Relatório Gerencial SPTW11 de maio de 2026

Relatório Gerencial SPTW11 SP Downtown FII

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é prover rendimentos de longo prazo aos Quotistas, por meio da alocação de seus recursos prioritariamente na aquisição dos Imóveis Alvo, direta ou indiretamente, por meio da titularidade da totalidade das Participações Societárias.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Gestor *

• Março 2013 Pátria - VBI Asset Management Ltda.
• Código de Negociação Administrador e Escriturador
• SPTW11 Banco Genial S.A.
• CNPJ Taxa de Administração Total *
• 0,25% ao ano sobre o patrimônio líquido do
• 15.538.445/0001-05
• Fundo
• Cotas Emitidas Público Alvo
• 1.798.000 Investidores em geral
• P razo Tipo Anbima
• Indeterminado Tijolo Renda Gestão Definida

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

PANORAMA DE MAIO/26:

Após a recuperação observada em abril, os Fundos Imobiliários voltaram a recuar em maio. O IFIX registrou variação de -1,3% no mês, embora ainda acumule alta de $2 . 7 \%$ no ano. A queda ocorreu em linha com a renda variável, pressionada pela reprecificação das curvas de juros futuros, aumento da volatilidade com a agenda política doméstica e eventos geopolíticos no exterior.

No ambiente externo, a continuidade das tensões entre EUA e Irã, com sinais mistos de arrefecimento e agravamento ao longo do mês, somada à ausência de alívio no bloqueio do Estreito de Ormuz, manteve o petróleo Brent na faixa de US$ 92 por barril, reforçando temores inflacionários globais.

Esse cenário impactou a precificação dos ativos no Brasil. As expectativas de inflação para 2026, segundo o relatório Focus, atingiram 5,1%, acima do teto da meta do Banco Central (4,5%), enquanto a inflação em 12 meses alcançou 4,4%. Diante disso, o mercado passou a discutir a possível interrupção do ciclo de cortes da Selic, com a curva de juros precificando mais dois cortes de 25 bps (100 bps no total), abaixo dos mais de 300 bps projetados anteriormente.

Como consequência, setores mais sensíveis aos juros foram penalizados pelo aumento da aversão ao risco. Entre os fundos de tijolo, Lajes Corporativas caiu -3,0%, seguido por Shoppings (-2,6%). Em contrapartida, Renda Urbana apresentou maior resiliência, com variação próxima à estabilidade (-0,5%). Nos fundos de papel, o desempenho foi relativamente melhor, com Fundos de CRI registrando queda marginal (-0,3%) devido ao suporte de inflação e juros mais elevados, enquanto Fundos de Fundos recuaram -2,0%, refletindo maior exposição à marcação a mercado.

O IFIX segue negociado a cerca de 0,92x o valor patrimonial, sem mudanças relevantes, com liquidez média diária acima de R$ 400 milhões. A volatilidade externa permanece como principal fator de risco no curto prazo.

Comentários da Gestão

Maio 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em maio, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,50/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,45/cota. Durante o mês, não houve impactos extraordinários no resultado. Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,45/cota, patamar que a gestão pretende manter para o semestre. O pagamento ocorreu no dia 08 de junho de 2026.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• No mês de maio, não houve movimentação de locatário do Fundo. Assim, ao final do mês, o Ativo continuava 100% locado e o prazo médio remanescente do contrato vigente (WALE*) é de 6,3 anos.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Não havia reajustes ou revisionais programadas para o mês.

ALAVANCAGEM*:

• Em 29/05, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.

PATRIA

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido *

Cota Patrimonial *

R$ 96,4 milhões R$ 53,60

Valor de Mercado *

Cota de Mercado *

R$ 71,0 milhões

R$ 39,50

P/VP *

ADTV *

0,74x

R$ 93,6 mil

Dividend Yield (mercado) *

13,7% a.a.

Dividend Yield (patrimonial) *

10,1% a.a.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,45

jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26

Dividend Yield *

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

15,1% 14,6% 14,7% 13,9% 13,9% 14,7%

13,0% 13,0% 13,3% 13,4% 13,7%

9,3% 8,6% 8,6% 8,6% 8,6% 9,2% 13,3% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,1%

jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26

Resultado

Demonstração de Resultado* (R$)

Resultado do Fundo *(R$/cota)

Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 93,1% dos ativos em imóveis e 6,9% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Patria.

Carteira de Ativos 1(1/3)

Atualmente o Fundo é proprietário de 100% do Edifício Badaró, localizado no Centro de São Paulo-SP. A área total do Fundo é de 13.437 m² e está com uma ocupação física de 100%.

% Fundo *

# Locatários

ABL detido pelo Fundo (m²) *

WALE (anos) *

100% 13.437 6,3

Vacância Física *

Vacância Financeira *

Preço médio do Portfólio (mercado) *

Aluguel Médio do Portfólio

0,0% 0,0% R$ 4.854/m² R$ 63,36/m²

Carteira de Ativos 1 (2/3)

Portfólio com 1 ativo , localizado na cidade de São Paulo e mais de 13,4 mil m² de ABL

Alocação Natureza dos Contratos

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos 1(3/3)

Vencimento dos Contratos

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Todas as informações desta seção referem-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria.

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

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