Relatório Gerencial RBVA11 de abril de 2026

Relatório Gerencial RBVA11

Rio Bravo Renda Varejo Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

ABRIL 2026

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 05
• Mensagem do Gestor ao Investidor 07
• Resultados e Distribuição 09
• Detalhamento do Balanço 11
• Desempenho da Cota e Volume 12
• Patrimônio do Fundo 14
• Alavancagem 20
• Linha do Tempo 21
• Anexos 22
• Portfólio do Fundo 23
• Mídia 25
• Planilha de Fundamentos

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O Fundo tem por objetivo principal, no longo prazo, a geração de renda mediante a exploração comercial através de locação dos Ativos Imobiliários, e, consequentemente, proporcionar a seus Cotistas a valorização de suas Cotas.

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DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 15.576.907/0001-70

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTOR • Rio Bravo Investimentos

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,651% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 64.170,04 - data base 01/05/2021, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO •

R$ 1.668.456.272,99 (ref. março)

INÍCIO DO FUNDO • 01/11/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 156.143.050

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 5

NÚMERO DE COTISTAS • 92.778 (ref. abril)

Tese de Investimento

O RBVA11 é um fundo de gestão ativa que investe em um portfólio diversificado de imóveis voltados para operações de varejo com objetivo de gerar renda imobiliária de longo prazo.

PORTFÓLIO CORE PARA O VAREJO

Construção pioneira de um portfólio voltado para o varejo de rua, tendo como foco a vocação dos imóveis para uso varejista, localizações exclusivas e atributos valorizados pelo varejo.

FLEXIBILIDADE DOS IMÓVEIS

Ativos bem localizados e adaptáveis e uma gestão ativa atenta às tendências do varejo.

VENDAS ESTRATÉGICAS

Extração de valor com vendas oportunísticas de ativos e reciclagem de portfólio.

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

Corporativo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

Varejo

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Logístico

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

Multiestratégia

Rio Bravo Multiestratégia RBFM11

Fundo de Multiestratégia imobiliária focado em geração de renda de longo prazo.

IMOBILIÁRIO

CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Rio Bravo Hedge Fund (Cetipado)

Portfólio de CRIs e FIDCs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FIC FI-Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

PRINCIPAIS NÚMEROS

70 Imóveis

8,7% Vacância Física

R$ 0,09 por cota de distribuição de rendimentos no mês

5.703 Valor negociado³ R$/m²

285.083 m² ABL

R$ 9,95 Fechamento do Mês

R$ 1,55 bilhão Valor de Mercado

R$ 1,69 milhão Volume médio diário Negociado

19 Inquilinos

R$ 1,67 bilhão Patrimônio Líquido ¹

10,9% Dividend Yield² anualizado

5,2 anos Wault⁴

DESTAQUES DO MÊS

Venda do Imóvel Senador Queiróz (SP)

Ativo vendido por R$ 10,5 milhões, com lucro contábil de R$ 3,6 milhões (R$ 0,02/cota) e TIR de 15,4% ao ano.

Reciclagem do Portfólio

32ª alienação desde 2019 reforça reciclagem do portfólio, totalizando mais de R$ 309,6 milhões em vendas e R$104 milhões de lucro, com redução de exposição bancária e maior liquidez para novas alocações.

¹Patrimônio Líquido referente ao mês anterior. ²Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês). ³Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da dívida, excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL. ⁴WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

O Informe de Rendimentos de 2025 já está disponível!

Os informes de rendimentos para declaração do Imposto de Renda do fundo RBVA11 já estão disponíveis para os investidores.

O investidor deve acessar o Portal do Investidor e seguir os passos de identificação para login.

• PORTAL DO INVESTIDOR: acesse portal.riobravo.com.br ou clique aqui.

Os cotistas receberam um e-mail do endereço [email protected] com as orientações para acesso. Mesmo que já tenha um acesso criado, será preciso reativá-lo com a criação de nova senha em razão de atualizações na plataforma.

Informações adicionais:

O investidor também pode acessar o Informe de Rendimentos diretamente pelo Atendimento Digital da Rio Bravo.

ATENDIMENTO DIGITAL: acesse www.riobravo.com.br/chat ou clique aqui

O Informe de Rendimentos é disponibilizado exclusivamente em formato digital.

Utilizamos os dados registrados na corretora para envio das comunicações. Recomendamos manter seus dados cadastrais sempre atualizados junto a sua custódia.

Para a sua segurança, o acesso ao documento é protegido.

Pessoa Física: utilize os 5 últimos números do CPF. Exemplo: XXX.XXX.123-45

Pessoa Jurídica: utilize os 5 primeiros números do CNPJ. Exemplo: 12.345.XXX/XXXX-XX

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

RESULTADO E DISTRIBUIÇÃO

No mês, o resultado do Fundo foi de R$0,084/cota e a distribuição, de R$0,09/cota, seguindo o guidance para o semestre. A distribuição neste patamar tem por objetivo a linearização de distribuição do resultado ao longo do semestre, que conta com resultados extraordinários. O investidor pode acompanhar o resultado acumulado por cota no semestre na tabela de demonstração de resultados (DRE) na página 09.

VENDA DO IMÓVEL SENADOR QUEIRÓZ - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E LOJA DE CONVENIÊNCIA

Em abril de 2026, o Fundo assinou a Escritura Pública de Compra e Venda para alienação do imóvel localizado na Av. Senador Queiróz, em São Paulo (SP), locado à Caixa e à uma loja de Conveniência, pelo valor total de R$ 10,5 milhões, equivalente a R$ 7.256,39/m². O pagamento foi estruturado com entrada de R$ 5,0 milhões à vista e saldo parcelado em 5 parcelas mensais de R$ 1,0 milhão e uma parcela final de R$ 0,5 milhão, com garantia de alienação fiduciária do imóvel.

A transação foi realizada por valor cerca de 63% acima do custo de aquisição e em linha com o laudo vigente, gerando lucro contábil de R$ 3,6 milhões, o equivalente a aproximadamente R$ 0,02/cota. Considerando todo o período de investimento, a operação apresentou TIR de 15,4% ao ano, ao longo de quase 14 anos, refletindo captura relevante de valor no ciclo do ativo. A venda reforça o processo contínuo de reciclagem do portfólio, alcançando a 32ª alienação desde 2019, com volume total de vendas superior a R$ 309,6 milhões e lucro acumulado de R$ 104 milhões. Com a operação, o Fundo reduziu a exposição ao setor bancário, além de reforçar a liquidez para novas alocações e otimização da estrutura de capital.

ESFORÇOS DE LOCAÇÃO

A gestão segue atuando de forma ativa na comercialização dos espaços vagos, com frentes em diferentes estágios do funil comercial, incluindo contratos assinados, minutas em elaboração, propostas em negociação, visitas técnicas e tratativas em curso. Os avanços observados reforçam a capacidade de reposicionamento dos ativos e sustentam a estratégia de redução gradual da vacância, com foco em qualidade de ocupação, geração de renda e diversificação do portfólio.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL IMÓVEL ITALIANOS

O Fundo assinou o distrato do contrato de locação do imóvel Italianos com a Caixa Econômica Federal, formalizando o encerramento da relação locatícia. Conforme previsto contratualmente, a locatária efetuará o pagamento da multa rescisória pela devolução do imóvel. O evento não altera as premissas já consideradas pela gestão, que segue conduzindo as ações comerciais visando o reposicionamento do ativo.

6ª EMISSÃO DE COTAS

Em abril, seguiu em andamento a 6ª emissão de cotas do RBVA11, cujo racional permanece focado na aquisição de ativos com taxa de capitalização superior à taxa implícita atual do Fundo, contribuindo para o aumento da renda recorrente, melhoria do perfil de contratos e maior diversificação de inquilinos, setores e regiões. Conforme comunicado ao mercado, houve a expansão do lote adicional da oferta, ampliando a flexibilidade de captação de acordo com a demanda dos investidores. A medida permite ao Fundo acelerar a execução das aquisições atualmente em análise, mantendo disciplina na alocação e alinhamento com a estratégia de geração de valor no médio e longo prazo.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Composição de resultado nos últimos 12 meses

¹Resultado considera apenas o lucro total da venda, e não o valor total da operação.² Resultado apresentado em regime de caix a e não auditado.³ Resultado acumulado do período.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Linearização da Distribuição R$ 0,09 (anunciado: 30/04 pago: 15/05)

¹ Comparação entre 2025 e 2026.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

Valores em R$ milhões

¹Valores a receber contemplam contas a receber por alugueis de imóveis, contas a receber por vendas de imóveis e outros valores a receber. Data-base março/2026

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Rentabilidade Gestão Ativa

Rentabilidade desde o Início

122% de valorização desde o início da gestão ativa

Início da gestão ativa em maio de 2018

Rentabilidade da cota calculada considerando o preço de corta a mercado ajustado por proventos.

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto. CDI líquido considera 15% de IR.

Preço de Cota e Liquidez

Número de Cotistas

PATRIMÔNIO DO FUNDO

• Foco maior em imóveis do que em contratos.

• Potencializar portfólio com imóvel varejo e imóvel varejo Triple A:

Imóvel Varejo

• A conversão de vendas é o principal objetivo da varejista

• Foco em trazer capilaridade para empresas de varejo distribuindo produtos/serviços em pontos de vendas em diversos locais economicamente viáveis

• Exemplo de imóveis varejo: atacarejos, moda, artigos esportivos

Imóvel Varejo Triple A

• O encantamento do cliente é o principal objetivo da varejista

• Imóvel possui valor agregado através do grande potencial de exposição de marca

• Tipicamente localizado nas principais avenidas e ruas do país

Exemplos de imóveis triple A: lojas flagship, lojas conceito, lojas de experiência

Tipologia (%Ativo)

PORTFÓLIO DO FUNDO

RBVA11

70 Imóveis em Varejo e Varejo Triple A* com 69 contratos de Locação

Alocações em Shopping

19 Locações Caixa

13 Imóveis Vagos

• 8 Locações Pão de Açucar

• 6 Locações Santander

• 6 Locações Cogna

• 5 Locações Pernambucanas

• 2 Locações Assaí

• 1 Locação Ânima

1 Locação Centauro

• 1 Locação Renner

• 1 Locação Itaú

1 Locação M3Storage

• 1 Locação Plano & Plano

• 1 Locação Super Nosso

• 1 Locação Goodbe

• 1 Locação Grupo Ultra

• 1 Locação Portobello (Alocação

Indireta -100% do FII SPGM)

Alocações Estratégicas em FIIS:

• FII Legatus - LASC11

• 1 Locação Confialtiva

1 Locação Fan Food

• 1 Locação Panvel

FII Pátio Higienópolis – SHPH11

Alocação de Recursos (%Ativo)

Imóveis

Alocação estratégica via Flls

*Considera posição direta e indireta em imóveis de rua.

Principais imóveis Triple A na região de São Paulo Capital

O portfólio totaliza aproximadamente R$ 337 MM, o equivalente a 18,7% do PL do Fundo

Receita Contratada por Estado

Receita Contratada por Indexador

Receita Contratada por Região

Gráficos por receita desconsidera Portobello.

PATRIMÔNIO DO FUNDO

¹“Outros” inclui: Alocação em shoppings, Casa e Construção, Investimento, Bem-estar, Incorporação, Self-storage, Conveniência, Corporativo, Alimentação e posição em FIIs. ²“Outros” inclui: Portobello, Super Nosso, Itaú, Plano&Plano, Ânima, Grupo Ultra, M3Storage, Goodbe, Conveniência, Fan Food, Confialtiva, Panvel e posição em FIIs.

Importante destacar que não vislumbramos risco de o Fundo deixar de pagar a sua alavancagem, uma vez que a estrutura de alavancagem utiliza os aluguéis recebidos pelo GPA para pagamento dos valores devidos. Ou seja, o valor dos pagamentos realizados pelo Fundo será igual ou menor do que o valor dos aluguéis recebidos. Como a dívida e os alugueis são reajustados pelo mesmo indexador, não há descasamento de valores.

Acima, mostramos o cronograma de amortização com a previsão da necessidade anual de caixa para os aportes. A gestão entende o custo da alavancagem como um “ativo” para o Fundo, dado que as taxas foram pactuadas em um momento muito oportuno de juros mais baixos. A gestão não vislumbra o pré-pagamento dos CRIs.

Correção monetária considerada até a emissão do relatório mensal da Securitizadora.

A gestão ativa e a execução da estratégia mostram significativa alteração na estrutura do Fundo, com modificação da exposição de perfil de ativo, refletido no perfil de risco do Fundo.

RIO BRAVO

Anexos

PORTFÓLIO DO FUNDO

PORTFÓLIO DO FUNDO

BB Investimentos (30/10/2025)

BATE-PAPO com BBINVESTIMENTOS

Café com FII (04/06/2025)

EPISÓDIO 23

PODCAST CAFÉ COM FII

Com: Alexandre Rodrigues (RBVA11)

FII Fácil (30/07/2024)

TERÇA-FEIRA, 30/07 ÀS 19H

Clube FII (03/05/2024)

RBVA11

FOCO EM IMÓVEIS QUE ENCANTAM

Abner Melo

Alexandre Rodrigues

Café com FII (29/05/2024)

4º TEMPORADA DO PODCAST CAFÉ COM FII

HOST ANDREIA S.COSTA

Clube FII (17/03/2023)

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