAIS NÚMEROS

77 Imóveis

6,7% Vacância Física

R$ 0,09 por cota de distribuição de proventos no mês

5.533 Valor negociado³ R$/m²

296.384 m² ABL

R$ 9,82 Fechamento do Mês

ilhão Valor de Mercado

R$ 2,0 milhão Volume médio diário Negociado

19 Inquilinos

RS 1,65 bilhão Patrimônio Líquido ¹

11,0% Dividend Yield² anualizado

5,8 anos Wault⁵

DESTAQUES DO MÊS

Distrato com a CEF

Recebimento de R$ 19 milhões referentes à devolução de 3 agências bancárias, com lucro total de R$ 17,7 milhões e TIR de 16,9% a.a

Renovação com a CEF

Contrato do imóvel Paes Leme renovado com a CEF por 5 anos, com vencimento em setembro de 2030.

Atualizações BTS Portobello

Até o momento, as obras atingem um percentual de

99,5%

¹Patrimônio Líquido referente ao mês anterior. ²Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês). ³Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da dívida, excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL. ⁵WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

RESULTADO E DISTRIBUIÇÃO: No mês, o resultado do Fundo foi de R$ 0,077/cota e a distribuição, de R$0,09/cota, seguindo o guidance para o semestre. A distribuição neste patamar tem como objetivo a linearização de distribuição do resultado no semestre, que conta com resultados extraordinários. O investidor pode acompanhar o resultado acumulado por cota no semestre na tabela de demonstração de resultados na página 10. A expectativa é que o resultado acumulado seja equalizado para o campo positivo até o final do semestre.

DEVOLUÇÃO DE IMÓVEIS À CEF

O Fundo assinou distrato com a Caixa Econômica Federal para a devolução de 3 agências bancárias – Guaianases, Pirituba e Planalto Paulista – diante da impossibilidade de regularização documental no prazo pré-determinado, conforme CCV assinado em 2012. O distrato prevê o pagamento ao Fundo do valor foi pago pelos ativos em 2012, corrigidos pelo IGP-M, totalizando R$ 31,7 milhões. Deste montante, R$ 19,0 milhões já foram recebidos, e os R$ 12,7 milhões restantes serão pagos em janeiro de 2026.

Com isso o Fundo:

• Lucro de R$ 17.676.097,22, equivalente a R$0,113/cota;

• A Taxa Interna de Retorno (TIR¹) da operação foi de 16,9% a.a. durante o período de 13 anos, equivalente a IPCA + 10,6% a.a. ou CDI+ 7,7% a.a;

• O valor da operação foi 29,8% acima do laudo patrimonial dos imóveis;

Pagamento recebido em duas parcelas, sendo R$ 19,0 milhões já recebidos pelo Fundo e R$12,7 milhões a serem recebidos em janeiro de 2026;

• Redução da exposição ao setor bancário, que representa 24% do ativo investido;

• Liquidez de caixa de R$ 14,0 milhões.

VALE RESSALTAR: O lucro apurado entrará na base de distribuição, compondo a parcela de lucros extraordinários já considerada na projeção de guidance de R$ 0,09 por cota. Portanto, não há impacto esperado nos rendimentos.

CONTEXTO DA OPERAÇÃO

O distrato decorre da impossibilidade de regularização documental por parte da CEF, conforme previsto no contrato de Compra e Venda, assinado em 2012, e seus aditamentos. Assim, os imóveis mencionados foram excluídos do objeto do compromisso, com devolução da posse plena à CEF e ressarcimento ao Fundo do valor pago, atualizado pelo IGP-M.

BREVE HISTÓRICO: Em novembro de 2022 o Fundo possuía 15 agência não regularizadas. A CEF se comprometeu a regularizar os ativos dentro de 3 anos (exceto aqueles ainda possuíam contratos atípicos até 2027, prazo final de regularização). Todos os ativos que não fossem regularizados seriam recomprados pelo banco.

Abaixo, a lista completa com o status de cada um dos imóveis que estavam pendentes de regularização pela CEF.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

ATUALIZAÇÕES

O Fundo finalizou a renovação com a CEF do contrato de locação do imóvel Paes Leme, localizado na Rua Paes Leme, 250 - São Paulo/SP. O contrato foi renovado por 5 anos, e terá vencimento em setembro de 2030.

Em novembro, o Fundo apurou como despesa a atualização monetária referente ao pagamento da última parcela de aquisição dos 5 imóveis locados à Pernambucanas. Com isso, o resultado financeiro do Fundo foi impactado negativamente em, aproximadamente, R$ 1,7 milhão. Não haverá impacto na distribuição de rendimento.

Como já comentado no relatório anterior, o Fundo realizou o pagamento da segunda parcela referente a aquisição do portfólio de imóveis locados à Pernambucanas, no valor aproximado de R$ 26,8 milhões. Essa movimentação pode ser verificada na composição do Patrimônio Líquido na página 12 do relatório, que traz os dados de outubro. Houve redução da linha de aquisições a pagar do passivo para cerca de R$ 195 milhões.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

OBRAS PORTO BELO

A obra do BTS Portobello encontra-se em estágio final. Estão sendo finalizadas as instalações internas, esquadrias, revestimentos e urbanização. Após a entrega do imóvel, que ocorrerá neste segundo semestre, o imóvel ainda ficará em reforma, desta vez por parte da própria Portobello, para adequações necessárias para a inauguração efetiva da loja no primeiro semestre de 2026.

VALE RESSALTAR: O imóvel será um dos mais icônicos da região, e está sendo construído de forma “artesanal”, com atenção a todos os detalhes, principalmente quando se leva em consideração a área de atuação da locatária: arquitetura e design de interiores, com soluções de revestimentos e porcelanatos de alto padrão.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

PARA SABER MAIS: Quando pronto, no segundo semestre deste ano, o imóvel terá, aproximadamente, 1.838 m² de ABL, situado na Avenida Gabriel Monteiro da Silva, uma das mais nobres ruas de São Paulo e cujo imóveis de varejo são focados no setor de casa e construção de alto padrão, localizado num raio próximo da avenida Europa, Avenida Brasil, Avenida Rebouças e Avenida Brigadeiro Faria Lima. O contrato de locação com a Portobello, umas das maiores empresas de cerâmica brasileira e de capital aberto, será atípico com prazo de 20 anos, e multa contratual igual ao fluxo de aluguel a vencer.

GUIDANCE DE DISTRIBUIÇÃO

A distribuição mensal projetada para o primeiro semestre de 2026 é linearizada em R$ 0,09/cota, que conta com resultados recorrentes dos aluguéis e ganhos extraordinários, como lucros de vendas programadas de imóveis. A projeção considera o cenário atual de portfólio imobiliário e qualquer alteração será prontamente divulgada pela gestão.

PROJEÇÃO AQUI MENCIONADA NÃO DEVE SER CONSIDERADA COMO PROMESSA OU GARANTIA DE RESULTADO FUTURO.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Composição de resultado nos últimos 12 meses

¹ Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.² Resultado acumulado do período.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Linearização da Distribuição R$ 0,09 (anunciado: 28/11 pago: 15/12)

Dividend Yield Anualizado 11,0%

¹ Comparação entre 2024 e 2025.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

Data-base outubro/2025

Valores em R$ milhões

¹Valores a receber contemplam contas a receber por alugueis de imóveis, contas a receber por vendas de imóveis e outros valores a receber.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Rentabilidade Gestão Ativa

Rentabilidade desde o Início

nov/12 jul/13 mar/14 nov/14 jul/15 mar/16 nov/16 jul/17 mar/18 nov/18 jul/19 mar/20 nov/20 jul/21 mar/22 nov/22 jul/23 mar/24 nov/24 jul/25

144% de valorização desde o início da gestão ativa

Início da gestão ativa em maio de 2018

Rentabilidade da cota calculada considerando o preço de corta a mercado ajustado por proventos.

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto. CDI líquido considera 15% de IR.

Preço de Cota e Liquidez

Número de Cotistas

PATRIMÔNIO DO FUNDO

• Foco maior em imóveis do que em contratos.

• Potencializar portfólio com imóvel varejo e imóvel varejo Triple A:

Imóvel Varejo

• A conversão de vendas é o principal objetivo da varejista

Foco em trazer capilaridade para empresas de varejo distribuindo produtos/serviços em pontos de vendas em diversos locais economicamente viáveis

• Exemplo de imóveis varejo: atacarejos, moda, artigos esportivos

Imóvel Varejo Triple A

O encantamento do cliente é o principal objetivo da varejista

• Imóvel possui valor agregado através do grande potencial de exposição de marca

• Tipicamente localizado nas principais avenidas e ruas do país

Exemplos de imóveis triple A: lojas flagship, lojas conceito, lojas de experiência

Tipologia (%Ativo)

PORTFÓLIO DO FUNDO

RBVA11

77 Imóveis em Varejo e Varejo Triple A* com 68 contratos de Locação

• 1 Locação Super Nosso

1 Locação Operação de Conveniência

Alocações em Shopping

Alocações Estratégicas em FIIS:

• FII Legatus - LASC11

FII Pátio Higienópolis – SHPH11

Alocação de Recursos (%Ativo)

*Considera posição direta e indireta em imóveis de rua.

Tipologia (%Ativo)

Principais imóveis Triple A na região de São Paulo Capital

O portfólio totaliza aproximadamente R$ 334 MM, o equivalente a 18,5% do PL do Fundo

Receita por Estado

Receita por Indexador

Receita por Região

Gráficos por receita desconsidera Portobello.

PATRIMÔNIO DO FUNDO

¹“Outros” inclui: Alocação em shoppings, Casa e Construção, Investimento, Bem-estar, Incorporação, Self-storage, Conveniência, Corporativo, Alimentação e posição em FIIs. ²“Outros” inclui: Portobello, Super Nosso, Itaú, Plano&Plano, Ânima, Grupo Ultra, M3Storage, Goodbe, Conveniência, Fun Foods, Confialtiva e posição em FIIs.

Cronograma de Amortização Anual

Importante destacar que não vislumbramos risco de o Fundo deixar de pagar a sua alavancagem, uma vez que a estrutura de alavancagem utiliza os aluguéis recebidos pelo GPA para pagamento dos valores devidos. Ou seja, o valor dos pagamentos realizados pelo Fundo será igual ou menor do que o valor dos aluguéis recebidos. Como a dívida e os alugueis são reajustados pelo mesmo indexador, não há descasamento de valores.

Acima, mostramos o cronograma de amortização com a previsão da necessidade anual de caixa para os aportes. A gestão entende o custo da alavancagem como um “ativo” para o Fundo, dado que as taxas foram pactuadas em um momento muito oportuno de juros mais baixos. A gestão não vislumbra o pré-pagamento dos CRIs.

Correção monetária considerada até a emissão do relatório mensal da Securitizadora.

A gestão ativa e a execução da estratégia mostram significativa alteração na estrutura do Fundo, com modificação da exposição de perfil de ativo, refletido no perfil de risco do Fundo.

RIO BRAVO

Anexos

PORTFÓLIO DO FUNDO

BB Investimentos (30/10/2025)

BATE-PAPO com BBINVESTIMENTOS

Café com FII (04/06/2025)

EPISÓDIO 23

PODCAST CAFÉ COM FII

Com: Alexandre Rodrigues (RBVA11)

FII Fácil (30/07/2024)

TERÇA-FEIRA, 30/07 ÀS 19H

Clube FII (03/05/2024)

FOCO EM IMÓVEIS QUE ENCANTAM

Abner Melo

Alexandre Rodrigues

Café com FII (29/05/2024)

4º TEMPORADA DO PODCAST CAFÉ COM FII

HOST ANDREIA S.COSTA

Clube FII (17/03/2023)

Fundo multi-asset de varejo: estrutura pulverizada e capilaridade

Imóveis em regiões consideradas estratégicas para o varejo

Tipologia mais flexível para operações diversas de varejo

Upside de rendimentos com resultados extraordinários

Potencial de

diversificação setorial

no varejo

Estrutura de capital equilibrada

RBVA11

13 diferentes setores no portfólio: do mercado à academia

Tese de varejo AAA: imóveis mais resilientes

Forte presença nacional

13 anos gerando renda mensal

19 inquilinos de grande nome no mercado

Gestão ativa e transparente com 25 anos de experiência

RIO BRAVO

RIO BRAVO

Aqui, o futuro é concreto.

RIO BRAVO

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