Informe Anual Estruturado SPTW11 de dezembro de 2025

Informe Anual Estruturado do SP Downtown (SPTW11), fundo imobiliário de lajes corporativas, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 31/03/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do SPTW11 fechou a R$ 24,40, com P/VP de 0,45 (valor patrimonial de R$ 53,80 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,45 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 22,54% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 96,7 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.

Informações

Fundo: SP DOWNTOWN -25,18%
CNPJ: 15.538.445/0001-05
Tipo: Informes Periódicos
Assunto: Informe Anual Estruturado
Data de referência: 01/12/2025
Data de entrega: 31/03/2026 16:36
Versão: 1
Situação: (Ativo)

Conteúdo

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Dados Gerais

Nome Fundo	SP DOWNTOWN FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII
CNPJ Fundo	15538445000105
Data Funcionamento	16/07/2013
Publico Alvo	Investidores em Geral
Codigo ISIN	BRSPTWCTF002
Qtd Cotas Emitidas	1.798.000
Fundo Exclusivo	Não
Vinculo Familiar Cotistas	Não
Prazo Duracao	Indeterminado
Encerramento Exercicio	31/12
Nome Administrador	GENIAL INVESTIMENTOS CORRETORA DE VALORES MOBILIÁRIOS S.A.
CNPJ Administrador	27652684000162
Logradouro	PRAIA DE BOTAFOGO
Numero	228
Complemento	SALA 907
Bairro	BOTAFOGO
Cidade	RIO DE JANEIRO
Estado	RJ
CEP	22250040
Telefone1	113206-8000
Telefone2	(11) 3206-8000
Site	WWW.BANCOGENIAL.COM
Email	[email protected]
Competencia	01/12/2025

Autorregulacao

Classificacao	Tijolo
Subclassificacao	Renda
Tipo Gestao	Definida
Segmento Atuacao	Escritórios

Mercado Negociacao

Bolsa	Sim
MBO	Não
MB	Não

Entidade Administradora

BVMF	Sim
CETIP	Não

Informe Anual

Programa Investimentos	O FII poderá realizar um programa de investimentos no imóvel com o intuito de promover manutenções e ou benfeitorias no empreendimento, com o objetivo de agregar valor comercial ao ativo.
Criterios Avaliacao	As propriedades para investimento estão demonstradas pelos seus respectivos valores justos, os quais foram obtidos através de laudos de avaliação elaborados por entidades profissionais qualificados independentes, formalmente aprovados pela Administradora do Fundo. A variação no valor justo das propriedades para investimento é reconhecida na demonstração do resultado do exercício em que referida valorização ou desvalorização tenha ocorrido. Mais informações podem ser consultadas nas notas explicativas das demonstrações financeiras.
Analise Impactos	N/A
Regras Prazos Chamada Capital	As regras e prazos para chamada de capital do Fundo, se houver, estarão previstas nos documentos relativos às ofertas de distribuição de cada emissão de cotas.

Prestadores Servicos

Gestor

Nome	GENIAL GESTÃO LTDA.
CNPJ	22119959000183
Endereco	Av. Brg. Faria Lima, 3400 - Itaim Bibi, São Paulo - SP, 04538-132
Telefone	11 3206-8000

Custodiante

Nome	ITAU UNIBANCO S.A
CNPJ	60701190000104
Endereco	Praça Alfredo Egydio de Souza Aranha, n. 100, Torre Olavo Setúbal, São Paulo/SP, CEP 04344-902

Auditor Independente

Nome	DELOITTE TOUCHE TOHMATSU
CNPJ	49928567000200
Endereco	Rua São Bento, 18 15º e 16º andares Centro - Rio de Janeiro - RJ - CEP: 20.090.010
Telefone	(21)3981-0500

Distribuidor Cotas

Nome	BANCO GENIAL S.A.
CNPJ	45246410000155
Endereco	PRAIA DE BOTAFOGO, Nº 228, SALA 907, BOTAFOGO, RIO DE JANEIRO / RJ
Telefone	(11) 3206-8000

Analise Administrador

Resultado Fundo	Durante o exercício de 2025, o Fundo anunciou distribuição de rendimentos que somaram R$ 2.264.000,00. No mesmo período, o Fundo gerou um resultado base caixa de R$ 2.335.000,00.
Conjuntura Economica	Em comparação ao ano de 2024, o ano de 2025 foi marcado por uma política monetária significativamente mais restritiva ao longo de todo o primeiro semestre, refletindo o aumento das incertezas fiscais, a deterioração das expectativas de inflação e um ambiente externo mais desafiador. Após encerrar 2024 com a Selic em 12,25% a.a., o Copom retomou o ciclo de aperto monetário nas primeiras reuniões do ano. Em janeiro de 2025, a taxa básica foi elevada para 13,25% a.a., seguida por novos aumentos nas reuniões subsequentes, atingindo 15,00% a.a. em maio, patamar mantido até o encerramento do ano. A decisão de manter a Selic em nível altamente contracionista ao longo do segundo semestre refletiu a avaliação do Banco Central de que seria necessário um período prolongado de juros elevados para assegurar a convergência da inflação à meta, diante do enfraquecimento no avanço de reformas estruturais, do aumento das preocupações com a trajetória da dívida pública e da persistência das expectativas inflacionárias acima do centro da meta. Esse cenário impacta diretamente a perfomance dos ativos financeiros listados em bolsa, como é o caso dos fundos imobiliários, porém mesmo com esse cenário mais desafiador, o IFIX principal índice do setor de FIIs apresentou alta de 21,1%, o SPTW seguiu essa alta tendo valorizado 30,7% no período (Considerando valorização da cota + reinvestimento). Em relação a valor da cota, o fundo fechou o ano sendo negociado a R$ 37,01, com uma cota patrimonial de R$ 54,15, levando a um desconto de aproximadamente 32%.
Perspectiva Periodo Seguinte	Por se tratar de um Fundo de gestão passiva, com apenas um imóvel e um inquilino, acreditamos que não haverá mudanças significativas para o período seguinte

Valor Contabil Ativos

Ativo

Nome	Imóvel - Edifício Comercial Badaró
Valor Justo	SIM
Valor	90.346.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0888

Processos Judiciais

Processo 1

Numero	1017235-42.2016.8.26.0053
Juizo	São Paulo - 4ª Vara de Fazenda Pública
Instancia	1ª Instância
Data Instauracao	14/04/2016
Valor Causa	2.878.239,23
Partes Processo	Autor: SP Downtown Fundo de Investimento Imobiliário - FII Réu: Município de São Paulo
Principais Fatos	(i) declarar a inexistência de relação jurídico-tributária entre o Autor e o Réu no que diz respeito ao ITBI sobre a extinção do direito de superfície, assim como anular eventual auto de infração/lançamento lavrado ou realizado pelo Réu, ou que venha a ser lavrado ou realizado, por todos os motivos acima relacionados; (ii) subsidiariamente, reconhecer e declarar a ilegalidade e inconstitucionalidade da utilização do Valor Venal de Referência, com a adoção do valor venal ou valor de mercado; (iii) subsidiariamente, reconhecer e afastar a incidência dos encargos moratórios; (iv) reconhecer e garantir, definitivamente, o direito à averbação do cancelamento/extinção da superfície instituída sobre o imóvel objeto da matrícula n. 117.970 sem que haja a obrigatoriedade/exigência do recolhimento de ITBI e da apresentação da guia respectiva para o 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.
Chance Perda	remota
Analise Impacto Perda	N/A

Processo 2

Numero	1528961-92.2023.8.26.0090
Juizo	São Paulo - Vara das Execuções Fiscais Municipais
Instancia	1ª Instância
Data Instauracao	23/05/2023
Valor Causa	1.544.913
Partes Processo	Autor: Prefeitura do Município de São Paulo Réu: SP Downtown Fundo de Investimento Imobiliário - FII
Principais Fatos	Trata-se de ação de execução fiscal, referente a IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Chance Perda	possível
Analise Impacto Perda	N/A

Assembleia Geral

Endereco Fisico Docs Assembleias	Praia de Botafogo, n° 228, sala 913 – Parte, Botafogo, CEP 22.250-906, Rio de Janeiro/RJ
Endereco Eletronico Docs Assembleias	https://www.genialinvestimentos.com.br/administracao-fiduciaria/
Meios Comunicacao	(i) email: [email protected]; telefones: (11) 2137-8888, (21) 2169-9999 para esclarecimentos julgados necessários. (ii)A manifestação de voto e, conforme o caso, a via original ou cópia reprográfica do instrumento de mandato, devidamente autenticada, ou pedidos de esclarecimentos deverá(ão) ser encaminhado(s) por escrito à Administradora no seguinte endereço aos cuidados do Sr. Rodrigo Godoy, com endereço na PR DO BOTAFOGO. 228, SALA 913 - RIO DE JANEIRO -RJ; CEP: 22.250-040, ou por meio do e-mail: [email protected].
Regras Proc Participacao Cotistas	i) A identificação dos cotistas é realizada mediante a apresentação de documentos comprobatórios, nos casos de voto presencial ou a distância. ii) Conforme o Regulamento do Fundo e Anexo(s) descritivo(s), as deliberações da Assembleia Geral ou Especial de Cotistas poderão ser tomadas mediante processo de consulta, formalizada por escrito, dirigida pelo Administrador a cada Cotista, devendo constar da consulta todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto, cuja resposta deverá ser enviada pelos Cotistas ao Administrador no prazo máximo de 30 (trinta) ou 15 (quinze) dias, conforme se trate de Assembleia Geral ordinária ou extraordinária ou Assembleia Especial ordinária ou extraordinária, observadas as formalidades previstas nos arts. 13, 14 e 37 da Resolução CVM 175. Em caso de deliberação mediante consulta formal, para fins de cálculo de quórum de deliberação, serão considerados presentes todos os Cotistas, sendo que a aprovação da matéria objeto da consulta formal obedecerá aos mesmos quóruns de aprovação previstos no Regulamento e Anexo(s) descritivo(s). O comunicado de consulta formal enviado pelo Administrador informará o prazo em que será divulgada a apuração dos votos, nos termos do art. 37 da Resolução CVM 175. iii) Para a participação à distância, os cotistas enviarão o voto, juntamente com os documentos comprobatórios, no endereço eletrônico indicado na Convocação, dentro do prazo limite estabelecido. Poderão, também, conforme o caso, proferir o voto em sistema eletrônico de assembleia virtual disponibilizado pelo Administrador. Todos os procedimentos, regras e prazos estarão dispostos no Edital de Convocação.
Praticas Assembleia Meio Eletronico	As deliberações da Assembleia Geral ou Especial de Cotistas poderão ser tomadas mediante processo de consulta formal, sem a necessidade de reunião de cotistas, formalizado em carta ou correio eletrônico (e-mail) dirigido pelo Administrador a cada cotista, para resposta nos prazos previstos para convocação das Assembleias Gerais ou Especiais de Cotistas previstos no item acima, desde que observadas as formalidades previstas nos artigos 13, 14 e 37 da Resolução CVM 175.

Remuneracao Administrador

Politica Remuneracao	Pelos serviços de administração, gestão, controladoria de ativos e passivos e escrituração das Quotas, será devida a Taxa de Administração de 0,25% (vinte e cinco centésimos por cento) ao ano (considerando-se, para tanto, um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) Dias Úteis calculado sobre valor de mercado do Fundo, com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do Fundo no mês anterior ao do pagamento da remuneração, caso as cotas do Fundo tenham integrado ou passado a integrar, nesse período, índice de mercado, conforme definido na regulamentação aplicável aos fundos de investimento em índices de mercado, observado o valor mínimo mensal de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).
Valor Pago Ano	397.402,17
Percent Patrimonio Contabil	0,0041
Percent Patrimonio Valor Mercado	0,006

Governanca

Diretor Responsavel

Nome	Cintia Sant'ana de Oliveira
Idade	53 anos
CPF	026.654.557-22
Email	[email protected]
Profissao	Diretora
Formacao Academica	Engenheira de Produção
Data Inicio Funcao	01/06/2018
Qtd Cotas Detidas FII	0
Qtd Cotas FII Compradas	0
Qtd Cotas FII Vendidas	0

Experiencias Prof Ultimos Cinco Anos

Experiencia

Nome Empresa	BANCO GENIAL S.A.
Periodo	2016/Atual
Cargo Funcoes	Diretor
Atividade Principal Empresa	Instituição Financeira

Eventos

Condenacao Criminal	N/A
Condenacao Proc Admin CVM	N/A

Distribuicao Cotistas

Ate Cinco Porcento

Num Cotistas	17.830
Num Cotas Detidas	1.798.000
Perc Detido Rel Total	1
Perc Detido PF	0,9966
Perc Detido PJ	0,00339999999999996

Politica Divulgacao

Politica Divulgacao Ato Fato Relevante	A Política de Divulgação de Fato Relevante do Administrador estabelece diretrizes e procedimentos a serem por ele observados quando da divulgação de fato relevante. Vale destacar que a divulgação de fato relevante deve ocorrer imediatamente após a ciência, pelo Administrador, do fato que o motivou. No mesmo sentido, a divulgação dos fatos relevantes deverá ocorrer de modo a garantir aos cotistas e aos demais investidores o acesso às informações completas e tempestivas, assegurando a igualdade e a transparência da transmissão dessa informação a todos os interessados, sem privilegiar alguns em detrimento de outros. A divulgação dos fatos relevantes se dará por meio do Sistema de Envio de Documentos disponível na página CVM, da página do Administrador na rede mundial de computadores, e, da entidade administradora de mercado organizado onde as cotas do Fundo estejam admitidas à negociação, quando for o caso, sem prejuízo de outro meio que o Administrador entenda necessário.
Politica Negociacao Cotas	A política está descrita no regulamento do Fundo, disponível no link abaixo: https://media-genial-cms.genialinvestimentos.com.br/wp-content/uploads/2021/05/10174530/2023.07.10_Regulamento_SP-DOWNTOWN-FII-At.-Denominacao-dos-Prestadores-de-Servico.pdf
Politica Exercicio Direito Voto	A política está descrita no regulamento do Fundo, disponível no link abaixo: https://media-genial-cms.genialinvestimentos.com.br/wp-content/uploads/2021/05/10174530/2023.07.10_Regulamento_SP-DOWNTOWN-FII-At.-Denominacao-dos-Prestadores-de-Servico.pdf
Func Responsaveis Politica Divulgacao	O Administrador possui equipes direcionadas para assegurar o cumprimento da política de divulgação de informações do Fundo.