Relatório Gerencial SPTW11 de julho de 2026

Relatório Gerencial SPTW11 SP Downtown FII

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é prover rendimentos de longo prazo aos Quotistas, por meio da alocação de seus recursos prioritariamente na aquisição dos Imóveis Alvo, direta ou indiretamente, por meio da titularidade da totalidade das Participações Societárias.

• Início das Atividades Gestor*
• Março 2013 Patria - VBI Asset Management Ltda.
• Código de Negociação Administrador e Escriturador
• SPTW11 Banco Genial S.A.
• CNPJ Taxa de Administração Total
• 0,25% ao ano sobre o patrimônio líquido do
• 15.538.445/0001-05
• Fundo
• Cotas Emitidas Público Alvo
• 1.798.000 Investidores em geral
• Prazo Tipo Anbima
• Indeterminado Tijolo Renda Gestão Definida

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE JULHO/26:

Em julho, os fundos imobiliários recuaram pelo terceiro mês consecutivo. O IFIX caiu 0,31%, acumulando alta de 1,1% no ano. Entre os principais fatores que pressionaram os ativos de risco em Julho, destacam-se o conflito no oriente médio e o aumento de volatilidade provocada pela agenda política local.

No cenário externo, a retomada das hostilidades devolveu prêmio de risco ao petróleo, que voltou a ser negociado em torno de US$ 84/barril. Na direção oposta, a segunda reunião do Federal Reserve sob o comando de Kevin Warsh surpreendeu parte do mercado ao manter a taxa básica estável, provocando reprecificação da curva de juros americana.

No Brasil, o Copom cortou a Selic em 25 bps na reunião de julho, acumulando 100 bps de flexibilização no ciclo. O comitê destacou a desancoragem das expectativas e manteve na mesa tanto um novo corte quanto uma pausa na próxima reunião. As expectativas para 2026 apuradas pelo Relatório Focus seguem em 5,03%, acima do teto da meta de 4,5%, e o IPCA acumulado em 12 meses atingiu 4,64%

As quedas foram generalizadas entre os setores em um movimento amplo de reprecificação, mais ligado à taxa de desconto do que a fundamentos setoriais. Entre os fundos de tijolo, Logística (-0,2%), Shoppings (-0,3%) e Office (-0,3%) contribuíram com aproximadamente -0,1% cada, enquanto Renda Urbana (-0,9%) e "Outros" (- 1,0%) apresentaram as maiores quedas em retorno. Entre os fundos de papel, CRIs (-0,0%) e FoFs (-0,8%) tiveram contribuição marginal. O IFIX encerrou o mês negociado a 0,90x o valor patrimonial, desconto adicional em relação ao mês anterior, com volume médio diário acima de R$ 332 milhões. Dada a proximidade das eleições, a trajetória da política fiscal e a contínua desancoragem da inflação passam a ser os principais riscos de curto prazo.

Comentários da Gestão

Julho 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em julho, o único locatário do Fundo não efetuou o pagamento do aluguel referente ao mês de junho. A inadimplência foi divulgada em Fato Relevante em 31 de julho de 2026 (clique aqui). Em decorrência desse evento, o Fundo registrou receita total de R$ 0,02/cota referente ao rendimento caixa, o que levou a um resultado distribuível negativo de R$ 0,02/cota. Apesar desse evento, a distribuição de rendimentos foi mantida em R$ 0,45/cota, utilizando R$ 0,47/cota de reserva acumulada.

Informamos, no entanto, que, no início de agosto, o locatário realizou o pagamento do aluguel referente ao mês de junho. Entretanto, permanece inadimplente em relação ao aluguel do mês de julho, com vencimento em 01 de agosto de 2026. A gestão segue adotando as medidas cabíveis para regularização do valor em atraso e acompanhará os desdobramentos da situação nos próximos meses.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• No mês de julho, não houve movimentação de locatário do Fundo. Assim, ao final do mês, o Ativo continuava 100% locado e o prazo médio remanescente do contrato vigente (WALE*) é de 6,2 anos.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Não havia reajustes ou revisionais programadas para o mês.

ALAVANCAGEM*:

Em 31/07, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.

PATRIA

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

R$ 96,7 milhões

Valor de Mercado*

R$ 68,3 milhões

Cota Patrimonial*

R$ 53,77

Cota de Mercado*

R$ 38,00

P/VP*

ADTV*

0,71x

R$ 62,1 mil

Dividend Yield (mercado)*

14,2% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

10,0% a.a.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,49

Dividend Yield*

Resultado

Demonstração de Resultado* (R$)

PATRIA

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 95,4% dos ativos em imóveis e 3,7% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

Carteira de Ativos¹(1/3)

Atualmente o Fundo é proprietário de 100% do Edifício Badaró, localizado no Centro de São Paulo-SP. A área total do Fundo é de 13.437 m² e está com uma ocupação física de 100%.

% Fundo*

# Locatários

ABL detido pelo Fundo (m²)*

WALE (anos)*

100%

13.437

6,2

Vacância Física ^*

Vacância Financeira

Preço médio do Portfólio (mercado)*

Aluguel Médio do Portfólio

0,0% 0,0% R$ 4.759/m² R$ 63,36/m²

Carteira de Ativos¹ (2/3)

Portfólio com 1 ativo, localizado na cidade de São Paulo e mais de 13,4 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(3/3)

Alocação Natureza dos Contratos

Alocação por Indexador

Vencimento dos Contratos

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Todas as informações desta seção referem-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria.

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

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