Informe Anual Estruturado SPAF11 de dezembro de 2025
Informe Anual Estruturado do Spa (SPAF11), fundo imobiliário residencial, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 31/03/2026. O patrimônio líquido era de R$ 12,7 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 18.311.024/0001-27
- Tipo
- Informes Periódicos
- Assunto
- Informe Anual Estruturado
- Data de referência
- 01/12/2025
- Data de entrega
- 31/03/2026 19:33
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Ver no FundosNetDados Gerais
| Nome Fundo | SPA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO |
|---|---|
| CNPJ Fundo | 18311024000127 |
| Data Funcionamento | 12/08/2016 |
| Publico Alvo | Investidor Profissional |
| Codigo ISIN | BRSPAFCTF007 |
| Qtd Cotas Emitidas | 11.270 |
| Fundo Exclusivo | Não |
| Vinculo Familiar Cotistas | Não |
| Prazo Duracao | Indeterminado |
| Encerramento Exercicio | 31/12 |
| Nome Administrador | BANCO GENIAL S.A |
| CNPJ Administrador | 45246410000155 |
| Logradouro | PRAIA DE BOTAFOGO |
| Numero | 228 |
| Complemento | SALA 907 |
| Bairro | BOTAFOGO |
| Cidade | RIO DE JANEIRO |
| Estado | RJ |
| CEP | 22250040 |
| Telefone1 | 113206-8000 |
| Telefone2 | (21) 3923-3000 |
| Site | WWW.BANCOGENIAL.COM |
| [email protected] | |
| Competencia | 01/12/2025 |
Autorregulacao
| Classificacao | Tijolo |
|---|---|
| Subclassificacao | Desenvolvimento |
| Tipo Gestao | Ativa |
| Segmento Atuacao | Shoppings |
Mercado Negociacao
| Bolsa | Sim |
|---|---|
| MBO | Não |
| MB | Não |
Entidade Administradora
| BVMF | Sim |
|---|---|
| CETIP | Não |
Informe Anual
| Programa Investimentos | Não há novos investimentos previstos. |
|---|---|
| Criterios Avaliacao | Em 31 de dezembro de 2025 foram realizados laudos de avaliação pela Investor Consulting Partners Consultoria Ltda.Para definição do Valor Justo da Garda S/A, foi utilizado o Método do Fluxo de Caixa Descontado do Shopping Pátio Alcântara, que se baseia na metodologia de rentabilidade futura, com análise retrospectiva, e projeção de cenários em fluxos de caixa descontados. |
| Analise Impactos | N/A |
| Regras Prazos Chamada Capital | As regras e prazos para chamada de capital do Fundo seguirão o disposto no regulamento do Fundo (https://www.bancogenial.com/pt-BR/AdministracaoFiduciaria/Fund/190) e na regulamentação vigente. |
Prestadores Servicos
Gestor
| Nome | GENIAL GESTÃO LTDA. |
|---|---|
| CNPJ | 22119959000183 |
| Endereco | Av Brig Faria Lima, 3.400 - Itaim Bibi, SP |
| Telefone | (11)3206-8000 |
Custodiante
| Nome | BANCO GENIAL S.A. |
|---|---|
| CNPJ | 45.246.410/0001-55 |
| Endereco | PRAIA DE BOTAFOGO, 228, SALA 907, BOTAFOGO, RIO DE JANEIRO / RJ |
| Telefone | (21) 3923-3000 |
Auditor Independente
| Nome | CROWE MACRO AUDITORES INDEPENDENTES S.S |
|---|---|
| CNPJ | 22.985.155/0001-67 |
| Endereco | PRAÇA XV DE NOVEMBRO, 184 - 3º ANDAR - CENTRO - SÃO PAULO - SP |
| Telefone | (11) 5632-3733 |
Distribuidor Cotas
| Nome | BANCO GENIAL S.A. |
|---|---|
| CNPJ | 45.246.410/0001-55 |
| Endereco | PRAIA DE BOTAFOGO, 228, SALA 907, BOTAFOGO, RIO DE JANEIRO / RJ |
| Telefone | (21) 3923-3000 |
Analise Administrador
| Resultado Fundo | Durante o exercício de 2025, o Fundo anunciou distribuição de rendimentos que somaram R$ 1.348 em milhares de reais. No mesmo período, o Fundo gerou um resultado base caixa de R$ 1.392 em milhares de reais. |
|---|---|
| Conjuntura Economica | Conforme dados da Abrasce, o setor de shopping centers no Brasil movimentou R$ 198,4 bilhões em vendas, representando um crescimento de 1,9% no faturamento. O fluxo de visitantes também registrou alta de 2,9%, alcançando um total de 476 milhões de visitas mensais. Além disso, o setor atingiu o maior número de inaugurações desde a pandemia, com nove novos empreendimentos, elevando o total de shoppings no Brasil para 648. Esse movimento, somado à expansão dos empreendimentos, resultou em um aumento de 1,8% na ABL, que agora soma 18,1 milhões de m². |
| Perspectiva Periodo Seguinte | A perspectiva é permanecer com a mesma participação detida no ativo investido no próximo período. |
Valor Contabil Ativos
Ativo
| Nome | Garda Empreendimentos e Participações S.A. |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 12.341.520 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | 0,1388 |
Assembleia Geral
| Endereco Fisico Docs Assembleias | Praia de Botafogo, n° 228, sala 907 – Parte, Botafogo, CEP 22.250-906, Rio de Janeiro/RJ |
|---|---|
| Endereco Eletronico Docs Assembleias | https://www.bancogenial.com/pt-BR/AdministracaoFiduciaria/FundsSelect |
| Meios Comunicacao | (i) email: [email protected]; telefones: (11) 2137-8888, (21) 2169-9999 para esclarecimentos julgados necessários. (ii)A manifestação de voto e, conforme o caso, a via original ou cópia reprográfica do instrumento de mandato, devidamente autenticada, ou pedidos de esclarecimentos deverá(ão) ser encaminhado(s) por escrito à Administradora no seguinte endereço aos cuidados do Sr. Rodrigo Godoy, com endereço na PR DO BOTAFOGO. 228, SALA 907 - RIO DE JANEIRO -RJ; CEP: 22.250-040, ou por meio do e-mail: [email protected]. |
| Regras Proc Participacao Cotistas | i) A identificação dos cotistas é realizada mediante a apresentação de documentos comprobatórios, nos casos de voto presencial ou a distância. ii) Conforme o Regulamento do Fundo e Anexo(s) descritivo(s), as deliberações da Assembleia Geral ou Especial de Cotistas poderão ser tomadas mediante processo de consulta, formalizada por escrito, dirigida pelo Administrador a cada Cotista, devendo constar da consulta todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto, cuja resposta deverá ser enviada pelos Cotistas ao Administrador no prazo máximo de 30 (trinta) ou 15 (quinze) dias, conforme se trate de Assembleia Geral ordinária ou extraordinária ou Assembleia Especial ordinária ou extraordinária, observadas as formalidades previstas nos arts. 13, 14 e 37 da Resolução CVM 175. Em caso de deliberação mediante consulta formal, para fins de cálculo de quórum de deliberação, serão considerados presentes todos os Cotistas, sendo que a aprovação da matéria objeto da consulta formal obedecerá aos mesmos quóruns de aprovação previstos no Regulamento e Anexo(s) descritivo(s). O comunicado de consulta formal enviado pelo Administrador informará o prazo em que será divulgada a apuração dos votos, nos termos do art. 37 da Resolução CVM 175. iii) Para a participação à distância, os cotistas enviarão o voto, juntamente com os documentos comprobatórios, no endereço eletrônico indicado na Convocação, dentro do prazo limite estabelecido. Poderão, também, conforme o caso, proferir o voto em sistema eletrônico de assembleia virtual disponibilizado pelo Administrador. Todos os procedimentos, regras e prazos estarão dispostos no Edital de Convocação. |
| Praticas Assembleia Meio Eletronico | As deliberações da Assembleia Geral ou Especial de Cotistas poderão ser tomadas mediante processo de consulta formal, sem a necessidade de reunião de cotistas, formalizado em carta ou correio eletrônico (e-mail) dirigido pelo Administrador a cada cotista, para resposta nos prazos previstos para convocação das Assembleias Gerais ou Especiais de Cotistas previstos no item acima, desde que observadas as formalidades previstas nos artigos 13, 14 e 37 da Resolução CVM 175. |
Remuneracao Administrador
| Politica Remuneracao | A Taxa de Administração será (a) devida a partir da data da primeira integralização de Cotas por um Cotista e deixará de ser devida na data em que a liquidação do Fundo estiver concluída; (b) será calculada e provisionada diariamente sobre o valor diário do patrimônio líquido do Fundo, na base de 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias, e será paga, mensalmente até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente ao mês de apuração; e (c) equivalente a 0,20% (vinte centésimos por cento) ao ano sobre o Patrimônio Líquido do Fundo, observado o valor mínimo mensal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), exclusivamente entre o período de 01 de julho de 2020 a 31 de dezembro de 2020, sendo que, a partir desta data, o valor mínimo mensal retornará a R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais). O valor mínimo mensal será reajustado anualmente pela variação positiva do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA. A Taxa de Administração referente a qualquer período inferior a um mês em que o Administrador preste serviços ao Fundo, como administrador, deverá ser calculada pro rata com base no número total de dias de tal período comparado ao número de dias em que o Administrador tenha prestado serviços ao Fundo no mesmo período. Caso o Fundo não possua recursos suficientes para efetuar o pagamento da Taxa de Administração nas respectivas datas de vencimento, a Taxa de Administração deverá ser provisionada até a data em que o Fundo tenha recursos para pagar tal Taxa de Administração. |
|---|---|
| Valor Pago Ano | 78.000 |
| Percent Patrimonio Contabil | 0,0062 |
| Percent Patrimonio Valor Mercado | 0,0062 |
Governanca
Diretor Responsavel
| Nome | Rodrigo de Godoy |
|---|---|
| Idade | 52 anos |
| CPF | 665141777 |
| [email protected] | |
| Profissao | Diretor |
| Formacao Academica | Admnistrador |
| Data Inicio Funcao | 23/01/2019 |
| Qtd Cotas Detidas FII | 0 |
| Qtd Cotas FII Compradas | 0 |
| Qtd Cotas FII Vendidas | 0 |
Experiencias Prof Ultimos Cinco Anos
Experiencia
| Nome Empresa | BANCO GENIAL S.A. |
|---|---|
| Periodo | 2016/Atual |
| Cargo Funcoes | Diretor |
| Atividade Principal Empresa | Instituição Financeira |
Eventos
| Condenacao Criminal | N/A |
|---|---|
| Condenacao Proc Admin CVM | N/A |
Distribuicao Cotistas
Acima Ciquenta Porcento
| Num Cotistas | 1 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 11.270 |
| Perc Detido Rel Total | 1 |
| Perc Detido PF | 0 |
| Perc Detido PJ | 1 |
Politica Divulgacao
| Politica Divulgacao Ato Fato Relevante | A Política de Divulgação de Fato Relevante do Administrador estabelece diretrizes e procedimentos a serem por ele observados quando da divulgação de fato relevante. Vale destacar que a divulgação de fato relevante deve ocorrer imediatamente após a ciência, pelo Administrador, do fato que o motivou. No mesmo sentido, a divulgação dos fatos relevantes deverá ocorrer de modo a garantir aos cotistas e aos demais investidores o acesso às informações completas e tempestivas, assegurando a igualdade e a transparência da transmissão dessa informação a todos os interessados, sem privilegiar alguns em detrimento de outros. A divulgação dos fatos relevantes se dará por meio do Sistema de Envio de Documentos disponível na página CVM, da página do Administrador na rede mundial de computadores, e, da entidade administradora de mercado organizado onde as cotas do Fundo estejam admitidas à negociação, quando for o caso, sem prejuízo de outro meio que o Administrador entenda necessário. |
|---|---|
| Politica Negociacao Cotas | A política está descrita no regulamento do Fundo, disponível no link abaixo: https://www.bancogenial.com/pt-BR/AdministracaoFiduciaria/Fund/190 |
| Politica Exercicio Direito Voto | A política está descrita no regulamento do Fundo, disponível no link abaixo: https://www.bancogenial.com/pt-BR/AdministracaoFiduciaria/Fund/190 |
| Func Responsaveis Politica Divulgacao | O Administrador possui equipes direcionadas para assegurar o cumprimento da política de divulgação de informações do Fundo. |