Relatório Gerencial TOPP11 de março de 2026

Relatório Gerencial

TOPP11 RBR Top Offices FII

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objetivo proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas, mediante investimento do seu patrimônio líquido (i) diretamente em imóveis ou direitos reais sobre bens imóveis, relacionados e/ou destinados ao segmento corporativo ou comercial, por meio de aquisição para posterior alienação, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície, inclusive bens e direitos a eles relacionados; e (ii) indiretamente nos Imóveis Alvo mediante a aquisição de (a) ações ou cotas de sociedades ("SPE”); (b) cotas de FII que invistam em Imóveis Alvo, de forma direta ou de forma indireta; (c) cotas de fundos de investimento em participações.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Agosto 2024

Código de Negociação

TOPP11

CNPJ

56.805.391/0001-76

Cotas Emitidas

4.528.240

Prazo

Indeterminado

Gestor*

Patria Gestão de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador *

BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

Taxa de Administração Total

1,0% a.a. sobre o valor de mercado

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima Tijolo Renda Gestão Ativa - Escritórios

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE MARÇO/26:

Após sete meses consecutivos de alta, o mercado de Fundos Imobiliários registrou sua primeira retração desde julho de 2025. O IFIX recuou 1,1% no período, interrompendo a sequência de valorização que havia levado o índice à sua máxima histórica em fevereiro. O movimento reflete a forte deterioração do cenário externo, com a escalada do conflito no Oriente Médio dominando a dinâmica dos mercados globais.

No fim de fevereiro, Estados Unidos e Israel lançaram ataques coordenados contra o Irã, desencadeando uma retaliação que resultou no fechamento do Estreito de Ormuz, rota por onde transita aproximadamente um quinto do petróleo mundial. O barril de Brent disparou de US$ 70 para patamares superiores a US$ 100, acumulando alta de mais de 40%. O choque energético reacendeu temores inflacionários e provocou reprecificação dos ativos de risco. No Brasil, a curva de juros futuros abriu de forma consistente, com as taxas saindo de 12,5% para acima de 14% em menos de um mês, e as projeções de inflação no Boletim Focus subiram de 4,17% para 4,31%. No fim de março, EUA e Irã iniciaram negociações mediadas pelo Paquistão, resultando em um cessar-fogo de duas semanas no início de abril. A trégua aliviou parcialmente os mercados, mas as conversas em Islamabad terminaram sem acordo definitivo, mantendo a incerteza sobre o desfecho do conflito.

Setorialmente, o movimento de aversão ao risco penalizou os segmentos mais sensíveis a juros. Lajes corporativas lideraram as perdas com queda de 1,7%, seguidas por shopping centers (-1,4%) e logística (-1,2%). Os Fundos de Fundos recuaram 1,0%, refletindo a maior sensibilidade às oscilações de mercado. Em contrapartida, os fundos de CRIs apresentaram retração mais contida, de 0,4%, sustentados pelo carrego favorável em um cenário de inflação pressionada e juros elevados. Renda Urbana mostrou resiliência com variação próxima à estabilidade (-0,1%). A volatilidade potencial permanece elevada, mas os descontos ainda presentes no mercado secundário, com o IFIX negociando a 0,89x o valor patrimonial, aliados aos fundamentos operacionais sólidos dos ativos, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários no médio prazo.

Comentários da Gestão (1/2)

Março 2026

Ao final de março, o TOPP possuía parcela no valor de R$ 276 milhões a pagar em abril de 2026 referente à aquisição dos ativos Metropolitan e Platinum. Embora o plano inicial apresentado na constituição do TOPP previsse uma nova emissão de cotas para financiar esse pagamento, o ambiente desafiador do mercado de capitais, causado especialmente por contra de um ciclo monetário contracionista, e as cotas do fundo no mercado secundário negociadas abaixo do valor patrimonial, inviabilizaram esta alternativa. Diante disso, entendemos que a emissão de um CRI seja o caminho mais adequado no momento – o qual encontra-se em fase final de estruturação. Todos os detalhes da emissão - incluindo condições financeiras, prazos e estrutura - serão divulgados até o dia 30 de abril, por meio de Fato Relevante, bem como a quitação da parcela devida com os recursos captados através deste CRI.

Neste contexto, antecipamos que, em função da nova despesa financeira associada ao CRI, a expectativa de distribuição de rendimentos mensal se dará em patamar próximo a R$ 0,45/cota.

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em março, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,97/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,88/cota. Não houve impactos não recorrentes no resultado do Fundo.

Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,84/cota, pago no dia 22 de abril de 2026. Diante do cenário apresentado acima, nossa expectativa é manter a distribuição em R$ 0,84/cota até junho de 2026, com ajuste para um patamar esperado próximo a R$ 0,45/cota a partir de julho.

PATRIA

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

R$ 481,2 milhões

Valor de Mercado*

R$ 329,2 milhões

Cota Patrimonial*

R$ 106,26

Cota de Mercado*

R$ 72,71

P/VP*

ADTV*

0,68x

R$ 0,4 milhão

Dividend Yield (mercado)*

13,9% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

9,5% a.a.

Comentários da Gestão (2/2)

Março 2026

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Não tivemos movimentações de locatários durante o mês, desta forma a vacância do Fundo encerrou março em 0% (física e financeira). Em paralelo, a gestão também tem mapeada a saída da VCM Veritas no ativo Platinum, esperada para junho/26. Com essa movimentação, a vacância física deverá ser de 2,0%, até a locação da área para um novo inquilino. Para melhor descrição das movimentações mapeadas pelo time de gestão nos próximos meses, clique aqui.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Não havia reajustes ou revisionais programados para o mês.

ALAVANCAGEM*:

O Fundo mantém o compromisso de pagamento da segunda parcela de aquisição dos ativos Metropolitan e Platinum, prevista para abril/26. Para mais detalhes, clique aqui.

Indicadores Imobiliários

Nº de edifícios

2

ABL (m²)*

12.874

Vacância Física*

0,0%

Preço médio do Portfólio (mercado)*

R$ 40.672/m²

PATRIA

Nº de locatários

33

WALE*

2,5 anos

Vacância Financeira*

0,0%

Aluguel Médio do Portfólio*

R$ 315,2/m²

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,84

Dividend Yield*

0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

13,5% 13,8% 14,1% 14,3% 14,7% 14,6% 14,6% 14,4% 13,1% 13,2% 13,0% 13,9% 10,3% 10,2% 9,2% 9,3% 9,4% 9,4% 9,5% 9,5% 9,5% 9,4% 9,5% 9,5% abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 89% dos ativos em imóveis, 3% em LCI e 8% em caixa. Além disso, o Fundo mantém aproximadamente R$ 276 milhões a pagar pela compra dos edifícios Metropolitan e Platinum, prevista para ocorrer em abril de 2026.

Parcelas a Pagar

Até 12 meses Aquisições Edifícios Metropolitan e Platinum (276,0) Clique aqui

A pagar em até 12 meses (276,0)

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Portfólio com 2 ativos, localizados na região metropolitana de São Paulo e mais de 12,8 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Concentração das Revisionais

Histórico de Vacância

Vencimento dos Contratos

Vacância Física Vacância Financeira

abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26

Carteira de Ativos¹ $( 4 / 4 )$

METROPOLITAN

METROPOLITAN

PLATINUM

PLATINUM

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

Sem movimentações mapeadas além das descritas no gráfico abaixo

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

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