Relatório Gerencial TELM11 de novembro de 2025

TELLUS MULTIESTRATÉGIA FII TELM11

RELATÓRIO MENSAL Novembro | 2025

• R lt d d F d 3
• Palavra do Gestor 4
• Portfólio 5
• Carteira de ativos 6
• Distribuição 7
• Resultado Gerencial 8
• Rentabilidade 9
• Carteira de CRIs 10
• C t i d I ó i 13
• TELLUS Gestora 14
• Glossário 16

Tellus Multiestratégia FII TELM11

Ticker: TELM11

Gestor:

Tellus Investimentos e Consultoria Ltda.

CNPJ:

45.188.099/0001 - 35

Início do Fundo: 09/08/2024

Administrador:

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Taxa de Gestão: 0,90% a.a.

Taxa de Performance:

20% s/ IPCA + Yield do IMA - B5

Classificação Anbima:

FII Multiestratégia, gestão ativa

Tributação:

O Tellus Multiestratégia FII tem por objetivo auferir rendimentos e/ou ganho de capital, bem como i ti t l i ã d t i d i ti t d i ti t ativos imobiliários, tais como Bens imóveis, CRI, LCI, LIG, LH, CEPAC, Participações em SPE Imobiliárias, C t d FIP, C t d FIDC, t d FII, t tít l i biliá i t ti fi i conforme descrito na política de investimentos detalhada no Regulamento .

Novembro/2025

(1) Número cotistas : até a data de divulgação deste documento a informação disponível tem como base nov /25 .

(2) Volume negociado de cotas no mês de nov /25 .

(3) Rendimento divulgado .

(4 ) Dividend Yield equivalente ao período de 12 meses .

( 5 ) C id d CRI , I ó i d i tít l

Momento do Fundo

Prezado(a) cotista,

No dia 17 de dezembro, o TELM 11distribuiu R $ 0 ,13 por cota , referentes ao resultado do ê d N b , d t i l di t ib íd d d i í i d f d . E di t ib i ã t di id d i ld d 1,30 % ê ( i l t 16,77 % id d ã d d d R $ 10 ,00 di 28 /11

Em Novembro, não houveram alterações no portfólio do fundo .

Sobre a operação do desinvestimento do imóvel RB 3600 , o Fundo recebeu i t l t l d it “b” d it F t R l t d 31/10 /2025 l d R $ 45 il . A l d R $ 1.781 .07 6 ,00 d i i “ ” d F R l t , t bé f i bid , é t . A tã i li lt l d á bid l fi l, ê d D b . O ganho de capital referente ao mês de Novembro, será apurado e distribuído extraordinariamente

CRI: 56,0% Imóvel: 25,2% FII: 8,9% Liquidez: 9,9%

Originação¹ 37% Própria 63% Terceiros

No final do período, o fundo apresentava 56 ,0 % do patrimônio alocado em ativos de crédito, com taxa média (MTM) de IPCA + 10 ,93 % e CDI + 3,70 %, além de duration média de 2 ,79 anos, distribuída em seis operações .

No mais, a gestão segue confiante com a estratégia do fundo, e segue trabalhando no Follow - On do TELM 11, tanto no esforço de captação como na originação e formalização de novas operações para o fundo .

A leitura deste relatório pode ser obtida no link : TELM 11- YouTube

Taxa Média IPCA + 10,93% CDI + 3,70% a.a

Duration 2,79 anos

Indexador¹ 92% IPCA 8% CDI

Alocação por Classe de Ativo (% Investido)

f l d b , d , % d l d õ 9 ,9 % l d ti d li id

Alocação (% Investido)

D - F d i i d R $ 6 ,5 ilhõ comprometidos em decorrência de aquisições de imóveis com pagamento l d té 24

P h f t l , G tã t d , lé d li id l d í l, õ d d õ d éd ao longo do período serão suficientes para cobrir integralmente os d b l i t , t d ilíb i fi i d tfóli

Crédito

Tijolo

Risco Principal

Risco Principal

Crédito

Imóveis

Outros

Histórico de distribuição

Resultado do Fundo

O resultado do Fundo é apurado com base nas receitas reconhecidas pelo regime contábil de competência, ajustado pelo caixa recebido no mês, deduzidas as despesas gerais do Fundo .

Aos detentores de cotas do TELM 11, foi distribuído o dividendo equivalente a R $ 0 ,13 por cota . O pagamento dos dividendos ocorre no 13ª dia útil do mês, conforme regulamento .

A política de distribuição de rendimentos prevê a distribuição de no mínimo 95 % dos lucros auferidos semestralmente, apurados segundo o regime de caixa, até o limite do lucro apurado conforme a regulamentação aplicável do resultado do fundo .

Rentabilidade desde o início do Fundo¹

¹ F t : B d t

(1) Considera o valor de mercado da cota, além do rendimento distribuído por cota .

(2) Soma dos rendimentos declarados no período .

(3) Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários divulgado pela B 3.

4 ) T Médi C tifi d d D ó it I t b á i bli d l B 3 , li id d lí t d IR de 15% a.a.

(5 ) Í di G l d P d M d , did l t l FGV (F d ã G túli Vargas) .

(6 ) Desempenho de uma carteira teórica de títulos públicos atrelados à inflação (NTN - Bs ), com i t d té 5

CRI River South

CRI destinado a financiamento de obra

• V l i tid : R$ 2.130.498

R ã : IPCA + 9,00%

• LTV: 27%

• Código Cetip: 24B0014064

• Vencimento/ Duration : Fev /29 | 2,62 anos

Garantias: (i) Alienação Fiduciária do Imóvel (fração corporativa e lojas); ( ii ) Cessão Fiduciária do fluxo de aluguéis ou venda; ( iii ) Aval da Holding; ( iv ) Fundo de Reserva; (v) Fundo de Despesas

O River South é um empreendimento de uso misto com classificação AAA, composto por torre única, dois subsolos, térreo do corp ora tivo com lojas, dois sobressolos , 12 pavimentos de lajes corporativas e 112 apartamentos residenciais dispostos em 17 andares. O edifício fica l li d B t tã/SP b t i í i d b d 2022 i ã d té i b d 2025

CRI Spot

CRI d ti d fi i t d b

• V l i id : R$ 2.047.606

R ã : IPCA + 12,00%

• LTV: 52%

• Código Cetip: BRCASCCRI4L7

• Vencimento/ Duration : Set/27 | 1,63 anos

Garantias: (i) Alienação Fiduciária do Imóvel; ( ii ) Cessão Fiduciária dos recebíveis de venda das unidades; ( iii ) Alienação Fiduciária das Cotas da SPE; ( iv ) Aval dos Sócios (PJ/PF); (v) Fundo de Reserva equivalente a provisão de 3 PMTs ; (vi) Fundo de despesas do Patrimônio Separado

O Spot é um empreendimento residencial, em Diadema/SP, composto por torre única com 114 unidades entre 53 a 61 m² e uma loja . No momento da aquisição apresentava 33 ,78 % de obras executadas e uma carteira com 55 % de vendas realizadas, que a VP representa 80 % do saldo devedor . O projeto é o quarto empreendimento do incorporador na região os quais todos tiveram forte curva de vendas .

CRI MRV Flex II - Senior

CRI de cessão de carteira pulverizada

• V l i tid : R$ 1.402.822 • LTV: 33%

R ã : IPCA + 9,24 %

• Código Cetip: 24I1419236

• Vencimento/ Duration : Set/2034 | 2,94 anos

Garantias: (i) Alienação Fiduciária de unidades (LTV 63,27%); ( ii ) Cessão fiduciária de recebíveis (Aproximadamente R$ 250MM a VP); ( iii ) Fundo de reserva de 6,75% do Saldo Devedor da Cota Senior ; (iv ) Subordinação da Cota Junior de 18,25% do saldo devedor do CRI; (v) Recompra pela MRV durante período de obras em caso de inadimplência; (vi) Recompra pela MRV após conclusão de obras em contra tos t ã d AF

CRI pulverizado com lastro em 831 contratos de unidades residenciais em empreendimentos desenvolvidos pela MRV distribuídos por todo B il

CRI Sancta Maggiore

CRI de aquisição de terreno + obras

• V l i tid : R$ 2.311.409 • LTV: 44%

Remuneração: IPCA + 10,65 % a.a.

• Código Cetip: 24L2169244

• V i t / D ti : D /2033 | 3,77

G ti : (i) Ali ã Fid iá i d i ó l b t d CRI ; ( ii ) C ã Fid iá i d bí i i d d t t d BTS tí i ( 17 anos) com risco Prevent Senior ; (iii ) Fundo de Reserva com valor equivalente a provisão de 2 PMTs ; (iv ) Seguro Fiança (1 ano de cobertura) d d óli d S P t i i l

CRI destinado a aquisição de imóvel onde será construído um novo hospital localizado na Av . 23 de Maio/SP em região de referência no setor de saúde . O projeto possui valor total de investimentos de BRL 263 MM com entrega prevista para Janeiro/ 2027 . A operação conta t d LTC á i d 70 % d t í d d b LTV á i d 55 % ó l ã

CRI AG7

CRI d ti d fi i t d b

• V l i tid : R$ 1.867.928 • LTV: 57%

Remuneração: CDI + 3,70% a.a.

• Código Cetip: 24H2096846

• V i t / D ti : F /2028 | 1,69

Garantias : (i) Alienação Fiduciária de 4 unidades residenciais (1.377 m²) ; (ii ) Cessão Fiduciária oriunda da venda das unidades ; (iii ) Aval dos sócios (PF e PJ) ; (iv ) Fundo de Reserva com valor equivalente a provisão de 4 parcelas de juros ;

CRI de estoque pronto em edifício residencial premiado de alto padrão localizado na cidade de Curitiba/PR . A torre conta com 33 unidades das quais 29 foram vendidas . Além da AF das quatro unidades, que conferem uma confortável cobertura sobre o volume da dívida, uma das unidades está vendida e possui fluxo que transita pela conta do CRI, remunerando a operação .

CRI Helbor

CRI destinado a aquisição de terreno

• V l i tid : R$ 2.062.562

• LTV: 74%

• Remuneração: IPCA + 10,80% a.a.

• Código Cetip: 24L2170982

Helbor

• Vencimento/ Duration : Dez/2031 | 3,91 anos

G ti : (i) Ali ã Fid iá i d t l li d A id R úbli d Líb ( 5 .658 ²) ; ( ii ) Ali ã fid iá i d C t d SPE ; (iii ) Cessão Fiduciária de recebíveis futuros oriundos da comercialização das unidades ;

CRI i d l f d l i d d l í i d ã l li d A id R úbli d Líb região nobre de São Paulo, próximo ao Parque do Ibirapuera .

RB3600

Aquisição de Imóvel com direito de recompra

• Valor total da aquisição: R$ 3.000.000

• Vencimento da opção: Nov./25

• Prêmio da opção: 18% a.a., pagos mensalmente

P ê i d : 16,00% . . ~ 18,00%

Operação de aquisição de imóvel residencial em um condomínio de casas de alto padrão com desconto relevante sobre valor de me rca do e opção de recompra pelo prazo de 12 meses ao incorporador. Para a manutenção do contrato de opção, o incorporador pagará uma renda mínima garantida mensal ao fundo ao longo da vigência do contrato, além de um prêmio sobre o valor de venda do imóvel q ue varia d 16,00% 33,00% d d d ê d í i d

O imóvel fica localizado no bairro Jardim Paulistano, bairro nobre de São Paulo, e está em fase final de obras com o habite - se p revisto para N b /25

FL 1355

Aquisição de laje corporativa

• V l t t l d i i ã : R$ 8.406.656

• Valor do aluguel: R$ 124,7 m²

• TIR Al : 45,00%

Aquisição de imóvel locado a instituição financeira (rating AAA), com prazo de contrato até 2028. O imóvel foi adquirido de f orm a parcelada e recebimento integral do valor de locação desde o primeiro mês. Nesta estrutura, estima - se yield de 40,39% em 12 mese s e 30,55% 24

O imóvel fica localizado na Av. Faria Lima, região referencia de lajes corporativas com baixa vacância.

Compromisso Sustentável

A Tellus se tornou signatária do PRI (Principles for Responsible Investiments) em 2021 , refletindo o comprometimento da gestora em engajar e compreender as implicações do investimento sobre temas ambientais, sociais e de governança (ASG) . Os ativos da Tellus incorporam um conjunto de princípios, valores, propósitos e diretrizes que t i tã d i ti t . A T ll t d ti id d d tã d d t i , id ã d t ASG (A bi t l, S i l d Governança) nas decisões de investimento contribui para melhor gerenciar riscos e explorar novas gerações de valores para os clientes e a sociedade em geral . O PRI é uma iniciativa de investidores em parceria com a Iniciativa Financeira do Programa da ONU para o Meio - Ambiente (UNEP FI) e o Pacto Global da ONU, que trabalha em conjunto d i t i l d i tá i l áti i P i í i I ti t R á l . O b ti d P i í i é d i li õ d i i b bi i , i i d , lé d f i á i i ã d d i õ de investimento e propriedade de ativos . Além disso, a gestora também incorpora aspectos relevantes do investimento responsável como parte de seu dever fiduciário .

A Tellus realiza avaliações ASG nos ativos que investe, permitindo uma visão mais ampla dos riscos e oportunidades que apresentam . A avaliação ASG da Tellus , é um processo que leva em consideração a abordagem análise de integração e best - in - class .

As análises de integração, compõe a inclusão sistemática de questões ASG nas análises e decisões de investimentos . A Tellus realiza essa análise através de Due Diligence , durante esse processo caso seja identificado algum passivo como, por exemplo, contaminação do solo, a Tellus se compromete em realizar a mitigação desses passivos .

As análises best - in - class , são realizadas a partir do Score ESG TELLUS, onde são considerados critérios ESG e financeiros, no qual são avaliados o desempenho em relação a filtros ambientais, sociais e de governança de cada ativo . A Tellus possui abordagens específicas para novas construções, grandes reformas e ativos consolidados, após esses ativos passarem por esses filtros, recebem uma nota final que possui uma categorização de aderência .

Aviso Legal

Leia o Regulamento e o Prospecto antes de investir, em especial a seção fatores de risco. Termos e definições no Glossário. Este material foi preparado com base em informações públicas, dados desenvolvidos internamente e outras fontes externas A TELLUS ã id d i id d d i f õ d d d , li d erros ou omissões . Este material apresenta projeções de retorno, análises e cenários feitos com base em determinadas premissas . Ainda que a TELLUS Investimentos acredite que essas premissas sejam razoáveis e factíveis, não pode assegurar i álid di õ d d f t , i d , t d f t l t t h id id d d t i ã d õ , áli á i

Projeções não significam retornos futuros . Os retornos projetados, as análises, os cenários e as premissas se baseiam nas condições de mercado e em cenários econômicos correntes e passados, que podem variar significativamente no futuro . As análises aqui apresentadas não pretendem conter todas as informações relevantes e, dessa forma, representam uma visão li it d d d . A TELLUS ã bili d i d d , i õ lt õ f t d mercado . A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura . É vedada a cópia, distribuição ou reprodução total ou parcial deste material sem a prévia e expressa concordância da TELLUS .

Informações Adicionais

C t t Mídi

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Fundada em dezembro de 2007 , a TELLUS é uma gestora de investimentos independente, com foco 100 % em investimentos imobiliários . Contamos com uma equipe multidisciplinar, com experiência em originação, t t ã , i i ã , d l i t tã d i ti t i biliá i

O propósito da TELLUS é melhorar com soluções inteligentes a vida de todos os envolvidos em nossos investimentos imobiliários .

Ativos sob Gestão (R$/ bi)¹

Investimentos por segmento

Fundos de Private Equity (TREI II a TREI VII)

Fundos Listados (FIIs)

Foto: JK Square Itaim. Ati i d - d l id t 2024 í l d P i E i TREI III

Siglas e Abreviações

▪ AF: Alienação Fiduciária

▪ CF: Cessão Fiduciária

Covenants: cláusula contratual que estabelece certas condições/restrições que o devedor deve cumprir .

▪ Dividend Yield: Relação dos dividendos pagos no mês pelo valor d d d t

Duration: Prazo (em anos) remanescente de um determinado fluxo financeiro (dívida), representada por um único pagamento de montante equivalente ao VP da mesma .

▪ FC: Fluxo de Caixa

▪ FR: Fundo de Reserva

▪ LTV(Loan to Value): relação da exposição financeira no ativo sobre o valor das garantias .

MTM(Mark to Market): Marcação a Mercado

▪ PF: Pessoa Física

▪ PJ: Pessoa Jurídica

▪ $\mathbb { P L }$ Patrimônio Líquido

▪ SPE: Sociedade de Propósito Específico

▪ VP: Valor Presente

▪ TIR: Taxa Interna de Retorno

Obrigado !

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