Relatório Gerencial TOPP11 de abril de 2026

Relatório Gerencial

TOPP11 RBR Top Offices FII

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objetivo proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas, mediante investimento do seu patrimônio líquido (i) diretamente em imóveis ou direitos reais sobre bens imóveis, relacionados e/ou destinados ao segmento corporativo ou comercial, por meio de aquisição para posterior alienação, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície, inclusive bens e direitos a eles relacionados; e (ii) indiretamente nos Imóveis Alvo mediante a aquisição de (a) ações ou cotas de sociedades ("SPE”); (b) cotas de FII que invistam em Imóveis Alvo, de forma direta ou de forma indireta; (c) cotas de fundos de investimento em participações.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Agosto 2024

Código de Negociação

TOPP11

CNPJ

56.805.391/0001-76

Cotas Emitidas

4.528.240

Prazo

Indeterminado

Gestor*

Patria Gestão de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador *

BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

Taxa de Administração Total

1,0% a.a. sobre o valor de mercado

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima Tijolo Renda Gestão Ativa - Escritórios

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE ABRIL/26:

O mercado de Fundos Imobiliários voltou ao terreno positivo em abril, com o IFIX avançando 1,5% no mês e recuperando integralmente a queda de 1,1% observada em março. Com isso, o índice acumula alta de 3,6% no ano. Os dois principais motores do movimento foram o segundo corte da Selic, que reduz o custo de oportunidade dos FIIs frente à renda fixa, e a percepção de melhora no conflito no Oriente Médio, que aliviou parte da aversão a risco observada no mês anterior.

No cenário externo, EUA e Irã firmaram um cessar-fogo em 8 de abril, mediado pelo Paquistão e posteriormente estendido por prazo indeterminado. Apesar disso, o Estreito de Ormuz permaneceu efetivamente fechado ao longo de todo o mês, em meio ao impasse entre o bloqueio iraniano à navegação e o contra-bloqueio americano aos portos do Irã, mantendo o barril de Brent acima de US$ 100 no fechamento do mês. No Brasil, o Copom deu mais um passo no ciclo de afrouxamento monetário, levando a Selic de 14,75% para 14,50%, após o corte inicial de 15,00% para 14,75% na reunião anterior. A discussão central do mercado neste momento é se o ritmo dos cortes seguirá conforme o esperado nas próximas reuniões ou se haverá desaceleração diante das pressões inflacionárias decorrentes do choque energético, com o Boletim Focus revisando o IPCA de 2026 para 4,86% ao longo do mês.

Setorialmente, os Fundos de CRIs lideraram as altas, com valorização de 2,1%. A performance superior refletiu o repasse das leituras de inflação mais elevadas dos últimos meses, com o IPCA registrando 0,70% em fevereiro e 0,88% em março, ambos acima das expectativas de mercado. Esses números deverão se traduzir em dividendos mais robustos à frente, beneficiando especialmente os fundos indexados ao IPCA. Fundos de Fundos (+1,6%) e Shopping Centers (+1,6%) também tiveram bom desempenho, seguidos por Outros (+1,1%), Logística (+1,0%), Renda Urbana (+0,9%) e Lajes Corporativas (+0,9%). Com o IFIX ainda negociando a 0,93x o valor patrimonial e o ciclo de cortes em andamento, as perspectivas para o mercado seguem construtivas, ainda que a volatilidade externa permaneça como o principal fator de risco.

Comentários da Gestão (1/2)

Abril 2026

Em abril, o TOPP divulgou, por meio de Fato Relevante (clique aqui), a quitação integral da parcela remanescente referente à venda dos edifícios Metropolitan e Platinum, no montante total de R$ 278,2 milhões. Deste valor, R$ 63,2 milhões foram quitados com recursos disponíveis em caixa do próprio Fundo, enquanto o saldo remanescente de R$ 215,0 milhões foi objeto de repactuação.

Conforme informado em relatórios anteriores, a repactuação ocorreu mediante a celebração de instrumento contratual específico com instituição financeira, tendo como objetivo final a estruturação de um CRI (em curso), com prazo estimado de 5 anos, que deverá resultar em um custo all-in estimado para o Fundo equivalente a IPCA + 8,9% a.a., a ser confirmado no âmbito do respectivo procedimento de oferta pública do título.

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em abril, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,50/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 1,42/cota. O resultado do mês foi impactado positivamente por eventos não recorrentes, que contribuíram com R$ 0,50/cota, decorrentes de ganho de capital na venda de LCIs.

Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,84/cota, pago no dia 21 de maio de 2026. Diante do cenário apresentado acima, nossa expectativa é manter a distribuição em R$ 0,84/cota até junho de 2026, com ajuste para um patamar esperado próximo a R$ 0,45/cota a partir de julho por conta da nova despesa financeira associada ao CRI mencionado acima.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 479,7 milhões

R$ 105,93

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 305,0 milhões

R$ 67,35

P/VP*

ADTV*

0,64x

R$ 0,7 milhão

Dividend Yield (mercado)*

15,0% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

9,5% a.a.

Comentários da Gestão (2/2)

Abril 2026

PATRIA

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Não tivemos movimentações de locatários durante o mês, desta forma a vacância do Fundo encerrou abril em 0% (física e financeira). No período, a gestão direcionou esforços comerciais intensivos para a locação do 7º andar do Edifício Platinum, que será desocupado em junho/26 em função da saída da Veritas. As negociações em curso buscam capturar condições comerciais alinhadas ao patamar recentemente observado na locação mais recente realizada no 5º andar do imóvel no mês passado, refletindo a valorização do ativo e o momento favorável do mercado. Para melhor descrição das movimentações mapeadas pelo time de gestão nos próximos meses, clique aqui.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizados reajustes em 1.485m² de ABL do portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM*:

O Fundo realizou o pagamento da segunda parcela de aquisição dos ativos Metropolitan e Platinum, mediante a celebração de instrumento contratual específico com instituição financeira, tendo como objetivo final a estruturação de uma emissão de CRI. Para mais detalhes, clique aqui.

Indicadores Imobiliários

Nº de edifícios

2

ABL (m²)*

12.855

Vacância Física*

0,0%

Preço médio do Portfólio (mercado)*

R$ 38.959/m²

Nº de locatários

35

WALE*

2,8 anos

Vacância Financeira*

0,0%

Aluguel Médio do Portfólio*

R$ 317,5/m²

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,84

0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

13,8% 14,1% 14,3% 14,7% 14,6% 14,6% 14,4% 13,1% 13,2% 13,0% 13,9% 15,0% 10,2% 9,2% 9,3% 9,4% 9,4% 9,5% 9,5% 9,5% 9,4% 9,5% 9,5% 9,5% mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

PATRIA

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo encerrou o mês com aproximadamente 97% dos ativos em imóveis e cerca de 2% em caixa. Em abril, foi informado, por meio de Fato Relevante (clique aqui), que o Fundo realizou o pagamento integral da parcela remanescente referente à venda dos edifícios Metropolitan e Platinum, no montante total de R$ 278,2 milhões, sendo R$ 63,2 milhões quitados com recursos próprios disponíveis em caixa e o saldo remanescente de R$ 215,0 milhões sendo objeto de repactuação.

Parcelas a Pagar

Valor Prazo Classificação Descrição Link (R$ milhões)

Até 12 meses Aquisições Edifícios Metropolitan e Platinum Clique aqui

A pagar em até 12 meses

A repactuação será via instrumento contratual específico com instituição financeira, em condições compatíveis com as praticadas no mercado para esse tipo de operação, tendo como objetivo final a estruturação de uma emissão de CRI (em curso), com prazo estimado de 5 anos, a qual deverá resultar em um custo all-in estimado para o Fundo equivalente a IPCA + 8,9% a.a., a ser confirmado no âmbito do respectivo procedimento de oferta pública dos CRI.

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Portfólio com 2 ativos, localizados na região metropolitana de São Paulo e mais de 12,8 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

Vacância Física Vacância Financeira

Carteira de Ativos¹ $( 4 / 4 )$

METROPOLITAN

METROPOLITAN

PLATINUM

PLATINUM

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Sem movimentações mapeadas além das descritas no gráfico abaixo

Número de Cotistas (em milhares)

$$ \boxed{4,8} - \boxed{4,8} - \boxed{4,8} - \boxed{4,7} - \boxed{4,6} - \boxed{4,6} - \boxed{4,6} - \boxed{4,7} - \boxed{4,8} - \boxed{4,8} - \boxed{4,9} - \boxed{4,8} $$

PATRIA

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