Relatório Gerencial TELM11 de julho de 2026

TELLUS MULTIESTRATÉGIA FII TELM11

RELATÓRIO MENSAL Julho | 2026

SUMÁRIO

• RESULTADO DO FUNDO 3
• PALAVRA DO GESTOR 4
• DISTRIBUI ÃO DE RENDIMENTOS 5
• PORTFÓLIO 6
• CARTEIRA DE ATIVOS 7
• RESULTADO GERENCIAL 8
• RENTABILIDADE 9
• CARTEIRA DE CRI 10
• CARTEIRA DE IMÓVEIS 13
• EVOLUÇÃO DA CARTEIRA 14
• A GESTORA TELLUS 15
• GLOSSÁRIO 17

Tellus Multiestratégia FII TELM11

Resultado do Mês

O T ll M lti t té i FII t b ti f i di t / h d it l, b proporcionar aos cotistas a valorização de suas cotas por meio de investimento e desinvestimento em i i biliá i , i B i ó i , CRI, LCI, LIG, LH, CEPAC, P i i õ SPE I biliá i Cotas de FIP, Cotas de FIDC, cotas de FII, outros títulos imobiliários e outros ativos financeiros, conforme descrito na política de investimentos detalhada no Regulamento .

Ticker: TELM11

Gestor: T ll I ti t C lt i Ltd

CNPJ:

45.188.099/0001 - 35

Início do Fundo: 09/08/2024

Administrador:

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Taxa de Gestão: 0,90% a.a.

Taxa de Performance:

20% s/ IPCA + Yield do IMA - B5

Classificação Anbima:

FII Multiestratégia, gestão ativa

Tributação:

Julho/2026

(1) Número cotistas : até a data de divulgação deste documento a informação disponível tem como base jul /26 .

(2) Quantidade de Cotas negociadas no mês de jul /26 .

(3) Rendimento divulgado .

(4 ) Dividend Yield equivalente ao período de 12 meses .

(5 ) Considera a soma de CRIs, Imóveis e os demais títulos

Assista a leitura do relatório feito pela Gestão no canal da Tellus , do YouTube, ou pelo Spotify .

Momento do Fundo

Prezado(a) cotista,

No dia 19 de Agosto, o TELM 11 distribuiu R $ 0 ,10 por cota . A distribuição representa um dividend yield de 1,02 % ao mês (equivalente a 12,89 % a.a.), considerando a cotação de mercado de R $ 9 ,85 por cota em 31/07 /2026 .

O resultado no mês de Julho foi de R $ 334 .700 , ou R $ 0 ,11 por cota . Contribuíram majoritariamente para este resultado a carteira de CRIs, a receita de locação do FL 1355 e a receita proveniente do caixa, que permanece mais alto em função do recente desinvestimento do ativo residencial 9 de julho . Com a distribuição de R $ 0 ,10 por cota, em linha com o “guidance ” estimado para o trimestre, o resultado acumulado não distribuído aumentou para R $ 0 ,04 .

CRI: 40,7% I ó l: 10,7% FII: 5,2% Liquidez: 43,4%

Originação 48% Própria 52% Terceiros

No início do mês, a gestão realizou uma nova alocação em um CRI da MRV remunerando a CDI + 2,05 % a.a. A operação, de R $ 3.1 M, detalhada na página 13 deste relatório, aumenta para 34 % a participação dos CRIs indexados ao CDI, no portfólio de CRIs . A “duration” curta e o conjunto de garantias atrelados ao CRI, contribuíram para a alocação .

A gestão segue avaliando de forma criteriosa novas oportunidades para alocações em CRIs e em ativos performados com renda, que façam sentido para o portfólio do TELM, buscando extrair o melhor resultado aos nossos cotistas .

A leitura deste relatório pode ser obtida no link : TELM 11- YouTube

Taxa Média¹ PCA + 10,23% a.a. CDI + 2,54% a.a

Duration 2,27 anos

Indexador² 66% IPCA 34% CDI

Histórico e Guidance de distribuição

*Considera Alíquota de 15,00% de IR

A projeção de distribuição divulgada não constitui promessa ou garantia de rentabilidade. Trata - se de uma estimativa baseada nas premissas atuais da Gestão, que poderá ser revista a qualquer momento em função de novos fatos, eventos ou alterações nas condições de mercado.

Alocação por Classe de Ativo (% Investido)

Alocação (% Investido)

O Fundo apresenta 56 ,6 % do capital investido em operações e 46 ,4 % alocado em ativos de liquidez .

E l ã à l ã i ó i , F d i R $ 5 ,0 ilhõ obrigações futuras referentes às parcelas da aquisição do FL 1355 , conforme o cronograma abaixo :

• R $ 1,7 ilhã – / 26 • R $ 0 ,8 ilhã – / 27 • R $ 2 ,5 milhões – set/ 27

Para fazer frente a essas obrigações, o Fundo manterá parte dos recursos l l d i d li id di í l é i vencimentos.

Crédito

Tijolo

Risco Principal

Segmento

Risco Principal

Crédito

Imóveis

Outros

Resultado do Fundo

O lt d d F d é d b it h id l i tábil d tê i , t d l i bid ê , d d id despesas gerais do Fundo .

Aos cotistas do TELM 11, foi distribuído no mês de agosto um dividendo de R $ 0 ,10 por cota, com pagamento realizado no 13º dia útil do mês seguinte, conforme previsto em regulamento .

A política de distribuição de rendimentos prevê a distribuição de no mínimo 95 % dos lucros auferidos semestralmente, apurados segundo o regime de caixa, até o limite do lucro apurado conforme a regulamentação aplicável do resultado do fundo .

Rentabilidade desde o Início do Fundo¹

¹ Fonte: Broadcast

(1) Considera o valor de mercado da cota, além do rendimento distribuído por cota .

(2) Soma dos rendimentos declarados no período .

(3) Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários divulgado pela B 3.

4 ) T Médi C tifi d d D ó it I t b á i bli d l B 3 , li id d lí t d IR d 15%

5 ) Í di G l d P d M d , did l t l FGV (F d ã G túli Vargas) .

(6 ) Desempenho de uma carteira teórica de títulos públicos atrelados à inflação (NTN - B), com i d é 5

CRI River South

SOBRE O ATIVO

O River South é um empreendimento de uso misto com classificação AAA.

Composto por torre única, dois subsolos, té d ti l , d i sobressolos , 12 pavimentos de lajes corporativas e 112 apartamentos residenciais dispostos em 17 andares.

O difí i fi l li d B t tã/SP b í d b d té i d 2026

SOBRE O CRI

CRI d ti d fi i t d b

.Valor investido: R$ 2.126.465

R ã : IPCA 9,00%

• Vencimento/ Duration : fev /29 | 2,22 anos

• LTV: 27%

• Código Cetip: 24B0014064

G i

(i) Alienação Fiduciária do Imóvel (fração corporativa e lojas); ( ii ) Cessão Fiduciária do fl d l éi d ; ( iii ) A l d H ldi (iv ) Fundo de Reserva; (v) Fundo de Despesas.

CRI Spot

SOBRE O ATIVO

O S t é di t id i l Diadema/SP, composto por torre única com 114 unidades entre 53 a 61 m² e uma loja .

No momento da aquisição apresentava 33 ,78 % d b t d t i 55 % d d li d , VP t 80 % d ld d d

O projeto é o quarto empreendimento do incorporador na região os quais todos tiveram forte curva de vendas .

SOBRE O CRI

CRI d ti d fi i t d b

• V l i id : R$1.321.596

R ã : IPCA + 12,00%

Vencimento/ Duration : Set/27 | 1,15 anos

• LTV: 33%

• Código Cetip: 24L2169244

G ti

(i) Alienação Fiduciária do Imóvel (fração ti l ); ( ii ) C ã Fid iá i d fl de aluguéis ou venda; ( iii ) Aval da Holding; ( iv ) Fundo de Reserva; (v) Fundo de Despesas.

CRI MRV Flex II - Sênior

SOBRE O ATIVO

CRI l i d l t 831 t t de id d id i i em empreendimentos desenvolvidos pela MRV distribuídos por todo o Brasil .

SOBRE O CRI

CRI de cessão de carteira pulverizada

• V l i tid : R$ 1.177.554

R ã : IPCA + 9,24 %

V i t / D ti : M /2033 | 2,80 • LTV: 28%

• Códi C ti : 24I1419236

G ti : (i) Ali ã Fid iá i d id d (LTV 63,27%); ( ii ) C ã fid iá i d bí i (A i d t R$ 250MM VP); ( iii ) F d d d 6,75% d S ld D d d C t S i ; ( i ) S b di ã d C t J i d 18,25% d ld d d d CRI; ( ) R l MRV d t í d d b d i di lê i ; ( i) R l MRV ó conclusão de obras em contratos sem apresentação da AF;

CRI Sancta Maggiore

SOBRE O ATIVO

CRI d ti d i i ã d i ó l d á t íd h it l l li d A 23 d M i /SP iã d f ê i t de saúde .

O projeto possui valor total de investimentos de BRL 263 MM com entrega prevista para f i / 2027

A ã t t d LTC á i d 70 % d í d d b LTV á i d 55 % ó l ã

SOBRE O CRI

CRI d i i ã d t + b

• V l i tid : R$ 2.335.812

R ã : IPCA + 10,65 %

• Vencimento/ Duration : Dez/2033 | 3,37 anos • LTV: 45%

• Código Cetip: 24L2169244

G ti : (i) Ali ã Fid iá i d i ó l b t do CRI ; (ii ) Cessão Fiduciária dos recebíveis i d d t t d BTS tí i (17 i P t S i ; ( iii ) F d d R l i l t i ã d 2 PMT ; ( i ) S Fiança (1 ano de cobertura) e endosso de apólice d S P t i i l

CRI AG7

SOBRE O ATIVO

CRI de estoque pronto em edifício residencial premiado de alto padrão localizado na cidade de Curitiba/PR, AGE 360 .

A torre conta com 33 unidades das quais 29 foram vendidas .

Alé d AF d t id d f f á l b b l d dí id , d id d á did i fl t it l t do CRI, remunerando a operação .

SOBRE O CRI

CRI d ti d fi i t d b

• V l i id : R$ 1.339.748

R ã : CDI + 3,70%

CRI Helbor

• V i t / D ti : F /2028 | 1,25

• LTV: 41%

• Código Cetip: 24H2096846

G i

(i) Ali ã Fid iá i d 4 id d residenciais (1.377 m²) ; (ii ) Cessão Fiduciária i d d d d id d ; ( iii ) A l d ó i (PF PJ) ; (i ) F d d R valor equivalente a provisão de 4 parcelas de juros ;

SOBRE O ATIVO

CRI ti d t l f t desenvolvimento de projeto de altíssimo d ã l li d A id R úbli d Líbano, região nobre de São Paulo, próximo ao P d Ibi

Helbor

SOBRE O CRI

CRI d ti d i i ã d t

• V l i tid : R$ 2.011.234

Remuneração: IPCA + 10,80% a.a.

V i t / D ti : D /2031 3,53

• LTV: 72%

• Código Cetip: 24L2170982

Garantias :

i) Ali ã Fid iá i d t l li d Avenida República do Líbano (5.658 m²) ; (ii ) Ali ã fid iá i d C t d SPE ; ( iii ) C ã Fiduciária de recebíveis futuros oriundos da i li ã d id d

CRI MRV - FB

SOBRE O ATIVO

CRI l t d t i l i d d recebíveis imobiliários da MRV, originados de financiamentos diretos a compradores de unidades em construção . A MRV possui coobrigação de recompra em casos de distrato ou inadimplência superior a 120 dias .

SOBRE O CRI

CRI d i d fi i d i d recebíveis durante a obra

P ti i ã d F d : R $ 3.140 .416 Remuneração : CDI + 2,05 % a.a. (custo aquisição) Vencimento | Duration : Mar/ 29 | ~1,1 anos R f d édit : b l t l d ~10 % deságio de ~9 ,3% na cessão Códi C ti : 26 C 3050294

Garantias :

(i) coobrigação de recompra da MRV ; (ii ) li ã fid iá i d id d ; ( iii ) F d d R d R $ 10 MM, t di i l d MRV d té R $ 30 MM ; (i ) b t í i d 1,0 x .

FL 1355

SOBRE O ATIVO

O Edifí i B i d i F i Li é difí i ti Cl B, l li d iã d Faria Lima . Desenvolvido em 1986 , o empreendimento possui 23 pavimentos, com lajes - tipo de aproximadamente 951 m² de ABL . O edifício conta com ar - condicionado central, piso elevado, pé - direito de 2,65 m e gerador com atendimento a 100 % da edificação .

Atualmente, encontra - se em processo de obtenção da certificação LEED . A poucos metros dos shoppings Eldorado e Iguatemi, o prédio está situado a 350 metros da Estação Faria Lima do metrô, além de apresentar fácil acesso à Avenida Rebouças e à Marginal Pinheiros .

ESTRUTURA

Aquisição de laje corporativa

• l l d i i ã

• V l d l l: R$ 124,7 ²

• TIR Al : >45,00%

Aquisição de imóvel locado a instituição financeira (rating AAA), com prazo de contrato até 2028

O imóvel foi adquirido de forma parcelada e recebimento integral do valor de locação desde o primeiro mês.

Nesta estrutura, estima - se yield de 40,39% em 12 meses e 30,55% em 24 meses.

Alocação x Distribuição do Fundo

Histórico de Alocação do Fundo (% PL)

¹Considera a previsão de desembolso do fundo para os imóveis na carteira.

Fundada em dezembro de 2007 , a TELLUS é uma gestora de investimentos independente, com foco 100 % em investimentos imobiliários . Contamos com uma equipe multidisciplinar, com experiência em originação, estruturação, aquisição, desenvolvimento e gestão de i i i biliá i

O propósito da TELLUS é melhorar com soluções inteligentes a vida de todos os envolvidos em nossos investimentos imobiliários .

Ativos sob Gestão (R$/ bi)¹

Investimentos por segmento

Fundos de Private Equity (TREI II a TREI VII)

Fundos Listados (FIIs)

Foto: JK Square Itaim. Ati i d - d l id t 2024 í l d P i E i TREI III

¹ Fonte TELLUS: Dados de AUM com base nos laudos de avaliação de 2025, AUM 2025 base Dez - 25

Compromisso Sustentável

A Tellus se tornou signatária do PRI (Principles for Responsible Investiments) em 2021 , refletindo o comprometimento da gestora em engajar e compreender as implicações do investimento sobre temas ambientais, sociais e de governança (ASG) . Os ativos da Tellus incorporam um conjunto de princípios, valores, propósitos e diretrizes que t i tã d i ti t . A T ll t d ti id d d tã d d t i , id ã d t ASG (A bi t l, S i l d Governança) nas decisões de investimento contribui para melhor gerenciar riscos e explorar novas gerações de valores para os clientes e a sociedade em geral . O PRI é uma iniciativa de investidores em parceria com a Iniciativa Financeira do Programa da ONU para o Meio - Ambiente (UNEP FI) e o Pacto Global da ONU que trabalha em conjunto com sua rede internacional de signatários para colocar em prática os seis Princípios para o Investimento Responsável. O objetivo dos Princípios é compreender as implicações do investimento sobre temas ambientais, sociais e de governança, além de oferecer suporte para os signatários na integração desses temas com suas decisões de investimento e propriedade de ativos . Além disso, a gestora também incorpora aspectos relevantes do investimento responsável como parte de seu dever fiduciário .

A Tellus realiza avaliações ASG nos ativos que investe, permitindo uma visão mais ampla dos riscos e oportunidades que apresentam . A avaliação ASG da Tellus , é um processo que leva em consideração a abordagem análise de integração e best - in - class .

As análises de integração, compõe a inclusão sistemática de questões ASG nas análises e decisões de investimentos . A Tellus realiza essa análise através de Due Diligence , durante esse processo caso seja identificado algum passivo como, por exemplo, contaminação do solo, a Tellus se compromete em realizar a mitigação desses passivos .

As análises best - in - class , são realizadas a partir do Score ESG TELLUS, onde são considerados critérios ESG e financeiros, no qual são avaliados o desempenho em relação a filtros ambientais, sociais e de governança de cada ativo . A Tellus possui abordagens específicas para novas construções, grandes reformas e ativos consolidados, após esses ativos passarem por esses filtros, recebem uma nota final que possui uma categorização de aderência .

Aviso Legal

Leia o Regulamento e o Prospecto antes de investir, em especial a seção fatores de risco. Termos e definições no Glossário Este material foi preparado com base em informações públicas, dados desenvolvidos internamente e outras fontes externas A TELLUS ã id d i id d d i f õ d d d , li d erros ou omissões . Este material apresenta projeções de retorno, análises e cenários feitos com base em determinadas i . i d i di i á i f í i , ã d i álid di õ d d f t , i d , t d f t l t t h id considerados na determinação dessas projeções, análises e cenários

Projeções não significam retornos futuros . Os retornos projetados, as análises, os cenários e as premissas se baseiam nas di õ d d á i ô i t d , d i i ifi ti t f t . A análises aqui apresentadas não pretendem conter todas as informações relevantes e, dessa forma, representam uma visão li it d d d . A TELLUS ã bili d i d d , i õ lt õ f t d mercado . A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura . É vedada a cópia, distribuição ou reprodução total ou parcial deste material sem a prévia e expressa concordância da TELLUS .

Informações Adicionais

C t t Mídi

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Siglas e Abreviações

▪ AF: Alienação Fiduciária

▪ CF: Cessão Fiduciária

Covenants: cláusula contratual que estabelece certas condições/restrições que o devedor deve cumprir .

Dividend Yield: Relação dos dividendos pagos no mês pelo valor d d d t

Duration: Prazo (em anos) remanescente de um determinado fluxo financeiro (dívida), representada por um único pagamento de montante equivalente ao VP da mesma .

▪ FC: Fluxo de Caixa

▪ FR: Fundo de Reserva

▪ LTV(Loan to Value): relação da exposição financeira no ativo sobre o valor das garantias .

▪ MTM(Mark to Market): Marcação a Mercado

▪ PF: Pessoa Física

▪ PJ: Pessoa Jurídica

▪ $\mathbb { P L }$ Patrimônio Líquido

▪ SPE: Sociedade de Propósito Específico

▪ VP: Valor Presente

▪ TIR: Taxa Interna de Retorno

Obrigado !

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