Demonstrações Financeiras TIOM11 de 31/12/2025

Classe Única do Tivio Opportunities Master Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada

CNPJ nº 63.420.458/0001-10 (Administrador: BEM Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.) (Gestor: Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.)

Demonstrações contábeis em 31 de dezembro de 2025

Conteúdo

KPMG Auditores Independentes Ltda. Rua Verbo Divino, 1400 - Conjunto Térreo ao 801 – parte, Chácara Santo Antônio, CEP 04719-911, São Paulo - SP Caixa Postal 79518 - CEP 04707-970 - São Paulo - SP - Brasil Telefone 55 (11) 3940-1500 kpmg.com.br

Relatório dos auditores independentes sobre as demonstrações contábeis

Aos Cotistas, à Administração e Gestor da

Classe Única do Tivio Opportunities Master Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada Osasco – SP

Opinião

Examinamos as demonstrações contábeis da Classe Única do Tivio Opportunities Master Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada (“Classe”), administrada pela BEM Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda., que compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2025 e as respectivas demonstrações do resultado, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o período de 4 de dezembro de 2025 (data de início das atividades) a 31 de dezembro de 2025, bem como as correspondentes notas explicativas, incluindo as políticas contábeis materiais e outras informações elucidativas.

Em nossa opinião, as demonstrações contábeis acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira da Classe em 31 de dezembro de 2025, o desempenho de suas operações e os seus fluxos de caixa para o período de 4 de dezembro de 2025 a 31 de dezembro de 2025, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, aplicáveis aos fundos de investimento imobiliário.

Base para opinião

Nossa auditoria foi conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria. Nossas responsabilidades, em conformidade com tais normas, estão descritas na seção a seguir intitulada “Responsabilidades dos auditores pela auditoria das demonstrações contábeis”. Somos independentes em relação a Classe de acordo com os princípios éticos relevantes previstos no Código de Ética Profissional do Contador e as normas profissionais emitidas pelo Conselho Federal de Contabilidade, aplicáveis a auditorias de demonstrações contábeis de entidades de interesse público no Brasil. Nós também cumprimos com as demais responsabilidades éticas de acordo com essas normas. Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa opinião.

KPMG Auditores Independentes Ltda., uma sociedade simples brasileira, de responsabilidade limitada e firma-membro da organização global KPMG de firmas-membro independentes licenciadas da KPMG International Limited, uma empresa inglesa privada de responsabilidade limitada.

KPMG Auditores Independentes Ltda., a Brazilian limited liability company and a member firm of the KPMG global organization of independent member firms affiliated with KPMG International Limited, a private English company limited by guarantee.

Principais assuntos de auditoria

Principais assuntos de auditoria são aqueles que, em nosso julgamento profissional, foram os mais significativos em nossa auditoria do período corrente. Esses assuntos foram tratados no contexto de nossa auditoria das demonstrações contábeis como um todo e na formação de nossa opinião sobre essas demonstrações contábeis e, portanto, não expressamos uma opinião separada sobre esses assuntos.

Custódia e valorização de cotas de classes de fundos de investimento imobiliário (Nota explicativa nº 6

a)

• Principal assunto de auditoria Como nossa auditoria conduziu esse assunto Os nossos procedimentos de auditoria

• Em 31 de dezembro de 2025, a Classe possuía incluíram, mas não estão limitados a:

• 62,27% do seu patrimônio líquido representado por aplicações em cotas de fundos de investimento • teste de existência por meio de conciliação das imobiliário (“fundos investidos”) mensurados ao posições mantidas pela Classe com as informações valor justo com base em cotação de fechamento fornecidas pelo custodiante; divulgada pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão, órgão responsável também pelo registro e custódia dessas • comparação dos preços utilizados pela cotas. Devido ao fato desses ativos serem os administração para valorização dessas aplicações em cotas dos fundos investidos com os preços das

• principais elementos que influenciam o patrimônio últimas negociações das cotas dos fundos

• líquido e o reconhecimento de resultado da Classe, investidos divulgados pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa,

• no contexto das demonstrações contábeis como um Balcão;

• todo, consideramos esse assunto significativo em nossa auditoria. • avaliação da rentabilidade obtida pela Classe auditada no período, por meio do teste de liquidação financeira da movimentação da carteira de aplicações nos fundos investidos; e • avaliação das divulgações efetuadas nas demonstrações contábeis da Classe.

Com base nas evidências obtidas por meio dos procedimentos acima resumidos, consideramos aceitáveis os critérios adotados para determinar os saldos das aplicações em cotas dos fundos investidos no tocante à existência e mensuração, assim como suas divulgações, no contexto das demonstrações contábeis tomadas em conjunto, referentes ao período de 4 de dezembro de 2025 a 31 de dezembro de 2025.

Responsabilidade da administração da Classe pelas demonstrações contábeis

A administração é responsável pela elaboração e adequada apresentação das demonstrações contábeis de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos fundos de investimento imobiliário e pelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração de demonstrações contábeis livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro.

Na elaboração das demonstrações contábeis, a administração é responsável pela avaliação da capacidade de a Classe continuar operando, divulgando, quando aplicável, os assuntos relacionados com a sua continuidade operacional e o uso dessa base contábil na elaboração das demonstrações contábeis, a não ser que a administração pretenda liquidar a Classe ou cessar suas operações, ou não tenha nenhuma alternativa realista para evitar o encerramento das operações.

Responsabilidades dos auditores pela auditoria das demonstrações contábeis

Nossos objetivos são obter segurança razoável de que as demonstrações contábeis, tomadas em conjunto, estão livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro, e emitir relatório de auditoria contendo nossa opinião. Segurança razoável é um alto nível de segurança, mas não uma garantia de que a auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria sempre detectam as

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eventuais distorções relevantes existentes. As distorções podem ser decorrentes de fraude ou erro e são consideradas relevantes quando, individualmente ou em conjunto, possam influenciar, dentro de uma perspectiva razoável, as decisões econômicas dos usuários tomadas com base nas referidas demonstrações contábeis.

Como parte da auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria, exercemos julgamento profissional, e mantemos ceticismo profissional ao longo da auditoria. Além disso:

• Identificamos e avaliamos os riscos de distorção relevante nas demonstrações contábeis, independentemente se causada por fraude ou erro, planejamos e executamos procedimentos de auditoria em resposta a tais riscos, bem como obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente para fundamentar nossa opinião. O risco de não detecção de distorção relevante resultante de fraude é maior do que o proveniente de erro, já que a fraude pode envolver o ato de burlar os controles internos, conluio, falsificação, omissão ou representações falsas intencionais.

• Obtemos entendimento dos controles internos relevantes para a auditoria para planejarmos procedimentos de auditoria apropriados às circunstâncias, mas não com o objetivo de expressarmos opinião sobre a eficácia dos controles internos da Classe.

• Avaliamos a adequação das políticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis e respectivas divulgações feitas pela administração.

• Concluímos sobre a adequação do uso, pela administração, da base contábil de continuidade operacional e, com base nas evidências de auditoria obtidas, se existe uma incerteza relevante em relação a eventos ou condições que possam levantar dúvida significativa em relação à capacidade de continuidade operacional da Classe. Se concluirmos que existe incerteza relevante, devemos chamar atenção em nosso relatório de auditoria para as respectivas divulgações nas demonstrações contábeis ou incluir modificação em nossa opinião, se as divulgações forem inadequadas. Nossas conclusões estão fundamentadas nas evidências de auditoria obtidas até a data de nosso relatório. Todavia, eventos ou condições futuras podem levar a Classe a não mais se manter em continuidade operacional.

• Avaliamos a apresentação geral, a estrutura e o conteúdo das demonstrações contábeis, inclusive as divulgações e se as demonstrações contábeis representam as correspondentes transações e os eventos de maneira compatível com o objetivo de apresentação adequada.

Comunicamo-nos com a administração a respeito, entre outros aspectos, do alcance planejado, da época da auditoria e das constatações significativas de auditoria, inclusive as eventuais deficiências significativas nos controles internos que identificamos durante nossos trabalhos.

Fornecemos também à administração declaração de que cumprimos com as exigências éticas relevantes, incluindo os requisitos aplicáveis de independência, e comunicamos todos os eventuais relacionamentos ou assuntos que poderiam afetar, consideravelmente, nossa independência, incluindo, quando aplicável, as respectivas salvaguardas.

Dos assuntos que foram objeto de comunicação com a Administração, determinamos aqueles que foram considerados como mais significativos na auditoria das demonstrações contábeis do período corrente, e que, dessa maneira constituem os Principais Assuntos de Auditoria. Descrevemos esses assuntos em nosso relatório de auditoria, a menos que lei ou regulamento tenha proibido divulgação pública do assunto, ou quando, em circunstâncias extremamente raras, determinarmos que o assunto não deve ser comunicado em nosso relatório porque as consequências adversas de tal comunicação podem, dentro de uma perspectiva razoável, superar os benefícios da comunicação para o interesse público.

São Paulo, 31 de março de 2026

KPMG Auditores Independentes Ltda. CRC 2SP-014428/O-6

Bruno Akamine Silva Contador CRC SP 295100/O-0

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CNPJ: 63.420.458/0001-10 CNPJ: 00.066.670/0001-00 CNPJ: 03.384.738/0001-98

Balanço patrimonial Em 31 de dezembro de 2025 Em milhares de reais

As notas explicativas são parte integrante das demonstrações contábeis.

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Demonstrações do resultado

Período de 4 de dezembro de 2025 (inicio das atividades) a 31 de dezembro de 2025 Em milhares de reais

As notas explicativas são parte integrante das demonstrações contábeis.

Classe Única do Tivio Opportunities Master Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Imobiliária

Classe Única do Tivio Opportunities Master Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Imobiliária CNPJ: 63.420.458/0001-10 Administrado pela BEM - Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. CNPJ: 60.746.948/0001-12 Gestora: Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. CNPJ: 03.384.738/0001-98

Demonstração das mutações do patrimônio líquido

Período de 4 de dezembro de 2025 (inicio das atividades) a 31 de dezembro de 2025 Em milhares de reais

Classe Única do Tivio Opportunities Master Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Imobiliária Administrado pela BEM - Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. Gestora: Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

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Demonstração dos fluxos de caixa Método direto

Período de 4 de dezembro de 2025 (inicio das atividades) a 31 de dezembro de 2025

Em milhares de reais

As notas explicativas são parte integrante das demonstrações contábeis.

Classe Única do Tivio Opportunities Master Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada. Administrado pela BEM - Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. Gestora: Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. Notas explicativas às demonstrações contábeis para o Período de 4 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025 Em milhares de reais, exceto quando especificado

1 Contexto operacional

A Classe Única do Tivio Opportunities Master Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada (“Classe” ou Classe Única”), administrada pela BEM Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda., iniciou suas atividades em 4 de dezembro de 2025 nos termos da Resolução da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 175, de 23 de dezembro de 2022, constituída sob a forma de condomínio fechado, com prazo determinado de duração de 5 (cinco) anos, podendo ser antecipado em razão da amortização e/ou resgate de cotas.

A Classe é destinada a investidores qualificados e tem por objetivo a obtenção de ganhos de capital e de renda, mediante a aplicação de recursos primordialmente por meio de investimento em cotas de outros fundos de investimento imobiliários (“FII”), cujas cotas estejam admitidas à negociação em mercado de bolsa no momento da aquisição pela Classe (“Ativos Alvo”), sendo que a parcela não investida em Ativos Alvo, poderá ser investida em Outros Ativos ou Ativos Financeiros, quais sejam: (i) Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”); (ii) Letras de Crédito Imobiliário (“LCI”); (iii) Letras Imobiliárias Garantidas (“LIG”); (iv) Letras Hipotecárias (“LH”); (v) debêntures, desde que se trate de emissores devidamente autorizados nos termos da regulamentação aplicável, e cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos fundos de investimento imobiliário (“Debêntures”); (vi) cotas de fundos de investimento em direitos creditórios, que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos fundos de investimento imobiliário (“FIDC”); (vii) outros ativos financeiros, títulos e valores mobiliários permitidos aos FII, nos termos da regulamentação aplicável.

O patrimônio da Classe é representado por 2(duas) subclasses distintas de cotas, quais sejam as cotas subclasse A e as cotas subclasse B. O valor patrimonial da Subclasse A corresponderá ao menor entre: (i) valor integralizado de Cotas da subclasse A, devidamente corrigido pela Atualização Monetária Cotas A e acrescido dos Rendimentos Prioritários Cotas A, desde a data da primeira integralização de Cotas; ou (ii) o Patrimônio Líquido da Classe. A Classe buscará atingir, para a subclasse A, uma rentabilidade equivalente à variação acumulada do IPCA/IBGE, acrescido de uma remuneração de 9,00% (nove inteiros por cento) ao ano. O valor patrimonial da Subclasse B corresponderá à diferença, se positiva, entre o Patrimônio Líquido da Classe e a parcela do patrimônio líquido atribuída exclusivamente à Subclasse A.

A administração da carteira da Classe é realizada pela BEM - Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda., e a gestão é realizada pela Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A., em conjunto, denominados Prestadores de Serviços Essenciais.

Os investimentos em classes não são garantidos pela Administradora, Gestora ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Créditos (“FGC”).

2 Elaboração e apresentação das demonstrações contábeis

As demonstrações contábeis foram elaboradas e estão sendo apresentadas de acordo com as normas e práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos fundos de investimento imobiliário, especificamente nas Instruções CVM nº 516/11 e demais alterações posteriores, bem como pelos pronunciamentos técnicos emitidos pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (“CPC”) devidamente aprovados pela CVM.

As demonstrações contábeis incluem, quando aplicável, estimativas e premissas na mensuração e avaliação dos ativos e instrumentos financeiros integrantes da carteira da Classe. Desta forma, quando da efetiva liquidação financeira desses ativos e instrumentos financeiros, os resultados auferidos poderão ser diferentes dos estimados.

Classe Única do Tivio Opportunities Master Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada.

Administrado pela BEM - Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. Gestora: Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. Notas explicativas às demonstrações contábeis para o Período de 4 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025 Em milhares de reais, exceto quando especificado

As demonstrações contábeis correspondentes ao período de 04 de dezembro de 2025 e 31 de dezembro de 2025 foram aprovadas pela Administradora da Classe em 31 de março de 2026.

3 Principais práticas contábeis

Entre as principais práticas contábeis adotadas destacam-se:

a) Moeda funcional

A moeda funcional da Classe é o Real, mesma moeda de preparação e elaboração das demonstrações contábeis.

b) Reconhecimento de receitas e despesas

A Administradora adota o regime de competência para o registro das receitas e despesas.

• c) Caixa e equivalentes de caixa

Caixa e equivalentes de caixa são representados por disponibilidades em moeda nacional.

d) Classificação ativos e passivos circulantes e não circulantes

A Classe apresenta ativos e passivos no balanço patrimonial com base na classificação circulante/não circulante. Um ativo é classificado no circulante quando: (i) se espera realizá-lo ou se pretende vendê-lo ou consumi-lo no ciclo operacional normal; (ii) for mantido principalmente para negociação; (iii) se espera realizálo dentro de 12 meses após o período de divulgação ou (iv) caixa e equivalentes de caixa. Todos os demais ativos são classificados como não circulantes. Um passivo é classificado no circulante quando: (i) se espera liquidá-lo no ciclo operacional normal dentro de 12 meses após o período de divulgação ou (ii) não há direito incondicional para diferir a liquidação do passivo por, pelo menos, 12 meses após o período de divulgação. Todos os demais passivos são classificados como não circulantes.

e) Ativos financeiros

• (i) Ativos de natureza não imobiliária

• Cotas de classes de fundos de investimento

  • Os investimentos em cotas de classes de fundos de investimento são registrados pelo custo de aquisição e atualizados, diariamente, pelo valor da cota divulgada pelos Administradores dos fundos investidos.

(ii) Ativos de natureza imobiliária

• Cotas de classes de fundos de investimento imobiliário cotados em Bolsa de Valores

• Os investimentos em cotas de classes de fundos de investimento imobiliário são registrados pelo custo de aquisição mais os custos de transação e atualizados, diariamente, pelo valor da cota da última negociação divulgada pela B3 S.A. - Brasil, Bolsa, Balcão.

f) Valores a pagar

Demonstrado pelos valores conhecidos ou calculáveis acrescidos, quando aplicável, dos correspondentes encargos e variações monetárias.

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Administrado pela BEM - Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. Gestora: Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. Notas explicativas às demonstrações contábeis para o Período de 4 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025 Em milhares de reais, exceto quando especificado

g) Lucro/(prejuízo) por cota

O lucro/(prejuízo) por cota, apresentado nas demonstrações do resultado, é apurado considerando-se o lucro/(prejuízo) líquido do exercício dividido pelo total de cotas integralizadas da Classe ao final de cada exercício.

4 Caixa e equivalentes de caixa

Em 31 de dezembro de 2025 a conta caixa e equivalentes de caixa é composta por disponibilidade em conta corrente, no montante de R$ 10.

5 Ativos financeiros de natureza não imobiliária

Cotas de classes de fundos de investimento

Em 31 de dezembro de 2025, a Classe possui investimento em cotas do Itaú Soberano Renda Fixa Simples FIF CIC Responsabilidade Limitada (“classe investida”) no valor de R$ 149.853.

A classe investida iniciou suas atividades em 29 de dezembro de 2004, constituída sob a forma de condomínio aberto, com prazo de duração indeterminado.

Os investimentos de classes investidas deverão ser representados, isolado ou cumulativamente, por, no mínimo, 95% do seu patrimônio líquido investido em ativos financeiros emitidos pelo Tesouro Nacional e operações compromissadas lastreadas nesses títulos.

O relatório dos auditores independentes sobre as demonstrações contábeis da classe investida, referente ao exercício social findo em 31 de outubro de 2025, datado de 15 de janeiro de 2026, foi emitido sem modificação de opinião.

6 Ativos financeiros de natureza imobiliária

a) Cotas de classes de fundos de investimento imobiliário

(i) Composição da carteira

Em 31 dezembro de 2025, a Classe mantém em sua carteira R$ 248.521 em cotas de classes de fundos de investimento imobiliário, sem prazo de vencimento, conforme apresentado a seguir:

A Classe não detém o controle dos fundos investidos.

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Os fundos investidos imobiliários tem suas cotas negociadas na B3 S.A. - Brasil, Bolsa, Balcão.

Legenda (tipo do ativo dos fundos investidos):

• (1) Imóveis comerciais para venda

• (2) Aquisição e/ou participação em Shopping Center

• (3) Imóveis comerciais para locação

• (4) Ativos financeiros

• (5) Empreendimentos imobiliários para operações logísticas e industriais

• (6) Investimento em cotas de fundos imobiliários

Durante o período de 4 de dezembro de 2025 a 31 de dezembro de 2025, foram recebidos rendimentos dos fundos de investimento imobiliário no total de R$ 1.116.

(ii) Outros valores a receber

Conforme Termo de Aceitação da Oferta para Investidores, a Classe adquiriu 40.846 cotas o Hedge Shopping Parque Dom Pedro Fundo de Investimento Imobiliário, sob código HPDP13, relativo à oferta pública de distribuição primária, pelo valor unitário por cota de R$ 83,71 (oitenta e três reais e setenta e um centavos), totalizando R$ 3.419. A Classe possui 0,08% de participação nas cotas integralizadas do Hedge Shopping Parque Dom Pedro Fundo de Investimento Imobiliário que tem como objetivo a aquisição e/ou participação em Shopping Center.

(iii) Movimentação das cotas de fundos de investimento imobiliário

A movimentação no período de 4 de dezembro de 2025 a 31 de dezembro de 2025 foi a seguinte:

Movimentação das cotas de fundos de investimento imobiliário

Classe Única do Tivio Opportunities Master Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada. Administrado pela BEM - Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. Gestora: Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. Notas explicativas às demonstrações contábeis para o Período de 4 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025 Em milhares de reais, exceto quando especificado

(iv) Valor de mercado

As cotas dos fundos de investimento imobiliário são negociadas em bolsa de valores. Para definir o valor de mercado é utilizado o valor da última negociação da cota divulgada pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão.

(v) Valorização/(Desvalorização) de investimentos a preço de mercado

Cotas de fundos de investimento imobiliário

Refere-se ao diferencial entre o custo médio de aquisição (atualizado a valor de mercado na data do último balanço) e seu valor de mercado no período de 4 de dezembro de 2025 a 31 dezembro de 2025, no valor de R$ 4.884 registrados na conta “Valorização/(Desvalorização) a preço de mercado de cotas de fundos imobiliários” na demonstração do resultado.

7 Demonstrativo ao valor justo

A Classe aplica o CPC 46 e o artigo 7º da Instrução CVM nº 516/11, para as propriedades para investimento mensurados no balanço patrimonial pelo valor justo, o que requer divulgação das mensurações do valor justo pelo nível da seguinte hierarquia de mensuração pelo valor justo:

• Nível 1 - O valor justo dos instrumentos financeiros negociados em mercados ativos é baseado nos preços de mercado, cotados na data de balanço. Um mercado é visto como ativo se os preços cotados estiverem pronta e regularmente disponíveis a partir de uma Bolsa, distribuidor, corretor, grupo de indústrias, serviço de precificação, ou agência reguladora, e aqueles preços representam transações de mercado reais e que ocorrem regularmente em bases puramente comerciais.

• Nível 2 - O valor justo dos instrumentos financeiros que não são negociados em mercados ativos é determinado mediante o uso de técnica de avaliação. Essas técnicas maximizam o uso dos dados adotados pelo mercado onde está disponível e confiam o menos possível nas estimativas específicas da entidade. Se todas as informações relevantes exigidas para o valor justo de um instrumento forem adotadas pelo mercado, o instrumento estará incluído no Nível 2.

• Nível 3 - Se uma ou mais informações relevantes não estiver baseada em dados adotados pelo mercado, o instrumento estará incluído no Nível 3. As técnicas de avaliação específicas utilizadas para valorizar os instrumentos financeiros e as propriedades para investimento incluem aquelas descritas no artigo 7º da Instrução CVM 516/11.

A tabela abaixo apresenta os ativos da Classe mensurados pelo valor justo em 31 de dezembro de 2025:

Classe Única do Tivio Opportunities Master Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada.

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8 Gerenciamento de Riscos

Antes de tomar qualquer tipo de decisão com relação ao investimento na Classe, o investidor deve estar ciente dos riscos inerentes a investimentos em fundos de investimento, não havendo, garantias, portanto, de que o capital efetivamente integralizado será remunerado conforme expectativas dos cotistas.

A carteira da Classe, e por consequência seu patrimônio, estão submetidos a diversos riscos, incluindo, sem limitação, os Riscos relacionados a fatores macroeconômicos relevantes e política governamental; Riscos relacionados à rentabilidade da Classe; Risco de não materialização das perspectivas contidas nos documentos da Oferta; e Risco de crédito.

9 Patrimônio líquido

Em 31 de dezembro de 2025, a Classe possui patrimônio líquido de R$ 393.644, representado por 4.000.000 cotas subscritas e integralizadas, sendo 3.000.000 cotas da subclasse A e 1.000.000 cotas da subclasse B, cujo valor patrimonial é de R$ 100,108407 e R$ 93,320300 por cota, respectivamente, sendo o valor das cotas expressos em reais.

10 Rentabilidade do Fundo

(a) Rentabilidade das cotas

A rentabilidade da Classe no período de 4 de dezembro a 31 de dezembro de 2025 foi de (0,86)%, calculada sobre o patrimônio líquido da Classe, desconsiderando as distribuições de rendimentos realizadas.

A variação do valor da cota e o patrimônio líquido médio no período foi a seguinte:

(*) A rentabilidade da Classe foi calculada desconsiderando o efeito das distribuições de rendimentos.

(**) A rentabilidade da Classe foi calculada desconsiderando o efeito das distribuições de rendimentos e os custos diretamente relacionados à emissão.

(***) O parâmetro de rentabilidade a ser buscado pela Classe para remunerar as cotas subclasse A corresponde a variação acumulada do IPCA/IBGE, acrescido de uma remuneração de 9,00% (nove inteiros por cento) ao ano. No período de 4 de dezembro de 2025 a 31 de dezembro de 2025 a rentabilidade do benchmark da subclasse A foi de 0,77%. A subclasse B não possui rentabilidade pré-estabelecido.

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A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. Os investimentos em classes não são garantidos pela Administradora ou por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC).

(b) Rendimentos distribuídos

No período de 4 de dezembro de 2025 a 31 de dezembro de 2025, os valores médios dos rendimentos pagos por cota, considerando os rendimentos distribuídos no período sobre a quantidade média ponderada de cotas integralizadas, foram os seguintes:

11 Emissões, integralizações, amortizações e resgates de cotas

(a) Integralizações

As Cotas correspondem a frações ideais de seu Patrimônio Líquido, sendo nominativas e escriturais em nome de seu titular.

Todas as Cotas terão direito de voto na Assembleia Geral e/ou Assembleias Especial, conforme o caso.

As Cotas serão (i) distribuídas no mercado primário no Sistema de Distribuição de Ativos (“DDA”), administrado pela B3; e (ii) negociadas no mercado de bolsa administrado pela B3. As cotas somente poderão ser efetivamente negociadas em mercado secundário após o término do período de Lock- Up.

No âmbito de sua 1ª (primeira) emissão de cotas, a Classe emitiu 4.000.000 de cotas, considerando o valor unitário de emissão de R$ 100,00 (cem reais), observando-se ainda a proporção mínima de 25% de subclasses de cotas B integralizadas em relação ao total de cotas integralizadas no âmbito da 1ª (primeira) emissão, sendo que, o referido índice de subordinação poderá não ser observado durante o prazo de duração da Classe, observada a possibilidade de colocação parcial das cotas da 1ª (primeira) emissão, desde que sejam colocadas cotas totalizando o montante de R$ 130.000. As Cotas serão distribuídas por meio de oferta pública de distribuição, nos termos da Resolução CVM 160/22, sob o regime de melhores esforços de colocação.

Observado o Índice de Subordinação, a Classe poderá realizar novas emissões de Cotas (i) mediante prévia aprovação da Assembleia Especial de Cotistas, que definirá, inclusive, os termos e condições de tais emissões, sendo que tais novas emissões poderão ser realizadas nos termos Resolução CVM 175/22 e da Resolução CVM 160/22, e dos demais normativos aplicáveis à época; ou (ii) a exclusivo critério do Gestor, até o limite máximo de R$ 400.000, sem considerar as Cotas emitidas no âmbito da 1ª emissão de Cotas da Classe (“Capital Autorizado”), sendo dispensada a aprovação da Assembleia Geral de Cotistas, desde que sejam atendidos os seguintes requisitos: (a) as cotas da nova emissão não sejam integralizadas em bens e direitos; (b) seja assegurado o direito de preferência àqueles que sejam titulares de cotas da Classe em data que for informada de acordo com os documentos que aprovarem a oferta, na proporção do número de cotas que possuírem, observados os demais termos e condições para exercício e cessão do direito de preferência que forem

Classe Única do Tivio Opportunities Master Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada.

Administrado pela BEM - Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. Gestora: Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. Notas explicativas às demonstrações contábeis para o Período de 4 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025 Em milhares de reais, exceto quando especificado

estabelecidos nos documentos que aprovarem a oferta; (c) o preço de emissão das Cotas objeto da respectiva oferta será definido pelo Gestor (observada a possibilidade de aplicação de desconto ou de acréscimo, a critério do Gestor, conforme o caso), tendo por base: (i) o valor patrimonial das Cotas, representado pelo quociente entre o valor do patrimônio líquido contábil atualizado do Fundo e o número de Cotas já emitidas; (ii) as perspectivas de rentabilidade do Fundo, e/ou, ainda, (iii) o valor de mercado das Cotas já emitidas, com base em data a ser definida nos respectivos documentos das ofertas; e (d) observado que as referidas novas emissões com base no Capital Autorizado deverão observar a proporção mínima estabelecida no Item “1ª Emissão” da Seção “4 – Das Cotas”, do regulamento da Classe.

Adicionalmente, embora as Cotas estejam admitidas à negociação do mercado secundário, estas somente poderão ser efetivamente negociadas após o decurso de prazo de 5 (cinco) anos, contados da primeira integralização da primeira emissão da subclasse A, da classe única de emissão do Tivio Opportunities Master – Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada (“Período de Lock-Up”). No caso em que houver a antecipação da liberação da negociação por decisão do Gestor, deverá ser divulgado previamente comunicado ao mercado, bem como deverão ser observados os prazos e procedimentos operacionais da B3.

A alteração do mercado de negociação poderá ser proposta pelo Gestor e sujeita à aprovação prévia pelo Comitê de Investimento.

Com exceção da primeira distribuição pública das Cotas, poderá ser cobrada uma taxa de distribuição primária, na forma e valor eventualmente definidos na Assembleia de Cotistas que deliberar pelas novas emissões. No entanto, em nenhuma situação será cobrada taxa de saída dos Cotistas.

No período de 4 de dezembro de 2025 a 31 de dezembro de 2025 não houve emissão de cotas.

(b) Amortizações

As Cotas poderão ser amortizadas a qualquer momento, de acordo com as prioridades, sempre que houver amortização, pagamento antecipado de rendimentos, ou liquidação de Ativos Alvo, Outros Ativos ou Ativos Financeiros, ou ainda, a critério do Gestor, quando este optar pelo desinvestimento em determinados Ativos e desde que tais recursos não venham a ser reinvestidos, na forma prevista no Regulamento.

No período de 4 de dezembro de 2025 a 31 de dezembro de 2025 não houve amortização de cotas.

(c) Resgate

Não há resgate de cotas a não ser por deliberação da assembleia geral de cotistas.

12 Base de cálculo da distribuição de resultados

A Classe deverá distribuir a seus cotistas no mínimo 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, consubstanciado em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Os rendimentos auferidos pela Classe (já descontados das despesas ordinárias da Classe) serão distribuídos aos cotistas, mensalmente, até o 20º (vigésimo) dia útil do mês subsequente ao recebimento dos recursos pela Classe, a título de antecipação dos rendimentos do semestre a serem distribuídos.

Farão jus aos rendimentos os titulares de cotas da Classe no fechamento do último dia útil de cada mês, de acordo com as contas de depósito mantidas pelo Escriturador.

Classe Única do Tivio Opportunities Master Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada.

Administrado pela BEM - Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. Gestora: Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. Notas explicativas às demonstrações contábeis para o Período de 4 de dezembro de 2025 (início das atividades) a 31 de dezembro de 2025 Em milhares de reais, exceto quando especificado

Entende-se por resultado da Classe, o produto decorrente do recebimento dos valores das receitas dos ativos integrantes do patrimônio da Classe, excluídos das despesas operacionais e as demais despesas previstas para a manutenção da Classe, em conformidade com a regulamentação em vigor.

Em 31 de dezembro de 2025, a Classe possui rendimentos a distribuir no montante de R$ 2.900.

13 Negociação das cotas

As cotas da Classe são admitidas para negociação em bolsa de valores e/ou mercado de balcão organizado, por intermédio, respectivamente do BOVESPAFIX e/ou do SOMAFIX, ambos administrados pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão.

As cotas da Classe são negociadas na B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão sob o código TIOM11.

Embora as Cotas estejam admitidas à negociação do mercado secundário, estas somente poderão ser efetivamente negociadas após o decurso de prazo de 5 (cinco) anos, contados da primeira integralização da primeira emissão da subclasse A, da classe única de emissão do Tivio Opportunities Master – Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada (“Período de Lock-Up”). No caso em que houver a antecipação da liberação da negociação por decisão do Gestor, deverá ser divulgado previamente comunicado ao mercado, bem como deverão ser observados os prazos e procedimentos operacionais da B3.

14 Contrato de prestação de serviços de controladoria e custódia

Os serviços de custódia qualificada e controladoria de ativos e passivos são prestados pelo Banco Bradesco S.A.

15 Encargos e despesas debitadas à Classe

Os encargos e as despesas debitados à Classe e respectivos percentuais em relação ao patrimônio líquido médio do período é o seguinte:

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16 Taxas de administração e gestão

a) Taxas de administração

A Administradora receberá, pelos serviços prestados, uma taxa equivalente a 0,11% ao ano, incidente sobre o Patrimônio líquido da Classe, respeitando o valor mínimo mensal de R$ 20, corrigido anualmente pela variação positiva do IGP-M ou por outro índice que vier a substituí-lo, calculada diariamente, na base 1/252 (um inteiro e duzentos e cinquenta e dois avos) provisionada por dia útil e paga até o 5º dia útil do mês subsequente ao vencido, a partir do mês em que ocorrer a primeira integralização de cotas.

A Administradora poderá estabelecer que parcelas da taxa de administração sejam pagas diretamente pela Classe aos prestadores de serviços que tenham sido contratados pela Administradora, desde que o somatório dessas parcelas não exceda o montante total da taxa de administração.

As despesas com taxa de administração no período de 4 de dezembro de 2025 a 31 de dezembro de 2025 foi de R$ 31, e estão registrada na rubrica “Despesa de taxa de administração”.

A Classe não possui taxa de gestão, distribuição e custódia, porém está sujeito às taxas de administração das classes nas quais porventura invista.

17 Partes relacionadas

No período de 4 a 31 de dezembro de 2025, a Classe realizou as seguintes operações com partes relacionadas:

a) Despesas com partes relacionadas

b) Ativos com partes relacionadas

18 Divulgação das informações

Classe Única do Tivio Opportunities Master Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada.

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A divulgação das informações da Classe aos cotistas é realizada por meio de correspondência, inclusive de correio eletrônico.

19 Tributação

Os rendimentos auferidos pela Classe, conforme legislação em vigor, são isentos do IOF e do Imposto de Renda, exceto os rendimentos e ganhos líquidos auferidos em aplicações financeiras de renda fixa ou variável, que se sujeitam as mesmas regras de tributação aplicáveis às pessoas jurídicas, de 15% a 22,5%.

Os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos cotistas sujeitam-se à incidência do Imposto de Renda Retido na Fonte à alíquota de 20%. Por ser a Classe um condomínio fechado, o imposto incidirá sobre o rendimento auferido: (i) na amortização das cotas; (ii) na alienação de cotas a terceiros; e (iii) no resgate das cotas, em decorrência do término do prazo de duração ou da liquidação antecipada da Classe.

20 Prestação de outros serviços e política de independência do auditor

A Administradora, no período não observou a contratação de serviços prestados pela KPMG Auditores Independentes Ltda., relacionados a esta Classe de Investimento por ela administrada que não os serviços de auditoria externa. A política adotada atende aos princípios que preservam a independência do auditor, de acordo com os critérios internacionalmente aceitos, qual seja o auditor não deve auditar o seu próprio trabalho, nem exercer funções gerenciais no seu cliente ou promover os interesses deste.

21 Demandas judiciais

Não há registro de demandas judiciais ou extrajudiciais, quer na defesa dos direitos dos cotistas, quer desses contra a administração da Classe, que demandem provisionamento de valores.

22 Informações adicionais

Contador:

Ricardo Ignácio Rocha CRC 1SP 213357/O-6 T - PR

Diretor responsável:

Luis Claudio de Freitas Coelho Pereira