Relatório Gerencial TELM11 de maio de 2026

TELLUS MULTIESTRATÉGIA FII TELM11

RELATÓRIO MENSAL Maio | 2026

SUMÁRIO

• RESULTADO DO FUNDO 3
• PALAVRA DO GESTOR 4
• RESULTADO DO INVESTIMENTO 5
• DISTRIBUIÇÃO DE RENDIMENTOS 6
• PORTFÓLIO 7
• CARTEIRA DE ATIVOS 8
• RESULTADO GERENCIAL 9
• RENTABILIDADE 10
• CARTEIRA DE CRIs 11
• CARTEIRA DE IMÓVEIS 14
• EVOLUÇÃO DA CARTEIRA 15
• A GESTORA TELLUS 16
• GLOSSÁRIO 18

Tellus Multiestratégia FII TELM11

Ticker:

TELM11

Gestor:

Tellus Investimentos e Consultoria Ltda.

CNPJ:

45.188.099/0001-35

Início do Fundo:

09/08/2024

Administrador:

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Taxa de Gestão:

0,90% a.a.

Taxa de Performance:

20% s/ IPCA + Yield do IMA-B5

Classificação Anbima:

FII Multiestratégia, gestão ativa

Tributação:

Resultado do Mês

O Tellus Multiestratégia FII tem por objetivo auferir rendimentos e/ou ganho de capital, bem como proporcionar aos cotistas a valorização de suas cotas por meio de investimento e desinvestimento em ativos imobiliários, tais como Bens imóveis, CRI, LCI, LIG, LH, CEPAC, Participações em SPE Imobiliárias, Cotas de FIP, Cotas de FIDC, cotas de FII, outros títulos imobiliários e outros ativos financeiros, conforme descrito na política de investimentos detalhada no Regulamento.

Maio/2026

(1) Número cotistas: até a data de divulgação deste documento a informação disponível tem como base mai/26.

(2) Volume negociado de cotas no mês de mai/26.

(3) Rendimento divulgado.

(4) Dividend Yield equivalente ao período de 12 meses.

(5) Considera a soma de CRIs, Imóveis e os demais títulos

Momento do Fundo

Prezado(a) cotista,

No dia 18 de junho, o TELM11 distribuiu R$ 0,30 por cota, referentes ao resultado do mês de maio. Essa distribuição representa um dividend yield de 3,06% ao mês (equivalente a 45,65% a.a.), considerando a cotação de mercado de R$ 9,79 por cota em 29/05/2026.

O resultado do mês foi de R$ 0,44/cota e a Gestão optou por distribuir R$ 0,30/cota, preservando R$ 0,16/cota de resultado acumulado para garantir a distribuição até o final do trimestre compatível com os meses anteriores, continuando próxima do mínimo de 95% do resultado apurado no primeiro semestre do ano.

A Gestão realizou no mês de maio, a venda à vista da unidade 1201 do empreendimento Pinna. Em linha com o Fato Relevante publicado no dia 11 de maio, a Gestão já vinha ativamente tratando a venda do ativo, que se concretizou no dia 29 de maio, conforme Fato Relevante divulgado no dia 2 de junho.

Para não perder a capacidade de distribuição recorrente de resultados, a Gestão fez a opção por acelerar a venda e assegurar o ganho de capital para os investidores do Fundo.

O desinvestimento do Pinna, detalhado no slide 5 deste relatório, reforça a capacidade da Gestão em implementar a tese de renda com ganho de capital do TELM11, com ativos imobiliários. Foi a segunda operação realizada, no intervalo de seis meses.

Não houve alterações nos demais ativos do portfólio, incluindo os CRIs.

Como consequência, a posição de caixa do Fundo está momentaneamente elevada e a gestão já avalia novas oportunidades para aquisições com viés oportunista em ativos reais.

A leitura deste relatório pode ser obtida no link: TELM11 - YouTube

Originação¹ 37% Própria 63% Terceiros

CRI: 34,4% Imóvel: 10,7% FII: 6,1% Liquidez: 48,8%

Taxa Média IPCA + 10,94% a.a. CDI + 3,70% a.a

Duration 2,56 anos

Indexador¹ 92% IPCA 8% CDI

Pinna

A operação consistiu na aquisição, pelo Fundo, de uma unidade residencial em fase de lançamento, realizada de forma parcelada e com desconto relevante em relação ao valor de tabela. Durante o período de investimento, o Fundo recebeu remuneração mensal equivalente a 17% a.a., estruturada por meio de uma opção de recompra pelo vendedor. No sétimo mês da operação, o ativo foi vendido à vista, resultando em uma rentabilidade superior à projetada, com TIR superior a 70% a.a. para o Fundo.

Fluxo de Caixa da Operação (R$ MM)

Resultado da Operação (R$ MM)

Dividendo de R$ 0,30

Por cota no mês

Dividend Yieldde 43,65% a.a.

em relação a cota de fechamento do mês

Distribuição equivalente a 350,45%

Do CDI líquido

Histórico e Guidance de distribuição

A projeção de distribuição divulgada não constitui promessa ou garantia de rentabilidade. Trata-se de uma estimativa baseada nas premissas atuais da Gestão, que poderá ser revista a qualquer momento em função de novos fatos, eventos ou

Alocação por Classe de Ativo (% Investido)

Alocação (% Investido)

Crédito

O Fundo apresenta 51,2% do capital investido em operações e 48,8% alocado em ativos de alta liquidez.

Destaca-se que o Fundo possui aproximadamente R$ 1,7 milhões já comprometidos, decorrentes de aquisições de imóveis com pagamentos parcelados a serem realizados ao longo dos próximos seis meses. O Fundo encerrou o período com uma posição relevante de liquidez, reflexo da recente alienação de um de seus ativos imobiliários, portanto possui recursos suficientes para arcar com os desembolsos futuros.

A Gestão informa que os recursos provenientes dessa transação serão gradualmente alocados ao longo dos próximos meses, em linha com a estratégia de investimento do Fundo e com as oportunidades atualmente em análise.

Corporativo Financ. Obra Estoque Carteira Pulv.

Tijolo

Crédito

Imóveis

Outros

Resultado do Fundo

O resultado do Fundo é apurado com base nas receitas reconhecidas pelo regime contábil de competência, ajustado pelo caixa recebido no mês, deduzidas as despesas gerais do Fundo.

Aos cotistas do TELM11, foi distribuído no mês de maio um dividendo de R$ 0,30 por cota, com pagamento realizado no 13º dia útil do mês seguinte, conforme previsto em regulamento.

A política de distribuição de rendimentos prevê a distribuição de no mínimo 95% dos lucros auferidos semestralmente, apurados segundo o regime de caixa, até o limite do lucro apurado conforme a regulamentação aplicável do resultado do fundo.

¹Considera data de IPO do fundo em ago/2024

Rentabilidade desde o Início do Fundo¹

¹ Fonte: Broadcast

(1) Considera o valor patrimonial da cota, além do rendimento distribuído por cota.

(2) Soma dos rendimentos declarados no período.

(3) Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários divulgado pela B3.

(4) Taxa Média Certificado de Depósito Interbancário publicado pela B3, liquido da alíquota de IR de 15% a.a.

(5) Índice Geral de Preços do Mercado, medido mensalmente pela FGV (Fundação Getúlio Vargas).

(6) Desempenho de uma carteira teórica de títulos públicos atrelados à inflação (NTN-B), com vencimento de até 5 anos.

CRI River South

SOBRE O ATIVO

O River South é um empreendimento de uso misto com classificação AAA.

Composto por torre única, dois subsolos, térreo do corporativo com lojas, dois sobressolos, 12 pavimentos de lajes corporativas e 112 apartamentos residenciais dispostos em 17 andares.

O edifício fica localizado no Butantã/SP e sua obra teve início em dezembro de 2022 e término em março de 2026.

SOBRE O CRI

CRI destinado a financiamento de obra

• Valor investido: R$ 2.147.283

Remuneração: IPCA + 9,00%

Vencimento/Duration: mar/29 | 2,27 anos

• LTV: 27%

• Código Cetip: 24B0014064

Garantias:

(i) Alienação Fiduciária do Imóvel (fração corporativa e lojas); (ii) Cessão Fiduciária do fluxo de aluguéis ou venda; (iii) Aval da Holding; (iv) Fundo de Reserva; (v) Fundo de Despesas.

CRI Spot

SOBRE O ATIVO

O Spot é um empreendimento residencial, em Diadema/SP, composto por torre única com 114 unidades entre 53 a 61 m² e uma loja.

No momento da aquisição apresentava 33,78% de obras executadas e uma carteira com 55% de vendas realizadas, que a VP representa 80% do saldo devedor.

O projeto é o quarto empreendimento do incorporador na região os quais todos tiveram forte curva de vendas.

SOBRE O CRI

CRI destinado a financiamento de obra

Valor investido: R$1.606.996

Remuneração: IPCA + 12,00%

Vencimento/Duration: Set/27 | 1,21 anos

• LTV: 43%

• Código Cetip: 24L2169244

Garantias:

(i) Alienação Fiduciária do Imóvel (fração corporativa e lojas); (ii) Cessão Fiduciária do fluxo de aluguéis ou venda; (iii) Aval da Holding; (iv) Fundo de Reserva; (v) Fundo de Despesas.

CRI MRV Flex II - Sênior

SOBRE O ATIVO

CRI pulverizado com lastro em 831 contratos de unidades residenciais em empreendimentos desenvolvidos pela MRV distribuídos por todo o Brasil.

CRI Sancta Maggiore

SOBRE O ATIVO

CRI destinado a aquisição de imóvel onde será construído um novo hospital localizado na Av. 23 de Maio/SP em região de referência no setor de saúde.

O projeto possui valor total de investimentos de BRL 263 MM com entrega prevista para fevereiro/2027.

A operação conta com covenants de LTC máximo de 70% durante período de obras e LTV máximo de 55% após a conclusão.

SOBRE O CRI

CRI de cessão de carteira pulverizada

Valor investido: R$ 1.234.835

Remuneração: IPCA + 9,24 % a.a.

Vencimento/Duration: Set/2034 | 2,83 anos

• LTV: 30%

Código Cetip: 24I1419236

Garantias: (i) Alienação Fiduciária de unidades (LTV 63,27%); (ii) Cessão fiduciária de recebíveis (Aproximadamente R$ 250MM a VP); (iii) Fundo de reserva de 6,75% do Saldo Devedor da Cota Senior; (iv) Subordinação da Cota Junior de 18,25% do saldo devedor do CRI; (v) Recompra pela MRV durante período de obras em caso de inadimplência; (vi) Recompra pela MRV após conclusão de obras em contratos sem apresentação da AF;

SOBRE O CRI

CRI de aquisição de terreno + obras

Valor investido: R$ 2.359.538

Remuneração: IPCA + 10,65 % a.a.

Vencimento/Duration: Dez/2033 | 3,43 anos

• LTV: 45%

• Código Cetip: 24L2169244

Garantias: (i) Alienação Fiduciária do imóvel objeto do CRI; (ii) Cessão Fiduciária dos recebíveis oriundos de contrato de BTS atípico (17 anos) com risco Prevent Senior; (iii) Fundo de Reserva com valor equivalente a provisão de 2 PMTs; (iv) Seguro Fiança (1 ano de cobertura) e endosso de apólice de Seguro Patrimonial;

CRI AG7

SOBRE O ATIVO

CRI de estoque pronto em edifício residencial premiado de alto padrão localizado na cidade de Curitiba/PR, AGE360.

A torre conta com 33 unidades das quais 29 foram vendidas.

Além da AF das quatro unidades, que conferem uma confortável cobertura sobre o volume da dívida, uma das unidades está vendida e possui fluxo que transita pela conta do CRI, remunerando a operação.

Helbor

SOBRE O CRI

CRI Helbor

CRI destinado a financiamento de obra

• Valor investido: R$ 1.340.726

Remuneração: CDI + 3,70% a.a.

Vencimento/Duration: mar/2028 | 1,31 anos

• LTV: 42%

• Código Cetip: 24H2096846

Garantias:

(i) Alienação Fiduciária de 4 unidades residenciais (1.377 m²); (ii) Cessão Fiduciária oriunda da venda das unidades; (iii) Aval dos sócios (PF e PJ); (iv) Fundo de Reserva com valor equivalente a provisão de 4 parcelas de juros;

SOBRE O ATIVO

CRI com garantia de terreno alvo para futuro desenvolvimento de projeto de altíssimo padrão localizado na Avenida República do Líbano, região nobre de São Paulo, próximo ao Parque do Ibirapuera.

SOBRE O CRI

CRI destinado a aquisição de terreno

Valor investido: R$ 2.043.593

Remuneração: IPCA + 10,80% a.a.

Vencimento/Duration: Dez/2031 | 3,59 anos

• LTV: 74%

• Código Cetip: 24L2170982

Garantias:

(i) Alienação Fiduciária de terreno localizado na Avenida República do Líbano (5.658 m²); (ii) Alienação fiduciária de Cotas da SPE; (iii) Cessão Fiduciária de recebíveis futuros oriundos da comercialização das unidades;

FL 1355

SOBRE O ATIVO

O Edifício Brigadeiro Faria Lima é um edifício corporativo Classe B, localizado na região da Faria Lima. Desenvolvido em 1986, o empreendimento possui 23 pavimentos, com lajestipo de aproximadamente 951 m² de ABL. O edifício conta com ar-condicionado central, piso elevado, pé-direito de 2,65 m e gerador com atendimento a 100% da edificação.

Atualmente, encontra-se em processo de obtenção da certificação LEED. A poucos metros dos shoppings Eldorado e Iguatemi, o prédio está situado a 350 metros da Estação Faria Lima do metrô, além de apresentar fácil acesso à Avenida Rebouças e à Marginal Pinheiros.

ESTRUTURA

Aquisição de laje corporativa

• Valor total da aquisição: R$ 9.147.528

• Valor do aluguel: R$ 124,7 m²

• TIR Alvo: >45,00%

Aquisição de imóvel locado a instituição financeira (rating AAA), com prazo de contrato até 2028.

O imóvel foi adquirido de forma parcelada e recebimento integral do valor de locação desde o primeiro mês.

Nesta estrutura, estima-se yield de 40,39% em 12 meses e 30,55% em 24 meses.

Alocação x Distribuição do Fundo

CRI Tijolo FII Liquidez

Obrigações com Imóveis

¹Considera a previsão de desembolso do fundo para os imóveis na carteira.

Fundada em dezembro de 2007, a TELLUS é uma gestora de investimentos independente, com foco 100% em investimentos imobiliários. Contamos com uma equipe multidisciplinar, com experiência em originação, estruturação, aquisição, desenvolvimento e gestão de investimentos imobiliários.

O propósito da TELLUS é melhorar com soluções inteligentes a vida de todos os envolvidos em nossos investimentos imobiliários.

Ativos sob Gestão (R$/ bi)¹

Investimentos por segmento

Fundos de Private Equity (TREI II a TREI VII)

Fundos Listados (FIIs)

R$ 5,575R$ 6,076 Desenvolvimento de projetos corporativos, de bilhõesbilhões healthcare, residenciais, logísticos e de uso misto, com foco preferencial no mercado de São Paulo.

TRBL11: Ativos Logísticos e Industriais em SP, BA e MG.

TEPP11: Ativos Corporativos em São Paulo.

Foto: JK Square Itaim.

Ativo mixed-use desenvolvido e entregue em 2024 no veículo de Private Equity TREI III

R$ 49,75 MM EDFO11: Fundo Ed. Ourinvest.

¹ Fonte TELLUS: Dados de AUM com base nos laudos de avaliação de 2025, AUM 2025 base Dez-25

Compromisso Sustentável

A Tellus se tornou signatária do PRI (Principles for Responsible Investiments) em 2021, refletindo o comprometimento da gestora em engajar e compreender as implicações do investimento sobre temas ambientais, sociais e de governança (ASG). Os ativos da Tellus incorporam um conjunto de princípios, valores, propósitos e diretrizes que norteiam a gestão de seus investimentos. A Tellus entende que na atividade de gestão de recursos de terceiros, a consideração de aspectos ASG (Ambiental, Social e de Governança) nas decisões de investimento contribui para melhor gerenciar riscos e explorar novas gerações de valores para os clientes e a sociedade em geral. O PRI é uma iniciativa de investidores em parceria com a Iniciativa Financeira do Programa da ONU para o Meio-Ambiente (UNEP FI) e o Pacto Global da ONU, que trabalha em conjunto com sua rede internacional de signatários para colocar em prática os seis Princípios para o Investimento Responsável. O objetivo dos Princípios é compreender as implicações do investimento sobre temas ambientais, sociais e de governança, além de oferecer suporte para os signatários na integração desses temas com suas decisões de investimento e propriedade de ativos. Além disso, a gestora também incorpora aspectos relevantes do investimento responsável como parte de seu dever fiduciário.

A Tellus realiza avaliações ASG nos ativos que investe, permitindo uma visão mais ampla dos riscos e oportunidades que apresentam. A avaliação ASG da Tellus, é um processo que leva em consideração a abordagem análise de integração e best-in-class.

As análises de integração, compõe a inclusão sistemática de questões ASG nas análises e decisões de investimentos. A Tellus realiza essa análise através de Due Diligence, durante esse processo caso seja identificado algum passivo como, por exemplo, contaminação do solo, a Tellus se compromete em realizar a mitigação desses passivos.

As análises best-in-class, são realizadas a partir do Score ESG TELLUS, onde são considerados critérios ESG e financeiros, no qual são avaliados o desempenho em relação a filtros ambientais, sociais e de governança de cada ativo. A Tellus possui abordagens específicas para novas construções, grandes reformas e ativos consolidados, após esses ativos passarem por esses filtros, recebem uma nota final que possui uma categorização de aderência.

Aviso Legal

Leia o Regulamento e o Prospecto antes de investir, em especial a seção fatores de risco. Termos e definições no Glossário Este material foi preparado com base em informações públicas, dados desenvolvidos internamente e outras fontes externas. A TELLUS não garante a veracidade e integridade das informações e dos dados, tampouco garante que estejam livres de erros ou omissões. Este material apresenta projeções de retorno, análises e cenários feitos com base em determinadas premissas. Ainda que a TELLUS Investimentos acredite que essas premissas sejam razoáveis e factíveis, não pode assegurar que sejam precisas ou válidas em condições de mercado no futuro ou, ainda, que todos os fatores relevantes tenham sido considerados na determinação dessas projeções, análises e cenários.

Projeções não significam retornos futuros. Os retornos projetados, as análises, os cenários e as premissas se baseiam nas condições de mercado e em cenários econômicos correntes e passados, que podem variar significativamente no futuro. As análises aqui apresentadas não pretendem conter todas as informações relevantes e, dessa forma, representam uma visão limitada do mercado. A TELLUS não se responsabiliza por danos oriundos de erros, omissões ou alterações nos fatores de mercado. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É vedada a cópia, distribuição ou reprodução total ou parcial deste material sem a prévia e expressa concordância da TELLUS.

Informações Adicionais

Contato e Mídias

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Siglas e Abreviações

▪ AF: Alienação Fiduciária

▪ CF: Cessão Fiduciária

Covenants: cláusula contratual que estabelece certas condições/restrições que o devedor deve cumprir.

▪ Dividend Yield: Relação dos dividendos pagos no mês pelo valor de mercado da cota.

Duration: Prazo (em anos) remanescente de um determinado fluxo financeiro (dívida), representada por um único pagamento de montante equivalente ao VP da mesma.

▪ FC: Fluxo de Caixa

▪ FR: Fundo de Reserva

LTV(Loan to Value): relação da exposição financeira no ativo sobre o valor das garantias.

▪ MTM(Mark to Market): Marcação a Mercado

▪ PF: Pessoa Física

▪ PJ: Pessoa Jurídica

▪ PL: Patrimônio Líquido

▪ SPE: Sociedade de Propósito Específico

▪ VP: Valor Presente

▪ TIR: Taxa Interna de Retorno

Obrigado!

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