Relatório Gerencial TOPP11 de julho de 2026

Relatório Gerencial

TOPP11 RBR Top Offices FII

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objetivo proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas, mediante investimento do seu patrimônio líquido (i) diretamente em imóveis ou direitos reais sobre bens imóveis, relacionados e/ou destinados ao segmento corporativo ou comercial, por meio de aquisição para posterior alienação, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície, inclusive bens e direitos a eles relacionados; e (ii) indiretamente nos Imóveis Alvo mediante a aquisição de (a) ações ou cotas de sociedades ("SPE”); (b) cotas de FII que invistam em Imóveis Alvo, de forma direta ou de forma indireta; (c) cotas de fundos de investimento em participações.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Agosto 2024

Código de Negociação

TOPP11

CNPJ

56.805.391/0001-76

Cotas Emitidas

4.528.240

Prazo

Indeterminado

Gestor*

Patria Gestão de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador *

BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

Taxa de Administração Total

1,0% a.a. sobre o valor de mercado

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima Tijolo Renda Gestão Ativa - Escritórios

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE JULHO/26:

Em julho, os fundos imobiliários recuaram pelo terceiro mês consecutivo. O IFIX caiu 0,31%, acumulando alta de 1,1% no ano. Entre os principais fatores que pressionaram os ativos de risco em Julho, destacam-se o conflito no oriente médio e o aumento de volatilidade provocada pela agenda política local.

No cenário externo, a retomada das hostilidades devolveu prêmio de risco ao petróleo, que voltou a ser negociado em torno de US$ 84/barril. Na direção oposta, a segunda reunião do Federal Reserve sob o comando de Kevin Warsh surpreendeu parte do mercado ao manter a taxa básica estável, provocando reprecificação da curva de juros americana.

No Brasil, o Copom cortou a Selic em 25 bps na reunião de julho, acumulando 100 bps de flexibilização no ciclo. O comitê destacou a desancoragem das expectativas e manteve na mesa tanto um novo corte quanto uma pausa na próxima reunião. As expectativas para 2026 apuradas pelo Relatório Focus seguem em 5,03%, acima do teto da meta de 4,5%, e o IPCA acumulado em 12 meses atingiu 4,64%

As quedas foram generalizadas entre os setores em um movimento amplo de reprecificação, mais ligado à taxa de desconto do que a fundamentos setoriais. Entre os fundos de tijolo, Logística (-0,2%), Shoppings (-0,3%) e Office (-0,3%) contribuíram com aproximadamente -0,1% cada, enquanto Renda Urbana (-0,9%) e "Outros" (- 1,0%) apresentaram as maiores quedas em retorno. Entre os fundos de papel, CRIs (-0,0%) e FoFs (-0,8%) tiveram contribuição marginal. O IFIX encerrou o mês negociado a 0,90x o valor patrimonial, desconto adicional em relação ao mês anterior, com volume médio diário acima de R$ 332 milhões. Dada a proximidade das eleições, a trajetória da política fiscal e a contínua desancoragem da inflação passam a ser os principais riscos de curto prazo.

Comentários da Gestão (1/2)

Julho 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em julho, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,93/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,86/cota. O resultado do mês refletiu impactos positivos provenientes da quitação de valores relacionados à rescisão antecipada de um contrato de locação, que gerou um impacto de R$ 0,02/cota.

Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,84/cota, pago no dia 20 de agosto de 2026. Conforme mencionado em relatórios anteriores, diante do cenário de alavancagem do Fundo, a gestão projeta, a partir de setembro, uma redução na distribuição de rendimentos para R$ 0,45/cota.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Neste mês, não houve movimentações de locatários do Fundo. No entanto, a gestão iniciou de forma antecipada as ações de recomercialização da área atualmente ocupada pelo Gaia, no Ed. Metropolitan, cuja desocupação está prevista para outubro. As negociações encontram-se em estágio avançado, já em fase de elaboração de minuta contratual.

Paralelamente, iniciamos os processos de revisão locatícia, com o objetivo de adequar as condições comerciais aos parâmetros de mercado e preservar a competitividade dos ativos. Para mais detalhes sobre as movimentações mapeadas para os próximos meses, clique aqui.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 464,7 milhões R$ 102,63

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 305,2 milhões

R$ 67,39

P/VP*

ADTV*

0,66x

R$ 0,7 milhão

Dividend Yield (mercado)*

Dividend Yield (patrimonial)*

15,0% a.a.

9,8% a.a.

Comentários da Gestão (2/2) Julho 2026

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, não foram realizados reajustes no portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM*:

Conforme indicado em relatórios anteriores, o TOPP quitou integralmente a parcela remanescente da venda dos edifícios Metropolitan e Platinum. Parte dos recursos (com saldo atual de R$ 222,8 milhões) foi objeto de repactuação, por meio da celebração de instrumento contratual específico com instituição financeira, com o objetivo de estruturar um CRI (em andamento), com prazo estimado de 5 anos. A operação deverá resultar em um custo all-in estimado equivalente a IPCA + 8,9% a.a. para o Fundo, a ser confirmado no âmbito do respectivo procedimento de oferta pública do título. Para mais detalhes, clique aqui.

PATRIA

Indicadores Imobiliários

Nº de edifícios

2

ABL¹ (m²)*

12.892

Vacância Física*

2,0%

Preço médio do Portfólio (mercado)*

R$ 39.670/m²

Nº de locatários

34

WALE*

2,7 anos

Vacância Financeira*

2,2%

Aluguel Médio do Portfólio*

R$ 319,3/m²

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,85 Guidance R$0,84 até setembro

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento) 18,2% 14,7% 14,6% 14,6% 14,4% 13,1% 13,2% 13,0% 13,9% 15,0% 16,0% 15,0% 9,4% 9,4% 9,5% 9,5% 9,5% 9,4% 9,5% 9,5% 9,5% 9,6% 11,1% 9,8% ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26 jun-26 jul-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

PATRIA

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo encerrou o mês com aproximadamente 97% dos ativos em imóveis e cerca de 2% em caixa. Adicionalmente, após o pagamento da parcela remanescente dos edifícios Metropolitan e Platinum, o Fundo passou a contar com um saldo de R$ 222,8 milhões que será objeto de repactuação.

Parcelas a Pagar

A repactuação será via instrumento contratual específico com instituição financeira, em condições compatíveis com as praticadas no mercado para esse tipo de operação, tendo como objetivo final a estruturação de uma emissão de CRI (em curso), com prazo estimado de 5 anos, a qual deverá resultar em um custo all-in estimado para o Fundo equivalente a IPCA + 8,9% a.a., a ser confirmado no âmbito do respectivo procedimento de oferta pública dos CRI.

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Portfólio com 2 ativos, localizados na região metropolitana de São Paulo e aproximadamente 12,9 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância²

Vacância Física Vacância Financeira

Carteira de Ativos¹ $( 4 / 4 )$

METROPOLITAN

METROPOLITAN

PLATINUM

PLATINUM

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Sem movimentações mapeadas além das descritas no gráfico abaixo

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

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