Relatório Gerencial TOPP11 de agosto de 2026

Relatório Gerencial

TOPP11 RBR Top Offices FII

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objetivo proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas, mediante investimento do seu patrimônio líquido (i) diretamente em imóveis ou direitos reais sobre bens imóveis, relacionados e/ou destinados ao segmento corporativo ou comercial, por meio de aquisição para posterior alienação, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície, inclusive bens e direitos a eles relacionados; e (ii) indiretamente nos Imóveis Alvo mediante a aquisição de (a) ações ou cotas de sociedades ("SPE”); (b) cotas de FII que invistam em Imóveis Alvo, de forma direta ou de forma indireta; (c) cotas de fundos de investimento em participações.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Agosto 2024

Código de Negociação

TOPP11

CNPJ

56.805.391/0001-76

Cotas Emitidas

4.528.240

Prazo

Indeterminado

Gestor*

Patria Gestão de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador *

BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

Taxa de Administração Total

1,0% a.a. sobre o valor de mercado

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima Tijolo Renda Gestão Ativa - Escritórios

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE AGOSTO/26:

Em agosto, os fundos imobiliários recuaram pelo quarto mês consecutivo, com o IFIX em -1,5%. O desempenho ficou aquém do Ibovespa, que encerrou o mês em -0,3%. Entre os fatores que pressionaram os ativos de risco no mês, destacam-se o aumento de volatilidade provocado pela agenda política local e o grande volume de transações imobiliárias anunciadas.

No cenário externo, o conflito entre EUA e Irã segue em curso e o petróleo fechou o mês acima de US$ 86/barril, mantendo a pressão sobre os bancos centrais. Kevin Warsh discursou em Jackson Hole ao fim de agosto e sinalizou uma postura mais dura com a inflação, o que levou o mercado a reprecificar a curva americana, com isso os futuros passaram a atribuir probabilidade majoritária a uma alta de juros na reunião de setembro do Federal Reserve.

No cenário local, com a proximidade das eleições nacionais, a discussão de trajetória da dívida pública e dos planos fiscal e econômico do próximo governo tomam o palco da discussão nacional. A dívida bruta alcançou 82,5% do PIB em julho, em trajetória crescente que demanda atenção. O Banco Central, por sua vez, sinalizou preocupação tanto com a desancoragem das expectativas quanto com o nível da inflação corrente. O relatório Focus indica IPCA de 5,01% em 2026 e 4,28% em 2027, ambos acima da meta, com expectativa do mercado de Selic de 13,75% ao fim deste ano.

Todos os setores do IFIX ficaram em território negativo, com destaque para Renda Urbana, que caiu 8,1%. Office e Logística recuaram 0,8%, Shoppings 2,1%, FoFs / Multiestratégia 0,3% e Outros 3,0%. Os fundos de crédito ficaram praticamente estáveis. O IFIX encerrou agosto negociando a 0,87x o valor patrimonial, ampliando o desconto em relação a julho, com volume médio diário acima de R$ 350 milhões.

Comentários da Gestão (1/2)

Agosto 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em agosto, o Fundo apresentou receita total de R$ 0,89/cota, o que levou ao resultado distribuível de R$ 0,79/cota. O resultado do mês refletiu impactos negativos provenientes do atraso do pagamento por um locatário, que gerou um impacto de R$ 0,03/cota. Neste mês, em linha com o anunciado nos últimos relatórios, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,45/cota, pago no dia 21 de setembro de 2026. Conforme antecipado pela gestão, a distribuição encontra-se no novo patamar projetado para o Fundo, refletindo o atual cenário de alavancagem da carteira. A distribuição de R$ 0.45/cota, aquém do resultado gerado no ultimo mês reflete o fato de o novo CRI ter sido concluído apenas no final de agosto, fazendo com que o impacto das despesas financeiras fosse reduzido. Assim, a partir de setembro o resultado mensal distribuível deverá estar próximo a R$ 0.45/cota. O excesso de resultado gerado e não distribuído do último mês irá compor a distribuição do fundo ao final do semestre, respeitando a legislação vigente.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• Neste mês, não houve movimentações de locatários do Fundo. Diante disso, a vacância física e a vacância financeira permaneceram em 2,0% e 2,2%, respectivamente. Paralelamente, a gestão segue atuando de forma antecipada na recomercialização da área atualmente ocupada pelo Gaia, no Ed. Metropolitan, cuja desocupação está prevista para outubro, com negociações em estágio avançado e em fase de elaboração de minuta contratual.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 460,4 milhões

R$ 101,68

Valor de Mercado*

R$ 285,5 milhões

Cota de Mercado*

R$ 63,05

P/VP*

ADTV*

0,62x

R$ 0,6 milhão

Dividend Yield (mercado)*

8,6% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

5,3% a.a.

Comentários da Gestão (2/2)

Agosto 2026

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

Durante o mês, foram realizados reajustes em 1.304 m² de ABL do portfólio do Fundo, decorrentes de atualizações periódicas de inflação.

ALAVANCAGEM*:

Em agosto, o Fundo concluiu a estruturação do CRI referente à quitação da parcela remanescente da venda dos edifícios Metropolitan e Platinum. O CRI possui remuneração de IPCA + 8,4761% a.a., com início do pagamento mensal de juros em set/26 e possui vencimento em ago/31. Para mais detalhes, clique aqui.

Indicadores Imobiliários

Nº de edifícios

ABL¹ (m²)*

12.892

Vacância Física*

2,0%

Preço médio do Portfólio (mercado)*

R$ 38.480/m²

PATRIA

Nº de locatários

34

WALE*

2,6 anos

Vacância Financeira*

2,2%

Aluguel Médio do Portfólio*

R$ 319,7/m²

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,82/cota Guidance 2S26: R$0,45/cota

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento) 18,2% 14,6% 14,6% 14,4% 13,1% 13,2% 13,0% 13,9% 15,0% 16,0% 15,0% 8,6% 9,4% 9,5% 9,5% 9,5% 9,4% 9,5% 9,5% 9,5% 9,6% 11,1% 9,8% 5,3% set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26 jun-26 jul-26 ago-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

PATRIA

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo encerrou o mês com aproximadamente 98% dos ativos em imóveis e cerca de 1% em caixa. Adicionalmente, após o pagamento da parcela remanescente referente à compra dos edifícios Metropolitan e Platinum, o Fundo passou a contar com um CRI, emitido em agosto de 2026, com saldo devedor de R$ 226,8 milhões.

Saldo Devedor

A repactuação do saldo devedor foi concluída por meio da estruturação de um CRI, em condições compatíveis com as praticadas pelo mercado para esse tipo de operação. O CRI possui prazo de 5 anos, remuneração de IPCA + 8,48% a.a., pagamento mensal de juros e amortização em parcela única no vencimento (bullet), em agosto de 2031.

Os pagamentos de juros contemplam apenas o spread de 8,48% a.a., sendo a correção monetária pelo IPCA capitalizada ao principal da operação.

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Portfólio com 2 ativos, localizados na região metropolitana de São Paulo e aproximadamente 12,9 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância²

Carteira de Ativos¹ $( 4 / 4 )$

METROPOLITAN

METROPOLITAN

PLATINUM

PLATINUM

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Todas as informações desta seção referem-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria.) (1) Conforme indicado em relatórios anteriores, a área BOMA dos ativos estão sendo ajustadas conforme renovação de contratos.

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

Sem movimentações mapeadas além das descritas no gráfico abaixo

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

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