Relatório Gerencial SMRE11 de dezembro de 2025

SH△SSET SM△RTHOUSE

SMRE11

RELATÓRIO GERENCIAL SMART REAL STATE FII DEZEMBRO 2025

CNPJ

53.730.029/0001-95 INÍCIO DO FUNDO Março de 2024 CLASSIFICAÇÃO ANBIMA Multiestratégia Gestão Ativa

TIPO

Condomínio Fechado

QUANTIDADE DE EMISSÕES

COTAS EMITIDAS

1.010.764

PÚBLICO-ALVO

Investidor qualificado e profissional

PRAZO DE DURAÇÃO

Indeterminado

GESTOR

SH Asset LTDA

ADMINISTRADOR, ESCRITURADOR E CUSTODIANTE

Planner Corretora de Valores S.A.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

0.22% a.a. (mínimo R$ 25.000)

TAXA DE GESTÃO

0.78% a.a. (mínimo R$ 20.000)

TAXA DE CONSULTORIA

0.5% a.a.

DIVULGAÇÃO DE RENDIMENTO

Último dia útil

PAGAMENTO DE RENDIMENTOS

10º dia útil de cada mês

Objetivo do Fundo

O Objetivo do Fundo é proporcionar a valorização de suas cotas, por meio de investimentos em ativos imobiliários e aplicações financeiras. O pagamento de remuneração é majoritariamente advinda dos resultados de duas SPEs (Golden Sul e Jardim Independência) e de um investimento sobre a HOD Holding (dona de participações sobre a Smart AJ e sobre a SPE Villa Segura) que compõem a carteira do Fundo.

Resumo do Mês

Rendimentos

R$ 1,05 Por cota

DY anualizado

20,53% (cota de mercado)

Patrimônio Líquido (R$)

108.107.892

Dividend Yield

1,57% (cota de mercado)

Dividend Yield 12 M

16,20%

Liq. Média (R$/dia)

543 mil

* Cota de fechamento do mês (31/12/2025)

CDI +

CDI + 4,21% (cota de mercado)

% CDI

131% CDI

Nº de Cotistas

1.220

Cota Patrimonial

R$ 102,75

Cota Mercado*

R$ 67,00

Cota Mercado / Cota Patr.

65%

I) Análise das SPEs – Ativos do Fundo

Em dezembro, foi distribuído um dividendo de R$ 1,05 por cota, totalizando aproximadamente R$ 1,06 milhão, o que representa um dividend yield de 1,57% sobre a cotação de mercado (R$ 67,00 no fechamento do mês). Desde o início das operações, o FII SMRE11 acumula um dividend yield de 25,60%, superior ao CDI do mesmo período (22,43%).

Em decorrência do programa de recompra de cotas, aprovado em 18 de agosto de 2025 por meio de consulta formal, o fundo adquiriu 41.334 cotas, correspondentes a aproximadamente 3,92% do total. Essas cotas foram canceladas, reduzindo a base para 1.010.764 cotas (ante 1.052.098). A gestão considera essa operação altamente benéfica para o fundo e seus cotistas, uma vez que a relação entre a cota de mercado e a cota patrimonial apresenta um spread atrativo. Além disso, a medida contribuiu para uma maior distribuição de dividendos por cota, resultando em rendimentos mais elevados aos investidores no mês dezembro.

O fundo mantém participação em duas SPEs localizadas em Montes Claros – MG (Jardim Independência e Golden Sul), ambas com obras concluídas e quase todas as unidades comercializadas. A gestão segue focada na liquidação do estoque remanescente e na administração dos recebíveis, com inadimplência em níveis adequados. Nos últimos 12 meses, os recebimentos médios mensais foram de R$ 256 mil para Jardim Independência e R$ 213 mil para Golden Sul.

No primeiro follow-on, foi realizado um aporte de R$ 49 milhões, direcionado a 20 novos projetos via HOD, com expectativa de retorno equivalente a CDI + 5%. No segundo follow-on, houve um aporte adicional de R$ 10 milhões, dos quais R$ 9,93 milhões foram utilizados para aquisição de 100% da SPE Villa Segura, fortalecendo a carteira de recebíveis e com expectativa de incremento nos dividendos do fundo. Nos últimos 12 meses, os recebimentos médios mensais foram de R$ 752 mil para a Smart AJ e R$ 324 mil para Villa Segura.

Os projetos mantêm desempenho consistente e elevada demanda, apesar de um aumento pontual nos índices de distratos e inadimplência. A maior parte dos distratos decorreu por iniciativa dos clientes, refletindo sensibilidade às condições econômicas atuais. Adicionalmente, são realizados distratos em contratos com inadimplência superior a 90 dias.

Para mitigar impactos, a Smart implementa medidas estratégicas, incluindo retenção imediata do sinal e das parcelas já pagas, reprecificação dos lotes conforme valores de mercado e reinserção no estoque da SPE. Essas ações asseguram recomposição de caixa e reduzem efeitos nos recebíveis projetados. Paralelamente, a equipe comercial permanece ativa na comercialização dos ativos, que continuam apresentando alta procura.

II) Análise Cota – Mercado Secundário

Em relação à volatilidade do preço da cota no mercado secundário, ela decorre principalmente de fatores macroeconômicos, como o patamar elevado das taxas de juros, a reprecificação de ativos de crédito e fundos imobiliários, além da redução momentânea de liquidez no mercado. Esse cenário gerou uma pressão vendedora superior à demanda compradora, impactando os preços de negociação.

Importante destacar que esses movimentos não alteram os fundamentos do Fundo, nem a qualidade dos ativos imobiliários ou sua capacidade de geração de resultados. Os empreendimentos do portfólio seguem operando normalmente, com obras concluídas, vendas avançadas, fluxo de recebíveis conforme o planejado e inadimplência em níveis adequados.

O Fundo mantém regularidade na distribuição de rendimentos mensais, entre aproximadamente R$ 1,00 e R$ 1,15 por cota nos últimos 20 meses, em conformidade com os resultados efetivamente apurados e com a legislação aplicável aos FIIs.

Além disso, o programa de recompra de até 10% das cotas emitidas permanece ativo, observando limites regulatórios, condições de mercado e disponibilidade de caixa. O objetivo é otimizar a alocação de capital e capturar valor diante do desconto entre a cota de mercado e a cota patrimonial.

Em síntese, a gestão reforça que: a volatilidade reflete fatores externos; os ativos seguem operando normalmente; a distribuição de rendimentos permanece consistente; e a recompra de cotas visa proteger e gerar valor aos cotistas.

Disponibilizamos no nosso site: SH Asset todos os relatórios e comunicados aos cotistas.

Desempenho: CDI vs Yield SMRE11

No acumulado entre maio de 2024 e novembro de 2025, o fundo entregou um yield de 25,60%, superando com folga o CDI do período, que ficou em 22,43%. Essa performance reforça o compromisso da gestão com uma estratégia sólida, baseada em ativos resilientes e operações bem estruturadas. Além do desempenho acumulado, o dividend yield mensal tem se mantido em patamares elevados nos últimos meses. Destacando os resultados de outubro, novembro e dezembro de 2025, com yields de 1,30%, 1,47% e 1,57%, respectivamente.

Dividend Yield Mensal x Distribuição de Rendimentos

*As datas do gráfico refletem o mês em que os recursos para o pagamento do dividendo do mês seguinte foram recebidos.

Percentual da Composição dos Rendimentos por Investimento

Jardim Independência

Golden Sul

Dividendo Preferencial

Rendimento de Caixa

Composição dos Rendimentos

Jardim Independência

Golden Sul

O FII Smart é detentor de 93,82% da SPE Jardim Independência, dona do ativo imobiliário;

Localização: Montes Claros – MG Lastro: Fluxo de recebíveis Tipo: Loteamento Taxa dos Contratos: Obras: Concluídas

O FII Smart é detentor de 94,09% da SPE Golden Sul, dona do ativo imobiliário;

Localização: Montes Claros – MG Lastro: Fluxo de recebíveis Tipo: Loteamento Taxa dos Contratos: Obras: Concluídas

Jardim Independência é uma operação de Loteamentos tendo como lastro a antecipação da carteira de recebíveis e vendas futuras do estoque do empreendimento Jardim Independência.

O projeto está localizado em Montes Claros – MG, VGV de R$ 36,55 milhões e 647 unidades.

Golden Sul é uma operação de Loteamentos tendo como lastro a antecipação da carteira de recebíveis e vendas futuras do estoque do empreendimento Golden Sul.

O projeto está localizado em Montes Claros – MG, VGV de R$ 34,12 milhões e 500 unidades.

Jardim Independência (Loteamento)

Montes Claros, MG

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência

Faixa●< 30● < 60●< 90

No setor comercial, dezembro registrou 5 vendas e 4 distratos, resultando em saldo líquido positivo de 1 venda. O preço médio do mês foi de R$ 76.682,00, enquanto a média móvel caiu de R$ 78.936,90 para R$ 78.587,60.

O faturamento total alcançou R$ 421.194,77, apresentando aumento em relação a novembro (R$ 320.853,70). A composição foi de R$ 257.527,00 referentes ao mês, R$ 129.511,00 de valores recuperados e R$ 34.157,00 de antecipações. Na comparação mensal, o aumento foi puxada principalmente pelo componente ‘do mês’, que aumentou de R$ 219.374 para R$ 257.527, seguido do ‘recuperado’ que foi de R$ 88.219,20 para R$ 129.511. As antecipações também sofreram um aumento significativo nesse período.

A inadimplência até 90 dias totalizou R$ 230.212, apresentando aumento em relação a novembro (R$ 224.691). Por faixa, os atrasos foram distribuídos da seguinte forma: até 30 dias, R$ 120.332; entre 30 e 60 dias, R$ 71.172; e entre 60 e 90 dias, R$ 38.708. O aumento concentrou-se nas faixas mais curtas e mais longas, enquanto os atrasos intermediários registraram diminuição.

A inadimplência reflete o impacto momentâneo do cenário econômico, que tem pressionado a renda das famílias e comprometido a pontualidade nos pagamentos. Em dezembro, o indicador apresentou aumento, processos internos da construtora, como ações de cobrança e notificações estão sendo intensificados e parte dos clientes já está em fase de regularização, com negociações e acordos em andamento, o que tende a contribuir para uma redução nos próximos meses.

Jardim Independência (Loteamento) Montes Claros, MG

Montes Claros, MG

Golden Sul (Loteamento)

Montes Claros, MG

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência

Faixa < 30 < 60 < 90

No setor comercial, dezembro registrou 5 vendas e 15 distratos, resultando em um saldo líquido negativo de 10 unidades. O preço médio do mês foi de R$ 76.899,80, enquanto a média móvel caiu para R$ 104.970,00. Em comparação com novembro, que apresentou 1 venda, 4 distratos e preço médio de R$ 113.999,00, observa-se uma redução tanto no saldo líquido quanto no ticket médio. O aumento no número de distratos ocorreu devido à rescisão de contratos por parte dos clientes. Esses lotes já retornaram ao estoque e seguiram para o setor comercial, que dará início ao processo de revenda. Quanto à redução do ticket médio, trata-se de um caso isolado: a venda foi realizada à vista, garantindo ao comprador o direito à construção e incentivando a edificação no loteamento.

O faturamento total atingiu R$ 312.618,70, representando um aumento em relação a novembro (R$ 265.751,99). A composição do valor foi distribuída da seguinte forma: R$ 177.986,00 referentes ao faturamento do mês, R$ 103.813,00 provenientes de valores recuperados e R$ 30.818,70 de antecipações. Na comparação mês a mês, o crescimento foi impulsionado principalmente pelo aumento nas antecipações, seguido pelos valores recuperados e pelo componente do mês.

A inadimplência até 90 dias totalizou R$ 173.924,00, apresentando aumento em relação a novembro (R$ 167.108,00). Por faixa de atraso, os valores foram distribuídos da seguinte forma: até 30 dias, R$ 94.208,00; entre 30 e 60 dias, R$ 53.860,00; e entre 60 e 90 dias, R$ 25.856,00. O crescimento ocorreu principalmente na faixa mais curta (até 30 dias), enquanto os atrasos mais longos (60 a 90 dias) registraram redução nos valores pendentes.

A inadimplência reflete o impacto momentâneo do cenário econômico, que tem pressionado a renda das famílias e comprometido a pontualidade nos pagamentos. Em dezembro, o indicador apresentou aumento, processos internos da construtora, como ações de cobrança e notificações estão sendo intensificados e parte dos clientes já está em fase de regularização, com negociações e acordos em andamento, o que tende a contribuir para uma redução nos próximos meses.

Golden Sul (Loteamento) Montes Claros, MG

No Golden Sul 1, a SMART ajustou sua estratégia de desenvolvimento ao realizar o distrato com um potencial construtor que solicitou prorrogação de prazo e, na sequência, firmar novo acordo com um construtor local experiente para a construção inicial de 4 casas, mantendo a diretriz de adensamento e valorização do Masterplan dos empreendimentos Golden Sul 1, Golden Sul 2 e Golden Sul 3, investidos pelo FII SMRE11, com concessão de condição comercial diferenciada de lote à vista por R$ 70.000,00, justificada pelo ganho patrimonial agregado ao empreendimento.

Os projetos operacionais apresentam desempenho consistente, com faturamento estável e vendas em patamar positivo. A inadimplência, embora controlada, demonstra uma leve tendência de alta, já monitorada pela construtora, que vem adotando medidas como negociações, notificações e ações de cobrança para mitigar riscos.

A exceção é a operação Golden Amazonas, localizada em Manaus, que apresenta inadimplência acima do normal. Para mitigar esse risco, a construtora segue uma esteira estruturada de ações, iniciando com cobranças via WhatsApp, e-mail e ligações telefônicas, além de medidas mais rigorosas, como negativação no Serasa e protesto em cartório, aplicadas tanto aos titulares quanto aos fiadores.

Quando o cliente demonstra interesse em regularizar o contrato, são oferecidas alternativas de negociação, como termo de confissão de dívida ou aditivos contratuais, buscando recuperar o crédito e manter a relação comercial.

No final desta seção, encontra-se o cronograma com a previsão de início das obras dos projetos não operacionais. Em setembro e dezembro de 2025, as SPEs Golden Manaus e Smart Tower Itapuranga SPE Ltda tornaram-se operacionais, e suas informações já foram incorporadas ao relatório.

Com o 2º follow-on, a SPE Villa Segura foi adquirida integralmente pela HOD Holding, totalizando 146 loteamentos, com quase todos já comercializados.

Villa Segura (Loteamento) Montes Claros, MG

Inadimplência

Faixa< 30 < 60< 90 < 120 < 150 < 180●Maior que 180

No setor comercial, novembro registrou 1 venda e 2 distratos, resultando em 1 venda líquida negativa, um desempenho inferior ao de novembro, que havia encerrado com venda nula. O preço médio do mês foi de R$ 130.000, enquanto a média móvel avançou para R$ 127.218, mantendo a tendência de valorização do ticket médio.

O faturamento total atingiu R$ 295.093,80, apresentando uma leve queda com relação a novembro, que foi de R$ 301.637,10. A composição ficou distribuída em R$ 125.997 referentes ao mês, R$ 71.677,40 de valores recuperados e R$ 97.419,40 de antecipações. Na comparação mensal, houve uma redução no componente “do mês”, que foi parcialmente neutralizada por um aumento significativo no “Antecipado” e no “Recuperado”, contribuindo para que o impacto no resultado líquido do período permanecesse limitado, apesar da leve queda.

A inadimplência totalizou R$ 417.127 em dezembro, frente aos R$ 334.752 registrados em novembro, representando um aumento acentuado. A distribuição foi a seguinte: R$ 140.958 até 30 dias; R$ 48.819 entre 30 e 60 dias; R$ 31.427 entre 60 e 90 dias; R$ 35.884 entre 90 e 120 dias; R$ 24.742 entre 120 e 150 dias; R$ 12.143 entre 150 e 180 dias; e R$ 123.155 acima de 180 dias. A maior concentração está nos atrasos até 30 dias, seguido pelos clientes em inadimplência superior a 180 dias.

A construtora intensificou campanhas de cobrança e negociações para contratos de prazos curtos, enquanto clientes inadimplentes de prazos longos estão sendo notificados para distrato. A inadimplência não representa impacto negativo significativo, pois os lotes retornam ao estoque e parte do valor pago é retida como multa. Parte dos clientes já está em processo de regularização, o que deve contribuir para uma redução nos índices para os próximos meses.

Villa Segura (Loteamento)

Montes Claros, MG

Maricá (Incorporação)

Maricá, RJ

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência: histórico

Faixa < 30 < 60< 90 < 120●< 150● < 180 ●Maior que 180

DistratosVendasVendas Líquidas

Média Móvel do Preço Médio (12 meses)

São Judas (Incorporação)

Montes Claros, MG

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência: histórico

Faixa < 30 < 60 ● < 90 ● < 120 ●< 150 ●< 180 ●Maior que 180

DistratosVendasVendas Líquidas

Média Móvel do Preço Médio (12 meses)

São Roque (Loteamento)

Montes Claros, MG

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência: histórico

DistratosVendasVendas Líquidas

Média Móvel do Preço Médio (12 meses)

Tower Mosaico II (Incorporação)

Manaus, AM

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência: histórico

DistratosVendasVendas Líquidas

Faixa < 30 < 60●< 90 ● < 120●< 150 ● < 180 ●Maior que 180

Média Móvel do Preço Médio (12 meses)

Golden Amazonas (Incorporação)

Iranduba, AM

O projeto está 100% entregue e 100% vendido, porém, temos a carteira de pro soluto (financiamento direto com a incorporadora) que ficou muito longa. A incorporadora está alinhando a estratégia jurídica junto a escritórios parceiros para recuperar o máximo possível do valor inadimplente.

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência: histórico

Faixa < 60 < 90● < 120●< 150● < 180●Maior que 180

Golden Acácias (Incorporação)

Montes Claros, MG

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

O projeto é relativamente pequeno, apresentando apenas 18 unidades de alto-padrão. Com isso, grande parte das parcelas já foram pagas adiantadamente. Não houveram recebimentos desde Abril/2025.

Golden Sul 2 (Loteamento)

Montes Claros, MG

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência: histórico

Faixa < 90● < 120< 150 ● < 180 ●Maior que 180

DistratosVendasVendasLíquidas

Média Móvel do Preço Médio (12 meses)

Golden Manaus (Loteamento)

Manaus, AM

Faturamento

Do MêsRecuperadoAntecipado

Inadimplência: histórico

Itapuranga 2 (Incorporação)

Manaus, AM

Inadimplência: histórico

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