Relatório Gerencial TOPP11 de maio de 2026

Relatório Gerencial

TOPP11 RBR Top Offices FII

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objetivo proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas, mediante investimento do seu patrimônio líquido (i) diretamente em imóveis ou direitos reais sobre bens imóveis, relacionados e/ou destinados ao segmento corporativo ou comercial, por meio de aquisição para posterior alienação, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície, inclusive bens e direitos a eles relacionados; e (ii) indiretamente nos Imóveis Alvo mediante a aquisição de (a) ações ou cotas de sociedades ("SPE”); (b) cotas de FII que invistam em Imóveis Alvo, de forma direta ou de forma indireta; (c) cotas de fundos de investimento em participações.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Agosto 2024

Código de Negociação

TOPP11

CNPJ

56.805.391/0001-76

Cotas Emitidas

4.528.240

Prazo

Indeterminado

Gestor*

Patria Gestão de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador *

BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

Taxa de Administração Total

1,0% a.a. sobre o valor de mercado

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima Tijolo Renda Gestão Ativa - Escritórios

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE MAIO/26:

Após a recuperação observada em abril, os Fundos Imobiliários voltaram a recuar em maio. O IFIX registrou variação de -1,3% no mês, embora ainda acumule alta de $2 . 7 \%$ no ano. A queda ocorreu em linha com a renda variável, pressionada pela reprecificação das curvas de juros futuros, aumento da volatilidade com a agenda política doméstica e eventos geopolíticos no exterior.

No ambiente externo, a continuidade das tensões entre EUA e Irã, com sinais mistos de arrefecimento e agravamento ao longo do mês, somada à ausência de alívio no bloqueio do Estreito de Ormuz, manteve o petróleo Brent na faixa de US$ 92 por barril, reforçando temores inflacionários globais.

Esse cenário impactou a precificação dos ativos no Brasil. As expectativas de inflação para 2026, segundo o relatório Focus, atingiram 5,1%, acima do teto da meta do Banco Central (4,5%), enquanto a inflação em 12 meses alcançou 4,4%. Diante disso, o mercado passou a discutir a possível interrupção do ciclo de cortes da Selic, com a curva de juros precificando mais dois cortes de 25 bps (100 bps no total), abaixo dos mais de 300 bps projetados anteriormente.

Como consequência, setores mais sensíveis aos juros foram penalizados pelo aumento da aversão ao risco. Entre os fundos de tijolo, Lajes Corporativas caiu -3,0%, seguido por Shoppings (-2,6%). Em contrapartida, Renda Urbana apresentou maior resiliência, com variação próxima à estabilidade (-0,5%). Nos fundos de papel, o desempenho foi relativamente melhor, com Fundos de CRI registrando queda marginal (-0,3%) devido ao suporte de inflação e juros mais elevados, enquanto Fundos de Fundos recuaram -2,0%, refletindo maior exposição à marcação a mercado.

O IFIX segue negociado a cerca de 0,92x o valor patrimonial, sem mudanças relevantes, com liquidez média diária acima de R$ 400 milhões. A volatilidade externa permanece como principal fator de risco no curto prazo.

Comentários da Gestão (1/2)

Maio 2026

Conforme indicado em relatórios anteriores, o TOPP quitou integralmente a parcela remanescente da venda dos edifícios Metropolitan e Platinum. Parte dos recursos (R$ 215 milhões) foi objeto de repactuação, por meio da celebração de instrumento contratual específico com instituição financeira, com o objetivo de estruturar um CRI (em andamento), com prazo estimado de 5 anos. A operação deverá resultar em um custo all-in estimado equivalente a IPCA + 8,9% a.a. para o Fundo, a ser confirmado no âmbito do respectivo procedimento de oferta pública do título.

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em maio, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,94/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,58/cota. O resultado do mês foi afetado por eventos não recorrentes, relacionados a despesas de estruturação da dívida do Fundo, que impactou negativamente em R$ 0,28/cota.

Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,84/cota, pago no dia 19 de junho de 2026. Diante do cenário apresentado acima, nossa expectativa é manter a distribuição em R$ 0,84/cota até junho de 2026, com ajuste para um patamar esperado próximo a R$ 0,45/cota a partir de julho por conta da nova despesa financeira associada ao CRI mencionado acima.

PATRIA

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

R$ 477,2 milhões

Cota Patrimonial*

R$ 105,39

Valor de Mercado*

R$ 285,4 milhões

Cota de Mercado*

R$ 63,02

P/VP*

ADTV*

0,60x

R$ 1,0 milhão

Dividend Yield (mercado)*

16,0% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

9,6% a.a.

Comentários da Gestão (2/2)

Maio 2026

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Não tivemos movimentações de locatários durante o mês, desta forma a vacância do Fundo encerrou maio em 0% (física e financeira). No período, a gestão seguiu direcionando esforços comerciais intensivos para a locação do 7º andar do Edifício Platinum, que será desocupado em junho/26 em função da saída da Veritas. Paralelamente, foram iniciadas tratativas para a renovação dos contratos com vencimento ao longo deste ano no Edifício Metropolitan, com o objetivo de preservar a ocupação e assegurar a continuidade das receitas do ativo. Para melhor descrição das movimentações mapeadas pelo time de gestão nos próximos meses, clique aqui.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, não foram realizados reajustes no portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM*:

Em maio, o Fundo deu início à estruturação de uma emissão de CRI, atualmente em andamento. Esse movimento sucede o pagamento, realizado em abril, da segunda parcela da aquisição dos Edifícios Metropolitan e Platinum, viabilizado por meio da celebração de instrumento contratual específico com instituição financeira. Para mais detalhes, clique aqui.

Indicadores Imobiliários

Nº de edifícios

2

ABL (m²)*

12.855

Vacância Física*

0,0%

Preço médio do Portfólio (mercado)*

R$ 37.660/m²

PATRIA

Nº de locatários

35

WALE*

2,8 anos

Vacância Financeira*

0,0%

Aluguel Médio do Portfólio*

R$ 318,4/m²

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,84

0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

14,1% 14,3% 14,7% 14,6% 14,6% 14,4% 13,1% 13,2% 13,0% 13,9% 15,0% 16,0% 9,2% 9,3% 9,4% 9,4% 9,5% 9,5% 9,5% 9,4% 9,5% 9,5% 9,5% 9,6% jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

PATRIA

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo encerrou o mês com aproximadamente 97% dos ativos em imóveis e cerca de 2% em caixa. Adicionalmente, após o pagamento da parcela remanescente dos edifícios Metropolitan e Platinum, o Fundo passou a contar com um saldo de R$ 215 milhões que será objeto de repactuação.

Parcelas a Pagar

Prazo Classificação

Descrição

Valor Link (R$ milhões)

Até 12 meses Aquisições Edifícios Metropolitan e Platinum Clique aqui

A pagar em até 12 meses

A repactuação será via instrumento contratual específico com instituição financeira, em condições compatíveis com as praticadas no mercado para esse tipo de operação, tendo como objetivo final a estruturação de uma emissão de CRI (em curso), com prazo estimado de 5 anos, a qual deverá resultar em um custo all-in estimado para o Fundo equivalente a IPCA + 8,9% a.a., a ser confirmado no âmbito do respectivo procedimento de oferta pública dos CRI.

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Portfólio com 2 ativos, localizados na região metropolitana de São Paulo e mais de 12,8 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Vencimento dos Contratos

Concentração das Revisionais

Histórico de Vacância

Vacância Física Vacância Financeira

Carteira de Ativos¹ $( 4 / 4 )$

METROPOLITAN

METROPOLITAN

PLATINUM

PLATINUM

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Sem movimentações mapeadas além das descritas no gráfico abaixo

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

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