Relatório Gerencial SMRE11 de março de 2026

SH△SSET SM△RTHOUSE

SMRE11

RELATÓRIO GERENCIAL SMART REAL STATE FII MARÇO 2026

CNPJ

53.730.029/0001-95 INÍCIO DO FUNDO Março de 2024 CLASSIFICAÇÃO ANBIMA Multiestratégia Gestão Ativa

TIPO

Condomínio Fechado

QUANTIDADE DE EMISSÕES

COTAS EMITIDAS

997.857

PÚBLICO-ALVO

Investidor qualificado e profissional

PRAZO DE DURAÇÃO

Indeterminado

GESTOR

SH Asset LTDA

ADMINISTRADOR, ESCRITURADOR E CUSTODIANTE

Planner Corretora de Valores S.A.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

0.22% a.a. (mínimo R$ 25.000)

TAXA DE GESTÃO

0.78% a.a. (mínimo R$ 20.000)

TAXA DE CONSULTORIA

0.5% a.a.

DIVULGAÇÃO DE RENDIMENTO

Último dia útil

PAGAMENTO DE RENDIMENTOS

10º dia útil de cada mês

Objetivo do Fundo

O Objetivo do Fundo é proporcionar a valorização de suas cotas, por meio de investimentos em ativos imobiliários e aplicações financeiras. O pagamento de remuneração é majoritariamente advinda dos resultados de duas SPEs (Golden Sul e Jardim Independência) e de um investimento sobre a HOD Holding (dona de participações sobre a Smart AJ e sobre a SPE Villa Segura) que compõem a carteira do Fundo.

Resumo do Mês

Rendimentos

R$ 1,00 Por cota

DY anualizado

20,17% (cota de mercado)

Patrimônio Líquido (R$)

105.478.408

Dividend Yield

1,54% (cota de mercado)

Dividend Yield 12 M

17,61%

Liq. Média (R$/dia)

127 mil

* Cota de fechamento do mês (31/03/2026)

CDI +

CDI + 3,81% (cota de mercado)

% CDI

127% CDI

Nº de Cotistas

1.193

Cota Patrimonial

R$ 105,70

Cota Mercado*

R$ 65,05

Cota Mercado / Cota Patr.

61,54%

Visão Consolidada da Carteira: A carteira consolidada do Fundo encerrou março com R$ 322,7 milhões em recebíveis e saldo devedor¹ de R$ 245,3 milhões, distribuídos em 14 SPEs operacionais. Do total de 5.082 unidades, 72,87% já foram comercializadas e 27,13% permanecem em estoque. A composição do saldo devedor evidencia a predominância dos projetos de loteamento (61,7%) em relação aos de incorporação (38,3%).

O índice de inadimplência consolidado encerrou o período em 3,08% sobre o saldo devedor — estável em relação à média semestral e abaixo do pico registrado em fevereiro (3,21%). Considerando a base pro-soluto acrescida de custas, o indicador alcançou 3,76%, nível considerado administrável pela gestão e compatível com o perfil das carteiras de recebíveis imobiliários.

No campo comercial, observou-se recuperação do ritmo de vendas a partir de janeiro, com a proporção de unidades comercializadas avançando de 70,4% em dezembro para 72,87% em março.

Nos empreendimentos em que o volume de distratos superou o de novas vendas no período, a gestão adota medidas específicas para preservar a qualidade da carteira, como a retenção contratual de sinal e parcelas já pagas, a reprecificação das unidades e sua reinserção imediata no estoque comercializável, visando à recomposição de caixa e à manutenção dos recebíveis projetados. Paralelamente, a equipe comercial intensifica os esforços nessas SPEs para reverter o saldo líquido negativo e restabelecer a trajetória de absorção do estoque.

SPEs

Jardim Independência e Golden Sul I: O Fundo mantém participação em duas SPEs localizadas em Montes Claros – MG, Jardim Independência e Golden Sul, ambas com obras concluídas e elevado índice de comercialização. Até o período de referência, 98,61% das unidades do Jardim Independência e 89,60% das unidades do Golden Sul já haviam sido comercializadas.

A gestão segue concentrada na liquidação do estoque remanescente — atualmente composto por 9 unidades no Jardim Independência e 52 unidades no Golden Sul —, bem como na administração e no acompanhamento da carteira de recebíveis, com foco na geração recorrente de caixa e na preservação da qualidade dos ativos.

O Jardim Independência conta com carteira de recebíveis de R$ 42,5 milhões, com saldo devedor de R$ 31,3 milhões. O Golden Sul I, por sua vez, apresenta carteira de recebíveis de R$ 34,5 milhões e saldo devedor de R$ 23,6 milhões.

Os índices de inadimplência permanecem controlados e em patamares considerados adequados, correspondendo a 0,77% e 0,81% do saldo devedor, respectivamente.

Nos últimos 12 meses, os recebimentos médios mensais do Fundo foram de aproximadamente R$ 227 mil no Jardim Independência e R$ 124 mil no Golden Sul, contribuindo para a estabilidade e a previsibilidade dos resultados.

Smart AJ – HOD Holding: No âmbito da HOD Holding, por meio da investida Smart AJ, dos 31 projetos que compõem a carteira, 11 encontram-se em operação. O portfólio operacional registra 65,43% das unidades comercializadas e 34,57% ainda em estoque, com crescimento nas vendas em relação ao mês anterior, refletindo evolução consistente no processo de comercialização.

As SPEs operacionais da Smart AJ totalizam carteira de recebíveis de R$ 234 milhões, com saldo devedor de R$ 182 milhões. A carteira apresenta desempenho saudável em termos de inadimplência, com índice médio de 3,74% sobre o saldo devedor atual. Quando calculado sobre a base pro-soluto acrescida de custas processuais, esse indicador alcança 4,95% — patamar considerado administrável pela gestão e compatível com o perfil da carteira. No acumulado dos últimos 12 meses, os recebimentos médios mensais do Fundo totalizaram R$ 771 mil, evidenciando fluxo de caixa consistente e regularidade na arrecadação.

Villa Segura – HOD Holding: O empreendimento Villa Segura, também integrante da carteira da HOD Holding, encontra-se com obras concluídas e 94,52% das unidades comercializadas, restando 8 unidades em estoque, cuja liquidação permanece como foco da gestão.

O Villa Segura conta com carteira de recebíveis de R$ 11,1 milhões, com saldo devedor de R$ 8 milhões. O índice de inadimplência corresponde a 3,85% do saldo devedor e da base pro-soluto do montante a receber, refletindo redução em relação ao mês anterior (4,88%). No acumulado dos últimos 12 meses, os recebimentos médios mensais do Fundo totalizaram R$ 162,93 mil, evidenciando fluxo de caixa consistente.

Rendimentos aos Cotistas

Em março de 2026, o SMRE11 distribuiu rendimentos de R$ 1,004 por cota, totalizando R$ 1.001.647,65, o que representa um dividend yield mensal de 1,54%, calculado com base na cotação de fechamento de R$ 65,05 no período.

No acumulado dos últimos 12 meses, as distribuições somaram R$ 12,23 por cota, correspondendo a um dividend yield de 17,61%. Desde o início de suas operações, o fundo distribuiu R$ 23,80 por cota, com dividend yield acumulado de 32,24% — desempenho superior ao CDI do mesmo intervalo, que registrou 26,61%.

Dividend Yield Mensal x Distribuição de Rendimentos

Percentual da Composição dos Rendimentos por Investimento

Jardim Independência Golden Sul Villa Segura Smart AJ Rendimento de Caixa

Jardim Independência (Loteamento)

Montes Claros, MG

O Loteamento Comercial Jardim Independência está localizado entre o bairro Independência e o Anel Rodoviário Leste, em Montes Claros, apresentando posição estratégica e fácil acesso logístico. A localização favorece a instalação e a expansão de pequenos e médios empreendimentos, consolidando o projeto como um vetor relevante de desenvolvimento comercial na região.

O empreendimento foi estruturado para atender à demanda de clientes interessados em estabelecer operações comerciais locais e apresenta desempenho expressivo de mercado, com 98,61% dos lotes comercializados. Esse resultado evidencia elevada atratividade do produto e aderência às necessidades do público-alvo e à dinâmica econômica do município.

A operação do Jardim Independência está estruturada como um loteamento com lastro na antecipação da carteira de recebíveis e nas vendas futuras do estoque remanescente. As obras de infraestrutura encontram-se 100% concluídas, permitindo plena operacionalização das unidades comercializadas.

O FII Smart detém participação de 93,82% na SPE Jardim Independência, sociedade proprietária do ativo imobiliário. A seguir, são apresentadas as principais características e indicadores do loteamento:

• VGV (Valor Geral de Vendas): R$ 38.574.961,35;

• Período de financiamento das vendas: prazo de até 180 meses;

• Indexação financeira: Indexador da carteira e taxa de correção anual pelo IPCA;

• Características do projeto:

• Número de unidades: 647

• Área total: 149.521,79 m²

• Unidades Vendidas: 571

• Área média das unidades: 231,10 m²

• Unidades Quitadas: 67

• Unidades em Estoque: 9

Representação artística do empreendimento

Representação artística do empreendimento

Jardim Independência (Loteamento)

Montes Claros, MG

Em março, foram registradas 2 novas vendas e 7 distratos, resultando em vendas líquidas de - 5 unidades e elevando o estoque disponível para 9 unidades. As rescisões decorrem, em sua maioria, de inadimplência superior a 90 dias ou de decisão voluntária dos clientes, com retorno das unidades ao estoque — geralmente a preços superiores aos praticados originalmente e com parte dos valores recebidos já incorporados ao resultado da operação.

O preço médio de venda em março foi de R$ 73 mil, com a média móvel de 12 meses recuando levemente para R$ 78 mil, ante R$ 79 mil nos dois meses anteriores. O indicador mantém trajetória de alta desde maio de 2025, quando registrava R$ 66 mil, sinalizando sustentação do patamar de preços ao longo do ciclo.

O faturamento total alcançou R$ 435.037, crescimento frente a fevereiro (R$ 387.565), composto por R$ 271.096 do mês, R$ 98.198 de valores recuperados e R$ 65.742 de antecipações.

A inadimplência de até 90 dias encerrou março em R$ 240.083, ante R$ 221.133 em fevereiro, com incremento distribuído entre as três faixas de atraso: R$ 117.665 (até 30 dias), R$ 88.125 (31 a 60 dias) e R$ 34.293 (61 a 90 dias). O índice permanece em patamar controlado, representando 0,77% sobre o saldo devedor e 0,56% sobre o saldo a receber, com ações de cobrança em curso e parte dos clientes já em processo de regularização.

As ações de cobrança e notificações são constantes, e parte dos clientes já se encontra em processo de regularização, com negociações e acordos em andamento. Diante desse cenário, o nível de inadimplência é considerado administrável e compatível com o perfil da carteira.

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência

Faixa<30<60< 90

Jardim Independência (Loteamento)

Montes Claros, MG

Valor Presente Elegível

Vencimentário Elegível

GoldenSul I (Loteamento)

Montes Claros, MG

O Loteamento Golden Sul I, localizado na região de Montes Claros, integra um plano urbanístico de 500 lotes, contemplando praça e infraestrutura completa. O empreendimento dispõe de área de lazer com pista de caminhada e espaços de convivência, reforçando sua atratividade e qualidade urbanística.

A operação do Golden Sul I está estruturada como um loteamento, lastreado tanto na antecipação da carteira de recebíveis quanto nas vendas futuras do estoque remanescente. As obras de infraestrutura estão 100% concluídas, o que permite a plena operacionalização das unidades comercializadas. Atualmente, 89,60% das unidades encontram-se vendidas.

O FII Smart detém participação de 94,09% na SPE Golden Sul, sociedade proprietária do ativo imobiliário. A seguir, são apresentadas as principais características e indicadores do loteamento:

• VGV (Valor Geral de Vendas): R$ 34.604.171,23;

• Período de financiamento das vendas: até 180 meses;

• Indexação financeira: Indexador da carteira e taxa de correção anual pelo IPCA;

• Características do projeto:

• Número total de unidades: 500

• Unidades Vendidas: 333

• Unidades quitadas: 115

• Unidades em Estoque: 52

• Área total: 96.992,39 m²

• Área média das unidades: 193,98 m²

Representação artística do empreendimento

Representação artística do empreendimento

GoldenSul (Loteamento)

Montes Claros, MG

No setor comercial, o mês de março registrou 5 venda e 2 distratos, reduzindo o estoque para 52 unidades. A equipe comercial mantém esforços concentrados na comercialização do estoque remanescente. O preço médio de venda em março foi de R$ 111.703, acima da média móvel de 12 meses, que encerrou o período em R$ 87 mil.

O faturamento total alcançou R$ 277.181, crescimento frente a fevereiro (R$ 223.968), composto por R$ 170.756 do mês, R$ 77.829 de valores recuperados e R$ 28.596 de antecipações. O avanço foi impulsionado pela retomada do componente "Do Mês", que saltou de R$ 154.553 em fevereiro para R$ 170.756 em março, com contribuições positivas também dos demais componentes.

A inadimplência de até 90 dias encerrou março em R$ 190.537, com distribuição entre as faixas de: R$ 87.890 (até 30 dias), R$ 72.037 (31 a 60 dias) e R$ 30.610 (61 a 90 dias). O índice de inadimplência permanece em patamares reduzidos e controlados, representando 0,81% do saldo devedor e 0,56% do montante a receber.

As ações de cobrança e notificações são realizadas de forma contínua, e parte dos clientes já se encontra em processo de regularização, com negociações e acordos em andamento. Diante desse cenário, o nível de inadimplência é considerado administrável e compatível com o perfil da carteira.

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência

GoldenSul (Loteamento)

Montes Claros, MG

Representações artística dos empreendimentos

São Roque - 217 Unidades

Golden Sul II - 350 Unidades

Itapuranga II - 256 Unidades

Mosaico II - 256 Unidades

Maricá I - 400 Unidades

Golden Sul II - 300 Unidades

Maricá II - 400 Unidades

Villa das Acácias - 18 Unidades

São Judas - 267 Unidades

Golden Manaus - 765 Unidades

A carteira operacional da HOD Holding registra 66,51% das unidades vendidas, com 33,49% ainda disponíveis em estoque. As SPEs operacionais totalizam carteira de recebíveis de R$ 246 milhões, com saldo devedor para quitação atual de R$ 190 milhões. Em termos de inadimplência, o índice médio da carteira corresponde a 3,74% sobre o saldo devedor e a 4,89% sobre o pro-soluto — patamar considerado administrável pela gestão e compatível com o perfil dos ativos sob administração.

No âmbito da SMART AJ, dos 31 projetos que compõem a carteira, 11 encontram-se em operação. O portfólio operacional registra 65,43% das unidades comercializadas e 34,57% ainda em estoque, com crescimento nas vendas em relação ao mês anterior, refletindo evolução consistente no processo de comercialização.

As SPEs operacionais da Smart AJ totalizam carteira de recebíveis de R$ 234 milhões, com saldo devedor de R$ 182 milhões. A carteira apresenta desempenho saudável em termos de inadimplência, com índice médio de 3,74% sobre o saldo devedor atual. Quando calculado sobre a base pro-soluto acrescida de custas processuais, esse indicador alcança 4,95% — patamar considerado administrável pela gestão e compatível com o perfil da carteira. Cabe destacar que o indicador consolidado é influenciado de forma relevante pela SPE Smart House Amazonas, responsável por aproximadamente 6% do pro-soluto analisado e que concentra parcela desproporcional da inadimplência agregada. Expurgando esse ativo, a inadimplência média recua para 2,18% sobre o pro-soluto, evidenciando a qualidade de crédito e o equilíbrio no desempenho dos demais projetos.

Para mitigar esse risco específico, a construtora adota uma esteira estruturada de cobrança, que contempla contatos iniciais via WhatsApp, e-mail e ligações telefônicas, seguidos, quando necessário, por medidas mais rigorosas, como negativação no Serasa e protesto em cartório, aplicadas tanto aos titulares quanto aos fiadores. Quando há abertura por parte do cliente para regularização, são oferecidas alternativas de negociação, como termos de confissão de dívida e aditivos contratuais, com o objetivo de recuperar o crédito e preservar a relação comercial.

O empreendimento Villa Segura, também integrante da carteira da HOD Holding, encontra-se com obras concluídas e 94,52% das unidades comercializadas, restando 8 unidades em estoque, cuja liquidação permanece como foco da gestão. O Villa Segura conta com carteira de recebíveis de R$ 11,1 milhões, com saldo devedor de R$ 8 milhões. O índice de inadimplência corresponde a 3,85% do saldo devedor e da base pro-soluto do montante a receber, refletindo redução em relação ao mês anterior (4,88%). No acumulado dos últimos 12 meses, os recebimentos médios mensais do Fundo totalizaram R$ 162,93 mil, evidenciando fluxo de caixa consistente.

Os indicadores da carteira da HOD Holding refletem uma base operacional resiliente, com avanço consistente na comercialização e níveis de inadimplência controlados. A estratégia ativa de cobrança e renegociação, aliada à geração recorrente de caixa dos empreendimentos em operação, contribui para a preservação da qualidade dos ativos e para a sustentação dos resultados ao longo do tempo.

VillaSegura(Loteamento)

Montes Claros, MG

O Loteamento Villa Segura, localizado na região de Montes Claros, integra um plano urbanístico composto por 533 lotes, dotado de infraestrutura completa. O empreendimento conta com área de lazer, pista de caminhada e espaços de convivência, atributos que reforçam sua atratividade e qualidade urbanística.

A operação do Villa Segura está estruturada na modalidade de loteamento, lastreada tanto na antecipação da carteira de recebíveis quanto nas vendas futuras do estoque remanescente. As obras de infraestrutura encontram-se 100% concluídas, viabilizando a plena operacionalização das unidades comercializadas. Atualmente, 94,52% das unidades estão vendidas.

O FII Smart detém participação de 100% na SPE Villa Segura, sociedade proprietária de 146 unidades do ativo imobiliário. A seguir, são apresentadas as principais características e indicadores referentes às 146 unidades:

• VGV (Valor Geral de Vendas): R$ 26.775.027,60

• Período de financiamento das vendas: até 180 meses;

• Indexação financeira: Indexador da carteira e taxa de correção anual pelo IPCA;

• Características do projeto:

Número total de unidades: 146

• Unidades Vendidas: 125

• Unidades quitadas: 13

• Unidades em Estoque: 8

• Área média das unidades: 230,68 m²

Foto aérea do empreendimento

Entrada do empreendimento

VillaSegura(Loteamento)

Montes Claros, MG

No setor comercial, o mês de março registrou 4 venda e 3 distratos, reduzindo o estoque para 8 unidades. A equipe comercial mantém esforços concentrados na comercialização do estoque remanescente. O preço médio de venda em março foi de R$ 151.293, acima da média móvel de 12 meses, que encerrou o período em R$ 101 mil.

O faturamento total alcançou R$ 405.545, crescimento frente a fevereiro (R$ 328 mil), composto por R$ 86.982 do mês, R$ 127.923 de valores recuperados e R$ 190.640 de antecipações. O avanço foi impulsionado principalmente pelo componente "Antecipado", que se destacou como principal contribuinte do resultado no período.

A inadimplência de até 90 dias encerrou março em R$ 308 mil, com distribuição entre as faixas visíveis no painel. O índice de inadimplência permanece em patamar administrável, representando 3,80% do saldo devedor e 2,75% do montante a receber.

As ações de cobrança e notificações são realizadas de forma contínua, e parte dos clientes já se encontra em processo de regularização, com negociações e acordos em andamento. Diante desse cenário, o nível de inadimplência é considerado administrável e compatível com o perfil da carteira.

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência

VillaSegura (Loteamento)

Montes Claros, MG

VillaSegura (Loteamento)

Montes Claros, MG

Maricá (Incorporação)

Maricá, RJ

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

DistratosVendasVendas Líquidas

Inadimplência: histórico

Média Móvel do Preço Médio (12 meses)

São Judas (Incorporação)

Montes Claros, MG

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

DistratosVendasVendas Líquidas

Inadimplência: histórico

Média Móvel do Preço Médio (12 meses)

São Roque (Loteamento)

Montes Claros, MG

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

DistratosVendasVendas Líquidas

Inadimplência: histórico

Média Móvel do Preço Médio (12 meses)

Tower Mosaico II (Incorporação)

Manaus, AM

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência: histórico

Média Móvel do Preço Médio (12 meses)

São José (Incorporação)

Montes Claros, MG

Faturamento

DoMêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência: histórico

Smart Amazonas (Incorporação)

Iranduba, AM

O projeto está 100% entregue e 100% vendido. A inadimplência elevada no período está relacionada ao alto percentual de contratos na carteira pró-soluto. Por haver vínculo com a Caixa Econômica Federal, o distrato não é uma opção viável, o que leva a gestão e a incorporadora a atuarem por meio de uma esteira estruturada de cobranças — contatos por WhatsApp, e-mail e ligações, negativação no Serasa, protesto em cartório (para titulares e fiadores) e negociações via termo de confissão de dívida ou aditivos contratuais.

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência: histórico

Golden Sul 2 (Loteamento)

Montes Claros, MG

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

DistratosVendasVendas Líquidas

Inadimplência: histórico

Média Móvel do Preço Médio (12 meses)

Golden Manaus (Loteamento)

Manaus, AM

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

DistratosVendasVendas Líquidas

Inadimplência: histórico

Média Móvel do Preço Médio (12 meses)

MARICA 2 (Incorporação)

Rio de Janeiro, RJ

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência: histórico

DistratosVendasVendas Líquidas

Média Móvel do Preço Médio (12 meses)

Golden Acácias (Incorporação)

Montes Claros, MG

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

O projeto conta com 18 unidades de alto padrão, das quais 12 já foram quitadas e 6 permanecem em estoque, sem novos recebimentos desde abril de 2025. A dificuldade de comercialização das unidades remanescentes resulta do casamento entre o pequeno porte do empreendimento — que limita o alcance das ações comerciais — e o posicionamento de alto padrão, cujo público é naturalmente mais restrito e possui um ciclo de decisão de compra mais longo. A equipe comercial segue atuando de forma consultiva e direcionada para viabilizar a venda das unidades em estoque.

Itapuranga 2 (Incorporação)

Manaus, AM

Faturamento

DoMêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência: histórico

DistratosVendasVendas Líquidas

Não-Operacionais

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