Relatório Gerencial SPTW11 de fevereiro de 2026

Relatório Gerencial SPTW11 SP Downtown FII

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é prover rendimentos de longo prazo aos Quotistas, por meio da alocação de seus recursos prioritariamente na aquisição dos Imóveis Alvo, direta ou indiretamente, por meio da titularidade da totalidade das Participações Societárias.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

• Início das Atividades Gestor*
• Março 2013 Pátria - VBI Asset Management Ltda.
• Código de Negociação Administrador e Escriturador
• SPTW11 Banco Genial S.A.
• CNPJ Taxa de Administração Total
• 0,25% ao ano sobre o patrimônio líquido do
• 15.538.445/0001-05
• Fundo
• Cotas Emitidas Público Alvo
• 1.798.000 Investidores em geral
• Prazo Tipo Anbima
• Indeterminado Tijolo Renda Gestão Definida

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

PANORAMA DE FEVEREIRO/26:

Performance Setorial do IFIX*

Após o movimento positivo de janeiro, o mercado de Fundos Imobiliários manteve trajetória de valorização em fevereiro, registrando o sétimo mês seguido de alta. O IFIX avançou +1,3% no período, renovando sua máxima histórica. O desempenho reflete a percepção de que o ciclo de aperto monetário já produziu seus principais efeitos, permitindo ao mercado antecipar o início da flexibilização. A curva de juros já precifica o primeiro corte da Selic para abril de 2026.

O movimento ocorreu em linha com o forte fluxo observado na renda variável brasileira. Impulsionado por entrada relevante de capital estrangeiro, o Ibovespa acumula alta próxima de 17% no ano, com alocação concentrada nas blue chips domésticas. No mercado de FIIs, o fluxo segue majoritariamente local e gradual, com liquidez média diária acima de R$ 400 milhões.

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

Setorialmente, persiste o processo de reprecificação de ativos negociados com descontos frente ao valor patrimonial. Os fundos de CRI registraram valorização média de +2,7%, sustentados pelo carrego. Também se destacou a recuperação dos fundos FOF e Multiestratégia, com alta de +5,5%, reduzindo parte dos descontos. Entre os fundos de tijolo, lajes corporativas e shopping centers avançaram $^{+3,8\%}\mathrm{e}^{+2}$ 4%.No cenário internacional, tensões geopolíticas envolvendo o Irã ganharam destaque. A região é estratégica para o mercado global de energia, já que mais de 20% da oferta mundial de petróleo passa pelo Estreito de Ormuz. Como reflexo, o barril ultrapassou US$ 100, acumulando alta superior a 40% e elevando riscos inflacionários no curto prazo.

Esse ambiente levou à abertura da curva de juros brasileira, com as taxas de 10 anos novamente próximas de 14%. Como consequência, o mercado revisou expectativas para o ritmo de cortes da Selic, antes estimados em 50 bps por reunião, passando a considerar um ciclo mais moderado, entre 25 bps e 50 bps.

Em síntese, fevereiro manteve a trajetória positiva do início do ano, embora com maior cautela no ambiente macroeconômico. Apesar da volatilidade potencial, os fundamentos operacionais dos ativos imobiliários permanecem sólidos e, somados aos descontos ainda presentes no mercado secundário, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários ao longo de 2026.

Comentários da Gestão

Fevereiro 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em fevereiro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,49/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,41/cota. Não houve impactos não recorrentes no resultado do Fundo.

Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,45/cota, patamar que a gestão pretende manter para o semestre. O pagamento ocorreu no dia 06 de março de 2026.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• No mês de fevereiro, não houve movimentação de locatário do Fundo. Assim, ao final do mês, o Ativo continuava 100% locado e o prazo médio remanescente do contrato vigente (WALE*) é de 6,7 anos.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Não havia reajustes ou revisionais programadas para o mês.

ALAVANCAGEM*:

• Em 27/02, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.

PATRIA

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

R$ 97,5 milhões

Valor de Mercado*

R$ 74,5 milhões

Cota Patrimonial*

R$ 54,20

Cota de Mercado*

R$ 41,43

P/VP*

ADTV*

0,76x

R$ 91,2 mil

Dividend Yield (mercado)*

13,0% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

10,0% a.a.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,45

Dividend Yield* Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

19,5% 14,7% 14,5% 14,1% 15,1% 14,6% 14,7% 13,9% 13,9% 14,7% 13,0% 13,0% 8,6% 8,6% 8,7% 9,3% 8,6% 8,6% 8,6% 8,6% 9,2% 13,3% 10,0% 10,0% mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26

Resultado

Demonstração de Resultado* (R$)

PATRIA

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 92% dos ativos em imóveis e 8% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Patria.

Carteira de Ativos¹(1/3)

Atualmente o Fundo é proprietário de 100% do Edifício Badaró, localizado no Centro de São Paulo-SP. A área total do Fundo é de 13.437 m² e está com uma ocupação física de 100%.

% Fundo*

# Locatários

ABL detido pelo Fundo (m²)*

WALE (anos)*

100%

13.437

6,7

Vacância Física ^*

Vacância Financeira

Preço médio do Portfólio (mercado)*

Aluguel Médio do Portfólio

0,0% 0,0% R$ 5.035/m² R$ 63,36/m²

Carteira de Ativos¹ (2/3)

Portfólio com 1 ativo, localizado na cidade de São Paulo e mais de 13,4 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(3/3)

Alocação Natureza dos Contratos

Alocação por Indexador

Vencimento dos Contratos

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Todas as informações desta seção referem-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria.

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

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