Relatório Gerencial SPTW11 de dezembro de 2025

Relatório Gerencial SPTW11 SP Downtown FII

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é prover rendimentos de longo prazo aos Quotistas, por meio da alocação de seus recursos prioritariamente na aquisição dos Imóveis Alvo, direta ou indiretamente, por meio da titularidade da totalidade das Participações Societárias.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

• Início das Atividades Gestor*
• Março 2013 Pátria - VBI Asset Management Ltda.
• Código de Negociação Administrador e Escriturador
• SPTW11 Banco Genial S.A.
• CNPJ Taxa de Administração Total
• 0,25% ao ano sobre o patrimônio líquido do
• 15.538.445/0001-05
• Fundo
• Cotas Emitidas Público Alvo
• 1.798.000 Investidores em geral
• Prazo Tipo Anbima
• Indeterminado Tijolo Renda Gestão Definida

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE DEZEMBRO/25:

O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).

Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.

Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.

Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.

Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.

Comentários da Gestão (1/2)

Dezembro 2025

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em dezembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,49/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,45/cota. Neste mês, tivemos uma distribuição de rendimentos extraordinária de R$ 0,60/cota, utilizando R$ 0,15/cota de reserva. A distribuição desse valor reflete um acréscimo pontual ao final do semestre, a fim de respeitar a regulamentação vigente de 95% do lucro caixa auferido no semestre. O pagamento ocorreu no dia 08 de janeiro de 2026. Para o próximo semestre, a gestão pretende manter a distribuição no patamar da receita recorrente, no valor de R$ 0,45/cota.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• No mês de dezembro, não houve movimentação de locatário do Fundo. Assim, ao final do mês, o Ativo continuava 100% locado e o prazo médio remanescente do contrato vigente (WALE*) é de 6,8 anos.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Não havia reajustes ou revisionais programadas para o mês.

ALAVANCAGEM*:

• Em 30/12, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 97,4 milhões

R$ 54,15

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 66,5 milhões

R$ 37,01

P/VP*

ADTV*

0,68x

R$ 93,8 mil

Dividend Yield (mercado)*

19,5% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

13,3% a.a.

Comentários da Gestão (2/2)

2º Semestre de 2025:

No segundo semestre não houve eventos extraordinários. O inquilino segue cumprindo seu contrato e o reajuste, concluído no mês de competência outubro, permitiu um aumento na distribuição recorrente do Fundo de R$ 0,42/cota para R$ 0,45/cota, patamar que deve se manter no próximo semestre. Agradecemos a confiança dos cotistas e reafirmamos o compromisso da gestão em priorizar seus interesses, mantendo total transparência e clareza nas informações.

REAVALIAÇÃO DO ATIVO:

Conforme informado em fato relevante divulgado em 14/01 (clique aqui), dado o encerramento do ano fiscal, o ativo imobiliário do Fundo foi reavaliado a valor de mercado (valor justo) em dezembro de 2025 pela Binswanger Brazil, mesma empresa responsável pela última reavaliação. O resultado indicou desvalorização de 8,2% em relação ao valor contábil de 28/11/2025. Essa reavaliação reflete o impacto do cenário macroeconômico mais desafiador e da estabilidade dos preços de locação na região, que seguem sem avanços.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,44

Dividend Yield Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

19,5% 15,1% 15,2% 14,7% 14,5% 14,1% 15,1% 14,6% 14,7% 13,9% 13,9% 14,7% 13,3% 8,7% 8,6% 8,6% 8,6% 8,7% 9,3% 8,6% 8,6% 8,6% 8,6% 9,2% jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Resultado

Demonstração de Resultado* (R$)

PATRIA

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 93% dos ativos em imóveis e 7% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Patria.

Carteira de Ativos¹(1/3)

Atualmente o Fundo é proprietário de 100% do Edifício Badaró, localizado no Centro de São Paulo-SP. A área total do Fundo é de 13.437 m² e está com uma ocupação física de 100%.

% Fundo*

# Locatários

ABL detido pelo Fundo (m²)*

WALE (anos)*

100%

13.437

6,8

Vacância Física ^*

Vacância Financeira

Preço médio do Portfólio (mercado)*

Aluguel Médio do Portfólio

0,0% 0,0% R$ 4.430/m² R$ 63,36/m²

Carteira de Ativos¹ (2/3)

Portfólio com 1 ativo, localizado na cidade de São Paulo e mais de 13,4 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(3/3)

Alocação Natureza dos Contratos

Alocação por Indexador

Vencimento dos Contratos

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Todas as informações desta seção referem-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria.

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

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Anexos

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