Relatório Gerencial SPTW11 de abril de 2026

Relatório Gerencial SPTW11 SP Downtown FII

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é prover rendimentos de longo prazo aos Quotistas, por meio da alocação de seus recursos prioritariamente na aquisição dos Imóveis Alvo, direta ou indiretamente, por meio da titularidade da totalidade das Participações Societárias.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

n c o as v a es I í i d Ati id d

• es or
• Março 2013 Pátria - VBI Asset Management Ltda.
• Código de Negociação Administrador e Escriturador
• SPTW11 Banco Genial S.A.
• CNPJ Taxa de Administração Total
• 0,25% ao ano sobre o patrimônio líquido do
• 15.538.445/0001-05
• Fundo
• Cotas Emitidas Público Alvo
• 1.798.000 Investidores em geral
• Prazo Tipo Anbima
• Indeterminado Tijolo Renda Gestão Definida

G t *

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE ABRIL/26:

O mercado de Fundos Imobiliários voltou ao terreno positivo em abril, com o IFIX avançando 1,5% no mês e recuperando integralmente a queda de 1,1% observada em março. Com isso, o índice acumula alta de 3,6% no ano. Os dois principais motores do movimento foram o segundo corte da Selic, que reduz o custo de oportunidade dos FIIs frente à renda fixa, e a percepção de melhora no conflito no Oriente Médio, que aliviou parte da aversão a risco observada no mês anterior.

No cenário externo, EUA e Irã firmaram um cessar-fogo em 8 de abril, mediado pelo Paquistão e posteriormente estendido por prazo indeterminado. Apesar disso, o Estreito de Ormuz permaneceu efetivamente fechado ao longo de todo o mês, em meio ao impasse entre o bloqueio iraniano à navegação e o contra-bloqueio americano aos portos do Irã, mantendo o barril de Brent acima de US$ 100 no fechamento do mês. No Brasil, o Copom deu mais um passo no ciclo de afrouxamento monetário, levando a Selic de 14,75% para 14,50%, após o corte inicial de 15,00% para 14,75% na reunião anterior. A discussão central do mercado neste momento é se o ritmo dos cortes seguirá conforme o esperado nas próximas reuniões ou se haverá desaceleração diante das pressões inflacionárias decorrentes do choque energético, com o Boletim Focus revisando o IPCA de 2026 para 4,86% ao longo do mês.

Setorialmente, os Fundos de CRIs lideraram as altas, com valorização de 2,1%. A performance superior refletiu o repasse das leituras de inflação mais elevadas dos últimos meses, com o IPCA registrando 0,70% em fevereiro e 0,88% em março, ambos acima das expectativas de mercado. Esses números deverão se traduzir em dividendos mais robustos à frente, beneficiando especialmente os fundos indexados ao IPCA. Fundos de Fundos (+1,6%) e Shopping Centers (+1,6%) também tiveram bom desempenho, seguidos por Outros (+1,1%), Logística (+1,0%), Renda Urbana (+0,9%) e Lajes Corporativas (+0,9%). Com o IFIX ainda negociando a 0,93x o valor patrimonial e o ciclo de cortes em andamento, as perspectivas para o mercado seguem construtivas, ainda que a volatilidade externa permaneça como o principal fator de risco.

Comentários da Gestão

Abril 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em março, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,50/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,46/cota. Durante o mês, não houve impactos extraordinários no resultado. Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,45/cota, patamar que a gestão pretende manter para o semestre. O pagamento ocorreu no dia 08 de maio de 2026.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• No mês de março, não houve movimentação de locatário do Fundo. Assim, ao final do mês, o Ativo continuava 100% locado e o prazo médio remanescente do contrato vigente (WALE*) é de 6,5 anos.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Não havia reajustes ou revisionais programadas para o mês.

ALAVANCAGEM*:

• Em 30/04, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.

PATRIA

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

R$ 97,4 milhões

Valor de Mercado*

R$ 72,2 milhões

Cota Patrimonial*

R$ 54,16

Cota de Mercado*

R$ 40,15

P/VP*

ADTV*

0,74x

R$ 65,4 mil

Dividend Yield (mercado)*

13,4% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

10,0% a.a.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,45

0,60 0,42 0,45 0,42 0,42 0,42 0,42 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45

mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

14,1% 15,1% 14,6% 14,7% 13,9% 13,9% 14,7%

13,0% 13,0% 13,3% 13,4%

8,7% 9,3% 8,6% 8,6% 8,6% 8,6% 9,2% 13,3% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%

mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26

Resultado

Demonstração de Resultado* (R$)

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 93,5% dos ativos em imóveis e 6,5% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

Carteira de Ativos¹(1/3)

Atualmente o Fundo é proprietário de 100% do Edifício Badaró, localizado no Centro de São Paulo-SP. A área total do Fundo é de 13.437 m² e está com uma ocupação física de 100%.

% Fundo*

# Locatários

ABL detido pelo Fundo (m²)*

WALE (anos)*

100%

13.437

6,5

Vacância Física ^*

Vacância Financeira^*

Preço médio do Portfólio (mercado)*

Aluguel Médio do Portfólio

0,0% 0,0% R$ 4.903/m² R$ 63,36/m²

Carteira de Ativos¹ (2/3)

Portfólio com 1 ativo, localizado na cidade de São Paulo e mais de 13,4 mil m² de ABL

Alocação Natureza dos Contratos

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/3)

Vencimento dos Contratos

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Todas as informações desta seção referem-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria.

Número de Cotistas (em milhares)

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Anexos

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