Relatório Gerencial SPTW11 de março de 2026

Relatório Gerencial SPTW11 SP Downtown FII

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é prover rendimentos de longo prazo aos Quotistas, por meio da alocação de seus recursos prioritariamente na aquisição dos Imóveis Alvo, direta ou indiretamente, por meio da titularidade da totalidade das Participações Societárias.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

• Início das Atividades Gestor*
• Março 2013 Pátria - VBI Asset Management Ltda.
• Código de Negociação Administrador e Escriturador
• SPTW11 Banco Genial S.A.
• CNPJ Taxa de Administração Total
• 0,25% ao ano sobre o patrimônio líquido do
• 15.538.445/0001-05
• Fundo
• Cotas Emitidas Público Alvo
• 1.798.000 Investidores em geral
• Prazo Tipo Anbima
• Indeterminado Tijolo Renda Gestão Definida

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE MARÇO/26:

Após sete meses consecutivos de alta, o mercado de Fundos Imobiliários registrou sua primeira retração desde julho de 2025. O IFIX recuou 1,1% no período, interrompendo a sequência de valorização que havia levado o índice à sua máxima histórica em fevereiro. O movimento reflete a forte deterioração do cenário externo, com a escalada do conflito no Oriente Médio dominando a dinâmica dos mercados globais.

No fim de fevereiro, Estados Unidos e Israel lançaram ataques coordenados contra o Irã, desencadeando uma retaliação que resultou no fechamento do Estreito de Ormuz, rota por onde transita aproximadamente um quinto do petróleo mundial. O barril de Brent disparou de US$ 70 para patamares superiores a US$ 100, acumulando alta de mais de 40%. O choque energético reacendeu temores inflacionários e provocou reprecificação dos ativos de risco. No Brasil, a curva de juros futuros abriu de forma consistente, com as taxas saindo de 12,5% para acima de 14% em menos de um mês, e as projeções de inflação no Boletim Focus subiram de 4,17% para 4,31%. No fim de março, EUA e Irã iniciaram negociações mediadas pelo Paquistão, resultando em um cessar-fogo de duas semanas no início de abril. A trégua aliviou parcialmente os mercados, mas as conversas em Islamabad terminaram sem acordo definitivo, mantendo a incerteza sobre o desfecho do conflito.

Setorialmente, o movimento de aversão ao risco penalizou os segmentos mais sensíveis a juros. Lajes corporativas lideraram as perdas com queda de 1,7%, seguidas por shopping centers (-1,4%) e logística (-1,2%). Os Fundos de Fundos recuaram 1,0%, refletindo a maior sensibilidade às oscilações de mercado. Em contrapartida, os fundos de CRIs apresentaram retração mais contida, de 0,4%, sustentados pelo carrego favorável em um cenário de inflação pressionada e juros elevados. Renda Urbana mostrou resiliência com variação próxima à estabilidade (-0,1%). A volatilidade potencial permanece elevada, mas os descontos ainda presentes no mercado secundário, com o IFIX negociando a 0,89x o valor patrimonial, aliados aos fundamentos operacionais sólidos dos ativos, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários no médio prazo.

Comentários da Gestão Março 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em março, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,04/cota, o que levou a um resultado de R$ 1,00/cota. O resultado do período foi impactado positivamente por uma receita extraordinária de aproximadamente R$ 0,53/cota, decorrente do vencimento de uma LFT mantida na carteira do Fundo.

• Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,45/cota, patamar que a gestão pretende manter para o semestre. O pagamento ocorreu no dia 08 de abril de 2026.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

No mês de março, não houve movimentação de locatário do Fundo. Assim, ao final do mês, o Ativo continuava 100% locado e o prazo médio remanescente do contrato vigente (WALE*) é de 6,6 anos.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Não havia reajustes ou revisionais programadas para o mês.

ALAVANCAGEM*:

• Em 31/03, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 97,4 milhões

R$ 54,19

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 73,3 milhões

R$ 40,75

P/VP*

ADTV*

0,75x

R$ 113,2 mil

Dividend Yield (mercado)*

13,3% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

10,0% a.a.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,45

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

19,5% 14,5% 14,1% 15,1% 14,6% 14,7% 13,9% 13,9% 14,7% 13,0% 13,0% 13,3% 8,6% 8,7% 9,3% 8,6% 8,6% 8,6% 8,6% 9,2% 13,3% 10,0% 10,0% 10,0% abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26

Resultado

Demonstração de Resultado* (R$)

PATRIA

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 93% dos ativos em imóveis e 7% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

Carteira de Ativos¹(1/3)

Atualmente o Fundo é proprietário de 100% do Edifício Badaró, localizado no Centro de São Paulo-SP. A área total do Fundo é de 13.437 m² e está com uma ocupação física de 100%.

% Fundo*

# Locatários

ABL detido pelo Fundo (m²)*

WALE (anos)*

100%

13.437

6,6

Vacância Física ^*

Vacância Financeira

Preço médio do Portfólio (mercado)*

Aluguel Médio do Portfólio

0,0% 0,0% R$ 5.035/m² R$ 63,36/m²

Carteira de Ativos¹ (2/3)

Portfólio com 1 ativo, localizado na cidade de São Paulo e mais de 13,4 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(3/3)

Alocação Natureza dos Contratos

Alocação por Indexador

Vencimento dos Contratos

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Todas as informações desta seção referem-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria.

Número de Cotistas (em milhares)

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Anexos

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