Relatório Gerencial SPTW11 de setembro de 2026

Real Estate Relatório Gerencial SPTW11 SP Downtown FII Setembro 2026

Informações Gerais SPTW11

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é prover rendimentos de longo prazo aos Quotistas, por meio da alocação de seus recursos prioritariamente na aquisição dos Imóveis Alvo, direta ou indiretamente, por meio da titularidade da totalidade das Participações Societárias.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Março 2013

Código de Negociação

SPTW11

CNPJ

15.538.445/0001-05

Cotas Emitidas

1.798.000

Prazo

Indeterminado

Gestor*

Patria - VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador*

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total*

0,25% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Definida

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^* Termos e definições no glossário ( clique aqui ).

Resumo do Cenário de FIIs

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

PANORAMA DE SETEMBRO/26:

Em setembro, os fundos imobiliários recuaram pelo quinto mês consecutivo , com o IFIX em -0,2% . O desempenho ficou aquém do Ibovespa, que encerrou o mês com alta de 5%. Entre os fatores que direcionaram os ativos de risco no mês, destaca-se o aumento de volatilidade provocado pela agenda política local .

No cenário externo, o conflito entre EUA e Irã segue em curso e o petróleo fechou o mês acima de US$ 95/barril, mantendo a pressão sobre os bancos centrais. O Federal Reserve elevou os juros em setembro , em linha com o discurso mais duro adotado por seus membros ao longo dos últimos meses, reforçando o ambiente de cautela para os ativos de risco globais.

No cenário local, com a proximidade das eleições nacionais, a trajetória da dívida pública e os planos fiscal e econômico do próximo governo ocuparam o centro do debate. A eleição, realizada em 5 de outubro, levou a uma reprecificação generalizada dos ativos locais, com o Ibovespa avançando 8% , o real se valorizando 4,6% frente ao dólar e os juros futuros recuando 133 bps . Em setembro, o Copom reduziu a Selic para 13,75% a.a. , acumulando 125 bps de flexibilização no ciclo de cortes de 2026 , mas reiterou cautela diante das expectativas de inflação ainda desancoradas.

Os setores do IFIX apresentaram desempenho misto . Office (+1,4%), Logística (+0,6%) e Shopping (+0,8%) tiveram performance positiva, enquanto os fundos de Crédito (-0,8%), Renda Urbana (-3,1%) e Outros (-1,3%) registraram queda no período. O IFIX encerrou setembro negociando a 0,9x o valor patrimonial , com volume médio diário acima de R$ 350 milhões , refletindo uma recuperação parcial do apetite dos investidores frente aos níveis observados nos meses anteriores.

Comentários da Gestão

Setembro 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

• Em setembro, o único locatário do Fundo realizou o pagamento do aluguel referente à competência de julho, contribuindo para os resultados do período. Em decorrência desse recebimento, o Fundo apresentou receita total de R$ 0,49/cota , o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,45/cota. Neste mês, a distribuição de rendimentos foi mantida em R$ 0,45/cota.
• Ao fechamento deste relatório, permanecem em aberto as competências de agosto e setembro. A gestão segue acompanhando de perto a situação do locatário e adotando as medidas cabíveis para a regularização dos valores pendentes. Caso o atraso nos recebimentos persista, a gestão poderá avaliar a retenção de resultados futuros como medida prudencial para preservação da liquidez do Fundo e da estabilidade das distribuições aos cotistas.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• No mês de setembro, não houve movimentação de locatário do Fundo . Assim, ao final do mês, o Ativo continuava 100% locado e o prazo médio remanescente do contrato vigente (WALE*) é de 6,0 anos .

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Não havia reajustes ou revisionais programados para o mês.

ALAVANCAGEM*:

• Em 30/09, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.

Performance

^* Termos e definições no glossário ( clique aqui ). ¹Valor da cota ajustada por rendimento, considera também reinvestimentos. Os indicadores dos gráficos consideram a metodologia da base 100 desde o início das negociações das cotas do Fundo em bolsa. 5 Fonte: Patria e Economatica.

Resultado

Demonstração de Resultado* (R$) Resultado do Fundo*

Balanço Patrimonial

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 95,6% dos ativos em imóveis e 3,5% em caixa. Adicionalmente, o Fundo possuía aproximadamente R$ 1,7 milhão em parcelas a receber, referentes a aluguéis em aberto. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

^* Termos e definições no glossário ( clique aqui ). Fonte: Patria. 7

Carteira de Ativos ¹ (1/3)

Atualmente o Fundo é proprietário de 100% do Edifício Badaró, localizado no Centro de São Paulo-SP. A área total do Fundo é de 13.437 m² e está com uma ocupação física de 100%.

seção referem-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria.

Portfólio com 1 ativo, localizado na cidade de São Paulo e mais de 13,4 mil m² de ABL

Carteira de Ativos ¹ (3/3)

Liquidez Número de Cotistas (em milhares) Set-26 2026 12 Meses ADTV (R$ Milhões)* 0,07 0,09 0,08 Giro* 5,6% 52,7% 66,0% 0 20 40 60 80 100 120 140 0,0 0,4 0,8 1,2 1,6 2,0 mar-13 mar-14 mar-15 mar-16 mar-17 mar-18 mar-19 mar-20 mar-21 mar-22 mar-23 mar-24 mar-25 mar-26 Preço (R$) Volume Diário (R$MM) Volume Diário (R$MM) Preço (R$)

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Este material foi preparado pelo Patria Investimentos ("Patria"), tem caráter meramente informativo e foi desenvolvido para uso exclusivo dos cotistas e/ou potenciais, dos Fundos Imobiliários geridos pelo Patria para fins de informações se refetuadas pela área de gestão dos Fundos mencionados. Este material não deve ser entendido como análise de valor mobiliários, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento ou sugestão de a locação ou adoção de estratégias por parte dos destinatários. As informações se referem às datas mencionadas e não serão atualizadas de material foi preparado com base em informações públicas, dados desenvolvidos internamente e outras fontes externas. O Patria não garante a veracidade e integridade da informações de desdados, tampouco garante que estejam livres de oros de ordados, ados desenvolvidos internamente e outras fontes externas. O Patria não garante a veracidade e integridade da informações de desdados, tampouco garante que estejam livres de oros de ordados, ados desenvolvidos para e refetir nas o qualquer este públicas, dados desenvolvidos para e refetir nas o qualquer este se prefetir nas o desdados, tampouco garante que estejam livres de oros de derdos públicas, dados desenvolvidos parante e veracidados pode assegurar que sejam precisa e a visões e refetir nas ou válidas apresentadas podem não se refetir nas ou válidas em condições de mercado no futuro a valor experimenta de a carcina de estrategias pode assegurar que sejam precisa a ou válidas apresentados pode estratégias pode assegurar que sejam precisa a ou válidas apresentados no futuros. Os retornos projectados, as análises, os cenários e as premissas sejam razoáveis e factíveis, não considerados nas determinação de seu valor uturo. As análises aqui apresentado a precisa de assegurar que sejam precisa a valeida que estas apresentados as informações relevantes e cenários. Projeções não significam retornos futuros. Os retornos projectados os cenário