Relatório Gerencial TOPP11 de setembro de 2026

Real Estate Relatório Gerencial TOPP11 RBR Top Offices FII Setembro 2026

Informações Gerais TOPP11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objetivo proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas, mediante investimento do seu patrimônio líquido (i) diretamente em imóveis ou direitos reais sobre bens imóveis, relacionados e/ou destinados ao segmento corporativo ou comercial, por meio de aquisição para posterior alienação, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície, inclusive bens e direitos a eles relacionados; e (ii) indiretamente nos Imóveis Alvo mediante a aquisição de (a) ações ou cotas de sociedades ("SPE"); (b) cotas de FII que invistam em Imóveis Alvo, de forma direta ou de forma indireta; (c) cotas de fundos de investimento em participações.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

*Termos e definições no glossário ( clique aqui ).

Início das Atividades

Agosto 2024

Código de Negociação

TOPP11

CNPJ

56.805.391/0001-76

Cotas Emitidas

4.528.240

Prazo

Indeterminado

Gestor *

Patria Gestão de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador *

BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

Taxa de Administração Total *

1,0% a.a. sobre o valor de mercado

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Ativa - Escritórios

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Resumo do Cenário de FIIs

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

PANORAMA DE SETEMBRO/26:

Em setembro, os fundos imobiliários recuaram pelo quinto mês consecutivo , com o IFIX em -0,2% . O desempenho ficou aquém do Ibovespa, que encerrou o mês com alta de 5%. Entre os fatores que direcionaram os ativos de risco no mês, destaca-se o aumento de volatilidade provocado pela agenda política local .

No cenário externo, o conflito entre EUA e Irã segue em curso e o petróleo fechou o mês acima de US$ 95/barril, mantendo a pressão sobre os bancos centrais. O Federal Reserve elevou os juros em setembro , em linha com o discurso mais duro adotado por seus membros ao longo dos últimos meses, reforçando o ambiente de cautela para os ativos de risco globais.

No cenário local, com a proximidade das eleições nacionais, a trajetória da dívida pública e os planos fiscal e econômico do próximo governo ocuparam o centro do debate. A eleição, realizada em 4 de outubro, levou a uma reprecificação generalizada dos ativos locais, com o Ibovespa avançando 8% , o real se valorizando 4,6% frente ao dólar e os juros futuros recuando 133 bps . Em setembro, o Copom reduziu a Selic para 13,75% a.a. , acumulando 125 bps de flexibilização no ciclo de cortes de 2026 , mas reiterou cautela diante das expectativas de inflação ainda desancoradas.

Os setores do IFIX apresentaram desempenho misto . Office (+1,4%), Logística (+0,6%) e Shopping (+0,8%) tiveram performance positiva, enquanto os fundos de Crédito (-0,8%), Renda Urbana (-3,1%) e Outros (-1,3%) registraram queda no período. O IFIX encerrou setembro negociando a 0,9x o valor patrimonial , com volume médio diário acima de R$ 350 milhões , refletindo uma recuperação parcial do apetite dos investidores frente aos níveis observados nos meses anteriores.

Setembro 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

• Em setembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,94/cota , o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,63/cota . O resultado do mês refletiu o impacto negativo, de aproximadamente R$ 0,19/cota, proveniente do início do pagamento dos juros do CRI.
• Neste mês, em linha com o anunciado nos últimos relatórios, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,45/cota, pago no dia 21 de outubro de 2026. Conforme antecipado pela gestão, a distribuição encontra-se no novo patamar projetado para o Fundo, refletindo o atual cenário de alavancagem da carteira.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• Ao final do mês, conforme previsto, houve a saída do locatário Gaia, no Ed. Metropolitan, aumentando a vacância física para 4,1% e a vacância financeira para 4,2% . O impacto financeiro dessa movimentação acontecerá apenas em outubro e a gestão segue atuando na recomercialização da área com negociações em estágio avançado e em fase de elaboração de minuta contratual.
• Adicionalmente, permanecemos avançando nas negociações de revisionais, buscando capturar as condições de mercado vigentes e preservar a geração de valor dos ativos. Para mais detalhes sobre as movimentações mapeadas para os próximos meses, clique aqui .

Comentários da Gestão (2/2)

Setembro 2026

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizadas duas revisionais no edifício Matropolitan, com aumento de área BOMA, que adicionaram aproximadamente 60m² a ABL total do Fundo, e R$ 45 mil a receita recorrente. Além disso, foram realizados reajustes em 1.600 m ² de ABL do portfólio do Fundo, decorrentes de atualizações periódicas de inflação.

ALAVANCAGEM*:

• Em setembro, conforme informado, o Fundo iniciou o pagamento mensal de juros do CRI referente à quitação da parcela remanescente da venda dos edifícios Metropolitan e Platinum. O CRI possui remuneração de IPCA + 8,4761% a.a., e possui vencimento em ago/31. Para mais detalhes, clique aqui .

Performance

^* Termos e definições no glossário ( clique aqui ). ¹Valor da cota ajustada por rendimento, considera também reinvestimentos. Os indicadores do gráficos consideram a metodologia da base 100 desde o início das negociações das cotas do Fundo em bolsa. 6 Fonte: Patria e Economatica.

Resultado

Demonstração de Resultado (R$) Resultado do Fundo *

Para acessar mais informações sobre o Fundo, clique aqui

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Balanço Patrimonial

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo encerrou o mês com aproximadamente 98% dos ativos em imóveis e cerca de 1% em caixa. Adicionalmente, após o pagamento da parcela remanescente referente à compra dos edifícios Metropolitan e Platinum, o Fundo passou a contar com um CRI, emitido em agosto de 2026, com saldo devedor de R$ 228,0 milhões.

Parcelas a Pagar

A repactuação do saldo devedor foi concluída por meio da estruturação de um CRI, em condições compatíveis com as praticadas pelo mercado para esse tipo de operação. O CRI possui prazo de 5 anos , remuneração de IPCA + 8,48% a.a. , pagamento mensal de juros e amortização em parcela única no vencimento ( bullet ), em agosto de 2031.

Os pagamentos de juros contemplam apenas o spread de 8,48% a.a., sendo a correção monetária pelo IPCA capitalizada ao principal da operação.

Saldo Devedor

A alavancagem atual do Fundo é de 49,6% e decorre do CRI contratado para financiar parte da aquisição dos edifícios Metropolitan e Platinum. A operação possui prazo de 5 anos, pagamento mensal de juros e amortização do principal em parcela única no vencimento (bullet), previsto para agosto de 2031. Essa estrutura contribui para uma gestão eficiente do capital do Fundo, alinhando a geração de caixa dos ativos às obrigações financeiras. A gestão acompanha continuamente a evolução do endividamento, buscando manter níveis de alavancagem compatíveis com a estratégia do Fundo

Dívidas e Evolução de Amortização Amortização do Saldo Devedor atual

Carteira de Ativos ¹ (1/4)

Portfólio com 2 ativo s, localizados na região metropolitana de São Paulo e aproximadamente 12,9 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹ (2/4)

Carteira de Ativos ¹ (3/4)

^* Termos e definições no glossário (clique aqui ). ¹Todas as informações desta seção referem-se à receita contratada potencial do mês. ² No relatório de junho, ajustamos a metodologia de cálculo da vacância financeira para incluir as carências concedidas aos 12 inquilinos, refletindo de forma mais precisa o potencial de geração de receita de locação dos imóveis. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos ¹ (4/4)

^* Termos e definições no glossário ( clique aqui ). ¹Todas as informações desta seção referem-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria. (1) Conforme indicado em relatórios anteriores, a área BOMA dos ativos estão sendo ajustadas conforme renovação de contratos.

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

Sem movimentações mapeadas além das descritas no gráfico abaixo

^* Termos e definições no glossário ( clique aqui ). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por 14 parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Liquidez Número de Cotistas (em milhares)

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Este material foi preparado pelo Patria Investimentos ("Patria"), tem caráter meramente informativo e foi desenvolvido para uso exclusivo dos cotistas e/ou potenciais, dos Fundos Imobiliários geridos pelo Patria para fins de informação sobre as perspectivas e análises e fetuadas pela área de gestão dos Fundos mencionados. Este material foi preparado com base em informações públicas, dados desenvolvidos internamente e outras fontes externas. O Patria não garante que e dos dados, a deste destrada por patre dos destinacions. As análises e cenários a terefletir nas estratégias de outros Fundos e carteiras geridas pelo Patria. Este material apresenta projeções de retorno, análises e cenários feitos com base em determinadas premissas. Ainda que o Patria acredite que essas premissas sejam razoáveis e factiveis, não pode assegurar que sejam precisas ou válidas em condições de mercado no futuro ou, ainda, que todos os fatores relevantes tenham sido considerados na determinação dessas projeções, análises e cenários. Projeções não significam retornos futuros. Os retornos projetados, os cenários e as perspectivas e passados, que podem variar significativamente no futuro. As análises aqui apresentadas não pretendem conter todas as informações e desaráos limitado da se esta forma, representar futuramente dificuldades na determinação de seu valor e/ou baixa liquidez. À medida que estes materials conviverem declarações sobre o futuro, essas declarações irão referir-se par sepestuados futuros. O Patria não se responsabiliza por danos oriundos de erros, omissões ou alterações nos fatores de mercado. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Fundos de investimento não contam com garantia do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo do Garantidor de Ceréditos o everificações con celetrados e ciência e sobre tal cilente de veer ás a etentar aos relaccionamentos e septrados colovidos na eseçitos nos materias foicai